昆明房地产市场动态 - 上周昆明商品住宅市场供应面积约1.44万㎡，环比大幅下降82% [1] - 成交面积约4.7万㎡，环比略涨1% [1] - 成交均价约12629元/㎡，环比上涨10% [1] 高端改善型楼盘表现 - 南市区四代宅项目邦泰·观云加推热销，位居销售双榜榜首，销售金额约0.46亿元，成交14套，成交均价达19555元/㎡，套均价约326万/套 [3] - 一环内豪宅项目艺城·春城玖號销售金额约0.22亿元，成交12套，成交均价高达21795元/㎡，为榜单最高，套均价约180万/套，项目已于10月份全面交付 [3][5] - 龙江金茂府、龙湖新希望锦粼天曜、华润中心三个高端改善楼盘上榜销售金额TOP5，销售金额分别约0.29亿元、0.18亿元、0.18亿元，成交均价约17663元/㎡、20229元/㎡、14203元/㎡ [5] 高性价比楼盘表现 - 俊发俊云峰、雅居乐中央雅府、邦泰映悦等低单价、高品质楼盘占据销售套数TOP5席位，分别成交13套、13套、11套 [5] - 成交均价约9843元/㎡、9105元/㎡、9029元/㎡，套均价约116万/套、102万/套、126万/套 [5] - 俊发俊云峰为现房促销，华润中心为旧规产品调价后热销 [5] 土地市场供应 - 上周昆明主城供应3宗城镇住宅用地，均位于西山区，无土地成交 [5] - 其中KCXS2025-3号地块位于大商汇西侧，面积约50亩，起拍价6.01亿元，起始楼面地价6434元/㎡，容积率2.8 [5][6] - 该地块曾于2021年挂牌流拍，当时价格12.66亿元，此次起拍价较之前降价超一半，土地性质由商住混合用地变为城镇住宅用地 [6] 项目开盘与加推 - 上周昆明无新项目开盘，仅邦泰·观云一个项目加推 [8] - 加推产品为48套精装高层四代宅，建面约143㎡，最终认购8套，去化率约21%，成交均价约18700元/㎡ [8] 城市基础设施与改造 - 昆华国际医院东院三期（国家重大传染病防治基地）选址凉亭片区，拟投资约2.5亿元，占地约9.13亩，总建筑面积约2.5万㎡，计划设置ICU病房23床、传染病疾房100床，预计2027年底建成 [8][10] - 官渡区文化生态新城五甲塘分区启动城中村改造配套基础设施建设，项目总投资约57亿元，涉及改造3083套，建筑面积308276.4平方米，惠及约7708人，配套建设适老化设施、便民中心及总长4.2669公里道路 [12] 旅游市场数据 - 2025年前三季度昆明市接待游客2.8亿人次，同比增长7.25% [13] - 实现旅游花费3551.85亿元，同比增长12.50% [13] - 旅居人数达114.1万人，同比大幅增长41.5% [13] 酒店资产交易 - 大理实力希尔顿酒店进入变卖阶段，变卖价7.87亿元，较评估价10.93亿元折价约28% [12] - 该酒店建于2015年，总建筑面积8.41万平方米，土地面积8.47万平方米，目前由希尔顿品牌方托管运营 [13]

