2025年度业绩预告核心亏损 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为亏损820亿元，上年同期亏损494.78亿元，亏损额同比扩大[2] 业绩亏损主要原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，报告期结算毛利总额大幅减少[2] - 因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值[2] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损[2] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值[2] 大股东支持与业务协同 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，借款条件优于市场水平，帮助缓解流动性压力[3] - 深圳地铁置业集团与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化在住房租赁领域的合作[3] - 双方携手上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点合作，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行[3] 房屋交付情况 - 全年按期保质交付11.7万套房屋，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付[3] - 济南、郑州、南昌等多地项目交付实现100%收房[3] 经营服务业务表现 - 截止2025年三季度，经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳[3] - 长租业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一[3] - 物业业务上半年在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力业内领先[3] 物流与商业业务表现 - 前三季度物流业务可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队[4] - 冷链业务行业规模第一，高标仓储稳定期出租率86%[4] - 商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率92%[4] 公司未来展望 - 当前公司发展依然面临严峻挑战，经营业绩也将持续承压[4] - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整[4] - 公司将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷[5]

公司2025年下半年及全年经营业绩 - 2025年下半年公司实现收入与就诊人次双环比增长，经营面迎来边际改善 [1] - 2025年全年经营性现金流预计在人民币9.4亿元至10亿元区间，同比增幅约33%至41% [1] 公司运营质量与财务结构 - 公司运营质量持续夯实，2025年末银行债务净减少3.4亿元 [1] - 2025年全年资本开支同比下降16%至24% [1] - 伴随在建工程项目陆续收尾，公司未来资本开支规模有望进一步压降 [1] 公司净利润变动说明 - 表观净利润有所下降主要原因为商誉减值影响 [1] - 该等减值及拨备为一次性会计调整且无实际现金流出 [1]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司在多重挑战下实现生产经营稳定 但经营业绩高度承压并出现亏损[1][3] - 大股东深圳地铁集团提供了超300亿元的股东借款等支持以缓解流动性压力[1] - 公司自身通过保交付、降本增效及发展经营服务业务等措施维持运营[1][2] 房屋交付与运营 - 2025年保质交付房屋11.7万套 其中1.6万套提前30天交付 约5000套跨年提前交付[1][2] - 济南、郑州、南昌等多地项目实现100%收房[2] - 运用360°摄像头、无人机巡场等智慧技术进行“云监工” 并提供“交付即办证”服务[2] - 已完成近两年需交付量的约70% 交付高峰期已过 后续交付压力将显著下降[1] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度 经营服务业务实现收入435.7亿元 同比保持平稳[2] - 长租业务管理规模突破20万间 出租率稳定在94% 规模、效率和纳保量保持行业第一[2] - 物业业务在管住宅物业项目超4400个 商企物业服务项目超2500个[2] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米 冷链业务行业规模第一 高标仓储稳定期出租率86%[2] - 商业业务整体出租率92% 客流与销售稳步增长[2] 业绩亏损原因分析 - 