核心观点 - 2025年一线城市豪宅市场表现强劲，多个项目创下销售纪录，市场呈现显著的结构性分化，其中上海市场在成交金额和市场份额上占据绝对主导地位 [1][3][4] 上海豪宅市场 - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3][4] - 2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献 [6] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，榜首上海壹号院销售220.3亿元，套均价格达6223万元，第二名金陵华庭销售214.2亿元，套均6887万元，高福云境项目以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [7] - 金陵华庭项目二期首批房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录 [6] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，其中6个项目是均价“10万+”的高端住宅，安澜上海项目备案均价17.88万元/平方米，开盘当日销售额约90.77亿元，去化约九成 [8] 北京豪宅市场 - 2025年截至目前，北京套均总价1500万元以上豪宅累计供应6240套，远超2024年全年，累计成交2851套，同比增长10.6%，成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4% [11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40% [11] - 中海地产安澜北京项目获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，总价约3000万元起，其地块楼面价约10.23万元/平方米，为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块 [11][14] - 安澜北京周边高端项目竞争激烈，如圆明天颂项目二手房挂牌均价达17.6万元/平方米，臻云项目网签均价12.36万元/平方米，建发海晏网签均价约13.6万元/平方米 [15] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以三大顶豪项目收官，累计销售额近300亿元，其中中信信悦湾开盘两小时销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价8436万元 [3][18][19] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [19] - 深圳湾沄玺首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，GCC联泰超总湾首开销售额达53亿元 [21] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段预计有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [21] 广州豪宅市场 - 1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [21] - 1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交256套，其于11月7日开盘单日销售约106亿元，成为今年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [2][22] - 其他标杆项目表现突出，如中海大境单日成交额达1.2亿元，金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [22] - 2026年广州近10个高端项目蓄势待发，天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市 [24] 市场驱动因素 - 高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产，市场需求从“刚需主导”转向“改善主导” [24] - 政策引导住宅向低密度、高舒适度转型，新入市豪宅在产品力、配套、服务上全面升级，精准匹配改善需求 [24] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时吸引高净值人群 [25]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市豪宅市场表现火热，多个项目开盘销售额突破百亿元[1] - 广州天河区保利玥玺湾11月7日开盘销售约106亿元，成为今年全国首个开盘当日破百亿元的豪宅项目[2] - 深圳中信信悦湾12月28日开盘选房，两小时销售额便已超百亿元，若加上深圳湾沄玺和GCC联泰超总湾，三大顶豪项目累计销售额近300亿元[3] - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，北京、广州、深圳三地同级别豪宅的成交总额与之大致相当[3] 上海豪宅市场 - 上海豪宅市场量价一骑绝尘，市场份额高度集中[4] - 中指研究院统计，年内上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元；以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元[4] - 克而瑞数据显示，2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献[6] - 金陵华庭项目表现突出，3月一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95%[6] - 中指研究院统计的1—11月上海商品住宅销售金额TOP10中，榜首上海壹号院套均价格达6223万元，第二名金陵华庭套均价格为6887万元，高福云境项目套均价格达到8177万元[7] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，供应面积为30.27万平方米，环比增加175.15%，其中有6个项目是每平方米均价10万+的高端住宅[7] - 安澜上海备案均价17.88万元/平方米，12月26日开盘当日销售额约90.77亿元，总货值约98亿元，去化在九成左右[9] 北京豪宅市场 - 中指研究院数据显示，2025年截至目前，北京豪宅（套均总价1500万元以上）市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应规模[11] - 年内北京套均总价1500万元以上豪宅累计成交2851套，同比增长10.6%；豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点[11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%[11] - 中海地产启动全新高端产品系安澜北京，该项目地块为北京单价地王，总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%[11] - 安澜北京获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，洋房主力户型为210平方米、275平方米、310平方米四居，总价约3000万元起[13] - 