市场整体表现 - 上周昆明市场新增预售供应面积约7.81万平方米，环比上涨10% [1] - 上周市场成交面积约4.66万平方米，环比下跌30% [1] - 上周市场成交均价约11440元/平方米，环比下跌3% [1] 项目销售情况 - 邦泰映悦以约0.25亿元成交23套，位居销售双榜榜首，成交均价约8408元/平方米，套均价约109万/套 [3] - 华润中心、万科桂语东方、旭辉广场铂森林语三个改善型项目进入销售金额前五，销售金额分别约0.23亿元、0.21亿元、0.18亿元，成交均价约14135元/平方米、14581元/平方米、13203元/平方米，套均价约250万/套、177万/套、153万/套 [3] - 华发书香云海单周销售金额约0.2亿元，成交17套，成交均价约11052元/平方米，套均价约117万/套 [3] - 首创·誉华洲、光明璟宸苑等低单价楼盘集中备案，单周分别成交20套、14套，成交均价约4961元/平方米、5686元/平方米，套均价约50万/套、64万/套 [3] 项目加推开盘 - 上周无项目开盘，邦泰观云、璞域ONE、义承·丹霞翠屿3个项目加推 [10] - 邦泰观云加推46套房源，认购12套，去化率约24%，成交均价约18700元/平方米 [10] - 璞域ONE加推104套房源，认购15套，去化率约14%，成交均价约17000元/平方米 [10] - 义承·丹霞翠屿加推97套房源，认购7套，去化率约7%，成交均价约22000元/平方米 [11] 土地市场动态 - 昆明主城2宗地块二次挂牌上架，仅1宗地块成交 [4] - KCPL2025-2号地块约9.6亩，位于白塔片区，起拍价2.2亿元，起始楼面价9229元/平方米 [4][6] - KCXS2021-16号地块面积约85亩，位于双塔片区，起拍价10.95亿元，起始楼面价约6227元/平方米，较此前总价从11.6亿元降至10.9亿元，降幅约3000万元，楼面价从6389元/平方米降至6227元/平方米 [6][8] - KCC2024-16号地块经过69轮竞价，由昆明中通世纪投资有限公司以约3.78亿元摘得，溢价率高达68%，成交楼面价约3193元/平方米 [9] 市政与政策 - 官渡区壹号城市公园（试验段）C地块设计施工总承包项目发布，估算总投资7300万元，占地面积83047.86平方米 [11] - 昆明市主城区全面开展存量房预告登记工作，旨在规范存量房交易与抵押行为，防范一房多卖等风险 [12]

市场整体表现 - 上周昆明市场新增供应面积7.09万平方米，环比大幅上涨338% [1] - 市场成交面积6.68万平方米，环比小幅下跌3% [1] - 成交均价约为每平方米11838元，环比下跌3% [1] 项目预售与开盘 - 上周共有5个项目取得预售许可证 [1] - 大华·星耀项目首次开盘，推出242套住宅，去化率约26%，首开均价为每平方米10500元 [4][6][7] - 邦泰映悦项目加推58套房源，去化率约26%，成交均价约为每平方米8500元 [7] 热销项目分析 - 邦泰系多个项目持续热销，其中邦泰·观云单周销售金额约0.58亿元，成交19套，套均价约303万元 [3] - 邦泰春华序销售金额约0.26亿元，套均价约152万元 [3] - 万科桂语东方销售金额约0.34亿元，成交20套，套均价约169万元 [3] - 首创·誉华洲以低价走量策略成交27套，成交均价仅每平方米4733元，套均价约45万元 [3] 项目动态与调整 - 原融创海豚湾用地调整规划为商住混合用地，容积率从3.47提高至3.72，最大可开发面积约14.5万平方米 [7][9] - 筑友·翰林府第A2-3地块已交付，A2-1地块启动续建工程，交付地块业主交房手续办理率超95% [11] - 滇池明珠广场(二期)保障性租赁住房项目共计112套房源启动预选分配，租金基准价为每平方米每月19元 [1][11] 政策动态 - 云南省推出新建商品住宅购房补贴政策，最高可领取每套1.5万元 [11] - 大理州在省级补贴基础上提供30%的州级配套资金，叠加后最高补贴可达每套1.95万元，政策实施时间为10月28日至12月31日 [12] 土地市场 - 上周昆明主城供应2宗定向用地，分别为呈贡安置房用地和一二一地铁站点配套用地 [3]

昆明新房市场整体表现 - 9月昆明新建住宅成交面积环比8月下降7% [1] - 前三季度市场总量表现不尽人意 [1] 邦泰集团销售业绩表现 - 9月邦泰观云项目以2.14亿元成交额位居销售榜首，领先第二名近7千万元 [1][2] - 销售额前十楼盘中邦泰占据4席，今年新上市的3个项目全部进入前十 [1] - 邦泰春华序项目9月销售额1.10亿元排名第四，邦泰映悦项目销售额0.72亿元排名第十 [1][2] - 前三季度邦泰集团流量金额达38.48亿元，高居房企榜首 [4] - 前三季度流量金额领先第二名万科地产近一倍 [2][4] - 按权益金额计算，前三季度销售额是第二名的两倍以上 [2] - 与上半年相比，邦泰在保持榜首的同时扩大了与第二名的领先优势 [3] 邦泰集团市场地位与竞争优势 - 公司在昆明拥有6个在售项目，数量超过任何其他房企 [6] - 除位置偏远的邦泰花园城外，其余5个在售项目中有4个进入月度榜前十 [2] - 今年新上市项目凭借产品代际优势和新规优势处于强销期 [6] - 公司已进入发展良性循环，资金滚动效率提高 [7] - 公司频频出现在土地拍卖会，计划进一步扩大开发市场份额 [7] 项目开发与土地储备策略 - 公司目前在昆明项目普遍规模较小，总开发体量有限 [7] - 大部分项目持续热销为后续拿地打下良好基础 [7] - 今年最后几个月公司很可能在昆明继续收储土地以增加项目 [7]