房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率仍处低位 主要结算项目地价获取成本较高[3] - 因业务风险敞口升高 新增计提了信用减值和资产减值[3] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损 以及部分非主业财务投资亏损[3] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值[3] 公司应对措施与未来展望 - 积极推动开发业务降本增效 实现开发业务管理费用连续两年下降[1] - 与大股东深圳地铁集团在长租、物流等领域加强业务协同[1] - 公司将通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施 优化业务布局和结构 提升多场景开发和经营能力[3] - 目标是上下凝心聚力 有序化解风险 摆脱困境 推动公司早日走出低谷[3]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司2025年经营业绩高度承压并出现亏损，但通过各方支持与自身努力实现了生产经营稳定，并积极推动业务改善以走出低谷 [1][4] 业绩表现与亏损原因 - 2025年房地产开发业务结算利润大幅减少，主要因结算规模显著下降且毛利率仍处低位，结算项目对应2023年、2024年销售及2025年消化的库存，地价获取成本较高 [1] - 因业务风险敞口升高，公司新增计提了信用减值和资产减值 [1] - 部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，同时部分非主业财务投资也出现亏损 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于其账面值 [1] 大股东支持举措 - 大股东深圳地铁集团累计向公司提供了超300亿元的股东借款，条件优于市场水平，以缓解流动性压力 [2] - 大股东与公司加强了业务协同，深圳地铁置业集团与公司旗下长租公寓品牌泊寓签署深铁项目租赁运营框架协议，深化住房租赁领域合作 [2] - 双方合作上线全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点，并于2025年四季度逐步批量交付上线运行 [2] 公司运营与交付保障 - 公司全年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付 [1][3] - 济南、郑州、南昌等多地项目实现100%收房率 [3] - 公司已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降 [1] - 公司通过加强工程品质全周期管理、运用智慧技术（如360°摄像头、无人机巡场）、“云监工”、客户实地看房、“交付即办证”服务及强化社区运营等一系列措施推进交付工作 [3] 经营服务业务表现 - 截至2025年第三季度，公司经营服务业务实现收入435.7亿元，同比保持平稳 [4] - 长租公寓业务管理规模突破20万间，出租率稳定在94%，规模、效率和纳保量保持行业第一 [4] - 物业业务方面，上半年在管住宅物业项目超4400个，商企物业服务项目超2500个，规模与综合服务能力行业领先 [4] - 物流业务前三季度可租赁仓储面积超1000万平方米，仓储规模位列行业第一梯队，高标仓储稳定期出租率为86% [4] - 商业业务客流、销售稳步增长，整体出租率达到92% [4] 未来经营改善方向 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整 [4] - 公司旨在提升多场景的开发和经营能力，有序化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷 [4]

公司经营改善举措 - 公司正在通过产品结构优化、技术迭代升级、成本精细管控、资产高效周转等一系列针对性多维度举措改善经营情况 [1] 未来经营情况披露 - 关于2025年度经营情况，公司表示请关注后续定期报告披露内容 [1]

行业与公司 * 食品饮料行业[1] * 涉及的细分行业包括：零食量贩店、能量饮料、调味品、乳制品、白酒、啤酒、餐饮供应链、酵母、魔芋制品、电解质饮料等[1][3][6][7][8][11] * 涉及的公司包括： * **零售渠道/品牌型公司**：万辰、鸣鸣很忙、盐津铺子、卫龙[1][3][7] * **饮料公司**：东鹏特饮（东鹏饮料）、外星人、脉动[1][3][7][9] * **调味品公司**：千禾味业、益海国际、海天味业[1][3][5][12][14] * **白酒公司**：贵州茅台、五粮液（普五）[6][23][27] * **啤酒公司**：燕京啤酒、青岛啤酒（港股）、百威、珠江啤酒[6][15] * **餐饮供应链公司**：安井食品[1][6][13] * **酵母公司**：安琪酵母、仙乐健康[1][3][11] * **乳制品公司**：益海国际[1][5][12] 核心观点与论据 整体投资策略 * 