财务与债务管理 - 公司成功签订882亿港元新再融资协议，涵盖现有境外无抵押债务，最早到期日为2028年6月30日 [1] - 公司净负债率从2018财年30%以下攀升至2024财年55%，2025财年中期进一步升至57.5% [2][3] - 公司综合债务净额达1246.3亿港元，一年内到期债务322亿港元，现金及存款仅218亿港元 [3] 债务与市场反应 - 公司未赎回3.45亿美元永续债导致票面利率从6%跳升至10%以上，并延期支付34亿美元永续债利息 [2] - 延期付息引发股债双杀，股价单日跌幅超10%，永续债价格创历史新低 [2] - 晨星研报指出延期付息虽不构成违约，但累计偿还金额增加将加剧债务压力 [2] 经营业绩与战略调整 - 2024财年股东应占亏损196.83亿港元，2025财年中期再亏66亿港元，为20年来首次亏损 [3] - 公司提出两大工作主题：专注房地产主业加快资金回笼，改善现金流及债务管理 [3] - 减债措施包括出售资产（如愉景新城商场、前海金融大厦权益）、暂停派息等，2024财年已回笼80亿港元 [3][4] 资产处置与销售目标 - 2025财年计划通过资产出售及项目回款实现260亿港元资金回笼 [3][4] - 截至6月25日已完成2024/2025财年260亿港元合约销售目标 [5] 项目运营表现 - 沈阳住宅项目2025年5月销售额位列当地榜首，深圳K11 ECOAST五一单日客流达30万人次 [4] - 香港豪宅项目"滶晨"累计售出330套（最高单价53.8万港元/㎡），"柏蔚森"售出580套（最高单价27.4万港元/㎡），"皇都"售出320套（最高单价54.9万港元/㎡） [5]

公司融资与财务管理 - 新世界发展达成新银行融资及经统一银行融资协议，涵盖约882亿港元现有境外无抵押金融债务 [1] - 公司执行董事兼行政总裁表示银行支持反映对其业务营运的信心，财务管理策略聚焦降低负债及改善现金流 [1] - 集团完成2024/2025财年260亿港元合约销售目标 [1] 内地市场表现 - 广州、沈阳等地项目销售领先，沈阳悦景・新世界5月登顶沈阳住宅销售榜 [1] - 广州耀胜新世界广场全面交付，新世界・天馥和广佛新世界加推单位热销，吸引港人客户组团到访 [1] - 深圳K11 ECOAST成为大湾区文旅热点，五一假期客流达30万人次 [1] 香港市场表现 - 超级豪宅项目"滶晨"累计售出逾330套，最高单价超53.8万港元/平方米，吸引本地及海外买家 [2] - 启德"柏蔚森"和港岛"皇都"分别售出580套和320套 [2] - K11 MUSEA暑期将推出CR7博物馆和CHIIKAWA特展，进一步拉动客流 [2]

自带"乌托邦"滤镜的K11深圳旗舰店，经历了一场"刚开业就口碑翻车"的危机。与K11有关的讨论迅速变成了"十万个吐槽大会"，网友们给出的评价只 有"惨不忍睹"四个字。 吐槽之外，与其说K11被消费者批评、产生两极分化的口碑，倒不如说是"商业+艺术"的模式已经越来越千篇一律，消费者也不再只需要自恃高贵的K11 来获得精神上的愉悦。 已经是晚上七点半，慕名从广州前往深圳K11 ECOAST（以下简称"深圳K11"）打卡的打工人小刘，此时仍然饥肠辘辘。 看着 左手 攥着 的费大厨排号单，瞄了一眼楼下大榕树下的排队进度，她发现两间餐厅无不例外都排到了70桌之后，而附近的几家知名连锁餐厅同样也是 人满为患 。 除此之外， 周边 几乎没有其 他 可以吃饭的地方。 尽管 太子湾 傍晚 的海景非常让人有拍照的欲望，但逛完一圈下来，这座商场带给她的印象"也就剩出片了"。"差点就饿死在这，感觉就是逛了个'拼夕 夕'版的K11。"回忆起这段失望的周末打卡经历，小刘依然有些忿忿不平。 而 小刘的 吐槽，不过是 过去一个月， 深圳K11 经受 的、 暴风雨般的唾沫星子 的小小一 点 。 斥资百亿、 从拿地到开业 历时 近八年 的深圳K ...

