"退房"的队伍又扩列。日前，珠免集团宣布转让旗下地产子公司，推进业务全面转型向免税业务，亦可规避地产板块 的持续拖累；而香港中旅也拟剥离旅游地产业务，理由同样是地产业务已成业绩"拖油瓶"；与此同时，仅曾开发少数 项目的包装行业龙头紫江企业，也提及将在完成现有项目的开发销售后退出房地产行业。 中指院统计显示，2020年至今共有12家企业退出了房地产业务，或将开发业务剥离上市公司体系内，保留相关轻资产 业务，或彻底调转船头转向全新业务，不再从事房地产相关业务。 中指研究院企业研究总监刘水认为，企业宣布剥离或退出房地产开发业务，一方面是受到市场深度调整，房地产业务 亏损直接拖累业绩；另一方面则是为减轻负债与优化财务结构，降低信用风险；此外，当前资本市场对房地产板块估 值普遍较低，剥离地产业务后，上市公司有望重塑估值逻辑，吸引更青睐稳定现金流和轻资产模式的投资者。 珠免推进"全面去地产化" 10月21日，珠免集团（600185.SH）公告称将进行重大资产重组暨关联交易，拟将公司持有的珠海格力房产有限公司 （以下简称"格力房产"）100%股权转让至珠海投捷控股有限公司。 这是珠免集团在完成业务转型的关键步骤。珠免集团表 ...

分拆方案核心内容 - 香港中旅宣布对其旅游地产业务进行内部重组与分拆，该业务将由新成立的私人公司“中旅康养度假控股有限公司”持有 [2] - 分拆方式为实物分派私人公司股份，股东可根据持股比例收取股份，或选择每股0.336港元的现金替代，该现金价格较公告前最后交易日收盘价1.53港元有21.96%的折价 [2][8] - 分派完成后，私人公司集团将不再是香港中旅的附属公司，其股份不会在任何证券交易所上市交易 [2][9] 分拆理由与战略意图 - 公司提出分拆的理由之一是旅游地产业务在2025年上半年表现欠佳，收入19.74亿港元，税前亏损780.7万港元，股东应占亏损8685.3万港元 [5][6] - 休闲度假景区目的地收入为1.47亿港元，同比下滑33%，应占亏损为1.46亿港元，同比扩大115%，亏损扩大主因投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [5] - 通过分拆旨在降低整体债务水平，减少在波动性地产市场的风险，并使公司能专注于配置更多资源发展保留业务，如主题公园、自然人文景区等具较高增长潜力的业务 [6] - 公司近期以合计作价3亿元收购万科旗下滑雪度假区项目，若计入所需承担债务，实际代价高达10.55亿元，此举被解读为从地产领域退出，聚焦旅游业务的战略意图 [7] 股东面临的选择与市场观点 - 股东面临收取缺乏流动性的非上市股份或接受大幅折价现金的两难选择，市场观点认为这构成双重陷阱 [3][8] - 选择非上市股份面临流动性黑洞、财报披露不透明、小股东无话语权及控股股东可能通过关联交易掏空资产等风险 [8] - 现金选择权的显著折价被解读为可能传递公司对该资产前景不乐观的信号，或是为了促使更多股东选择股份 [8] - 控股股东承诺全部持有私人公司股份并收购选择现金股东的剩余股份，市场观点认为此举表面慷慨，但需警惕控股股东以低成本获取有潜力资产，若未来市场复苏利润将主要由其独享 [9][10] 财务影响 - 预计此次分派将导致合并损益表录得约1.6亿港元的亏损 [2][10] - 在公司2025年上半年已亏损的背景下，需警惕通过分拆集中计提亏损的“财务洗澡”行为 [10]

