投资评级与目标价 - 首次覆盖嘉里建设，给予“买入”评级，目标价26.4港元 [1] 业务概况与营收表现 - 公司业务多元协同发展，2024年营收195亿港元，同比增长49% [2] - 营收构成中，物业开发、投资物业（IP）租金、酒店运营分别占比66%、25%、9% [2] - 从区域看，中国内地和中国香港的营收分别占比66%和34% [2] 投资物业（IP）与酒店业务 - 截至2025年上半年末，公司IP价值863亿港元，同比增长14%，内地和香港分别占比67%和33% [2] - 投资物业及酒店总面积为2133万平方英尺，北京、上海、深圳、杭州及香港五个核心城市合计占比73% [2] - 2025年上半年IP合并租金25.02亿港元，同比下滑5.5%，酒店合并租金10.3亿港元，同比下滑3.3% [2] - 预计到2031年，投资物业及酒店面积将增加760万平方英尺至2893万平方英尺，较2025年上半年增长36%，7年复合年增长率（CAGR）为7% [2] 房地产开发业务 - 2025年上半年实现销售金额162亿港元，同比增长130%，超越2024年全年规模，其中内地和香港销售占比分别为66%和34% [3] - 内地销售主要依赖上海金陵华庭项目，2025年上半年内地销售106亿港元，该单盘占比93% [3] - 上海金陵路项目拿地金额221亿元，限价放松后预计利润率可观，将于2027-2028年进入结算期 [3] - 截至2025年上半年，公司总土地储备4971万平方英尺，中国内地、中国香港及海外土储分别占比76%、10%、14% [2] 财务状况与分红政策 - 截至2025年上半年，公司总借贷额度596亿港元，同比减少2%，净负债率降至38.4% [4] - 融资成本为4.0%，同比下降0.6个百分点，公司预计2026年底净负债率将下降至30%初段水平 [4] - 自2017年以来，除2021年外，每股股息（DPS）稳定在1.35港元，股息率高达6.9% [4] 盈利预测 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为17.5亿、16.2亿、40.3亿港元，同比变化分别为+116%、-7%、+149% [1] - 预计2025-2027年归母核心利润分别为23.0亿、18.8亿、39.6亿港元，同比变化分别为-11%、-18%、+111% [1] - 预计2025-2027年市盈率（PE）分别为16倍、18倍、7倍 [1]

交易概述 - 希慎兴业全资附属公司广运出售竹林苑一住宅单位予独立非执行董事张勇全资拥有的Verdant Peak Investment Limited，交易构成关联交易，售价5354万港元[1][3] - 交易标的物业实用面积约2084平方尺（约合193平方米）[1] - 买方张勇须支付初步订金267.7万港元（售价5%）并于2025年11月7日前支付加付订金267.7万港元，余款于2026年1月24日完成日前支付[3] 标的物业财务数据 - 截至2025年6月末，标的物业估值为3431.3万港元，当前处于空置状态[3] - 该单位2024年度税后净租金收入101.8万港元，较2023年度的67.3万港元同比增长51%[3][4] - 该单位2024年度税前净租金收入121.9万港元，2023年度为80.6万港元[4] 公司与项目背景 - 希慎兴业为香港老牌地产商，主要从事商铺、写字楼、住宅出租等业务[3] - 竹林苑为希慎集团发展的住宅项目，位于香港半山坚尼道地黄金地段，由6座住宅大楼组成，共345个住宅单位及436个停车位[3] - 希慎集团自2025年8月起分阶段出售竹林苑两座住宅大楼的住宅单位及部分停车位[3] - 希慎兴业于2024年12月9日任命张勇为独立非执行董事及董事委员会成员[3] 相关行业动态 - 阿里巴巴集团与蚂蚁集团于10月17日共同投资9.25亿美元（约66亿元人民币）购置铜锣湾港岛一号中心共13层商业写字楼，设立香港总部[4]

