报告公司投资评级 - 买入（维持） [3] 报告的核心观点 - 电商业务在GMV增长与Take rate提升带动下，收入、利润恢复增长，公司价值基本盘较稳；云业务在AI带动下增长加速，其他新业务的经营表现也呈向上趋势，逐步兑现减亏预期；整体看公司向下存在基本面底，向上存在想象空间，在当前估值水平下具备配置意义 [4] 报告具体内容总结 公司基本状况 - 总股本19,086百万股，流通股本19,086百万股，市价123.40港元，市值2,355,239百万港元，流通市值2,355,239百万港元 [1] 盈利预测及估值 - 预计FY2026 - FY2028年收入分别为10842、11768、12689亿元，同比增长8.9%/8.5%/7.8%；归母净利润1425、1655、1864亿元，同比增长10.1%/16.1%/12.7%；EPS为7.76/9.49/11.26元，对应PE 15.2、13.1、11.6倍 [3][6] 4QFY25核心分部业绩表现 - 淘天集团：客户管理收入增速11.8%，增速环比提升2.4pct，EBITA同比增长8.4%，增速环比提升6.5pct；平台take rate水平有所提升，带动业绩增长加速，预计电商业务业绩接下来几个季度仍将维持不错增长趋势 [6] - 智能云集团：收入增长17.7%，增速环比上季度提升4.6pct，云业务增长进入加速阶段；EBITA率8.0%，环比上季度下降1.9pct，短期内利润率将承压 [6] - 国际零售商业：收入增长22.3%，延续高增长趋势；EBITA率 - 10.6%，同、环比分别改善4.2、2.5pct，经营效率接下来几个季度内将进一步提升 [6] 利润情况 - 4QFY25集团收入整体增长6.6%、经营利润增长92.8%，归母利润增长278.7%；考虑到电商在take rate提升下恢复增长，新业务持续减亏，预计公司后续利润表将维持较好趋势 [6] 业务竞争与价值趋势 - 短期电商业务仍处于竞争焦灼状态，24年下半年电商行业竞争强度上升，阿里战略调整后整体份额流失压力下降，但竞争拐点仍有待观察 [6] - 随着AI科技兴起，阿里云业务价值逐步提升，尽管目前对集团收入、利润贡献有限，但随着AI产业快速发展，预计云业务价值将逐步提升 [6]

文章核心观点 万科2025年一季报展现积极经营成果，在各方及大股东支持下推进改革化险与融合发展，各业务板块表现良好，且与大股东合作深化 [1][2][3] 经营业绩 - 2025年第一季度实现营收379.95亿元，完成超1万套房屋高质量交付 [1] - 实现销售金额349.2亿元，回款率超100% [1] - 一季度公开债全部如期兑付，完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿元 [1] 业务亮点 房地产开发 - 综合住区产品获认可，广州理想花地项目成广州主城区销售套数、销售金额双项第一 [1] - 上海、杭州、天津等多地项目去化率超80% [1] 长租公寓 - 长租公寓业务保持规模、效率、纳保量行业第一，资产质量获市场认可，Pre - REIT基金获知名机构投资 [1] - 泊寓与深圳地铁置业集团达成战略合作，签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [1][3] 经营服务业务 - 物业新拓存量项目年化收入同比增长超50%，率先推出弹性定价体系服务模式 [2] - 商业业务客流、销售稳步增长，为知名机构业主提供商业轻资产运营服务，深圳iN城市广场开业出租率达97% [2] - 物流业务出租率行业领先，冷链营收实现双位数同比增长 [2] 大股东支持 - 大股东深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，用于偿还公开债务 [2] - 去年以来，深铁集团通过多种方式支持万科，今年充实管理力量后持续综合支持 [2]

财务表现 - 公司一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 一季度公开债全部如期兑付，并完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿 [1] - 完成超1万套房屋高质量交付 [1] 产品与销售 - 综合住区产品创新获市场认可，理想花地项目成为广州主城区销售套数、金额双料第一 [2] - 天津、杭州等多地项目实现开盘即售罄 [2] 长租业务 - 长租业务规模、效率、纳保量行业第一，长租Pre-REIT基金获中信等知名机构投资 [2] - 泊寓与深铁置业达成战略合作，探路融合发展 [2] 经营服务业务 - 万科物业新拓存量项目年化收入增长超50%，率先推出弹性定价体系服务模式 [2] - 商业业务客流、销售额稳健增长，为GIC、黑石等知名机构业主提供轻资产运营服务 [2] - 深圳iN城市广场实现97%出租率 [2] - 物流业务出租率行业领先，冷链收入双位数增长 [2] 科技创新 - 公司已获近300项国家专利，部分关键技术入选国际顶级AI学术会议 [2] - 获得建筑科技领域国家最高奖项"华夏奖" [2] 行业趋势 - 一季度房地产市场呈现复苏态势，行业进入"好房子、好服务"时代 [2] - 公司在产品、服务方面的创新努力获得市场积极反馈，未来有望获得更多发展空间 [2]

财务表现与股东支持 - 公司一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超100%，完成超1万套房屋高质量交付 [2] - 一季度公开债全部如期兑付，完成大宗交易38亿元，盘活回款超40亿 [2] - 大股东深铁集团拟提供33亿元股东借款，利率2.34%，用于偿还公开债务，去年以来通过大宗交易、REITs认购等多种方式支持公司 [2] 产品创新与销售表现 - "未来城市理想单元"综合住区模型首个落地项目上海嘉定"理想之地"成为上海销售金额、面积双料冠军，并申报全国新建低碳社区 [3] - 广州理想花地项目一季度新一期开售获广州主城区销售套数、金额双领先 [3] - 多地新盘销售表现亮眼：上海万科四季隐秀二期开盘去化率84%，杭州杭铁万科云耀之城去化率100%，天津万科东庐去化率87% [4] 多元化业务发展 - 长租公寓业务保持规模、效率、纳保量行业领先，Pre-REIT基金获中信等机构投资，与深铁置业达成战略合作 [4] - 物业新拓存量项目年化收入增长超50%，商业业务客流销售额稳健增长，深圳iN城市广场开业出租率97% [4] - 物流业务出租率行业领先，冷链收入双位数增长 [4] 科技应用与行业趋势 - 公司获近300件国家专利，关键技术入选国际AI学术会议，获"华夏奖"，首创房地产图纸大模型提升管理效率 [5] - 分析认为购房者需求转向"好小区、好社区"，公司综合住区创新及科技优势有望助力产品竞争力 [5]