报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周中证 REITs 指数全周下跌 0.9%，各板块普跌，交通、水利、生态环保 REITs 跌幅较小；从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证 REITs>沪深 300>中证转债；商业不动产 REITs 试点进一步扩容，紧随上交所之后，深交所也加速商业不动产 REITs 布局 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至 2026 年 2 月 6 日，中证 REITs 指数收盘价 802.18 点，整周涨跌幅 -0.9%，表现弱于中证全债指数（+0.1%），强于中证转债指数（-2.6%）、沪深 300 指数（-1.3%）；年初至今，中证转债（+5.9%）>中证 REITs（+3.0%）>中证全债（+0.5%）>沪深 300（+0.3%） [2][7] - 近一年中证 REITs 指数回报率 -4.4%，波动率 7.5%，回报率低于中证转债指数、沪深 300 指数和中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][15] - REITs 总市值 2 月 6 日为 2283 亿元，较上周减少 4 亿元；全周日均换手率 0.47%，较前一周减少 0.13 个百分点 [2][15] - 从不同项目属性 REITs 来看，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为 -1.3%、-0.4%；从不同项目类型 REITs 来看，各板块普跌，交通、水利、生态环保 REITs 跌幅较小 [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的 REITs 为平安宁波交投 REIT（+1.72%）、中金湖北科投光谷 REIT（+1.57%）、鹏华深圳能源 REIT（+1.48%） [3][22] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 20.5% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的 REITs 为易方达华威市场 REIT（2204 万元）、华夏华润商业 REIT(1723 万元）、中金印力消费 REIT(1479 万元） [3][26] 一级市场发行 - 2026 年 1 月 1 日至 2 月 6 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品 3 只，已反馈的 4 只，已申报的 9 只，10 只商业不动产 REITs 正式申报 [28] 估值跟踪 - 截至 1 月 23 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.3% [30] - 各项目类型 REITs 的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率情况不同，如保障性租赁住房相对净值折溢价率 42.40%，P/FFO 为 38.02，IRR 为 3.55%，年化派息率为 2.79% [31] - 截至 2026 年 2 月 6 日，产权 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 65BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 323BP [1][33] 行业要闻 - 2 月 4 日，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金递交材料申报，底层资产为静安大融城与江门大融城 [4][40] - 2 月 5 日，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产 REIT 获深交所正式受理，为深交所首单商业不动产 REIT，拟募集规模 13.20 亿元、份额 5 亿份，存续期 32 年，2026、2027 年预计分派率分别为 5.21%、5.48%，项目为广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目和上海江桥万达桔子水晶酒店项目 [4][40]

公募基金行业监管动态 - 证监会就公募基金定期报告信息披露准则修订公开征求意见，中基协同步就XBRL模板征求行业意见，旨在使信息披露规则体系更加简明[1] 公募基金公司人事变动 - 年初至今已有13家公募机构出现高管变动，变动总人数共计27人，涉及董事长、总经理、副总、督察长、首席信息官等职位[2] 公募REITs市场进展 - 光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金已正式向上交所申报[3] 知名基金经理投资策略 - 宏利基金权益部执行总经理李坤元遵循“四好”投资原则：好行业（优选上行周期、市场空间大、渗透率临近拐点的赛道）、好阶段（聚焦景气度向上、业绩确定性增长至少一年以上的环节）、好公司（挖掘显性龙头及细分领域隐形冠军）、好价格（注重估值合理性）[4] 股票市场整体表现 - 市场低开高走，截至收盘，沪指跌0.25%，深成指跌0.33%，创业板指跌0.73%[5] - 沪深两市成交额2.15万亿元，较上一个交易日缩量305亿元[5] 行业板块表现 - 采掘行业、能源金属、电池等板块涨幅居前[5] - 酒类、旅游酒店、航空机场等板块回调居前[5] - 化工板块集体走强，沧州大化、金牛化工、百川股份、百合花涨停[6] ETF产品行情表现 - 化工ETF集体走强，最大涨幅为2.64%[6] - 具体产品中，代码159870的化工ETF涨2.64%，代码516220的化工ETF国泰涨2.49%，代码159133的化工ETF天弘涨2.47%，代码159129的化工ETF嘉实涨2.46%，代码516120的化工50ETF涨2.42%，代码516020的化工ETF涨2.37%[7] - 其他上涨ETF包括巴西ETF涨2.23%，电池ETF景顺涨2.20%，锂电池ETF涨2.12%，碳中和ETF鹏华涨2.09%[7] - 下跌方面，标普生物科技ETF嘉实领跌3.34%[7] - 多只科创创业人工智能ETF回调居前，包括永赢、摩根、工银、富国、鹏华、易方达等公司旗下产品[8] - 航空航天ETF和国防ETF亦出现下跌[8] 化工板块投资逻辑 - 自2025年7月“反内卷”热潮以来，化工板块持续上涨[9] - 2025年四季度以来，伴随化工ETF发行、“双碳”政策发布，化工投资在资金侧和供给侧逻辑得到加强[9] - 可关注化工ETF等产品[9]

公募REITs产品申报 - 光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金已正式向上交所申报 [1][2][4] - 该公募REITs的资产类型为商业不动产 [1][4] - 产品管理人及专项计划管理人分别为光大保德信基金管理有限公司和光大保德信资产管理有限公司 [1][4] 发起人与底层资产 - 发起人（原始权益人）为上海光翎投资中心（有限合伙）和天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有限合伙） [1][2][4] - 底层资产为两个商业零售项目：上海静安大融城和广东江门大融城 [2][5] - 静安大融城位于上海市静安区，总建筑面积约18.9万平方米 [2][5] - 江门大融城位于广东省江门市蓬江区，总建筑面积约12万平方米 [2][5] 相关公司决策 - 光大嘉宝股份有限公司董事会已于2026年1月30日审议通过相关议案，同意在管基金开展公募REITs的申报发行工作 [2][4] - 上海光翎和天津安石锦瑞为光大嘉宝参与投资的在管基金 [2][5]

公募REITs产品申报动态 - 根据证监会官网信息，光大保德信基金管理有限公司于2026年2月4日提交了“光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金”的公募不动产投资信托基金募集申请注册，目前状态为“进度跟踪” [1] - 同期，多家基金公司亦有新产品申报，包括国泰基金的消费智选混合型基金、招商基金的北证50指数增强型基金以及华夏基金的中证港股通信息技术综合ETF等，申报日期均为2026年2月4日 [1] 底层资产与项目结构 - 拟发行REITs的底层资产为两个商业零售项目：位于上海市静安区的“静安大融城”，总建筑面积约18.9万平方米；以及位于广东省江门市蓬江区的“江门大融城”，总建筑面积约12万平方米 [2][3] - 持有上述项目的基金主体分别为上海光翎投资中心（有限合伙）和天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有限合伙），两者均为有限合伙制企业 [2][3] - 光大嘉宝股份有限公司及其全资子公司将作为有限合伙人参与相关基金合伙人会议，同意以这两个项目作为底层资产申报发行公募REITs [2] 相关主体与决策程序 - 该REITs项目的原始权益人为上海光翎和安石锦瑞，运营管理机构为光大嘉宝的控股子公司光控安石（上海）商业管理有限公司 [2] - 光大嘉宝的控股子公司光控安石（北京）投资管理有限公司将作为原始权益人之普通合伙人 [2] - 光大嘉宝股份有限公司已于2026年1月29日召开董事会会议，审议通过了关于在管基金开展商业不动产公募REITs申报发行工作的议案 [2]