报告行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 三四线楼市呈现“分化提质、格局优化”新变化，结构性机会仍存，其演变经验对一二线城市具有启示意义 [1][3][80] - 三四线城市供需格局优化，高品质住宅项目利润率更优，市场对“好房子”接受度高且付费意愿强 [3][35][63] - 未来国内楼市将逐步向“止跌—分化—提质”演变，优质房企有望走出业绩低谷 [3][83] 三四线格局优化，仍存结构性机会 - 三四线城市库存去化周期已相对稳定，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期为45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高于一线城市的35.1个月和二线城市的39.9个月，但房价调整幅度逐渐收缩 [9][10][11] - 三四线土拍竞争强度较弱，2025年1-8月三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7个百分点，而一线和二线城市分别增长7.9和5.9个百分点，为项目利润率留有更多余地 [13][14] - 改善及大户型化趋势明显，三四线城市4房成交占比持续提高，且110平米以上产品市场份额呈增长趋势，居民因家庭观念强、总价门槛低及“熟人社会”属性，更愿意为品质付费 [16][18][20][21] - 市场参与者出清，格局优化，如金华、台州主流房企仅剩滨江、绿城拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家，深耕型房企更易“胜者为王” [29][30][34] - 三四线项目利润率更优，中海宏洋位于三四线城市的项目毛利率达26%，高于其二线城市项目的20%及公司新拿地项目整体毛利率19% [35][36] 三四线布局房企及项目案例测算 - 2025年前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企主要为保利发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，以及滨江集团等，拿地溢价率多数低于10% [41][42][44] - 具体项目测算显示利润率高于公司整体水平：金华绿城·凤起潮鸣项目毛利率15%、滨江城投·和品项目毛利率19%，均高于其公司近年整体毛利率 [45][46][48]；南通中海宏洋项目毛利率31%、建发项目毛利率29% [50][51][53]；莆田联发保利禧悦项目毛利率21%、建发联发望湖项目毛利率27% [55][56][58] 三四线楼市演变对一二线的启示 - 三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，反映本地购房者对房价下跌脱敏，更易达成房产“消费品属性”共识 [62][63][64] - 部分三四线城市房价接近成本线，2025年上半年316个三四线城市成交地价为2039元/平米，加上建安成本约2100元/平米，合计约4000元/平米，部分城市成交价已逐步走稳 [66][67][68] - 以中海宏洋、建发国际为例，其在三四线城市的多个标杆项目售价自2022年以来保持相对平稳，显示“好房子”能维持产品溢价，楼市正由普跌向分化、提质演变 [69][71][73][78][79] - 启示一二线城市也将分化提质：核心区好房子有望止跌回稳，项目利润率优化；郊区或旧规产品则因库存压力大延续阴跌，购房者逐渐接受其消费品属性 [80] 投资建议 - 建议关注两类房企：一是历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、保利发展等；二是布局低能级区域、打造本地“好房子”项目的房企，如中国海外宏洋等 [3][83]

中国联通业绩与业务发展 - 前三季度营收2929.85亿元，同比增长1%，净利润200亿元，同比增长5.1% [2] - 算力业务实现突破，联通云收入529亿元，数据中心收入214亿元，同比增长8.9% [2] - 5G虚拟专网累计服务客户超过2万个，并计划分拆智网科技至深交所创业板上市 [2] 滔搏中期业绩表现 - 中期收入122.986亿元，同比减少5.79%，净利润7.89亿元，同比减少9.69%，主要受线下消费环境波动影响 [2] - 毛利率为41.0%，同比下降0.1个百分点，存货58.34亿元，同比下降4.7% [2] - 店铺总数同比减少19.4% [2] 山水水泥与中国海外宏洋集团业绩 - 前9个月经营收入89.46亿元，同比减少17.99%，亏损1.32亿元，亏损额同比增长12.47% [3] - 前三季度经营利润约为7.73亿元，同比下跌46.7% [4] 资产出售与收购交易 - 附属公司拟公开挂牌出售中铁储运的60%股权 [5] - 完成出售路凯国际25%股权，预计取得收入16.5亿元 [6] - 拟以公开投标方式收购信利仁寿约11.43%股权，涉资10.5亿元 [7] 合资公司成立与资本运作 - 拟就山西沁水抽水蓄能电站项目与山西三建、华能电力成立合资公司，总注册资本1亿元 [8] - 清盘呈请聆讯获延期 [9] - 申请建议实行H股全流通获联交所批准 [10] 股份回购动态 - 斥资约1190.98万港元回购30万股，回购价39.46-39.98港元 [12] - 斥资717.14万港元回购50万股，回购价14.32-14.37港元 [13] - 斥资747.075万港元回购243万股，回购价2.99-3.1港元 [14]