核心交易概述 - 希慎兴业全资附属公司广运出售位于竹林苑的一个住宅单位给由独立非执行董事张勇全资拥有的买方Verdant Peak Investment Limited，交易代价为5354万港元，构成关联交易[4] - 该单位实用面积约2084平方呎（约193平方米）[4] - 买方支付方式为签署协议时支付5%初步订金267.7万港元，2025年11月7日前支付加付订金267.7万港元（累计10%），余款于2026年1月24日前支付[6][7] 标的物业财务数据 - 截至2025年6月末标的物业估值为3431.3万港元[7] - 2024年度税后净租金收入101.8万港元，较2023年度的67.3万港元同比增长51%[7][8] - 2024年度税前净租金收入121.9万港元，2023年度为80.6万港元[8] - 当前物业处于空置状态[7] 公司背景与战略 - 希慎兴业是香港老牌地产商，主营商铺、写字楼、住宅出租业务[8] - 竹林苑为希慎集团发展的住宅项目，位于香港半山坚尼道黄金地段，由6座住宅大楼组成共345个住宅单位[10] - 本次出售属于公司资本循环计划的一部分，旨在通过去杠杆化优化资本结构、释放成熟非核心住宅资产价值、将资本重新部署至策略重点领域[11] - 本次出售预计为集团带来约1930万港元总收益[11] 近期同类交易 - 本月4日希慎兴业公告出售竹林苑3个住宅单位，预计带来总收益约4926.8万港元[11] - 单位1实用面积2191平方呎（约243.44平方米）售价5639万港元，买方由非执行董事利干先生配偶全资拥有[11] - 单位2（1451平方呎/约161.22平方米）和单位3（1503平方呎/约167平方米）由公司主席利蕴莲女士儿子以7723万港元购买[11] 公司近期业绩表现 - 2025年上半年营业额17.3亿港元，同比增加2.19%；股东应占溢利7500万港元，同比减少82.44%[14][16] - 2024年股东应占利润3500万港元，上年同期亏损8.72亿港元，实现扭亏为盈；总营收34.09亿港元，同比增长6.2%[14] - 2024年营业利润24.55亿港元，同比增长7.58%；税前利润5.67亿港元，同比增长177.56%[16] - 截至发稿公司股价报15.96港元，市值约164亿港元，今年累计涨幅超46%[18]

交易核心信息 - 阿里巴巴前CEO张勇通过其全资拥有的英属维尔京群岛公司Verdant Peak Investment Limited，以5354万港元（约合4911.2万元人民币）购入香港半山坚尼道竹林苑一套豪宅 [1][3] - 该住宅单位实用面积约为2084平方呎（约合193平方米） [3] - 交易初步订金为267.7万港元（占总价5%）已于签署协议时支付，加付订金267.7万港元（连同初步订金共占代价10%）拟于2025年11月7日前支付，余款将于2026年1月24日完成日或之前支付 [3] 交易相关方背景 - 卖方为港股上市公司希慎兴业（00014 HK）的全资子公司广运 [3] - 希慎兴业是香港老牌地产商，主要从事商铺、写字楼和住宅单位的投资租赁业务 [3] - 张勇于2024年12月9日被任命为希慎兴业的独立非执行董事及董事委员会成员 [3] 张勇个人背景 - 张勇于2007年加入阿里巴巴集团，曾担任淘宝网首席财务官和首席运营官，并于2015年5月出任阿里巴巴CEO，2019年成为阿里巴巴集团董事会主席兼CEO [4][5] - 张勇于2023年9月10日正式卸去在阿里巴巴的一切管理职务 [5] - 此前张勇长期未在杭州购房，自2007年加入阿里以来一直居住在杭州的五星级酒店，并曾表示"最好的投资不是房子，而是投资自己" [4]

公司交易 - 希慎兴业全资子公司广运出售位于香港半山坚尼道地黄金地段竹林苑的一个住宅单位，实用面积约为2084平方呎（约193平方米），交易价格为5354万港元 [1] - 竹林苑项目由6座住宅大楼组成，共有345个住宅单位及436个停车位，原由希慎集团持有作租赁用途 [1] - 本次出售是希慎集团资本循环计划的一部分，预计将为集团带来约1930万港元的总收益 [3] 公司人事与战略 - 买方公司由希慎兴业独立非执行董事张勇全资拥有 [3] - 张勇于2024年12月9日被任命为希慎兴业独立非执行董事及董事委员会成员 [4] - 自2025年8月起，希慎集团已分阶段出售竹林苑两座住宅大楼的住宅单位及部分停车位 [3] 个人背景 - 张勇于2007年加入阿里巴巴集团，曾担任淘宝网首席财务官和首席运营官，并于2015年5月出任阿里巴巴CEO，2019年成为阿里巴巴集团董事会主席兼CEO [3] - 张勇在阿里巴巴期间打造了双十一购物节，并推动了阿里巴巴"1+6+N"组织变革，于2023年9月10日正式卸任 [3] - 2024年3月，张勇加盟晨壹基金担任管理合伙人，并于2025年8月1日获委任为香港交易所旗下中国业务咨询委员会成员 [3][4]