公司战略重组 - 香港中旅公告拟对旅游地产业务进行内部重组 通过实物分派股份方式将其分拆 使该业务由私人公司持有 公司将继续经营保留业务 [2] - 分拆旨在降低公司整体债务水平 减少在波动性地产市场的风险 并精简运营以将资源集中于旅游景区等具有较高增长潜力的业务 [2] - 预计此次分派将导致公司合并损益表及合并全面收益表录得亏损约1.6亿港元 [3] 业务表现与财务状况 - 今年上半年公司旅游地产业务持续表现欠佳 管理层预期其未来盈利能力存在不确定因素 物业开发属资本密集型业务且具周期性风险 [2] - 公司上半年营收同比下降8%至19.74亿港元 税前亏损800万港元 而去年同期为税前利润1.65亿港元 [3] - 上半年股东应占亏损0.87亿港元 经营业务应占利润0.14亿港元 同比下降91% [3] 市场反应 - 截至10月13日收盘 香港中旅股价报1.66港元/股 单日涨幅达8.5% [4] 公司背景 - 香港中旅隶属中国旅游集团 成立于1992年7月 同年11月在香港挂牌上市 [3] - 公司主要从事旅游景区及相关业务 旅游证件及相关业务 酒店业务 客运业务等 [3]

公司分派方案 - 公司决定以实物形式向股东分派集团旅游地产业务 [1] - 实物分派基准为每股公司股份对应一股私人公司股份 [1] - 选择现金的股东将就每股股份获得0.336港元现金代价 约占上周五收市价每股1.53港元的21.96% [1] 分派后业务结构 - 分派完成后 私人公司集团将不再为公司附属公司 [1] - 私人公司股份将由控股股东及选择实物分派的股东持有 [1] - 公司将继续经营保留业务 股份继续于联交所上市 [1] - 被分派的旅游地产业务包括珠海海泉湾项目 咸阳海泉湾度假区项目 安吉度假村项目 大空港项目及金堂项目 [1] - 公司保留经营业务包括旅游景区及相关业务 旅游证件及相关业务 酒店业务及客运业务 [1] 公司资本结构调整 - 董事局建议实施股本削减 将公司股本账内的进账由92.22亿港元削减85亿港元 至7.22亿港元 [1] - 因建议股本削减而产生的85亿港元进账 将转拨至公司的保留溢利 [1] - 该款项可作为可供分派储备动用 [1]

公司战略调整 - 公司建议向股东实施建议分派 以实现集团核心业务的专业化发展 [1] - 公司计划进行内部重组 将其旅游地产业务由私人公司持有并成立私人公司集团 [1] - 公司将透过实物分派私人公司股份的方式 将私人公司集团从集团中分拆 [1] 分拆业务影响 - 建议分派完成后 私人公司集团将不再为公司的附属公司 [1] - 私人公司集团将由控股股东及选择实物分派的股东透过持有私人公司股份而持有 [1] - 公司的盈利能力预期将会改善 [1] 分拆后运营 - 建议分派完成后 公司将继续经营保留业务 [1] - 公司的股份将继续于联交所上市 [1] - 集团将进一步优化营运模式 在核心业务上配置更多资源 [1]

公司战略与分派目的 - 公司进行战略检讨 坚持以一流旅游目的地投资与运营服务商为战略愿景 持续提高核心竞争力和整体盈利能力 [1] - 建议分派的目的是使股东能够变现其于公司的投资 并减少其与公司股份相关的旅游地产业务的投资风险 同时让公司能专注发展保留业务 [2] - 建议分派符合公司及股东的整体利益 预期完成后集团的盈利能力将会改善 [1] 分派方案具体细节 - 公司将其旅游地产业务进行内部重组 使该业务由私人公司持有及成立私人公司集团 并透过实物分派私人公司股份将私人公司集团从集团分拆 [1] - 股东可选择根据其持股比例收取私人公司股份 或收取现金替代 [1] - 建议分派完成后 私人公司集团将不再为公司附属公司 公司将继续经营保留业务 股份将继续于联交所上市 [2] 资本结构调整 - 董事局建议实施建议股本削减 将公司股本账内的进账由92.22亿港元削减85亿港元至7.22亿港元 [2] - 因建议股本削减而产生的85亿港元的进账 将转拨至公司的保留溢利 可作为可供分派储备动用 [2]

