行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[2] 核心观点 - 短中期供给约束或制约新房成交量表现，前9月全国新建商品房成交5.6亿平同比降13.2%，二手房交易网签面积6.2亿平米同比增长10.7%，二手房成交绝对规模及增速表现均好于新房[3] - 贴息政策有望进一步降低居民置业成本提升首次置业家庭入市意愿，叠加现房销售带来的短期供应减少，提需求与控增量相结合有望加速存量库存去化与楼市止跌企稳，但新增供应下降或制约短中期新房成交规模，预计二手房成交表现仍将好于新房[3] - 企业资金端迎来考验，前9月全国房地产投资额同比降20.6%，新开工同比降24.9%，现房销售对房企资金实力要求提升及项目入市时间拉长导致未来销售不确定性加大，预计短期房企拿地开工仍将维持谨慎[3] - 前9月房企到位资金同比降21.6%，其中9月单月个人按揭贷款同比降19.5%降幅较8月扩大6.5pct，考虑新政规定预售项目竣工备案方可发放按揭，预计短期个人按揭贷款对房企到位资金贡献将有所减弱[3] - 短期随着各地"8.28新政"细则出台叠加房贷贴息政策呵护，前期现房销售带来的悲观预期有望修复，看好资金运营及产品力强的房企在商品房销售制度变革浪潮中扩大优势[3] 政策环境监测 - 2026年10月19日国家统计局公布70个大中城市房价变动数据[7] - 2026年10月19日国家统计局公布全国房地产投资销售等数据[7] - 2026年10月24日苏州公布商品住房销售制度改革落地细则[7] 市场运行监测 - 成交环比回落后市有待观察，10.17-10.23重点50城新房成交1.4万套环比降10.8%，重点20城二手房成交2.1万套环比降9.6%[3][9] - 10月截至23日重点50城新房月日均成交同比降28.7%环比降24.3%，重点20城二手房月日均成交同比升5.5%环比降10.6%[3][9] - 库存环比下降，截至2026年10月23日16城取证库存8300万平环比降0.1%，去化周期20.5个月[3][11] 资本市场监测 - 本周申万房地产板块跌3.61%跑输沪深300（-1.57%），截至2026年10月23日地产板块PE（TTM）12.8倍估值处于近五年27.1%分位[12] - 本周内房股指数跌5.44%，主流港资房企多数下跌[3][17] 重点公司情况 - 华润置地：2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年10月23日股息率4.5%，2026-2030年年均开店4-8个利于租金稳定增长[5] - 建发国际集团：2022年及以后新货占比84%（货值口径），2022-2025年全口径计提减值损失累计达172亿元，2025年毛利率延续企稳回升，2022-2025年分红稳定在20亿以上，截至2026年10月23日最新股息率7%，2025年拿地排名前6[5] - 中国海外发展：头部央企2025年权益销售额及权益拿地金额第一，截至2026年10月23日仅0.3倍PB股息率3.9%2026年以来涨5.8%，26H1末在手货值86%位于一线及强二线[5] - 绿城中国：品质标杆受益"好房子"止跌回稳，2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻，市值（截至2026年10月23日）/2025年销售额比为9%，截至2026年10月23日PB 0.34倍2026年以来跌36.1%[5] - 重点公司对比：绿城中国最新市值118亿元2025年权益拿地金额592亿元拿地金额/市值503%权益销售金额1040亿元权益拿地/权益销售57%；中国金茂市值132亿元拿地339亿元拿地/市值256%销售783亿元拿地/销售43%；越秀地产市值103亿元拿地206亿元拿地/市值200%销售649亿元拿地/销售32%；建发国际集团市值248亿元拿地411亿元拿地/市值166%销售909亿元拿地/销售45%；滨江集团市值288亿元拿地391亿元拿地/市值136%销售477亿元拿地/销售82%；保利发展市值639亿元拿地619亿元拿地/市值97%销售2000亿元拿地/销售31%；华发股份市值70亿元拿地69亿元拿地/市值98%销售503亿元拿地/销售14%；招商蛇口市值681亿元拿地421亿元拿地/市值62%销售1323亿元拿地/销售32%；中国海外发展市值1169亿元拿地705亿元拿地/市值60%销售2311亿元拿地/销售31%；华润置地市值1803亿元拿地381亿元拿地/市值21%销售1593亿元拿地/销售24%；龙湖集团市值300亿元拿地34亿元拿地/市值11%销售438亿元拿地/销售8%；万科A市值402亿元拿地40亿元拿地/市值10%销售870亿元拿地/销售5%；金地集团市值100亿元拿地4亿元拿地/市值4%销售186亿元拿地/销售2%[23]