南向资金持股动态 - 10月21日南向资金增持中国海外宏洋集团61.9万股，持股变动幅度为0.12% [1][2] - 近5个交易日均获南向资金增持，累计净增持1447.1万股 [1] - 近20个交易日中有17天获增持，累计净增持5537.61万股 [1] 当前持股状况 - 截至目前南向资金持有中国海外宏洋集团5.26亿股，占公司已发行普通股的14.76% [1][2] 近期持股变动详情 - 10月20日持股增持199.10万股，变动幅度0.38% [2] - 10月17日持股增持124.30万股，变动幅度0.24% [2] - 10月16日持股增持841.40万股，变动幅度1.64% [2] - 10月15日持股增持220.40万股，变动幅度0.43% [2] 公司业务概况 - 公司是一家主要从事物业发展及商业物业运营业务的投资控股公司 [2] - 公司通过物业发展分部和商业物业运营分部运营业务 [2] - 物业发展分部从事物业开发及销售业务，商业物业运营分部从事物业租赁、酒店及其他商业物业运营业务 [2]

财务表现 - 截至2025年9月30日止9个月，公司收入约为人民币212.49亿元，同比下跌21.2% [1] - 截至2025年9月30日止9个月，公司经营溢利约为人民币7.73亿元，同比下跌46.7% [1] - 2025年第三季度，公司收入约为人民币67.05亿元，经营溢利约为人民币1.51亿元 [1] 销售情况 - 2025年第三季度，公司及关联公司整体合约销售额约为人民币69.77亿元，销售面积约为64.36万平方米 [1] - 截至2025年9月30日止9个月，累计合约销售额约为人民币235.87亿元，同比下跌10.7% [1] - 截至2025年9月30日止9个月，累计合约销售面积约为211.6万平方米，同比下跌9.1% [1] - 截至2025年9月30日，累计认购未签约总额约为人民币5.46亿元，涉及面积约为46800平方米 [1] 土地储备与购置 - 2025年第三季度，公司在包头、惠州及唐山新购得四块土地，应占权益楼面面积合计约51.93万平方米 [2] - 2025年第三季度，公司为新增土地储备需支付权益地价合计约人民币18.22亿元 [2] - 截至2025年9月30日，公司及关联公司持有土地储备总可建楼面面积约为1326.72万平方米 [2] - 截至2025年9月30日，公司应占权益的土地储备楼面面积约为1122.96万平方米 [2]

财务表现 - 截至2025年9月30日止九个月，公司收入为人民币212.49亿元，同比下跌21.2% [1] - 截至2025年9月30日止九个月，公司经营溢利为人民币7.73亿元，同比下跌46.7% [1] - 2025年第三季度，公司收入为人民币67.05亿元，经营溢利为人民币1.51亿元 [1] 销售情况 - 2025年第三季度，公司及关联公司整体合约销售额达人民币69.77亿元，销售面积为643,600平方米 [1] - 截至2025年9月30日止九个月，总累计合约销售额为人民币235.87亿元，同比下跌10.7%，涉及面积2,116,000平方米，同比下跌9.1% [1] - 截至2025年9月30日，累计有待签约的认购总额约为人民币5.46亿元，涉及面积约46,800平方米 [1] 土地储备与扩张 - 2025年第三季度，公司在包头、惠州及唐山新购得四块土地，应占权益楼面面积合计约519,300平方米，需支付权益地价合计约人民币18.22亿元 [2] - 截至2025年9月30日，公司及关联公司持有土地储备可建楼面面积共约13,267,200平方米，其中集团应占权益楼面面积约为11,229,600平方米 [2] 管理与战略 - 公司保持对财务资源专业及稳健的财务管理 [2] - 公司将继续密切关注外围经济形势、人民币汇率波动、行业收并购机会及国家政策变化对业务运作的影响 [2]

