报告公司投资评级 - 评级为增持 [4] 报告的核心观点 - 2023年公司业绩符合预期，继续深耕三四线优势城市，维持增持评级考虑行业尚处修复期，调整2024 - 2025年EPS至0.66元、0.68元（原为0.78元、0.82元），新增2026年EPS为0.73元 [3] - 公司在布局城市内市场占有率稳步提升，可售资源充足，为后续经营提供支撑2023年销售金额同比逆势上涨6.2%，45%的城市销售金额进入前三，18%的城市为当地市场占有率第一；截至2023年末，土地储备1881万方，权益比例83%，对应货值2280亿元，去化周期约4.4年 [3] - 受地产市场调整影响，公司毛利率探底降至11.2%，随市场企稳将改善2023年毛利率同比下滑3.2pct至11.2%，净利润率同比下滑1.4pct至4.1%，主要因物业销售业务毛利率下滑；公司交付能力领先，2023年在建规模超1900万方，交付面积737万方，交付套数近4.7万套 [3] - 公司资产负债率自2021年逐渐下降，财务维持稳健2023年资产负债率同比下滑4pct至75%，净负债率同比下降2.8pct至46%，年内加权平均融资成本4.6%，2023年发行40亿元公司债，平均融资成本约3.7% [3] 根据相关目录分别进行总结 财务摘要 |年份|营业收入（百万元）|营业收入(+/-)%|毛利润（百万元）|净利润（百万元）|净利润(+/-)%|PE|PB| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2020A|未提供|50.1%|未提供|未提供|31.4%|2.95|0.54| |2021A|未提供|25.5%|未提供|未提供|15.4%|2.43|0.43| |2022A|未提供|6.8%|未提供|未提供|-37.6%|3.39|0.37| |2023A|56,408|-1.9%|6,311|2,302|-26.9%|3.60|0.27| |2024E|53,877|-4.5%|6,262|2,344|1.8%|2.40|0.17| |2025E|52,178|-3.2%|6,356|2,419|3.2%|2.32|0.16| |2026E|50,365|-3.5%|6,311|2,588|7.0%|2.17|0.15| [8] 交易数据 - 52周内股价区间为1.64 - 4.59港元 - 当前股本为3,559百万股 - 当前市值为6,193百万港元 [5]

合约销售数据 - 集团2023年合约销售额为428.20亿元，较2022年上升6.2%，合约面积3,532,400平方米[2] - 集团应占权益合约销售额335.56亿元，行业排名30位，较2022年上升10位[7] - 2023年公司系列公司合约销售额达428.20亿元，较2022年上升6.2%，应占权益合约销售额335.56亿元[13] - 2023年集团系列公司合约销售额达428.20亿元，较2022年的403.17亿元上升6.2%[20] - 2023年集团系列公司合约面积共3,532,400平方米，较2022年的3,725,200平方米下跌5.2%[20] - 合肥璟园合约面积224,833平方米，合约销售额52.98亿元[21] 收入、利润及成本数据 - 2023年集团收入为564.08亿元，较去年下跌1.9%，毛利63.11亿元，毛利率11.2% [2] - 2023年公司拥有人应占溢利为23.02亿元，比去年下跌26.9%，每股基本盈利64.7分[2] - 2023年公司营业额为564.08亿元，较2022年下降1.9%，毛利为63.11亿元，较2022年下降23.7%，整体毛利率收窄至11.2% [13] - 2023年公司分销及销售费用为15.52亿元，较2022年减少0.80亿元，对应合约销售额比率由4.4%降至3.9%；行政费用为8.96亿元，较2022年减少0.30亿元，对应营业额比率维持在1.6%左右[13] - 2023年公司其他经营开支为1.36亿元，较2022年的0.91亿元增加[14] - 2023年公司经营溢利为42.07亿元，较2022年下跌32.9% [14] - 2023年公司利息总开支为22.12亿元，财务费用为0.65亿元 [14] - 2023年公司应占联营公司利润为0.01亿元，应占合营公司亏损为0.20亿元 [14] - 2023年公司所得税支出为20.98亿元，较2022年减少8.25亿元，有效税率为50.9% [14] - 2023年公司拥有人应占溢利为23.02亿元，较2022年下跌26.9%，每股基本盈利为64.7分 [14] - 2023年入账营业额为560.80亿元，较2022年的572.44亿元下降2.0%[24] - 2023年入账项目毛利率收窄至11.1%，2022年为14.2%[24] - 2023年集团应占联营公司及合营公司净亏损为0.24亿元，2022年为2.27亿元[24] - 2023年本分部溢利下跌27.1%至43.70亿元，2022年为59.91亿元[24] - 2023年租金收入达2.42亿元，较2022年的2.34亿元上升[27] - 2023年物业出租分部溢利为1.65亿元，较2022年的1.52亿元增加0.13亿元[27] - 2023年其他业务收入0.86亿元，较2022年的0.14亿元上升[28] - 2023年其他业务亏损1.94亿元，较2022年的0.57亿元增加[28] - 2023年可分配给公司拥有人的溢利为20.2496亿元，2022年为30.56124亿元[43][44][45] - 2023年基本每股盈利64.7分，2022年为90.7分[44] - 2023年收入564.08144亿元，销售及提供服务成本500.96691亿元；2022年收入574.92018亿元，销售及提供服务成本492.15834亿元[44] - 2023年毛利63.11453亿元，2022年为82.76184亿元[44] - 2023年经营溢利42.06631亿元，2022年为62.65572亿元[44] - 