投资评级 - 维持"增持"评级 目标价2 69港元 [1] 核心观点 - 公司短期业绩承压但新拓项目盈利潜力较高 未来盈利水平有望改善 [1][2] - 投资强度显著提升且拿地质量优化 土地储备维持充裕 [3] - 财务安全稳健 融资成本处于行业低位 [4] 业绩表现 - 25H1营收145亿元 同比下降33% [1] - 25H1归母净利润2 8亿元 同比下降68% [1] - 毛利率同比下降0 38个百分点至9 27% [1] - 归母净利率同比下降2个百分点至2% [2] - 销售费用率同比上升1 2个百分点至3 9% [2] - 合联营公司贡献利润由+0 64亿元下滑至-0 53亿元 [2] 投资与土地储备 - 25H1权益销售金额142亿元 同比下降9% 降幅小于百强房企(-13%) [3] - 25H1权益拿地金额54亿元 同比上升287% 超过24年全年 [3] - 权益拿地强度38% 同比上升29个百分点 [3] - 新增货值166亿元 其中合肥占比46%(77亿元) [3] - 土地储备面积1354万平方米 [3] - 未售货值1143亿元 覆盖24年销售金额2 9倍 [3] - 权益比例同比上升3个百分点至85% [3] 财务与融资 - 剔除预收账款的资产负债率61 5% 净负债率33 5% 现金短债比1 5倍 维持绿档 [4] - 新发行15亿元公司债 3/5年期利率分别为2 4%/2 7% [4] - 加权平均融资成本同比下降0 8个百分点至3 5% [4] - 在手现金285亿元 同比上升13% 占总资产比例22% [4] 盈利预测与估值 - 下调25-27年EPS预测至0 09/0 12/0 16元(前值0 13/0 14/0 16元) [5] - 采用PB估值法 25E BPS为8 82元 [5] - 参考可比公司平均25PB 0 37x 给予公司0 28x估值(折价25%) [5] - 汇率按1港元=0 91人民币换算 对应目标价2 69港元 [5] 行业与市场数据 - 公司市值81 87亿港元 6个月平均日成交额18 95百万港元 [8] - 52周价格区间1 37-2 95港元 [8] - 可比公司包括中国海外发展(688 HK)、越秀地产(123 HK)、中国金茂(817 HK) [19]

市场份额表现 - 公司在现有32个二三线城市中8个城市位列销量第一 11个城市进入销量前三[1] - 重点城市市场份额实现增长[1] 财务指标 - 2022年后新销售毛利率达到19% 2025年上半年毛利率为9.3%[1] - 融资成本创历史新低 资产负债表保持稳健[1] - 花旗下调2025财年盈利预测54% 反映上半年预订低于预期及下半年预计减值[1] - 上调2026至2027财年盈利预测2-8% 反映最新开发计划及销售进度[1] 经营策略 - 2025年上半年采取更积极土地收购策略 通过多元化渠道获取土地[1] - 2025年预计总销售额稳定在300亿至320亿元区间[1] 投资评级与估值 - 花旗维持买入评级 目标价由2.2港元上调至2.7港元[1] - 目标价相当于预测2026年市盈率10倍[1] - 评级调整基于2025年上半年后盈利可见度提高及毛利率回升[1]

股息处理 - 中国海外宏洋集团宣布没收2018年末期股息及2019年中期股息 未领取截止日期为2025年9月8日 [1] - 被没收股息将拨归公司所有 [1]

股息处理措施 - 中国海外宏洋集团将于2025年9月8日没收仍未领取的2018年末期股息及2019年中期股息 [1] - 未领取股息将拨归公司所有 [1]

股息处理 - 公司将于2025年9月8日没收仍未领取的2018年末期股息及2019年中期股息 [1] - 被没收股息将拨归公司所有 [1]

股息信息 - 2018末期股息宣派于2019年6月12日，每股11.2仙港币[3] - 2019中期股息宣派于2019年8月21日，每股6仙港币[3] - 未领取股息2025年9月8日将归公司，股东需在此前联系过户登记处[3] 董事局信息 - 公告日期董事局成员8名，含3名执行董事[3] - 公告日期董事局有2名非执行董事、3名独立非执行董事[3]

市场表现 - 港股内房股集体上涨 万科企业涨近10% 中国海外宏洋集团涨6.98% 远洋集团涨6.78% 融创中国涨6.58% [1][3] - 融信中国涨5.5% 龙湖集团涨5.22% 富力地产涨4.94% 越秀地产涨4.28% 美的置业涨3.65% 雅居乐集团涨3.26% 中国金茂涨3.16% [1][3] - 万科企业最新市值677.66亿港元 龙湖集团市值788.15亿港元 中国金茂市值220.15亿港元 [3] 政策调整 - 上海优化房地产政策 外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 符合条件居民家庭即沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满一年及以上非沪籍家庭可享受外环外不限购政策 [1] - 外环内购房政策保持不变 沪籍家庭限购两套 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满三年及以上限购一套 [1] 金融支持 - 上海提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭上浮比例可叠加计算 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 以减轻居民购房利息负担 [2] 人才激励 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房人均扣除60平方米免税面积 [2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策 [2] - 此次为上海今年首次出台房地产政策优化 去年5月和9月曾两次放宽政策 [2]

财务表现 - 收入145.43亿元人民币 同比减少33.4% [1] - 公司拥有人应占溢利2.84亿元人民币 同比减少67.9% [1] - 每股盈利8分 派中期股息每股1港仙 [1] 销售与土地购置 - 合约销售额166.1亿元人民币 同比下降12.7% [1] - 合约面积147.24万平方米 [1] - 新购土地总楼面面积132.83万平方米 集团应占面积119.57万平方米 [1] - 土地购置总代价61.87亿元人民币 [1] 现金流与财务状况 - 销售回款169.47亿元人民币 [1] - 经营现金流净流入11.73亿元人民币 [1] - 总现金及银行结余285.26亿元人民币 占总资产比例22.3% [1] - 净负债比率33.5% [1]

融资安排 - 公司于2025年8月25日与多家银行订立贷款协议 最高金额为等值人民币30亿元 [1] - 信贷币种包括港币及人民币 期限为36个月 自首次提取日起计算 [1] - 融资形式为定期信贷及增额信贷 贷款方为多家银行机构 [1]

融资安排 - 公司获授予最高等值人民币30亿元的港币及人民币定期信贷 [1] - 信贷期限为36个月 自首次提取日起计算 [1] - 融资协议于2025年8月25日与多家银行签署 [1] 交易结构 - 信贷安排包含增额信贷选项 [1] - 融资币种包含港币和人民币双币种 [1] - 采用定期信贷形式提供资金 [1]