公司交易 - 希慎兴业全资子公司广运出售位于香港半山坚尼道竹林苑的一个住宅单位，实用面积约2084平方呎（193平方米），交易价格为5354万港元 [2] - 竹林苑项目由6座住宅大楼组成，共有345个住宅单位及436个停车位，原由希慎集团持有作租赁用途 [2] - 买方公司由希慎兴业独立非执行董事张勇全资拥有 [4] - 本次出售是希慎集团资本循环计划的一部分，预计将为集团带来约1930万港元的总收益 [4] - 自2025年8月起，希慎集团已分阶段出售竹林苑两座住宅大楼的住宅单位及部分停车位 [4] 个人背景 - 张勇于2007年加入阿里巴巴集团，曾担任淘宝网首席财务官、首席运营官、淘宝商城总经理，并于2011年淘宝商城更名后出任独立业务总裁 [4] - 2015年5月张勇出任阿里巴巴CEO，2019年成为阿里巴巴集团董事会主席兼CEO [4] - 在阿里巴巴期间，张勇主导打造双十一购物节，带领天猫推动品牌企业互联网化，并推动阿里巴巴“1+6+N”组织变革 [4] - 张勇于2023年9月10日卸去在阿里巴巴的一切管理职务，阿里巴巴表示张勇将在10亿美元投资支持下设立并掌管一个面向未来的科技基金 [4] - 2024年3月，张勇加盟晨壹基金，和创始人刘晓丹共同担任管理合伙人 [5] - 2025年8月1日，张勇获委任为香港交易所旗下中国业务咨询委员会成员 [5] - 2024年12月9日，希慎兴业任命张勇为独立非执行董事及董事委员会成员 [5] 公司信息 - 希慎兴业是香港老牌地产商，主要从事商铺、写字楼、住宅出租等业务 [5]

交易概述 - 希慎兴业全资附属公司出售一个位于竹林苑的住宅单位，实用面积约2084平方呎（约193平方米），交易代价为5354万港元 [1] - 买方Verdant Peak Investment Limited由公司独立非执行董事张勇先生全资拥有，该交易构成关联交易 [1] - 买方付款安排为：签署协议时支付初步订金267.7万港元（占代价5%），2025年11月7日前支付加付订金267.7万港元（共占代价10%），余款于2026年1月24日完成日前支付 [3] 标的物业财务数据 - 截至2025年6月末，标的物业估值为3431.3万港元 [4] - 该单位2024年度税后净租金收入为101.8万港元，相较于2023年度的67.3万港元，同比增幅达51% [4] - 该单位2024年度税前净租金收入为121.9万港元，2023年度为80.6万港元 [5] - 标的物业当前处于空置状态 [4] 公司战略背景 - 本次出售是希慎集团资本循环计划的一部分，旨在通过去杠杆化优化资本结构、释放成熟非核心住宅资产的价值、将资本重新部署至公司策略重点领域 [8] - 本次出售事宜预计将为希慎集团带来约1930万港元的总收益 [8] - 竹林苑由6座住宅大楼组成，共有345个住宅单位及436个停车位，由希慎集团持有作租赁用途，自2025年8月起已分阶段出售两座住宅大楼的单位及部分停车位 [7] 近期关联交易 - 本月4日，希慎兴业公告出售竹林苑3个住宅单位，预计为集团带来总收益约4926.8万港元 [8] - 其中单位1（2191平方呎）由买方A（Sharp Focus Limited）以5639万港元购买，买方A由非执行董事利干先生配偶全资拥有 [10] - 单位2（1451平方呎）和单位3（1503平方呎）由买方B（Nicolas Hugh Ingram先生）以7723万港元购买，买方B为公司主席利蕴莲女士儿子 [10] 公司财务状况 - 2025年上半年公司营业额为17.3亿港元，同比增加2.19%；股东应占溢利7500万港元，同比减少82.44% [12] - 2024年公司录得股东应占利润3500万港元，上年同期亏损8.72亿港元，实现扭亏为盈；总营收34.09亿港元，同比增长6.2% [12] - 2025年上半年营业利润为12.83亿港元，同比增长1.02%；税前利润为2.52亿港元，同比减少71.20% [13] - 截至发稿，公司股价报15.96港元，今年累涨超46%，市值约为164亿港元 [16]