安澜北京周边云集多个高端热门新盘，如圆明天颂项目目前二手房挂牌均价已达到17.6万元/平方米，臻云项目在售均价约13.9万元/平方米，建发海晏在售均价约13.6万元/平方米[13] - 中指研究院高级分析师范诒杰表示，2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力[16] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以一场完美的收官战给2025年画上句号，深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元[17] - 中信信悦湾开盘两小时内销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价高达8436万元[17] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，开盘1小时内被买家收入囊中，其中38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录[17] - 深圳湾沄玺11月底推出348套大平层，首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，其中14套亿元级房源成交13套，3.7亿元的楼王户型迅速售罄[19] - GCC联泰超总湾12月中旬推出125套顶级公寓，首开去化八成，销售额达53亿元，多位大客户选择整层买入[20] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段将有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套，包括后海招商玺、宝中观潮府、前海招商海晏府等重点项目[20] 广州豪宅市场 - 克而瑞数据显示，1—10月，广州千万级豪宅网签超6000套，同比上涨约42%[20] - 过去10年，广州仅有3个商品住宅项目能够在年度销售榜中冲破百亿元，但今年前11个月，排名第一的保利玥玺湾项目成交金额已达110.89亿元，成交套数256套[21] - 广州豪宅标杆项目扎堆，如中海大境单日成交额达1.2亿元，有买家从看房到全款刷卡仅用48小时；金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源，刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录；保利玥玺湾首开单日狂揽106亿元[21] - 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，广州豪宅市场的亮眼表现是市场需求从刚需主导转向改善主导的鲜明体现，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产[23] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续，近10个高端项目蓄势待发，江景豪宅扎堆供应，包括天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市[24] - 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，新增供应带来的鲶鱼效应将推动广州豪宅市场持续升温，有望带动土地出让和招商引资，同时留住本地富豪，吸引外地高净值人群[24]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市核心资产表现出极强韧性，第四季度以来广州和深圳的豪宅市场迎来集中爆发 [1] - 高净值人群用真金白银投票，核心地段、稀缺产品成为资产配置的压舱石 [1] 深圳豪宅市场表现 - 深圳豪宅市场以一场完美的“收官战”给2025年画上句号，深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元 [3] - 中信信悦湾于12月28日开盘，两小时内销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价高达8436万元 [3] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/㎡）、2.5亿元（单价38万元/㎡）成交，38万元/㎡的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [3] - 深圳湾沄玺于11月底开盘，首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录 [5] - GCC联泰超总湾于12月中旬开盘，首开去化八成，销售额达53亿元 [5] 深圳豪宅市场影响与展望 - 顶豪热销直接激活了深圳湾二手豪宅市场，此前近乎停滞的二手房成交回升，咨询量和看房量显著增加 [6] - 2026年深圳豪宅市场供应将持续加码，2025年第四季度至2026年上半年，核心地段将有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [6] 广州豪宅市场表现 - 2025年1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [1][7] - 保利玥玺湾于11月7日开盘销售约106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [1] - 2025年1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交套数256套 [8] - 其他标杆项目表现突出：中海大境单日成交额达1.2亿元；金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源，刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [8] 广州豪宅市场驱动因素与展望 - 市场需求从“刚需主导”转向“改善主导”，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产 [10] - 地产行业进入3.0时代，产品打造转向聚焦“好产品、好服务、好品牌”三者融合，以吸引高净值人群 [10] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续，近10个高端项目蓄势待发，江景豪宅扎堆供应 [11] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动广州豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时留住本地富豪并吸引外地高净值人群 [11]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市核心资产表现出极强韧性 高净值人群将核心地段、稀缺产品作为资产配置的压舱石 [1] - 第四季度以来 广州和深圳的豪宅市场迎来集中爆发 [1] 深圳豪宅市场表现 - 深圳豪宅市场以一场完美的“收官战”给2025年画上句号 深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元 [2] - 中信信悦湾于12月28日开盘 两小时内销售额突破100亿元 156套房源成交128套 去化率接近83% 