项目概况 - K11 ECOAST是K11集团内地首个旗舰项目，定位为"大湾区文化零售新地标"，斥资百亿历时七年打造，于4月28日开始试运营[10] - 项目分为南北两馆，南馆采用高饱和度艳色设计，北馆延续香港K11经典木植元素风格[11] - 二期工程计划于2026年陆续呈现[14][22] 运营现状 - 试运营期间日均客流达10万人次，5月1日单日客流突破30万[10][22] - 当前商户入驻率约50%，主力店包括无印良品、费大厨等大众品牌，北馆一楼多为临时快闪店[13] - 餐饮业态集中在B1层及6-7层，部分餐厅需排队等号[16] - 顶层天台已入驻云顶马术俱乐部，成为热门打卡点[15] 存在问题 - 动线设计混乱，南北馆间缺乏清晰指引，电子导航屏存在空白页面且触控不灵敏[11][12][17] - 基础设施存在赶工痕迹，如马桶盖尺寸不匹配、卫生间维修提示等[11][15] - 招商进度滞后，早年宣传的"重奢矩阵"未兑现，消费者反映可逛性不足[13][19] 改进措施 - 已整改卫生/灯光/洗手间设施等问题，会员优惠信息展板移至B1层显眼位置[15] - 未来数月将持续推进首期品牌入驻，每月更新业态布局[10][14] - 通过K11 HACC展馆定期举办艺术展览及海滨剧场活动强化文化体验[14] 行业背景 - K11集团去年完成架构调整，郑志刚以2.09亿港元私有化K11管理公司[18] - 业内人士指出当前经济形势下品牌商更倾向保守策略，新开区域面临招商挑战[20] - 项目区位交通便利性不及深圳其他城市级购物中心，需长期培育客流[19] 发展潜力 - 项目填补深圳商业版图文化/精神板块空缺，通过艺术内容差异化竞争[21] - 临海建筑与滨海公园融合形成独特景观优势，具备网红打卡属性[3][15][19] - 试运营高客流印证市场关注度，后续需提升业态创新与消费转化能力[19][22]

深圳K11 ECOAST滨海文化艺术区试运营情况 - 深圳K11 ECOAST滨海文化艺术区于4月28日开始分阶段试运营，5月1日当天客流量超过30万 [1] - 试运营初期出现洗手间马桶盖不匹配、优惠信息乱码等问题，但后续已得到改善 [1][5] - 目前商家进驻率仅50%，部分品牌通过简易柜台试营业，后续将陆续开业 [3][5] 项目特色与设施 - 顶层天台空间引入云顶马术俱乐部，打造城市马术运动空间并已正式营业 [4] - 艺术区融合海景视野、社区公园元素及艺术装置，吸引市民打卡 [4] - K11 HACC展馆将定期举办展览，海滨长廊和海边剧场通过活动打造独特艺术体验 [3] 运营现状与消费者反馈 - 餐饮集中在B1层及6、7层，部分商家在用餐高峰需排队等号 [5] - 北馆电梯引导标识不够清晰，存在换乘不便问题 [5] - 南馆以亲子家庭为主，不同楼层通过装饰配色区分目标群体 [5] 项目背景与行业动态 - 深圳K11 ECOAST是K11集团在中国内地的首个旗舰项目，原计划2024年底落成但延迟至4月底开业 [7] - 2024年9月郑志刚辞任新世界发展行政总裁，并以2.09亿港元将K11管理公司出售给其私人企业 [7][8] - 此前K11在内地销售额不理想，此次深圳项目争议引发业内关注 [7][9] 行业观点与分析 - 业内人士认为深圳K11开业"很匆忙"，未达到商业地产开业率、招商率等指标 [9] - 当前经济形势下品牌商更注重流量安全，新开区域流量无保障导致招商难度大 [9] - 深圳K11弥补了深圳商业版图的文化精神板块，需通过文化艺术内容释放消费力 [9]