昆明楼市成交量价表现 - 上周昆明楼市成交面积约6.14万㎡ 环比下跌15% 成交均价约11071元/㎡ 环比下跌5% [1] - 西市区低价及新规盘热销带动区域成交量上涨24% 其余各区均下跌 [1] - 马街板块筑友·翰林府第项目以6139元/㎡均价成交77套 华发书香云海以10575元/㎡均价成交21套 [1] 项目销售表现分化 - 高端改善盘保利天珺二期新品入市 建面128-143㎡ 成交均价18654元/㎡ 套均价305万/套 [2] - 龙湖天境成交均价16164元/㎡ 套均价239万/套 呈贡新城新盘持续热销 [2] - 邦泰旗下项目去化率差异显著：春华序去化率43% 映悦去化率仅13% 观云项目成交价达19000元/㎡ [5] 城市更新与土地盘活进展 - 原恒大玖珑湾11号地块由官渡区国投接手更名柏悦府 成交均价14015元/㎡ 标志烂尾项目重启 [5] - 碧桂园翠湖云顶二期地块经942轮竞价溢价50倍成交 闲置土地有望重启开发 [5][8] - 翠湖云顶项目占地40亩 二期地块因新规执行具备规划调整空间 地段稀缺价值凸显 [9] 市场供应与投资动态 - 上周新增供应4.38万㎡环比上涨17% 主力为马街板块及呈贡新城四代宅项目 [1] - 主城区无土地供应与成交 福保半岛湿地建设项目投资3488万元 计划2025年10月开工 [5][11]

住宅市场交易情况 - 上周昆明新规住宅供应4.32万㎡ 环比上涨108% [1] - 住宅成交面积5.52万㎡ 环比上涨6% 成交均价11871元/㎡ 环比下跌5% [1] - 东旭御山湖项目销售金额0.47亿元 成交22套 均价8924元/㎡ [3] - 邦泰春华序项目销售金额0.41亿元 成交33套 均价9443元/㎡ [3] 高端住宅项目表现 - 龙湖峯萃成交均价22535元/㎡ 销售金额0.31亿元 [3] - 华润中心成交均价16932元/㎡ 销售金额0.29亿元 [3] - 碧鸡名城成交均价18789元/㎡ 销售金额0.27亿元 [3] 新盘去化情况 - 邦泰映悦新盘成交18套 均价8153元/㎡ [3] - 东方润麒新盘成交17套 均价11570元/㎡ [3] - 邦泰·悦九章·彩云单周成交14套 均价9005元/㎡ [3] 土地市场动态 - 主城供应1宗6394.07㎡住宅用地 容积率≤3.72 [3] - 呈贡新城旅馆用地底价2100万元成交 楼面价1200元/㎡ [5] - 栗树头城改项目列入市级重大项目 年内计划投资1.5亿元 [5] 项目推盘信息 - 邦泰映悦加推58套117-138㎡户型 去化率15% 均价8000-8500元/㎡ [7] - 邦泰春华序加推31套127㎡四代宅 去化率58% 均价11000-11500元/㎡ [7] 资产重组与股权交易 - 官渡国投转让瑞达置业100%股权 挂牌价5554.4万元 含巫家坝中小学用地 [7] - 东原启城2宗土地使用权及在建工程以2.99亿元拍卖成交 [13] - 官渡亿达置业100%股权进入预转让阶段 涉及43.4亩商住混合用地 [11] 教育配套建设进展 - 巫家坝要求引入云南师范大学附属中学 将形成全师大系学校体系 [10] - 区域已规划36班师大附小及48班师大实验中学 [11]

