昆明房地产市场动态 - 上周昆明商品住宅市场供应面积约1.44万㎡，环比大幅下降82% [1] - 成交面积约4.7万㎡，环比略涨1% [1] - 成交均价约12629元/㎡，环比上涨10% [1] 高端改善型楼盘表现 - 南市区四代宅项目邦泰·观云加推热销，位居销售双榜榜首，销售金额约0.46亿元，成交14套，成交均价达19555元/㎡，套均价约326万/套 [3] - 一环内豪宅项目艺城·春城玖號销售金额约0.22亿元，成交12套，成交均价高达21795元/㎡，为榜单最高，套均价约180万/套，项目已于10月份全面交付 [3][5] - 龙江金茂府、龙湖新希望锦粼天曜、华润中心三个高端改善楼盘上榜销售金额TOP5，销售金额分别约0.29亿元、0.18亿元、0.18亿元，成交均价约17663元/㎡、20229元/㎡、14203元/㎡ [5] 高性价比楼盘表现 - 俊发俊云峰、雅居乐中央雅府、邦泰映悦等低单价、高品质楼盘占据销售套数TOP5席位，分别成交13套、13套、11套 [5] - 成交均价约9843元/㎡、9105元/㎡、9029元/㎡，套均价约116万/套、102万/套、126万/套 [5] - 俊发俊云峰为现房促销，华润中心为旧规产品调价后热销 [5] 土地市场供应 - 上周昆明主城供应3宗城镇住宅用地，均位于西山区，无土地成交 [5] - 其中KCXS2025-3号地块位于大商汇西侧，面积约50亩，起拍价6.01亿元，起始楼面地价6434元/㎡，容积率2.8 [5][6] - 该地块曾于2021年挂牌流拍，当时价格12.66亿元，此次起拍价较之前降价超一半，土地性质由商住混合用地变为城镇住宅用地 [6] 项目开盘与加推 - 上周昆明无新项目开盘，仅邦泰·观云一个项目加推 [8] - 加推产品为48套精装高层四代宅，建面约143㎡，最终认购8套，去化率约21%，成交均价约18700元/㎡ [8] 城市基础设施与改造 - 昆华国际医院东院三期（国家重大传染病防治基地）选址凉亭片区，拟投资约2.5亿元，占地约9.13亩，总建筑面积约2.5万㎡，计划设置ICU病房23床、传染病疾房100床，预计2027年底建成 [8][10] - 官渡区文化生态新城五甲塘分区启动城中村改造配套基础设施建设，项目总投资约57亿元，涉及改造3083套，建筑面积308276.4平方米，惠及约7708人，配套建设适老化设施、便民中心及总长4.2669公里道路 [12] 旅游市场数据 - 2025年前三季度昆明市接待游客2.8亿人次，同比增长7.25% [13] - 实现旅游花费3551.85亿元，同比增长12.50% [13] - 旅居人数达114.1万人，同比大幅增长41.5% [13] 酒店资产交易 - 大理实力希尔顿酒店进入变卖阶段，变卖价7.87亿元，较评估价10.93亿元折价约28% [12] - 该酒店建于2015年，总建筑面积8.41万平方米，土地面积8.47万平方米，目前由希尔顿品牌方托管运营 [13]

楼市成交概况 - 上周昆明市商品住宅供应面积2.08万平方米，环比下跌11% [1] - 成交面积5.23万平方米，环比下跌34% [1] - 成交均价约12524元/平方米，环比上涨5%，主要由高均价项目加推带动 [1] 重点项目销售表现 - 华润中心单周销售0.52亿元，成交16套，成交均价约18440元/平方米，套均价约327万元/套 [3] - 邦泰春华序单周销售0.42亿元，成交31套，成交均价约9960元/平方米，套均价约136万元/套 [3] - 龙湖峯萃与东方润麒单周销售均为0.36亿元，成交均价分别为21250元/平方米和10945元/平方米，高端改善盘与刚需产品价差明显 [3] - 山海湾8号单周销售约0.3亿元，成交均价高达26527元/平方米，套均价约597万元/套 [3] - 雅居乐中央雅府和邦泰映悦作为低总价高性价比代表，成交均价分别为9051元/平方米和8607元/平方米，单周分别成交19套和17套 [3] 土地市场动态 - 上周昆明主城无新增土地供应，成功出让2宗地块 [4] - 五华区KCWH2024-1-A2号地块由昆明西北新城城市运营服务有限公司以约5512.45万元底价摘得，成交楼面价约1139元/平方米，规划为回迁安置房用地 [4] - 西山区KCXS2025-2号地块由云南盘泽置业有限公司以约3.4亿元底价拿下，成交楼面价约6866元/平方米，容积率>1且≤3.1，规划为低密住宅区 [4][6] 城市更新项目进展 - 盘龙区麦溪村城改项目获批复分三期开发，总用地面积约1353.89亩，拆迁面积约84.68万平方米，回迁面积约39.16万平方米 [6] - 项目一期为回迁安置住宅地块及60班中学，二期为住宅用地，三期含住宅、商住用地及24班小学 [6][7] - 小窑村、大波村城中村改造配套基础设施建设工程（八期）启动招标，建安工程费约3000万元 [9] - 小窑村项目总用地面积约255.76亩，规划安置房约29.75亩，总建筑面积超11万平方米 [9] - 大波村项目总用地面积332.02亩，此前已完成超2.2公里道路建设 [9] 保障性租赁住房 - 昆明市首个市场化经营保租房试点项目落地，昆明市安居集团将两个项目共计901间房源委托泊寓运营，合作期限10年 [11] - 项目包括东盟商贸港项目444套公寓和车行天下项目457套公寓 [13] - 青惠园保障性租赁住房项目启动分配，提供396套两室户型房源，月租金单价12.46元/平方米起 [14] 市政设施建设 - 滇池草海第3座浮桥预计9月下旬建成，总长近500米，将连通草海东西两岸绿道 [13][14]

市场供应与成交 - 上周昆明楼市新增供应面积13.42万㎡ 环比大幅上涨491% 4个项目共提供997套房源[1] - 市场成交面积4.73万㎡ 环比下降26% 成交均价保持稳定约12601元/㎡[1] - 两个纯新盘首开 新希望·锦官府推出248套高层 去化率27% 璞域ONE推出146套 去化率37%[3][4] 项目销售表现 - 高端改善型楼盘占据销售金额前列 保利天珺单周销售0.3亿元 均价17701元/㎡ 中海汇德里销售0.29亿元 均价17041元/㎡[2] - 销售套数榜以性价比项目为主 金马腾苑成交19套均价8615元/㎡ 雅居乐中央雅府成交16套均价9175元/㎡[2] - 140-160㎡与90㎡以下户型成为市场成交主力产品[1] 土地与基础设施 - 上周主城无土地供应和成交活动[3] - 飞虎大道广福路至万德街段正式通车 长度1.38公里 双向10车道设计 限速60公里/小时[12] - 盘龙区小窑村城改项目总用地255.76亩 建筑面积约11万㎡ 大波村城改项目总用地332.02亩[8][10] 政策规划 - 昆明市发布2025-2027年国有建设用地供应计划 总供应面积从1094.62公顷逐年下降至818.15公顷[15][17] - 2025年居住用地供应161.79公顷为峰值 官渡区38.45公顷和呈贡区27.76公顷供应最多[16] - 计划重点从公共设施转向产业和商业开发 工矿仓储和商业用地比重上升[17]