文章核心观点 - 香港中旅建议分拆其旅游地产业务以实现专业化发展并提升整体盈利能力 [1] - 分拆旨在优化营运模式 使公司能更专注于核心业务并改善股东回报 [1][2] - 公司将通过实物分派私人公司股份或现金替代的方式完成此次分派 [1] 战略与运营 - 公司坚持"一流旅游目的地投资与运营服务商"的战略愿景 [1] - 分拆后公司将更专注于保留业务的发展 [2] - 此举预期将提高公司核心竞争力和整体盈利能力 [1] 分派方案细节 - 股东可选择根据持股比例收取私人公司股份或收取现金替代 [1] - 选择现金替代的情况包括：不接受股份、法律不允许持有股份或未作回应的股东 [1] - 分派完成后 旅游地产业务将不再为公司附属公司 由控股股东及选择实物分派的股东持有 [2] 财务安排 - 董事局建议将公司股本由92.22亿港元削减85亿港元至7.22亿港元 [2] - 因股本削减产生的85亿港元进账将转拨至公司保留溢利 可作为可供分派储备动用 [2]

文章核心观点 - RWA（真实世界资产代币化）为旅游行业融资提供新动能 通过将景区门票收益权等资产代币化 实现全球融资 降低对单一融资渠道的依赖 并提升资产流动性 [1][2][4] - RWA在旅游融资中具备融资快、成本低、流动性强等优势 同时为投资者提供低门槛投资机会 但面临合规性、定价和流动性等挑战 [5][6][14][18] - 全球RWA市场规模快速增长 预计2030年达16.1万亿美元 旅游RWA作为重要组成部分 应用场景包括景区收益权、酒店经营权和文旅项目分成等 [8][12][13] RWA基本概念 - RWA是将现实资产（如房地产、应收账款、景区门票收益权）通过区块链技术代币化 使其具备数字资产的交易、拆分与流通能力 [4] - RWA让传统资产像加密货币一样可小额购买、快速交易、跨境流通 旅游资产未来收益预期可通过区块链变成可交易的"数字凭证" [4] - RWA发展受区块链技术迭代、DeFi生态成熟、金融机构试水和政策监管明晰等多重驱动 稳定币是其最大应用场景之一 [5] 旅游融资现状与问题 - 2019年以来国内有7家4A级和3家5A级景区破产或重整 包括龙潭大峡谷、养子沟景区等 均因过度依赖银行贷款导致财务成本高企 [1] - 景区拥有独特自然景观和文化资源 年客流量稳定且门票收入可观 但融资主体无法偿还银行本息 影响资金链正常运转 [1] RWA旅游融资优势 - 对资产方提供创新融资渠道 具备融资快、成本低、流动性强优势 能将大型旅游资产分割成小份额面向全球投资者融资 [6] - 对投资者降低投资门槛 实现从"精英投资"到"全民投资"的普惠金融 普通投资者可以极低门槛参与高价值旅游资产投资 [6] - 旅游资产确权清晰 通过区块链登记确保权属明确和不可篡改 收益模式稳定且可预测 提升融资吸引力 [7] RWA市场规模 - 截至2025年6月全球RWA资产总额达255亿美元（剔除稳定币） 由私人信贷（58.5%）、美国国债（29.6%）和商品（6.4%）主导 [8] - 贝莱德发行的BUIDL基金是全球最大单一RWA项目 市值超28亿美元 [8] - 波士顿咨询公司与ADDX预测2030年全球资产代币化市场规模达16.1万亿美元 占全球GDP的10% [8] 典型案例 - 大连小平岛RWA数字岛屿项目投资20亿元 打造5C自驾车营地 建设1000套医养酒店和11万平方米温泉综合体 通过收益权代币化吸引社会资本 [10] - "击剑熊猫"IP资产RWA项目在香港落地 通过区块链将IP权益分割为可交易数字凭证 支持跨境流通和收益分配 吸引Z世代和国际投资者 [11] 应用场景 - 景区门票收益权代币化 投资人通过钱包持有并定期领取分红 数据写入智能合约增强透明度 [12] - 度假酒店与民宿经营权通过NFT绑定入住资格 发行收益权代币供投资人认购 引入稳定币结算 [12] - 文旅项目与文化演出票务分成权益打包为代币 每场演出后自动发放分成 数据不可篡改 [13] - 旅游地产与度假公寓租金收益权代币化 投资者按智能合约约定获得租金分红 开发商通过返租继续经营 [13] 挑战与应对 - 合规性问题包括是否构成证券型通证、涉及公众资金流入和跨国监管冲突 需明确资产属性、限制投资者范围和遵循监管框架 [14][16] - 链上与链下数据一致性需物联网和AI技术保障 确保景区客流量、酒店入住率等数据真实可信上传至链上 [15][17] - 市场风险包括二级市场流动性不足、非标资产定价困难和中心化托管风险 需培育二级市场生态、建立科学定价体系和优化托管机制 [18][19] 技术支撑 - 区块链技术提供分布式账本记录资产所有权和收益权 确保交易透明性和安全性 [21] - 智能合约自动执行收益分配和代币转让限制 根据景区门票收入等数据自动发放分红 [21] - 代币标准如ERC-3643适合受监管证券类资产 ERC-1400适合股票类资产 ERC-1155适合多类型资产发行 [21] - 预言机连接区块链与现实世界 将景区客流量、酒店房价等链下数据安全传输至链上 [22]