楼市成交概况 - 上周昆明市商品住宅供应面积2.08万平方米，环比下跌11% [1] - 成交面积5.23万平方米，环比下跌34% [1] - 成交均价约12524元/平方米，环比上涨5%，主要由高均价项目加推带动 [1] 重点项目销售表现 - 华润中心单周销售0.52亿元，成交16套，成交均价约18440元/平方米，套均价约327万元/套 [3] - 邦泰春华序单周销售0.42亿元，成交31套，成交均价约9960元/平方米，套均价约136万元/套 [3] - 龙湖峯萃与东方润麒单周销售均为0.36亿元，成交均价分别为21250元/平方米和10945元/平方米，高端改善盘与刚需产品价差明显 [3] - 山海湾8号单周销售约0.3亿元，成交均价高达26527元/平方米，套均价约597万元/套 [3] - 雅居乐中央雅府和邦泰映悦作为低总价高性价比代表，成交均价分别为9051元/平方米和8607元/平方米，单周分别成交19套和17套 [3] 土地市场动态 - 上周昆明主城无新增土地供应，成功出让2宗地块 [4] - 五华区KCWH2024-1-A2号地块由昆明西北新城城市运营服务有限公司以约5512.45万元底价摘得，成交楼面价约1139元/平方米，规划为回迁安置房用地 [4] - 西山区KCXS2025-2号地块由云南盘泽置业有限公司以约3.4亿元底价拿下，成交楼面价约6866元/平方米，容积率>1且≤3.1，规划为低密住宅区 [4][6] 城市更新项目进展 - 盘龙区麦溪村城改项目获批复分三期开发，总用地面积约1353.89亩，拆迁面积约84.68万平方米，回迁面积约39.16万平方米 [6] - 项目一期为回迁安置住宅地块及60班中学，二期为住宅用地，三期含住宅、商住用地及24班小学 [6][7] - 小窑村、大波村城中村改造配套基础设施建设工程（八期）启动招标，建安工程费约3000万元 [9] - 小窑村项目总用地面积约255.76亩，规划安置房约29.75亩，总建筑面积超11万平方米 [9] - 大波村项目总用地面积332.02亩，此前已完成超2.2公里道路建设 [9] 保障性租赁住房 - 昆明市首个市场化经营保租房试点项目落地，昆明市安居集团将两个项目共计901间房源委托泊寓运营，合作期限10年 [11] - 项目包括东盟商贸港项目444套公寓和车行天下项目457套公寓 [13] - 青惠园保障性租赁住房项目启动分配，提供396套两室户型房源，月租金单价12.46元/平方米起 [14] 市政设施建设 - 滇池草海第3座浮桥预计9月下旬建成，总长近500米，将连通草海东西两岸绿道 [13][14]

昆明楼市成交情况 - 上周昆明楼市供应量仅0.5万㎡，环比下跌91% [1] - 成交量5.15万㎡，环比下跌13% [1] - 成交均价12547元/㎡，环比上涨1% [1] - 仅1个项目开盘，4个项目加推 [3] 新开项目表现 - 东方润麒首开劲销143套，成交均价10000元/㎡起 [1] - 项目推出314套，最终认购148套，去化率47% [3] - 作为零公摊项目，得房率93-102%，周边配套成熟 [5] - 首开当日热销121套 [5] 高端改善项目销售 - 美的·北京路9號销售0.29亿元，成交均价19192元/㎡ [3] - 龙湖新希望锦粼天曜销售0.28亿元，成交均价17453元/㎡ [3] - 邦泰·观云销售0.28亿元，成交均价18978元/㎡ [3] 其他项目加推情况 - 万科·桂语东方加推135套，认购37套，去化率27%，均价15000元/㎡ [5] - 新希望·锦官府加推40套，认购8套，去化率20%，均价8400-8500元/㎡ [5] - 邦泰映悦加推60套，认购12套，去化率20%，均价8300-8500元/㎡ [5] - 卓越滇池晴翠加推44套，认购14套，去化率32%，均价10500元/㎡ [6] 土地市场情况 - 上周昆明主城无土地供应和成交 [3] 昆明地铁5号线商业开发 - 世博车辆段商业开发项目进入实质性推进阶段 [6] - 总用地面积15626.59㎡（23.44亩），容积率1.6 [7] - 总建筑面积82633.71㎡，包含盖上和盖下空间 [7] - 项目依托地铁5号线，将塑造城市新商业节点 [8] 城中村改造进展 - 回回营村城中村改造项目发布招标公告 [8] - 春融西路（三铝公路—祥丰街段）道路长280米，宽60米 [10] - 项目估算总投资4916.52万元，工程费3171.23万元 [11]