套均备案总价高达8436万元 [2] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交 其中38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [2] - 深圳湾沄玺于11月底开盘 首开销售额达130亿元 创下2025年全国单盘销售总额纪录 其中14套亿元级房源成交13套 3.7亿元的楼王户型迅速售罄 [5] - GCC联泰超总湾于12月中旬开盘 首开去化八成 销售额达53亿元 多位大客户选择整层买入 [5] - 顶豪热销直接激活了深圳湾二手豪宅市场 此前成交近乎停滞的片区 随着三大顶豪开盘形成新的价格锚点 咨询量、看房量显著增加 压制行情有所缓解 [5][6] - 以三湘海尚为例 11月下旬集中成交多套 差不多是过去两三个月的总成交水平 [6] - 2026年深圳豪宅市场供应将持续加码 2025年第四季度至2026年上半年 核心地段将有6个豪宅新盘集中推出 累计住宅套数超1500套 [6] 广州豪宅市场表现 - 1—10月 广州“千万级”豪宅网签超6000套 同比上涨约42% [1][7] - 保利玥玺湾于11月7日开盘销售约106亿元 成为2025年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [1] - 1—11月 保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元 成交套数256套 [8] - 豪宅标杆项目扎堆 中海大境单日成交额达1.2亿元 有买家从看房到全款刷卡仅用48小时 金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源 刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [8] - 市场需求正从“刚需主导”转向“改善主导” 高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产 新入市豪宅在产品力、配套、服务上全面升级 [9] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续 近10个高端项目蓄势待发 江景豪宅扎堆供应 [9] - 新增供应带来的鲶鱼效应 有望推动广州豪宅市场持续升温 带动土地出让和招商引资 同时留住本地富豪 吸引外地高净值人群 [10]

深圳湾沄玺项目创销售纪录 - 深圳湾沄玺项目于11月底开盘，推出348套面积209-1150平方米的大平层，备案均价16.88万元/平方米，套均总价超5000万元 [1] - 项目开盘当日销售额达130亿元，去化率约70%，刷新了2025年全国单盘开盘销售纪录 [1] 项目核心价值与热销原因 - 项目地块为“地王”，由华润与中海联合体于2024年12月以185.12亿元竞得，溢价率46.31%，楼面价约7.04万元/平方米，刷新深圳总价地王纪录 [2] - 地块地理位置稀缺，位于深圳南山区后海总部基地，是近12年来该区域唯一出让的纯住宅用地，被称为“深圳湾最后一块含住宅属性的用地” [2] - 区域产业优势显著，后海总部基地汇集小米、字节跳动、腾讯、阿里巴巴、百度、华润、联想、中海油等科技巨头与500强企业，高端人才购买力强劲 [2] - 存在显著的一二手房价格倒挂，项目备案均价16.88万元/平方米，而同片区华润深圳湾悦府二期二手房挂牌均价19.32万元/平方米，恒裕滨城二期达27.92万元/平方米 [3] - 开盘时大户型更受青睐，500平方米、700平方米、1149平方米的大平层（单价25万-28万元/平方米，总价1.3亿-3.3亿元）最先售罄 [3] 一线城市豪宅市场结构性行情 - 深圳楼市呈现核心区与外围区分化，南山、福田等核心区找房热度显著领跑光明、坪山等外围区，核心区新房比二手房更受欢迎 [3] - 核心区在热度、价格稳定性、客群决策效率上优势明显，叠加价格优势与供应稀缺，共同催生了现象级热销 [3] - 高净值人群的资产配置逻辑倾向于锚定核心稀缺资产 [3] 其他一线城市豪宅热销案例 - 广州保利玥玺湾项目于11月7日开盘，首开销售额约106亿元，3000万元以上成交套数和金额均超广州市年内总量，成交均价约17万元/平方米，最高单价约30万元/平方米 [4][5] - 该项目地块由保利发展于2024年9月以117.6亿元竞得，楼面价66957元/平方米，被认为是广州近年出让条件最优越的“宝藏地块” [5] - 上海壹号院是2025年全国首个单盘销售额破百亿元项目，单价约18.5万元/平方米，套均总价超6000万元，户型以299平方米和349平方米大平层为主 [6] - 上海绿城潮鸣东方项目（均价约19.5万元/平方米）120套房源开盘“日光”，单日销售额69.88亿元 [6] - 上海万科高福云境项目600平方米大平层（单套1.3亿-1.7亿元）数小时售罄，总销售额超2024年上海同价段豪宅成交总额 [6] - 北京海淀区和樾望雲、和樾玉鳴项目3月开盘当日售出超1000套，总成交金额152亿元，销售指导价10.5万元/平方米，与附近次新二手房形成价格倒挂 [6] - 2025年上半年，北京新房住宅成交榜前十名中，有6个是单价10万元/平方米以上的豪宅项目 [6] 行业专家观点 - 资金流动方向清晰，加快进入保值增值和风险防御能力强的领域，在投资品市场调整及储蓄降息背景下，豪宅市场吸引力增强 [7] - 一线城市购房政策效应持续释放 [7] - 改善型住房需求强劲，好地段、好产品拥有好市场 [7]

高端住宅市场表现 - 深圳湾沄玺开盘首日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个百亿开盘项目 [4] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [6] 项目具体信息 - 深圳湾沄玺由中海地产与华润置地联合开发，首推348套建筑面积约209-1149平方米大平层 [1] - 深圳后海地块由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32% [5] - 深圳湾沄玺项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，共601套房源 [5] - 广州保利玥玺湾共6栋楼约500余套住宅，截至12月3日网签257套，去化率超55% [6][7] 市场背景与趋势 - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 11月深圳新房成交3624套环比增长8.1%，二手房成交5495套环比增长4.2% [7] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [7] 购买力与客户分析 - 高端住宅热销吸引本地老钱客户、互联网、新能源等新兴行业新贵以及CBD置换客户 [7] - 高净值客户更认可地段的稀缺性及小区氛围，购买行为兼具改善居住和资产配置需求 [5][9] - 高端项目去化顺畅为市场注入强心针，表明在好房子加持下购买力能够得到释放 [4] 行业影响与展望 - 业界认为高端住宅热销有望带动高净值人群入市，打通置换链条后可提振整体市场情绪 [4][9] - 深圳近期将有中信信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售项目保利翡丽甲第也录得较好销售表现 [8] - 高端住宅销售情况一直引领市场，其热销若能带动土地市场和房企拿地热情，则整体市场有望逐渐企稳 [9]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套建筑面积约209至1149平方米的大平层 [1] - 开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万至28万元/平方米，总价1.3亿至3.3亿元 [1] - 剩余房源多为低楼层小户型，整体去化率接近七成 [1] 高端住宅市场趋势 - 深圳高端住宅正呈现出加速入市趋势 [1] - 深圳市场后续至少有中信·信悦湾、后海招商玺、深超总片区GCC联泰超总湾等项目计划入市 [1]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 开盘当天，500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 项目超大户型和总价更高房源更畅销，例如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [7] 项目基本信息与定位 - 项目地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目定位为后海总部基地时隔多年推出的稀缺高端产品，具备“双央企背书+核心地段”优势 [3] 产品价格与销售策略 - 此次入市的348套住宅备案均价约16.88万元/平方米，单价区间为13.986万元/平方米至35万元/平方米 [4] - 单价最高的房源为1栋一单元6201房，毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] - 开盘推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [9] - 核心城市核心地段高端住宅因供应稀缺、配套成熟等因素，被视为具备抗跌性和长期升值潜力的“硬通货” [7] 城市高端市场对比 - 上海高端住宅市场表现突出，总价1000万元以上住宅成交9886套，3000万元以上成交1524套，5000万元以上成交674套 [10] - 深圳总价1000万元以上住宅成交3023套，3000万元以上成交219套，5000万元以上成交19套 [10] - 高端市场火热与刚需市场形成反差，2025年1-10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] 行业政策与前景 - 住宅规划限制条件松绑，如深圳“70/90”政策松绑，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7] - 在“保障+市场”双轨制下，刚需市场正逐步被保障性住房分流，预计短期内刚需疲软、高端住宅坚挺趋势将持续 [11] - 高端住宅热销被视为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [8]

深圳湾沄玺项目开盘表现 - 项目单日销售额约130亿元，刷新2025年国内新房开盘成交纪录 [1] - 首推348套大平层，开盘当天500平方米、700平方米、1149平方米户型率先售罄，整体去化率接近七成 [1] - 超大户型更为畅销，如1栋1单元约398平方米和约370平方米户型已售罄 [5] - 项目单价范围在25万至28万元/平方米，总价范围在1.3亿至3.3亿元 [1] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，最高备案单价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [3] - 开发商推出多重优惠政策，包括选房成功立减100万元，7天内签约享九八折，一次性付款可享九六折 [4] 项目背景与特点 - 地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [2] - 项目具有“双央企背书+核心地段”双重优势，占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，容积率7.59 [2] - 项目由5栋超高层塔楼组成，住宅主力户型覆盖209至1149平方米，共601套房源，是后海总部基地的稀缺产品 [2] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 上海高端市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳之和 [9][10] - 核心城市核心地段的高端住宅因具备不可复制的城市资源，被视为更具抗跌性和长期升值潜力的硬通货 [5] - 深圳高端住宅呈现加速入市趋势，后续将有中信·信悦湾、后海招商玺等多个项目入市 [5] 市场分化与政策环境 - 高端住宅热销与刚需市场持续观望形成鲜明反差，2025年1至10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [10] - 政策规划限制松绑，如深圳“70/90”政策松绑及新规实施，为开发商打造高端住宅提供有利条件 [5] - 在“保障+市场”双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套保障性住房 [11] - 高端住宅热销被认为能给市场带来积极信号，修复市场信心，有利于房地产市场筑底回归健康状态 [6]

项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [2] - 开盘当日500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，整体去化率接近七成 [2] - 此次开盘销售额超过11月7日广州保利玥玺湾的106亿元纪录，成为2025年国内开盘销售额最高楼盘，但仍低于2024年上海中海・顺昌玖里的196.5亿元纪录 [9] 项目基本信息 - 深圳湾沄玺地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅、1栋公寓），住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，其中1栋一单元6201房源毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] 产品结构与销售特点 - 超大户型更为畅销，1栋1单元约398平方米户型和约370平方米户型已售罄 [7] - 项目推出多重优惠政策：选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，首付比例越高折扣越大，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [10] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [10] - 上海高端住宅市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳套数之和 [12] 市场分化与政策环境 - 与高端市场火热形成对比，2025年1～10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [12] - 政策端"保障+市场"双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套（间）保障性住房 [12] - 住宅规划限制条件松绑（如深圳"70/90"政策松绑）为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7]