文章核心观点 - 文章探讨了年轻人面临的“买房”与“租房”选择困境，分析了两种生活方式在财务、生活质量和心理状态上的利弊，并指出决策应基于个人财务状况、职业规划和价值观，没有绝对优劣之分 [1][22] 年轻人住房趋势 - 全国30岁以下年轻人自有住房比例为27.3%，较2020年下降3.8个百分点 [1] - 长租人群比例上升至42.6%，在一线城市该比例高达56% [1] “房奴”生活状态分析 - 案例一：35岁科技公司中层，月薪2.5万，月供1.7万占收入68%，生活开支受严格控制，职业灵活性受限 [3] - 案例二：二线城市家庭，月供8000元占家庭收入50%以上，生活质量下降但拥有心理安全感 [3] “租房族”生活状态分析 - 案例一：32岁金融从业者，月入3万，月租6000元占收入20%，看重租房带来的灵活性和资金用于投资生活的自由度 [3] - 案例二：月入1.2万，月租3000元占收入25%，虽担忧未来但当前生活质量尚可，有储蓄和旅游空间 [4] 五年期财务模拟对比 - 假设起点：30岁，月收入1.5万，可支配资金100万，在二线城市 [5] - 买房方案（A）：总价300万，首付90万，贷款210万，30年期月供约1万元 [6] - 租房方案（B）：月租3000元，将首付90万及每月节省的7000元用于投资，假设年化收益率6% [6][13] 五年后财务状况对比 - 买房者（A）：假设房价年涨3%，5年后房产价值约348万，偿还本金35万，贷款余额175万，净资产约173万 [8][9][10][17] - 租房者（B）：5年租金支出约18万（假设年涨5%），投资组合价值约190万，净资产约190万 [13][14][17] - 初步财务结果：租房者净资产比买房者高出约17万 [17] 长期资产增值与行为因素 - 中国人民银行金融研究所报告指出，长期看自有住房家庭资产增值率平均高出租房家庭约2个百分点，主因房产杠杆效应和强制储蓄特性 [19] - 高学历高收入人群中，租房对财富积累的负面影响在缩小，尤其适合需要职业灵活性的群体 [19] 心理状态与生活质量差异 - 72%的自有住房者拥有较强安全感和归属感，尽管承受房贷压力 [19] - 仅43%的长期租房者有较强居住安全感，约65%担忧老年居住问题 [19] - 租房者面临租金上涨、居住不稳定风险，但经济压力较小，生活更灵活自由 [16][19][20] 决策建议与市场考量 - 财务评估标准：月供不宜超家庭月收入50%，首付加装修不宜超家庭总资产70% [21] - 职业规划考量：工作需要频繁调动则租房灵活性更重要，计划长期定居则买房可能更合适 [21] - 市场差异：一线城市房价收入比平均达20:1，部分三四线城市仅为7:1 [21] - 折中策略：可考虑“先租后买”或“两地住房”以平衡压力与需求 [22]

销售业绩 - 2025年9月合约销售金额约14.84亿元，面积约21.13万平方米[4] - 2025年1 - 9月累计合同销售金额约150.50亿元，面积约195.91万平方米[4] 租赁运营业绩 - 2025年9月出租物业177个，建筑面积约1630.02万平方米[5] - 2025年9月租金收入约10.94亿元，商业运营收入约11.73亿元[5] - 2025年1 - 9月累计租金收入约98.07亿元，商业运营收入约105.11亿元[5]

项目核心信息 - ARGAN与达能于2025年10月7日举行新物流园区Aut0nom®的奠基仪式 [1][2] - 项目位于法国索里尼，预计于2026年夏季交付使用 [4] - 项目占地8200平方米，包含6400平方米的2-6°C正温冷藏库和800平方米办公区域 [3] 项目战略意义 - 该物流站点将使达能在法国大西部地区的物流能力翻倍 [2][5] - 旨在服务于法国大西部地区，支持其乳制品和植物基产品更接近消费中心的配送 [5] - 项目符合达能近期宣布的在法国增加45000吨年产量的发展势头 [6] 技术与环境特色 - 项目采用ARGAN的Aut0nom®技术，可利用现场生产的绿色脱碳能源覆盖其大部分能耗 [3] - 项目设计更具责任感和环境示范性，将员工福祉和可持续绩效置于核心 [7] 公司战略与定位 - ARGAN是法国唯一一家专注于开发及租赁高端仓库的上市房地产公司 [8] - 公司发展策略聚焦“高端”概念，该项目体现了其与领先合作伙伴在战略位置的合作 [7] - 截至2025年6月30日，ARGAN在法国大陆拥有370万平方米的物业组合，估值达40亿欧元，年租金收入超过2.1亿欧元 [9][10]