2026年投资策略分为两大方向：一是与内需相关度较小、景气度高、具备出海或高分红能力的龙头；二是与内需相关度高的顺周期板块，但后者因需求未明显恢复、业绩底部不明，当前建议观望[1][2] * 大众品板块推荐三条主线：高景气细分赛道（零食量贩店、魔芋产品、电解质饮料）；网点铺货和单点产出提升空间大的标的（万辰、卫龙、东鹏特饮）；估值便宜且有潜力的企业（卫龙）[1][7][8] 细分赛道与公司观点 * **零售渠道与零食**： * 零食量贩店渠道扩张逻辑不变，处于景气状态[1][3] * 万辰预计到2025年底拥有约4万家门店，行业至少能扩展至7-8万家，两强市占率可达70%-80%[8] * 魔芋类产品有望成为比辣条更大的市场，口味丰富且受众广，卫龙和盐津铺子预计2026年增速可达30%-50%[8] * 卫龙在港股市盈率约为15-16倍，过去两三年分红率达90%-100%，股息率有支撑[8] * **饮料**： * 东鹏特饮（东鹏饮料）货架管理和冰柜覆盖率出色，SKU持续丰富，收入增速有提升空间[1][9] * 东鹏特饮网点数已达420万个，但冰柜覆盖率仅10%，未来提升空间大将推动单点产出增长[8] * 中长期看，东鹏在能量饮料行业竞争格局稳定，有望逐步替代红牛市场份额，预计市场规模可达250-300亿元，加上海外可能更大[9] * 在电解质水领域，东鹏已超过外星人成为龙头，并持续对标脉动，该品类未来可能与能量饮料一样大，增长潜力大[9] * 东鹏饮料2026年将受益于P、E、T成本下行红利（2025年底成本较去年下降双位数），规模效应显现，利润率有望提升[3][10] * 补水产品2025年销售额约30多亿元，2026年若达40-50亿元将显著改善毛利率[10] * **调味品与乳制品（高分红主线）**： * 千禾味业预计2026年弹性较大，舆论影响消除后将走出困境反转，核心客群稳定，中高端0添加产品结构优化明显，预计2026年收入增速超10%，业绩增速25%-30%，分红率90%以上，股息回报约4%[1][5][12] * 益海国际在港股15倍市盈率下拥有6%股息率（税后约5%），分红稳定在90%以上，通过优化关联方供货价格、布局海外及小B渠道实现收入多元化，预计2026年轻微上升，无下行压力[1][5][12] * **酵母与出海**： * 安琪酵母出海和成本改善逻辑支撑估值，可能带来业绩弹性[1][3] * 酵母产品面向非洲、东南亚等人口增长快、主食消费增地区，需求旺盛，市场容量持续增长[11] * 酵母产品标准化程度高，公司成本优势和服务效率强，市占率提升逻辑顺畅[11] * 未来两三年，酵母海外市场预计每年增速可达20%以上，对整体收入贡献将达大个位数水平；国内市场依赖内需改善及衍生品带来双位数增长[11] * **顺周期板块（白酒、啤酒、餐饮供应链）**： * 当前处于历史低点，市场情绪悲观，建议2026年一季度至二季度布局[1][6] * **白酒**： * 以茅台为代表，批价波动大但股价稳定，建议2026年Q1-Q2布局，因其批价达一定位置时开瓶量有望提升，加上4%股息率及稳健业绩，具备配置价值[6][27] * 其他白酒公司暂不推荐博弈[6] * 飞天茅台价格同比回落几百元，普五批价同比回落约100元，价格回落激发消费需求，销售流速提升，预计春节期间动销不会太差，价格回落幅度可能仅为小单位数[23] * 2025年白酒行业面临淡季商务需求未能接续春节旺季，政策影响消费场景，中秋国庆反馈环比放缓，预计2026年趋势将继续改善[18] * 预计2026年中秋国庆期间白酒市场将保持平稳，处于底部企稳状态[3][20][21] * 投资节奏建议分两步：春节前后布局（预期较低）；2026年5月后关注绝对收益机会（风险偏好可能更高）[3][22] * 尽管当前EPS预期较弱，但相信具有阿尔法特质的白酒公司将在下一轮产业周期向上时恢复并突破此前利润高峰[24] * 对2026年EPS下修预期已较为充分，预计全年板块保持稳定，下半年开始2027年EPS大概率不会像2026年明显下滑，给予20-25倍估值合理[27] * 茅台目前估值约20倍，2026年有望提升到22-24倍，加上近4%股息率，总体收益率可达10%-15%[27] * **啤酒**： * 由于竞争格局不稳定（如百威份额被珠江、燕京等抢占），建议选择成长性良好的燕京啤酒以及青岛啤酒港股底部机会[6] * 2026年啤酒行业预计将保持平稳发展，头部公司不再专注价格竞争，而是借助精酿啤酒等新品类及即时零售等新渠道优化产品结构，量价表现预计与2025年相似，稳中微升[15] * 成本端（铝罐、大麦、玻璃等）趋稳或小幅回落，成本红利较2025年减弱[15] * 啤酒行业预计2027年企稳回升，但利润幅度不高，预计2028至2029年重新达到曾经利润高点[26] * 未来三到四年，大部分有快速增长潜力的啤酒公司估值基本在20倍以内，不少在15倍以内，当市场风险偏好和产业周期向上时，估值可能达到20-25倍，部分个股可达25-30倍以上[26] * **餐饮供应链**： * 关注安井食品，其与C端合作以及低库存情况使其具备弹性[6] * 2026年餐饮行业修复信心较弱，社零餐饮数据改善主要因终端补库存带来的上游出货量提升，而非需求周期改善[13] * 