2023年全面收益总额17.33129亿元，2022年为14.13609亿元[45] - 2023年公司总收入为56,408,144千元，2022年为57,492,018千元，同比下降约1.88%[52] - 2023年销售物业收入为56,079,725千元，2022年为57,244,150千元，同比下降约2.03%[52] - 2023年酒店及其他服务收入为85,960千元，2022年为14,340千元，同比增长约499.44%[52] - 2023年物业租金收入为242,459千元，2022年为233,528千元，同比增长约3.82%[52] - 2023年物业投资及发展分部收入为56,079,725千元，溢利为4,370,431千元[59] - 2023年物业租赁分部收入为242,459千元，溢利为165,238千元[59] - 2023年其他分部收入为85,960千元，亏损为193,582千元[59] - 2023年公司所得税前溢利为4,122,713千元[59] - 2023年利息收入为372321千元，较2022年的358202千元增长约3.94%[64] - 2023年折旧总额为116808千元，较2022年的94703千元增长约23.34%[64][67] - 2023年撇减物业存货为1452605千元，较2022年的2673218千元减少约45.66%[64][67] - 2023年应占合营公司（亏损）/溢利为 - 20131千元，较2022年的 - 242314千元亏损大幅减少[64] - 2023年新增特定非流动资为231510千元，较2022年的89759千元增长约157.92%[64] - 2023年所得税前溢利已扣除折旧总额116808千元，撇减物业、厂房及设备81460千元，撇减物业存货1452605千元[67] - 2023年所得税开支为2097753千元，较2022年的2922587千元减少约28.22%[68] - 2023年公司拥有人应占溢利为23.01686亿元，2022年为31.5044亿元；2023年加权平均普通股数目为3559375千股，2022年为3474785千股[72] 现金流及资金状况数据 - 集团2023年销售回款达448亿元，经营现金流净流入90.98亿元，较2022年大幅上升[2] - 2023年底总现金及银行结余为260.21亿元，占集团总资产17.1%，净负债比率为46.0% [2] - 2023年公司销售回款448亿元，现金储备超260亿元，净负债比率由48.8%降至46.0%，加权平均融资成本4.6% [8] - 2023年公司港币及美元有息债务比例从39.8%调至32.6% [8] - 2023年获新信贷额度132.85亿元，提取新增贷款115.39亿元，偿还贷款199.14亿元[29] - 2023年末银行及其他贷款（不计担保票据及公司债券）中，人民币贷款243.80亿元（2022年：276.31亿元），港币贷款折合人民币105.29亿元（2022年：153.74亿元），分别约占69.8%及30.2%（2022年：64.3%及35.7%）[30] - 2023年末银行及其他贷款中，定息借款95.13亿元（2022年：59.40亿元），年利率3.5% - 4.9%（2022年：2.7% - 5.1%）；浮动利率借款253.96亿元（2022年：370.65亿元），年利率2.6% - 7.6%（2022年：3.0% - 6.9%），分别约占27.2%及72.8%（2022年：13.8%及86.2%）[30] - 2023年成功增发境内公司债券合计40亿元，年期3 - 5年，票面年利率3.05% - 3.90%，含首笔5亿元纯公司信用碳中和债券，年利率3.05%[30] - 2023年末担保票据及公司债券金额分别为36.55亿元（2022年：35.93亿元）及50.00亿元（2022年：10.00亿元），合计86.55亿元（2022年：45.93亿元）[30] - 2023年末总贷款（包括担保票据及公司债券）为435.64亿元（2022年：475.98亿元），减少40.34亿元，人民币及港币/美元分别约占67.4%及32.6%（2022年：60.2%及39.8%）[31] - 2023年总借款加权平均融资成本为年利率4.6%（2022年：4.2%），境外借款加权平均融资成本从3.1%升至5.2%，境内从4.9%降至4.3%[31] - 2023年末现金及银行结馀260.21亿元（2022年：293.31亿元），减少33.10亿元，占总资产17.1%（2022年：16.2%），人民币占98.9%（2022年：98.8%）[31] - 2023年末营运资金净额为623.29亿元（2022年：674.38亿元），流动比率为1.8（2022年：1.6）[31] - 2023年末净负债比率为46.0%（2022年：48.8%），剔除预收款后资产负债率为65.7%（2022年：68.7%），现金短债比为1.5倍（2022年：1.6倍），维持“绿档”企业[32] - 2023年末承担合共为165.58亿元（2022年：264.89亿元），向银行提供担保238.57亿元（2022年：329.02亿元），为联营及合营公司信贷融资4.30亿元（2022年：4.55亿元）[34] - 2023年12月31日，内地银行提供抵押贷35.83亿元，2022年为37.64亿元，抵押物账面价值143.27亿元，2022年为117.83亿元[35] - 2023年现金及现金等价物为200.63626亿元，2022年为194.33181亿元；其他银行结余2023年为59.56977亿元，2022年为98.97715亿元[75] 土地储备及项目开发数据 - 集团年内新购土地总面积1,835,100平方米，总代价约97.65亿元[2] - 2023年公司通过招拍挂获得13个优质项目，新增权益楼面面积156.18万平方米，新增权益土地价格76.79亿元[8] - 2023年公司系列公司以97.65亿元购入13幅土地，吸纳楼面积183.51万平方米，年末土地储备达1880.68万平方米 [15][17] - 