项目概况 - 深圳K11 ECOAST是K11集团内地首个旗舰项目 号称斥资百亿 历时七年打造 定位为"大湾区文化零售新地标" [1] - 项目总建筑面积超22万平方米 由新世界联手招商蛇口开发 位于深圳太子湾片区 紧邻蛇口邮轮母港和海上世界 [22][24] - 自4月28日试营业以来日均客流量达10万人次 远超预期 [26][27] 运营现状 - 目前处于分阶段试运营状态 首期入驻商户率不足一半 二期计划2026年陆续呈现 [6][20][27] - 主力店包括无印良品、费大厨等大众品牌 北馆一楼多为临时快闪店 此前宣传的"重奢矩阵"尚未兑现 [20][21] - 餐饮业态选择有限 五一期间出现大排长龙现象 麦当劳等店铺尚未开业 [21] 消费者反馈 - 普遍反映体验落差较大 存在"期待越大失望越大"的情绪 [6] - 主要投诉包括动线设计混乱 场馆间缺乏清晰指引 电子导航屏点击不灵敏且内容空白 [7][11][13][15] - 部分基础设施存在赶工痕迹 如马桶垫尺寸不匹配等问题 [9] - 消费者评价"适合打卡拍照但想消费没去处" 实际可逛性和选择面不足 [16][18][21] 特色与优势 - 项目与滨海生态公园融为一体 拥有无敌海景和独栋文化艺术中心 [16][18] - 设计风格鲜明 南馆采用高饱和度艳色 北馆保留香港K11经典木植元素 [11] - 通过艺术展、音乐节等特色活动提升体验感 已举办多场文化活动 [16][20] 未来规划 - 公司表示已对卫生、灯光、洗手间等投诉问题完成整改 [6][26] - 未来几个月将持续推进首期品牌店铺开业 部分装修进度较慢的商家将加快进度 [27] - 计划通过持续活动吸引人流 改善太子湾片区"端头位置"带来的招商困难 [26][27]

行业趋势 - 传统商场行业进入存量时代，单纯依靠新增项目的发展模式难以为继，开发商拓店积极性降低 [2][3] - 特色化与体验化成为商场破局关键路径，避免同质化竞争 [4][19] - "首店经济"成为开发商提升竞争力的重要手段，通过稀缺性和独特性吸引客流 [13][14][15] 项目案例 - 上海悦荟广场升级"恰恰谷"空间，以复合商业模式链接年轻消费圈层 [4] - 南京JLC商业地标项目融合消费、文化、艺术与社交，总面积9.2万平方米，超40%为首度亮相江苏或南京的品牌 [7][8] - 深圳iN城市广场改造后开业，实现97%出租率、95%开业率，汇聚250+品牌，引入29家首店/特色店 [9][10] - 深圳K11 ECOAST海滨文化艺术区总建筑面积23万平方米，历时七年筹建，打造"全时段、全年龄"城市文化体 [10] - 成都蜀道云上城购物中心开业，为蜀道集团首个商业综合体项目 [12] 首店经济 - 首店能快速吸引消费者目光，制造话题热度，形成难以复制的竞争壁垒 [14] - 深圳益田假日广场40%品牌为首店，50%为形象定制店 [14] - 厦门爱琴海购物中心引进首店、定制店、旗舰形象店超60家 [14] - 武汉天地去年引入40多家首进品牌 [17] 特色化与体验化 - 成都大魔方招商花园城推出首个购物中心场景AI智能体"大魔方魔玩小主" [19] - 上海新天地打造沉浸式花漾街区，联合20余家品牌商户共创 [19] - 百联"繁花里"为上海首个商业企业自营的银发主题体验空间，满足"50+"人群需求 [20] - 上海悦荟广场聚焦Z世代消费群体，打造"潮玩创想宇宙" [20] - 奉发古华庭重塑9万平方米城市空间，构筑"公园式商业漫步街区" [20]