预计2026年餐饮业整体复苏弹性不会很大，建议关注新渠道和新品催化（如安井尝试新零售渠道，海天拥抱奥乐齐和盒马推出定制化产品，速冻公司在山姆的新款烘焙产品）[13] * 这些因素可能推动个股阶段性估值从15倍修复到18-20倍，但更强的修复需依赖EPS提升[13][14] 其他重要内容 * **行业周期与阶段判断**： * 白酒行业自2000年经历两轮大周期，目前处于预期企稳但尚未完全稳定的阶段，类似于2014年下半年至2015年时期[19][22] * 从产业投周期看，白酒正从下行周期向底部企稳过渡，预计2026年5月大部分要素将落地并趋于稳定[22] * **估值与收益预期**： * 从长期看，投资于当前位置的白酒板块，收益率可以达到双位数，约为15%至20%[26] * 在选股时，优先考虑具有品牌、渠道、组织力或产品差异化等竞争优势，并能在某一领域占据主导地位且具备主动出击能力的公司[28][29]

业绩概览 - 公司2025年前三季度实现营业收入20.74亿元，同比减少3.81% [4] - 2025年前三季度归母净亏损0.11亿元，上年同期为净利润0.22亿元 [4] - 2025年第三季度单季度实现营业收入6.78亿元，同比减少4.84% [4] - 2025年第三季度归母净利润0.11亿元，同比大幅减少77.60% [4] 分品类表现 - 2025年第三季度常温乳制品收入为3.58亿元，同比减少3.81% [5] - 2025年第三季度低温乳制品收入为2.64亿元，同比减少5.87% [5] - 2025年第三季度畜牧业产品收入为0.30亿元，同比大幅增长80.08% [5] - 整体终端需求偏淡，市场价格竞争情况延续，公司常低温乳制品收入均承压 [5] 分地区表现 - 2025年第三季度疆内市场营业收入为3.58亿元，同比增长10.16% [5] - 2025年第三季度疆外市场营业收入为3.00亿元，同比减少13.68% [5] - 疆内大本营表现良好，疆外市场有所承压 [5] - 截至2025年前三季度末，疆内/疆外经销商数量分别为388家和574家 [5] 销售模式与渠道拓展 - 2025年第三季度经销模式收入为5.80亿元，同比减少8.06% [5] - 2025年第三季度直营模式收入为0.78亿元，同比大幅增长88.32% [5] - 直营业务增长主要系公司成立电商子公司，加强线上自营业务建设 [5] - 公司尝试通过进驻机场、中石油门店、盒马渠道等多种方式丰富销售网络 [5] 盈利能力分析 - 2025年第三季度公司毛利率为14.72%，同比下降5.14个百分点，环比下降3.96个百分点 [6] - 毛利率下降主要系收入规模缩减导致规模效应减弱，以及公司加大搭赠活动力度 [6] - 2025年第三季度销售费用率为6.46%，同比微增0.06个百分点 [6] - 2025年第三季度管理费用率为3.49%，同比下降0.36个百分点 [6] - 2025年第三季度公司归母净利率为1.66%，同比下降5.38个百分点 [6] 行业环境与展望 - 乳制品行业整体供大于求，企业收入端受价格竞争影响承压 [6] - 行业利润端面临淘牛和喷粉减值压力 [6] - 伴随行业供需平衡节点的临近，公司经营压力有望减缓 [6]

业绩表现与下滑原因 - 营收下滑因下游需求恢复不及预期 钢材价格同比下降及一季度高炉停产检修影响产量 [2] - 钢铁行业呈现强供给 弱需求 低价格的运行态势 [2] 下半年经营策略 - 坚持算账经营和集约化高效生产 推进吨钢降本增效及费用削减 [3] - 深化新型经营责任制 优化产品经营策略以提升市场竞争力 [3] - 围绕产线效率 能源利用效率等八大效率提升成本改善能力 [3] 业务结构与海外市场 - 主营钢铁业务 产品包括螺纹钢 线材和板材 [3] - 2024年出口以色列销售收入占营业收入0.60% [3] - 未来1-2年仍以钢铁为主业 聚焦经营降本与竞争力提升 [3]

业绩表现 - 上半年实现销售收入691亿元，交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超80% [1] - 预计归属于上市公司股东的净利润亏损100亿-120亿元，主要因房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率低位、新增计提资产减值及部分资产交易价格低于账面值 [2] - 公司表示将推进经营改善措施，包括战略聚焦、经营提振、管理提升等，推动业务布局优化和结构调整 [2] 资金运作 - 通过出售库存股回笼资金4.79亿元，成交均价6.57元/股，出售股份数量7295万股占总股本0.61% [3] - 上半年实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个涉及可售货值约785亿元 [3] - 获得大股东深铁集团累计超211亿元股东借款，包括最新申请的62.49亿元借款用于偿还债券本息 [4] 财务指标 - 上半年公开债全部如期兑付，2027年之前已无境外公开债到期 [5] - 2024年末流动比率1.28、速动比率0.55，2023年末分别为1.4和0.55，指标较为稳定 [5] - 2024年末资产负债率73.66%，2023年末73.22%，保持稳定 [5]