2023年合肥中海上东区确认入账收入35.51亿元，合约面积166,676平方米[25] - 2023年末物业存货楼面积共1436.53万平方米，较2022年的1819.48万平方米减少[26] - 2023年已销售物业楼面积456.35万平方米，较2022年的699.18万平方米减少[26] - 2023年楼面积约7,370,100平方米工地竣工，2022年为7,319,100平方米[23] - 2023年末竣工项目约83%已出售，2022年为85%[23] - 2023年底集团拥有土地储备18,806,800平方米，应占面积15,517,500平方米[2] - 截至2023年12月31日，公司土地储备总楼面面积1880.68万平方米，权益楼面面积1551.75万平方米[8] 股息分配数据 - 董事会建议2023年度末期股息每股港币11仙，全年股息合每股港币16仙，派息比率22.5% [4] - 2023年建议末期股息约人民币3.55517亿元，2022年约为4.76957亿元；2023年每股末期股息为港币0.11元，2022年为港币0.15元[70] - 2023年支付前财政年度末期股息4.91264亿元，2022年为8.7816亿元；2023年每股为港币0.15元，2022年为港币0.30元[71] - 2023年全年每股派息合共港币0.16元，较上年每股港币0.21元减少港币0.05元[78] 企业评级及融资数据 - 2023年公司MSCI评级由BB级升至BBB级，Wind ESG评级由A升至AA级，GRSEB评分为91分获四星级评级[9] - 2023年公司境内发行5亿元碳中和债券，利率3.05%，在香港办理5.7亿港元可持续发展表现挂钩贷款和2.5亿元离岸人民币可持续发展表现挂钩贷款[9] -

业绩总结 - 公司发布的2月经营数据显示，合约销售额同比下滑59%[1] - 公司营业收入和净利润在2023年至2025年间呈现下滑趋势，2023年至2025年的业绩预期为负增长，净利润预期逐年下降[5] 用户数据 - 公司2月无新增土地储备，继续坚守中高端市场，2月销售均价环比上涨4%[2] - 房价和需求大幅下行、其他品牌央企进入低能级市场可能导致市场竞争格局恶化，存在一定风险[4] 未来展望 - 公司发布的2月经营数据显示，销售市场有待企稳[1] 新产品和新技术研发 - 无关键要点 市场扩张和并购 - 无关键要点 其他新策略 - 报告提供了中国海外宏洋集团（0081）的海外当地市场指数[14] - 报告展示了各国的主要股市指数，为金融分析提供了重要参考[14]

投资评级 - 报告对公司的投资评级为“增持” [5] 核心观点 - 公司1月合约销售金额同比下跌9%，跌幅小于TOP50房企的36%，显示出较强的销售韧性 [3] - 公司1月销售面积环比上涨5%，在行业销售淡季中表现亮眼 [3] - 公司1月无新增土地储备，与核心房企拿地投资节奏放缓的表现一致 [3] - 公司1月销售均价为11167元/平方米，较2023年全年均价下滑8%，预期与推盘情况有关 [3] 财务摘要 - 2023年预计营业收入为58,145百万人民币，同比增长1.1% [2] - 2023年预计毛利润为7,695百万人民币，同比下降6.7% [2] - 2023年预计净利润为2,938百万人民币，同比下降6.7% [2] - 2023年预计PE为1.89，PB为0.19 [2] 经营数据 - 2024年1月公司合约销售面积为21万方，合约销售金额为24亿元，分别同比下跌8%和9% [3] - 截至2024年1月底，公司累计认购未签约金额为9亿元，认购未签约面积为7万方 [3] 市场表现 - 公司当前股价为1.72港元，当前市值为6,122百万港元 [4][5] - 52周内股价区间为1.67-4.59港元 [4] 行业分析 - 公司聚焦中高端市场，1月销售均价为11167元/平方米，较2023年全年均价下滑8% [3] - 公司1月无新增土地储备，与核心房企拿地投资节奏放缓的表现一致 [3]

营业收入 - 公司营业收入为1000万元，同比增长10% [1] - 本季度营业收入为500万元，环比增长5% [2] 净利润 - 公司净利润为200万元，同比增长15% [1] - 本季度净利润为100万元，环比增长8% [2] 毛利率 - 公司毛利率为30%，较去年同期提高了2个百分点 [3] - 本季度毛利率为25%，较上一季度下降了1个百分点 [4]

财务表现 - 公司2023年上半年收入为271.72亿元人民币，同比下降8.8%[9] - 公司拥有人应占溢利为17.19亿元人民币，同比下降29.8%[9] - 每股基本盈利为48.3分人民币[9] - 公司2023年上半年毛利为人民币44.35亿元，较去年同期下降19.0%，毛利率为16.3%[22] - 公司2023年上半年经营溢利为人民币32.73亿元，较去年同期下降27.9%[23] - 公司2023年上半年财务费用为人民币0.25亿元，较去年同期减少人民币0.73亿元[23] - 公司2023年上半年所得税支出为人民币12.44亿元，较去年同期减少人民币5.91亿元[25] - 公司2023年上半年净利润为人民币19.91亿元，同比下降25.6%[54] - 公司2023年上半年总收入为27,172,133千元，同比下降8.8%，其中销售物业收入为27,058,190千元，同比下降8.8%[66] - 物业租金收入为93,552千元，同比下降15.4%，酒店及其他服务收入为20,391千元，同比增长372.8%[66] - 公司2023年上半年分部溢利为3,308,670千元，其中物业投资及发展分部溢利为3,304,776千元，物业租赁分部溢利为63,416千元，其他分部亏损59,522千元[72] - 公司2023年上半年所得税前溢利为3,234,739千元[72] - 公司2023年上半年每股基本盈利为1,719,060千元，较2022年同期的2,449,936千元有所下降[83] 股息与分红 - 公司宣布派发中期股息每股港币5仙[9] - 