收入和利润表现 - 公司截至2025年9月30日止九个月收入约为人民币212.49亿元，同比下降21.2%[4] - 公司截至2025年9月30日止九个月经营溢利约为人民币7.73亿元，同比下降46.7%[4] - 公司2025年第三季度收入约为人民币67.05亿元，经营溢利约为人民币1.51亿元[4] 合约销售表现 - 公司截至2025年9月30日止九个月总累计合约销售额约为人民币235.87亿元，同比下降10.7%[5] - 公司截至2025年9月30日止九个月总累计合约销售面积约为2,116,000平方米，同比下降9.1%[5] - 公司于2025年9月30日累计认购而有待签订买卖合同总额约为人民币5.46亿元[5] 土地储备与投资 - 公司2025年第三季度新购得四块土地，应占权益楼面面积合计约519,300平方米，需支付权益地价合计约人民币18.22亿元[5] - 公司于2025年9月30日土地储备总可建楼面面积约为13,267,200平方米[5]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势普涨行情，碧桂园上涨3.57%至0.580港元，融创中国上涨2.63%至1.560港元，雅居乐集团上涨2.53%至0.405港元 [1][2] - 万科企业上涨1.94%至4.730港元，新城发展与中国海外宏洋集团均上涨1.30%至2.340港元，龙湖集团上涨1.16%至10.500港元 [1][2] - 美的置业上涨1.03%至4.900港元，绿城中国、中国金茂、龙光集团、越秀地产及中国海外发展均有不同幅度上涨 [1][2] 政策与行业动向 - 上海市人民政府办公厅印发行动方案，提出稳定房地产投资规模，推动"好房子"建设，为好设计、好建造、好服务提供应用场景 [1] - 华泰证券研报指出，当前市场中"好房子"销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企可能获得更好的销售转化和更稳健的现金流 [1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局，形成产品-销售-投资的正循环 [1] 投资观点与标的 - 华泰证券继续推荐"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股 [1]

行业投资评级 - 行业投资评级为“优于大市”，且该评级被维持 [2][3] 核心观点 - 报告核心观点认为，2025年9月地产基本面继续走弱，销售、投资及资金面累计同比跌幅均扩大 [5] - 考虑到去年四季度因“9·24”新政形成的高基数，今年四季度销售压力显著增大，这将催生持续的政策预期，并为地产板块带来博弈机会 [5][6][72] - 基于上述判断，报告建议关注政策博弈机会，并推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家等个股 [5][72] 地产销售表现 - 2025年1-9月全国商品房销售额63040亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点；销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点 [4][6] - 9月单月商品房销售额同比下降11.8%，降幅较8月收窄2.2个百分点；销售面积同比下降10.5%，降幅与8月基本持平 [6] - 2025年9月商品房销售额和销售面积仅相当于2019年同期的50%和49%，处于历史较低水平 [6] 房价走势分析 - 2025年1-9月新建商品房销售均价9575元/平方米，同比下降2.5%，降幅较1-8月收窄0.2个百分点；9月单月均价9406元/平方米，同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [22] - 2025年9月，70城新建商品住宅价格同比下跌2.7%，跌幅连续11个月收窄，但环比下跌0.4%，跌幅较8月扩大0.1个百分点 [22] - 2025年9月，70城二手住宅价格同比下跌5.2%，跌幅连续12个月收窄，但环比下跌0.6%，一线城市环比跌幅已连续5个月超过二三线城市 [22] 开发投资与资金状况 - 2025年1-9月全国房地产开发投资额67706亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1.0个百分点；房企到位资金72299亿元，同比下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点 [4][45] - 9月单月开发投资额同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点；房企到位资金同比下降11.5%，降幅较8月收窄0.4个百分点 [45] - 2025年1-9月，房企资金来源中定金及预收款同比下降10.3%，个人按揭贷款同比下降10.6% [45] - 2025年9月开发投资和房企到位资金仅相当于2019年同期的55%和47%，均创历史同期比值新低 [45] 开竣工数据 - 2025年1-9月房屋新开工面积45399万平方米，同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；房屋竣工面积31129万平方米，同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄1.7个百分点 [4][58] - 9月单月新开工面积同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点；竣工面积同比转为增长1.5%，较8月提升22.9个百分点 [58] - 2025年9月新开工和竣工面积分别相当于2019年同期的27%和67%，新开工规模保持极低水平 [58]