交易概述 - 海南联合资产管理有限公司通过海南产权交易所完成债权转让交易，招平同盛成功竞得盈新发展海南香水湾嶺海项目相关债权 [1] - 交易金额为4.46亿元债权收购及配套融资 [1] - 交易标志着项目正式进入战略重组新阶段，将为区域发展注入强劲动能 [1] 项目背景与挑战 - 盈新发展海南香水湾嶺海项目此前因历史遗留问题及市场环境影响面临推进滞缓等挑战 [1] 交易影响与规划 - 招平同盛将为项目盘活提供关键支持，重点推动项目二期叠墅产品全面升级、滨海高端商业配套落地及星级酒店资产盘活运营 [1] - 新增产品入市货值预估超过20亿元 [1] - 项目团队将严格把控建设质量，优化施工组织，确保关键节点高效推进 [2] - 完善商业、休闲等综合功能，提升区域吸引力 [2] - 通过产城融合模式，塑造海南旅游地产新名片 [2] 合作意义 - 此次合作是市场化盘活存量资产的典范案例 [2] - 未来将携手招平同盛推动项目高质量交付，为海南自贸港建设贡献标杆样本 [2] 发展基础夯实 - 开发效能提升，科学重构施工计划，优化资源配置，加速工程进度 [1] - 产业链协同，吸引优质合作伙伴，形成产业集聚效应 [1] - 区域经济拉动，直接创造建筑、物流等领域就业岗位，带动周边消费升级 [1]

房地产市场新常态 - 房地产市场逐步进入新常态，部分高收入群体开始出售闲置度假房产[5] - 海南限购后，大量度假房投资客转向云南西双版纳等旅游城市，当地房价一度突破万元大关[11] - 2020年旅游业受创，海南热点度假区房价跌破3万元/平方米，西双版纳房价回落至七八千元[18] 旅居市场发展 - 高收入群体在全国主要旅游城市形成庞大旅居市场，引发万达、华侨城等房企开发旅游地产[12] - 旅游地产项目一般为大盘，去化较慢但拿地成本低利润空间大[15] - 海南旅游度假资源独一无二，面向全国购房者，三亚陵水等地别墅总价可达千万至亿元级别[13] 房价波动与投资回报 - 李涛海南房产自购入以来贬值近三分之一，市场价格缩水至400万元[4][34] - 王有西双版纳房产自买入后市场价格缩水近四成[26] - 2024年海南房价再次松动，平均价格徘徊在2万元至2.3万元/平方米[21] 度假房产使用情况 - 李涛海南房产利用率极低，购入后全家仅去过一次[20] - 王有西双版纳房产偶尔路过住一晚，家人甚至不知房子模样[26] - 同事怀来别墅初期每周使用，半年后热情消退[28][29] 持有成本与风险 - 度假房每年需支付近万元物业费，成为持续支出[23] - 房屋长期空置导致装修家电损坏，修复需投入十几万元[3][24] - 空置房产易遭盗窃，存在不确定风险[24][32] 市场分化与出售趋势 - 2023年海南度假市场开始分化，独栋别墅价格突破历史纪录[20] - 开发商出售一手毛坯现房价格低于二手房，工抵房售价低于2万元/平方米[35] - 部分业主开始计划出售度假房，原因包括房价下跌和使用率低[32]