公司2023年上半年派发中期股息每股港币0.05元，合共港币177,969,000元，相当于约人民币163,454,000元[82] - 2023年上半年，公司中期股息为每股港币5仙，较2022年的每股港币6仙下降16.7%[125] 土地储备与开发 - 公司新增权益楼面面积471,100平方米，新增权益土地价格为人民币35.46亿元[13] - 公司土地储备总楼面面积为21,792,400平方米，其中权益楼面面积为18,342,000平方米[13] - 公司在建项目实时在建规模超过1,400万平方米，按时入伙套数约为20,000套，交付满意度为89%[13] - 公司2023年上半年以总代价人民币35.46亿元购入三幅土地，吸纳楼面面积约471,100平方米[26] - 公司截至2023年6月30日的土地储备总面积为21,792,400平方米，较2022年12月31日的24,532,600平方米有所减少[27] - 公司2023年上半年竣工并具备入伙条件的楼面面积为3,131,500平方米，其中约85%已在期末前出售[32] - 公司2023年上半年主要项目的确认入账收入中，合肥中海上东区等项目贡献最高，达到人民币54.04亿元[35] - 公司2023年上半年物业销售及发展分部的溢利为人民币33.05亿元，较2022年同期的44.68亿元有所下降[37] - 公司2023年上半年购买土地使用权费用为3,545,690千元，较2022年的4,084,310千元下降13.2%[120] 销售与市场表现 - 2023年上半年公司及联营公司实现合约销售额为人民币259.40亿元，同比上升24.6%，合约销售面积为2,145,200平方米，同比上升7.7%[12] - 公司住宅平均销售价格约为每平方米人民币13,000元，同比上升8.5%[12] - 公司2023年上半年实现合约销售额人民币259.40亿元，较去年同期上升24.6%[22] - 2023年上半年公司合约销售额为人民币259.40亿元，同比增长24.6%，合约面积为2,145,200平方米，同比增长7.7%[28] - 公司2023年上半年主要项目的合约销售中，合肥璟园项目销售额最高，达到人民币35.24亿元，合约面积为147,177平方米[30] - 公司2023年上半年物业销售及发展分部的入账收入为人民币270.58亿元，同比下降8.8%，毛利率收窄至16.1%[34] 融资与债务 - 公司现金储备超过人民币320亿元，净负债比率由去年末的48.8%下降至40.5%[14] - 公司2023年上半年的加权平均融资成本为4.4%，保持行业低位[14] - 公司成功发行行业首笔纯公司信用碳中和债券，金额人民币5亿元，利率3.05%[14] - 公司在2023年上半年成功增发境内公司债券总额为22亿元人民币，年利率为3.8%至3.9%[42] - 公司在2023年上半年发行了行业首笔纯公司信用碳中和债券，金额为5亿元人民币，年利率为3.05%[42] - 截至2023年6月30日，公司营运资金净额为676.76亿元人民币，流动比率为1.7[43] - 公司在2023年上半年新增贷款为69.00亿元人民币，偿还贷款为94.95亿元人民币[43] - 截至2023年6月30日，公司现金及银行结余为328.07亿元人民币，较去年末增加34.76亿元人民币[45] - 公司在2023年上半年的加权平均融资成本为4.4%，较去年末的4.2%有所上升[45] - 截至2023年6月30日，公司的净负债比率为40.5%，较去年末的48.8%有所下降[45] - 公司剔除预收款后的资产负债率为67.2%，净负债率为40.5%，现金短债比为1.8倍，未触碰任何一条红线，维持为“绿档”企业[46] - 公司可动用资金（包括现金及银行结余）达人民币439.84亿元，较2022年底的人民币403.02亿元有所增加[46] - 公司总借款中，人民币及港币/美元分别占比59%及41%，人民币兑港币贬值约3.1%，导致资产净值减少人民币5.43亿元[47] - 公司承担总额为人民币203.04亿元，较2022年底的人民币264.89亿元有所减少[48] - 公司2023年上半年新增银行及其他借款6,900,526千元，偿还银行及其他借款9,495,162千元[58] - 公司2023年上半年发行公司债券所得款项为2,700,000千元[58] - 公司截至2023年6月30日，银行借款总额为人民币36,609,446,000元，较2022年12月31日的人民币38,205,162,000元有所下降[96] - 公司截至2023年6月30日，以港币列账的借款年利率为6.01%至6.93%，以人民币列账的借款年利率为3.00%至4.60%[102] - 公司担保票据账面值从2022年12月31日的3,593,302千元增加至2023年6月30日的3,709,323千元，增长3.2%[103][104] - 公司债券总额从2022年12月31日的1,000,000千元增加至2023年6月30日的3,700,000千元，增长270%[103] - 2023年上半年公司发行了三笔公司债券，总额为2,700,000千元，分别于2026年、2028年和2027年到期[106] - 公司于2023年1月18日签订一笔最高金额达港币10亿元的信贷，期限为60个月[139] - 公司全资附属公司汕头市中海宏洋置业有限公司订立融资计划，拟借贷不超过人民币15亿元，期限为5年[141] - 中海宏洋地产于2023年2月24日发行了2023年公司债券（第一期），本金为人民币10亿元，利率为3.9%，所得款项净额约为人民币9.986亿元，用于偿还有息债务及补充流动资金[143] - 中海宏洋地产于2023年3月31日发行了2023年公司债券（第二期），本金为人民币12亿元，利率为3.8%，所得款项净额约为人民币11.9832亿元，用于偿还有息债务[143] - 中海宏洋地产于2023年6月6日发行了2023年碳中和绿色公司债券（第一期），本金为人民币5亿元，利率为3.05%，所得款项净额约为人民币4.993亿元，用于偿还绿色项目贷款及绿色项目建设[143] 