市场整体表现与企稳迹象 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量增至9个，高于7月的6个，市场暖意扩散[1] - 一线城市新房价格环比下降0.1%，降幅较7月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.4%显示韧性[1] - 二线城市新房价格环比下降0.3%，降幅较7月收窄0.1个百分点，市场逐步企稳[1] - 三线城市新房价格环比下降0.4%，降幅较7月扩大0.1个百分点，市场仍面临较大压力[1] - 市场出现结构性积极变化，个别区域和种类住房市场有趋稳迹象[1] - 市场企稳存在阶段性回稳和结构性回稳两种迹象，但整体持续企稳仍需积蓄更大力量[3] 行业深度调整与认知转变 - 房地产自2021年步入调整期，本次是与以前不同的深度调整[1] - 行业面临发展质量升级和发展模式转型，需从"以开发商为中心"转向"以客户为中心"[2] - 需要从认知上进行根本转变，城市或企业才能找到突破点[1] - 行业机会集中在高品质住房供给、运营能力提升及模式创新领域[2] 关键指标与合理区间 - 国际上房价收入比合理范围是2-6倍，中国一线城市2019年曾达40倍，目前仍远高于合理值[4] - 租售比合理范围为1:200-1:300，中国重点城市多在1:300之上[4] - 房地产市场企稳关键是供求数量基本平衡、结构基本匹配，租售价格处在合理区间[3] 市场需求分化与产品供给 - 改善需求是真实的，"卖旧换新"占很大比例，但好房子供给没跟上[6] - 分化的核心是需求尤其是对好房子的需求有，但供给不足[6] - 好房子需满足"安全、舒适、绿色、智慧"标准，核心是宜居[6] - 开发商需从"我盖什么你买什么"变成"你要什么我盖什么"，精准调研需求[6] 未来趋势与空间功能重构 - 远程办公普及将导致空间功能重构，房子需具备"住、办公、休闲"一体功能[8] - AI对住房产生颠覆性影响，可能优化通勤路线、智能管理小区、实现虚拟办公空间[8] - 职住一体可能提高家庭生育率，导致户型需求扩大和功能综合化[11] - 好房子需要考虑多功能，能住、能办公、能休闲[7] 房企转型挑战与生存特征 - 房企转型最大挑战是需求判断不准和融资难[12] - 未来能存活房企特征包括财务稳健、专注核心能力、跟得上趋势[13] - 预计仅10%左右房企能存活，最多不超过20%[13] - 高负债房企需靠资产重组和坏账处理填补负债窟窿[14] 长期发展机遇与转型方向 - 房地产长期转型有信心，行业将从高增长转向高质量[15] - 好房子缺口很大，远程办公、AI带来的空间变革将创造新需求[15] - 房企转型高科技需注重资源投入和业务联动，避免蹭概念[17] - 非传统房地产业务需专注，在特定领域建立难以复制的护城河[18]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”（维持）[2] 核心观点 - 地产股 alpha 表现主要取决于房企的拿地精准度 [2] - 当前宏观背景下房价普涨难现，房企需保障单个项目盈利能力，投资逻辑从关注负债端转向资产端收益率 [5][6] - 板块性估值拐点的出现需等待房企拿地利润率趋于稳定，即新房有效市场从“缩圈”转向“扩圈” [5][23] - 在板块整体估值拐点显现前，应聚焦于已证明具备精准拿地能力或近期拿地表现改善的个别房企以获取 alpha 收益 [5][24] 行业背景与逻辑演变 - 历史逻辑：在房价地价单边上涨时期，房企项目盈利胜率高，投资更关注负债端，高杠杆房企易获得更高ROE、增速及估值 [5][6] - 当前挑战：宏观背景不支持普涨，房企保障项目盈利困难，具体表现为核心城市二手房价格走弱（截至2025年8月，70个大中城市二手住宅价格指数较2024年底下降3.4%），新房有效市场区域“缩圈”，优质地块竞争加剧，部分城市建筑新规导致老项目去化困难，低能级城市存在点状机会但大房企管理半径难覆盖 [5][7][9] 历史Alpha行情验证 - 2021年8月后，民营高杠杆房企暴雷，市场预期2021年上半年拿地利润率改善，未违约房企如A股滨江集团、华发股份，港股越秀地产、建发国际集团等表现较好，此轮行情持续至2023年年初一线城市市场下跌 [5][10] - 2024年9月后，地方政府推行“好房子”新规，核心城市优质地块供给提速，部分房企布局核心区地块项目销售及利润率表现较好，带动A股滨江集团，港股建发国际集团、中国金茂、中国海外宏洋等股价表现，再次验证拿地精准度是关键 [5][10] 投资建议与关注标的 - 建议关注过去3年（2022-2025年上半年）已证明拿地精准的房企，例如绿城中国、华润置地、建发国际集团、滨江集团 [5][24] - 同时关注2024年下半年后拿地改善的房企，例如中国海外宏洋集团、中国金茂 [5][24] - 房企精准拿地需良好管理机制作为必要条件，持续精准拿地有望帮助房企克服历史低质量土储拖累，最终实现估值切换 [5][24] 政策环境示例 - 以上海市2025年9月发布的住宅品质提升新规为例，通过优化阳台计容规则（如每户阳台面积≤户型10%且≤16平方米时按1/2计容）、允许设备平台不计容（无围护结构且每户≤2.5平方米）、架空层及风雨连廊不计容等措施，旨在提升住宅品质 [8]