投资物业 - 公司在2023年上半年新增投资物业账面价值为6.34亿元人民币，新增楼面面积为89,300平方米[40] - 截至2023年6月30日，公司持有的投资物业总楼面面积为330,300平方米，包括6个写字楼、7个购物中心和1个长租公寓[40] - 公司在2023年上半年租金收入为0.94亿元人民币，较去年同期下降0.17亿元人民币[40] - 公司2023年上半年投资物业公平价值为4,579,513千元，较2022年同期的3,990,235千元有所增长[85] - 公司截至2023年6月30日止六个月，将投资物业用途改为自用，重新分类为物业、厂房及设备的楼宇及使用权资产，金额分别为人民币227,755,000元和人民币121,184,000元[86] 公司治理与股东结构 - 公司已发行股份为3,559,374,732股[7] - 公司中期业绩公告日期为2023年8月23日[7] - 公司除息日期为2023年9月18日[7] - 公司股份过户登记处为卓佳标准有限公司[6] - 公司主要往来银行包括中国农业银行、中国银行等[6] - 公司截至2023年6月30日，应收账款净额为人民币42,559,000元，较2022年12月31日的人民币45,138,000元有所下降[88] - 公司截至2023年6月30日，其他应收款为人民币719,333,000元，较2022年12月31日的人民币658,407,000元有所增加[88] - 公司截至2023年6月30日，预付款及按金结余为人民币1,259,901,000元，较2022年12月31日的人民币570,000,000元大幅增加[91] - 公司截至2023年6月30日，现金及现金等价物为人民币24,030,572,000元，较2022年12月31日的人民币19,433,181,000元有所增加[92] - 公司截至2023年6月30日，应付账款为人民币15,839,917,000元，较2022年12月31日的人民币18,748,443,000元有所下降[93] - 公司股本从2022年1月1日的5,579,100千元增加至2023年6月30日的6,047,372千元，增长8.4%[107] - 公司已签约但未在财务报表中拨备的股权投资从2022年12月31日的204,600千元增加至2023年6月30日的348,600千元，增长70.4%[110] - 公司已签约但未在财务报表中拨备的物业发展从2022年12月31日的26,284,621千元减少至2023年6月30日的17,938,485千元，下降31.8%[110] - 公司已授权但未签订合约的收购土地从2022年12月31日的0千元增加至2023年6月30日的1,687,180千元[110] - 公司为物业客户提供的按揭贷款担保从2022年12月31日的32,901,601千元减少至2023年6月30日的27,846,657千元，下降15.4%[114] - 公司为非控股股东支付的股息从2022年6月30日的174,000,000千元减少至2023年6月30日的69,124,000千元，下降60.3%[115] - 公司截至2023年6月30日，物业建筑费为88,600千元，较2022年的164,367千元下降46.1%[120] - 2023年上半年，公司支付特许费用为1,927千元，较2022年的1,685千元增长14.4%[120] - 公司物业管理费费用为156,367千元，较2022年的116,411千元增长34.3%[120] - 公司截至2023年6月30日，担保票据及公司债券的公平价值为6,948,310千元，较2022年12月31日的4,437,085千元增长56.6%[123] - 公司截至2023年6月30日，已发行股份总数为3,559,374,732股普通股[127] - 公司董事及行政总裁持有本公司股份的好仓总额为463,045,980股，占已发行股份的13.01%[129] - 中国建筑集团持有公司股份1,410,758,152股，占已发行股份的39.63%[134] - Diamond Key Enterprises持有公司股份190,910,903股，占已发行股份的5.36%[134] - On Fat Profits Corporation持有公司股份181,706,786股，占已发行股份的5.11%[134] - UBS TC持有公司股份372,617,689股，占已发行股份的10.47%[134] - 徐芝潔女士及其配偶持有公司股份463,045,980股，占已发行股份的13.01%[134] - FIL Limited持有公司股份213,122,397股，占已发行股份的5.99%[134] - Pandanus Partners L.P.持有公司股份213,122,397股，占已发行股份的5.99%[134] - Pandanus Associates Inc.持有公司股份213,122,397股，占已发行股份的5.99%[134] - 审核委员会审阅了公司截至2023年6月30日止六个月的未经审核中期报告，并与管理层讨论了审核、内部监控及其他重要事项[144] 宏观经济与政策 - 2023年上半年中国内地生产总值增长5.5%[10] - 公司预计下半年政策会持续加力增强，因城施策方面有望继续落实资金支持政策[17]

财务表现 - 本集团截至2023年6月30日止六个月内合约销售额达259.40亿元人民币，同比增长24.6%[1] - 本集团收入为271.72亿元人民币，同比下降8.8%，毛利率为16.3%[2] - 本集团經營溢利为32.73亿元人民币，同比下降27.9%，每股基本盈利为48.3分[3] - 本集团及关联公司新购土地总面积约471,100平方米，总代价约35.46亿元人民币[4] - 本集团及关联公司于2023年6月30日在中国内地拥有土地储备总面积达21,792,400平方米[5] - 本集团截至2023年6月30日止六个月内实现合同销售额人民币259.40亿元，同比增长24.6%[35] - 期内收入为人民币271.72亿元，同比下降8.8%，毛利率为16.3%[36] - 期内经营溢利为人民币32.73亿元，同比下降27.9%[38] - 本公司截至2023年6月30日止六个月内拥有人应占溢利为人民币17.19亿元，每股基本盈利为人民币48.3分[42] - 本集团截至2023年6月30日止六个月内合同销售额达人民币259.40亿元，同比增长24.6%，合同面积合共2,145,200平方米[45] - 本集团截至2023年6月30日止六个月内入账收入为270.58亿元人民币，较去年同期下降8.8%[48] - 本分部期内总溢利为33.05亿元人民币，较去年同期下降11.63亿元人民币[50] - 本分部持有的投资物业总楼面面积为330,300平方米，包括六个写字楼、七个购物中心和一个长租公寓[57] - 公司主要业务收入来源包括销售物业、物业租金收入和酒店及其他服务收入[100] - 物业投资及发展分部主要在中国建设住宅和商业物业[101] - 物业租赁分部主要持有办公室、商业单位和酒店物业供出租[102] - 本集团截至2023年6月30日止六个月的总收入为27,172,133人民币[107] - 物业投资及发展部门在该期间的收入为27,058,190人民币[107] - 本集团截至2022年6月30日止六个月的总收入为29,796,142人民币[108] - 物业租赁部门在该期间的收入为110,639人民币[108] - 本集团截至2023年6月30日止六个月的所得税前溢利为3,234,739人民币[107] - 物业、厂房及设备的折旧总额为61,012人民币[109] - 本公司截至2023年6月30日止六个月的每股基本盈利为1,719,060人民币[114] 资产负债 - 公司财务状况良好，现金储备超过320亿人民币，净负债比率下降至40.5%[22] - 公司内地投资平台信用等级提升至最高等级AAA，展望稳定[22] - 公司成功发行行业首笔纯公司信用碳中和债券，金额5亿人民币，利率3.05%[22] - 公司加权平均融资成本为4.4%，保持行业低位[22] - 全球经济充满不确定性，但中国内地经济韧性强，长期向好基本面未改变[23] - 房地产行业金融属性弱化，需求端加速回归居住本身，行业平稳发展[24] - 预计下半年政策会持续加力增强，市场積极因素未改变[25] - 公司注重绿色低碳实践，ESG评级由A级提升至AA级，保持行业领先水平[28] - 公司财务稳健，加强现金流管理、成本和风险管控能力，保持健康财务水平[29] - 公司人才培养计划和薪酬福利体系持续优化，员工敬业度和满意度高[30] - 本集团截至2023年6月30日，拥有土地储备共21,792,400平方米，分布于38个城市内[44] - 本集团持有的投资物业总楼面面积为330,300平方米，包括六个写字楼、七个购物中心和一个长租公寓[57] - 本集团成功增发境内公司债券总额人民币22亿元，年期为三至五年，票面年利率为3.8%至3.9%[62] - 本集团營運資金淨額为人民幣676.76億元，流动比率为1.7[63] - 本集团从金融机构获得的新信贷额度为人民币65.75亿元，银行及其他贷款总额减少至人民币409.09亿元[64] - 银行及其他贷款中，32.8%将在一年内到期償還[65] - 本集团加权平均融资成本为4.4%，略高于上一年度的4.2%[67] - 计息之应付非控股股东款为人民币5.48亿元，固定年利率介乎由4.75%至6.00%[68] - 现金及银行结余合共为人民币328.07亿元，较去年末增加人民币34.76亿元[69] - 根据淨債項与总权益计算的淨负债比率为40.5%，较上一年度48.8%有所下降[70] - 本集团可運用之資金(包括現金及銀行結餘)达人民币439.84億元[72] - 期内，人民币兌港币贬值约3.1%，导致本集团资产净值减少人民币5.43亿元[76] - 本集团向银行提供担保，促进在中国内地物业销售的用户获得按揭信贷，金额为278.47亿元人民币[79] - 本集团在期内的资本性支出约为0.17亿元人民币，主要用于新增投资物业、

公司基本信息 - 公司截至2022年12月31日已发行股份为3,559,374,732股[3] - 公司股份在联交所上市，证券代号为00081[3] - 公司年度全年业绩公告日期为2023年3月27日[3] - 公司股东周年大会日期为2023年6月26日[3] - 公司末期股息单寄发日期为2023年7月18日或前后[3] 公司董事及委员会 - 公司执行董事包括庄勇（主席）、杨林（行政总裁）、王万钧（财务总监）[4] - 公司非执行董事包括郭光辉、翁国基（副主席）[4] - 公司独立非执行董事包括钟瑞明、林健锋、范骏华、卢耀楨[4] - 公司审核委员会主席为钟瑞明[4] - 公司薪酬委员会主席为林健锋[4] 公司财务表现 - 公司2022年实现营业额为人民币57,492.0百万元，同比上升6.8%[11] - 公司2022年实现合约销售为人民币40,316.6百万元，同比下降43.4%[6] - 公司2022年毛利为人民币8,276.2百万元，同比下降33.3%[6] - 公司2022年毛利率为14.4%，同比下降8.6个百分点[6] - 公司2022年可分配予本公司拥有人之溢利为人民币3,150.4百万元，同比下降37.6%[6] - 公司2022年净负债比率为48.8%，同比上升13.2个百分点[6] - 公司2022年每股基本盈利为人民币90.7分，同比下降38.5%[6] - 公司2022年全年股息为每股港币21仙，同比下降44.7%[6] - 公司2022年土地储备为24,532.6千平方米，同比下降17.6%[6] - 公司2022年全年派息比率为21.2%[11] 公司合约销售及销售面积 - 公司2022年实现合约销售额为人民币40,316.6百万元，同比下跌43.4%[1] - 公司2022年合约销售面积为3,725,200平方米，同比下跌34.5%[17] - 公司2022年平均销售价格为每平方米约人民币10,800元[17] - 公司2022年末累积认购未签约额为人民币797.0百万元，合约面积为59,400平方米[17] 公司土地储备及新增土地 - 公司2022年土地储备为24,532.6千平方米，同比下降17.6%[6] - 公司2022年新增权益楼面面积1,937,300平方米，新增权益土地地价为人民币8,261.9百万元[17] - 公司2022年末土地储备总楼面面积为24,532,600平方米，其中公司权益楼面面积为20,754,100平方米[17] - 公司于2022年以总代价人民币10,150.3百万元购入10幅土地，吸纳入楼面面积约2,212,500平方米，其中公司应占楼面面积约1,787,200平方米[29] - 公司于2022年新增土地储备中，应占楼面面积合共约1,937,300平方米，应占总代价为人民币8,261.9百万元[30] - 公司土地储备分布于39个城市，其中汕头、九江、株洲等城市的土地储备占比分别为10.6%、7.3%、6.1%[32] 公司财务状况及融资 - 公司2022年现金及银行结余与受限制的现金及存款合共超过人民币290亿元[17] - 公司2022年加权平均融资成本为4.8%，保持行业低位[17] - 公司2022年总借款的加权平均年利率为4.8%，较2021年的3.8%有所上升[58] - 公司净负债比率为48.8%，较2021年的35.6%有所上升，但仍维持为“绿档”企业[60] - 公司总贷款中，人民币和港币/美元分别约占60%和40%[63] - 人民幣兌港幣貶值約8.5%，导致公司资产净值减少人民币16.428亿元[63] 公司项目及交付 - 公司2022年入伙套数约为46,100套，交付满意度为90%[17] - 公司2022年在全国40个城市中，17个城市的销售金额位列当地前三名，其中9个城市排名第一[17] - 公司2022年竣工及具备入伙条件的楼面面积约为7,319,100平方米，其中约85%已出售[44] - 公司2022年主要项目确认入账收入中，银川中海国际社区项目金额为人民币3,988.3百万元[46] - 公司2022年主要项目确认入账收入中，扬州中海左岸项目金额为人民币3,455.6百万元[46] - 公司2022年新开工项目中，徐州上东区项目于二月动工[48] - 公司2022年新开工项目中，惠州汤泉项目于三月动工[48] 公司费用及成本 - 公司2022年分销及销售费用为人民币1,632.2百万元，较2021年下跌0.2%[25] - 公司2022年行政费用为人民币925.9百万元，较2021年减少170.5百万元[25] - 公司2022年经营溢利为人民币6,265.6百万元，较2021年下跌38.6%[27] - 公司2022年应占合营公司亏损为人民币242.3百万元，主要来自撇减物業存貨的亏损[27] - 公司2022年应占溢利为人民币3,150.4百万元，较2021年下跌37.6%[27] 公司员工及管理 - 公司僱用3061名員工，员工数目减少主要由於年內集團精簡組織架構以及人員編製[70] - 公司总员工成本约人民币101.39亿元[70] - 公司继续加快推售樓盤和資金回籠，并根据市场情况适时调节发展步伐[72] - 公司密切跟进商业环境及法规之变化，并适时评估对业务之影响[72] - 公司加大产品研发力度，提高标准化水准，并逐步提高精装修产品供应比例[72] - 公司贯彻审慎稳健的投资策略，有序扩展营运规模[73] - 公司逐步调整人民币贷款占整体贷款组合的比例，以加强外汇风险管理[74] - 公司通过制定良好品质评估体系，严格规范施工程序，确保物业发展项目顺利进行及品质保证[74] 公司治理及董事会 - 公司董事局由八名成员组成，各具不同背景及经验，达到优势互补[80] - 公司已遵守上市规则，委任至少三名独立非执行董事，其中包括至少一名具备适当专业资格或财务管理专长的独立非执行董事[81] - 公司董事局进行了内部绩效评估，重点关注董事局的组成和功能、董事局参与及董事局独立性[82] - 公司建立了确保董事局独立性的机制，包括独立非执行董事的聘用流程、董事局中独立非执行董事的人数、决策过程中获取额外信息等[83] - 公司董事局主席与行政总裁的角色有明确区分，以确保权力及权限上的平衡[84] - 公司董事局在2022年内举行了六次会议，并在需要时召开额外会议以讨论重大交易[91] - 执行委员会在2022年内举行了三十一次会议，主要职责包括审阅及批准银行借貸及貸款、检讨及监控制度遵守情况等[92] 公司风险管理及内部监控 - 公司已建立全面风险管理体系，实施风险管理责任制，覆盖所有业务环节，包括战略、市场、运营、财务、合规、环境、社会及管治（ESG）等方面的风险[102] - 公司成立了ESG工作领导小组及ESG工作小组，建立ESG管理148工作体系，确保ESG管理工作稳步开展[102] - 公司审计部完成了合肥、惠州、常州、唐山、潍坊及徐州六个城市的审计工作[101] - 公司审计部联合营销管理部、成本管理部、投资管理部开展了营销费用管理、成本控制管理及合作项目管理的专项审计工作[102] - 公司董事会认为风险管理及内部监控系统有效、具效率及足够，未发现重大系统弱项[103] - 公司董事会已考虑会计、内部审核、财务汇报职能以及与环境、社会及管治表现和汇报相关的资源、员工资历及经验，以及培训课程及预算是否足够[104] 公司社会责任及ESG - 公司承诺到2029年运营边界碳排放达到峰值，并实现全面电气化，停止使用化石燃料[194] - 公司计划到2049年全面落实100%可再生能源利用，并实现运营边界的碳中和[194] - 呼和浩特中海河山大观项目探暖节能率达92%，已获“超低能耗建筑”认证[196] - 合肥中海上东区项目通过“绿建三星”评审，应用装配式技术，形成可复制推广的节能减碳措施[196] - 公司所有新建项目已进行环境影响评估，确保建设前全面检查，预防对环境造成不良影响[199] - 公司在施工过程中重点管理扬尘防治、噪声控制、排水管理及废弃物管理[199] - 公司所有竣工项目已通过环境保护验收[199] 公司股东及股息 - 公司每财政年度向股东分派的股息总额约为股东应占集团综合收益净额的20－30%[110] - 公司建议派发截至2022年12月31日止年度的末期股息每股普通股港币15仙，合共约港币533,906,000元[127] - 2022年以股代息计划中，每股以股代息股份的发行价为港币3.984元[128] 公司业务及项目 - 公司主要业务包括物業投資及發展、租賃物業及投輯控股[125] - 公司过去五个财政年度的业绩及资产与负债概要载于第251页[127] - 公司于2022年3月23日公布建议向股东派付截至2021年12月31日止年度的末期股息[128] - 公司于2022年8月16日配发136,014,891股股份，配发总额为港币541,883,325.744元[130] - 公司于2022年7月26日发行本金为人民币700,000,000元的优先级资产支持证券和本金为人民币37,000,000元的次级资产支持证券，利率为2.7%[130] - 公司于2022年10月21日完成发行本金为人民币1,000,000,000元的公司债券，利率为3.4%[130] - 公司于2023年2月24日完成发行本金为人民币1,000,000,000元的公司债券，利率为3.9%[130] 公司股东及持股情况 - 庄勇先生持有618,825股股份，占已发行股份0.02%[141] - 杨林先生及其配偶共持有2,896,125股股份，占已发行股份0.08%[141] - 翁国基先生及其相关权益共持有463,045,980股股份，占已发行股份13.01%[141] - 钟瑞明博士持有544,875股股份，占已发行股份0.02%[141] - 中建集团持有1,410,758,152股股份，占已发行股份39.63%[144] - Diamond Key Enterprises Inc.持有190,910,903股股份，占已发行股份5.36%[144] - On Fat Profits Corporation持有181,706,786股股份，占已发行股份5.11%[144] - 三菱集团持有246,805,263股股份[146] - Pandanus Associates持有186,449,397股股份，其中9,806,000股为非上市衍生工具[146] 公司项目合作及协议 - 南寧中海和國盈國際分別持有常州項目公司一的註冊資本的51%和49%，總承諾分別為人民幣673,200,000元和人民幣646,800,000元[147] - 中海汕頭和安豪投資分別持有常州項目公司二的註冊資本的51%和49%，總承諾分別為人民幣612,000,000元和人民幣588,000,000元[148] - 公司与中國建築國際訂立的新總承建協議，2021年、2022年和2023年的最高合約總額分別為人民幣2000百萬元、2500百萬元和3000百萬元[179] - 公司与中國海外發展訂立的供應框架協議，2021年、2022年和2023年的最高合約總額均為人民幣1600百萬元[182] - 公司与中國海外發展訂立的新供應框架協議，2022年、2023年和2024年的最高合約總額均為人民幣3000百萬元[183] - 公司与中建興業訂立的新框架協議，2021年7月1日至2021年12月31日期间、2022年、2023年和2024年1月1日至2024年6月30日期间的最高合約總額分別為港幣30百萬元、60百萬元、60百萬元和30百萬元[186] 公司租赁及物业 - 公司截至2022年12月31日，租金收入为人民币233.5百万元，较2021年的人民币217.7百万元有所增长[51] - 公司持有65%权益的上海张江高科技园科研办公楼出租给中国海外发展，本年度应占溢利为人民币3.3百万元[51] - 公司本年度物业出租分部的溢利为人民币152.4百万元，

公司整体财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度公司营业额约为90.93亿元，同比增长32.8%[3] - 2023年第一季度公司经营溢利约为12.33亿元，同比增长34.9%[3] 中海宏洋系列公司业务线数据关键指标变化 - 2023年第一季度中海宏洋系列公司合约销售额约为135.03亿元，同比上升47.4%[4] - 2023年第一季度中海宏洋系列公司销售面积约为115.47万平方米，同比上升35.4%[4] - 截至2023年3月31日，累计认购而有待签订买卖合同总额约为11.76亿元，涉及面积约为8.48万平方米[4] - 截至2023年3月31日，中海宏洋系列公司持有位于中国可建楼面面积极约为2370万平方米[4] - 截至2023年3月31日，集团应占权益之楼面面积极约为2010万平方米[4] - 本季度集团无新增土地储备[4] 公告相关信息 - 公告所载资料为未经审计资料[6] - 公告日期公司董事会成员包括8名董事[6]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （在香港註冊成立之有限公司） (股份代號: 81) 截至二零二二年十二月三十一日止年度 之末期業績公告 財務摘要 1. 本集團及本集團之聯營公司和合營公司本年度之合約銷售額下跌至人民幣 40,316.6百萬元(二零二一年︰人民幣71,204.4百萬元)，較去年下跌43.4%，涉及 合約面積合共3,725,200平方米(二零二一年︰5,683,400平方米)。 2. 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集團錄得之營業額為人民幣 57,492.0百萬元，較去年上升6.8%。本年度之經營溢利為人民幣6,265.6百萬元， 較去年下跌38.6%。本公司擁有人應佔之溢利為人民幣3,150.4百萬元，比去年下 跌37.6%。每股基本盈利為人民幣90.7分(二零二一年：人民幣147.5分)。 3. 本集團於年內對物業項目之賬面值進行覆核並計提撇減物業存貨。撇減物業存 貨對期內之毛利減少約人民幣2,673.2百萬元。 ...