核心观点 - 政策利好持续，各部委协同发力，市场关注度提升，短期市场反馈值得期待 [5] - 二手房基本面走强，认购量创近期新高，市场交易情绪获政策支撑，但需关注持续性 [5] - 新房市场仍较低迷，但二手房挂牌量下降、价格走稳，后续价格企稳的持续性值得期待 [5] 政策动态 - **中央政策密集出台**：1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底 [5][14]。1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.25%；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确年内还有进一步降准降息空间 [5][15][21] - **高层舆论引导加强**：《求是》杂志在年初连续刊登多篇与地产相关文章，包括主席讲话、编辑部文章及住建部部长文章，各方对地产的关注度在提升 [5][17] - **地方政策跟进**：本周地方政策动作较少，银川市优化公积金贷款政策，湖南省提出推进专项债收购存量商品房用作保障房等 [22][24] 市场成交表现 - **新房网签仍处低位**：2026年第3周，监测的50城商品房成交面积265.50万方，环比上升9.9%，但周同比下降29.7% [23][26]。1月前15天，50城新房成交面积同比下降31.9% [23][29]。分线城市看，一线城市1月前15天成交同比下降40.9%，降幅最大 [25][34] - **二手房网签降幅收窄**：2026年第3周，监测的11城二手房成交面积174.89万方，环比大幅上升24.8%，周同比下降9.7%，降幅较上周收窄16.6个百分点 [35][42]。1月前15天，11城二手房成交面积同比下降18.6%，降幅较上个月收窄3.5个百分点 [35][39] - **二手房认购表现强劲**：2026年第3周，监测的79城二手房成交套数环比上升16.7%，同比大幅上升40.3% [50][52]。1月前15天，79城二手房成交套数同比上升23.2%，其中一线、二线、三四线分别同比上升10%、19%和39% [5][51]。本周认购量创2025年6月以来的新高 [5] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第3周，重点10城住宅推盘面积54.6万方，环比+53.5%，但同比-2.8%，推盘仍处低位 [87][89]。1月前15天推盘面积同比-53.1% [92]。同期，10城住宅售批比（MA8）为93%，同比-34个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为53%，同比-12个百分点 [96][98] - **新房库存**：2026年第3周，重点10城住宅库存面积4812万方，环比-0.1%，去化周期15.7个月，环比-0.1个月 [96][101] - **二手房挂牌与来访**：重点12城二手房挂牌套数持续下降，从9月中旬高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8% [5][104]。监测的70城二手房日均来访5.5万组，环比上升17.8%，同比上升42.7% [104][109]。来访转化率为4.9%，相对稳定 [104][112] - **二手房价格**：本周33城二手房成交均价为10215元/平米，周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，同比2025年同期-17.5%，年初以来价格表现较为稳定 [113][115] 土地市场 - **整体市场低迷**：2026年第3周，300城宅地出让金116.3亿元，环比-25.2%，同比-48.7% [118][120]。1月前15天出让金272.3亿元，同比-54.3% [118][124]。单周土地去化率为60%，环比-18个百分点，同比-24个百分点 [118][125] - **结构性机会显现**：三四线城市局部出现高溢价成交案例，表明地方性结构性机会依然存在 [5][121]。例如赣州地块以45.68%的高溢价成交，商丘地块以9.79%的溢价成交 [121] 板块行情与估值 - **A股地产板块表现较弱**：2026年第3周，SW房地产指数下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在30个申万行业中排名第29位（97%分位） [5][129]。16家主流房企周跌幅为1.9%，表现优于转型及其他地产公司（-3.6%） [5][129] - **港股地产持续走强**：13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8个百分点，其中新世界发展因私有化传闻单周涨幅达26.6% [5] - **板块估值处于低位**：截至2026年1月16日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数 [133][136] - **物业板块回调**：本周物业板块股价环比下降3.6%，跑输主要指数，龙头物企普遍回调 [142] C-REITs市场 - **指数小幅下跌**：2026年第3周，C-REITs综合收益指数下跌0.35% [5] - **运营数据普遍下降**：上周有11单REITs公布2025年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降 [5]

核心观点 - 机构首次覆盖中国海外宏洋集团，给予“买入”评级，认为公司依托中海地产品牌与央企资源，在低能级城市品质住宅市场确立领导者地位，有望凭借市占率提升穿越行业周期，且盈利已显现触底回升信号 [1] 市场地位与战略 - 公司是低能级城市品质住宅市场的领导者，2024年在一半以上业务覆盖城市销售额排名前三 [1] - 在主流房企战略收缩至核心一二线城市后，公司有望在二三线中高端市场凭借市占率提升穿越周期，并塑造品牌溢价 [2] - 公司遵循“主流城市、主流地段、主流产品”的“三个主流”投资原则，2024年新增土地储备118.92万平方米，总价52.29亿元，聚焦银川、徐州、合肥等强三线核心地段 [2] 财务与盈利预测 - 2025年上半年，公司实现营业收入145.43亿元，同比下降33.45%；实现归母净利润2.84亿元，同比下降67.91% [2] - 2025年上半年，公司毛利率为9.27%，净利率为2.63%，同比分别下降0.38个百分点和1.32个百分点，业绩下行主要因开发市场毛利率阶段性触底及结转收入规模收缩 [2] - 预计2025-2027年归母净利润分别为3.3亿元、4.4亿元、6.3亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.09元、0.12元、0.18元 [1] - 当前股价对应2025-2027年市盈率（PE）分别为19.6倍、14.8倍、10.3倍 [1] 运营与销售表现 - 从月度趋势看，公司销售端数据已出现触底回升迹象 [2] - 公司已形成涵盖房地产开发全过程的价值链体系 [1] 融资与财务状况 - 公司融资成本持续压降，2024年平均融资成本为4.1%，其中境内加权平均融资成本为3.7%，境外为4.5% [2] - 2025年上半年，公司平均融资成本进一步降至2.9% [2] - 截至2025年上半年，公司资产负债率为69.94%，权益乘数为3.33，流动比率为1.98，速动比率为0.65，整体财务状况维持稳健 [2]

报告投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [7] 报告核心观点 - 中国海外宏洋集团依托母公司“中海地产”品牌力与央企资源，逐步确立在低能级城市品质住宅市场的领导者地位，凭借市占率提升穿越周期，盈利水平显现触底回升信号 [7][8] 公司概况与定位 - 公司是中国海外集团旗下专注二三线城市中高端住宅开发的上市平台，为中海体系内的“副牌” [19][30][32] - 截至2025年上半年末，中国海外发展间接持有公司39.63%的股份，股权结构体现“央企控股+资源赋能”格局 [28][31] - 管理层深度嵌入控股股东体系，核心高管拥有集团内丰富经验，实现战略协同 [39][43] 业务与市场表现 - 公司收入高度集中于物业开发业务，2024年该业务收入达454.11亿元，占总营收的98.94% [25][27] - 2024年公司实现合约销售金额401.1亿元，同比下降6.3%，显著优于其布局城市34%的平均降幅 [49] - 公司在低能级城市市场占有率逆势提升，2024年在40个进驻城市中有23个城市销售额排名当地前三，其中11个城市位列销量榜首 [49][50] - 销售端显现触底回升迹象，2025年6月合约销售金额环比增长34.20%，同比降幅大幅缩窄至-0.93%，销售面积同比由负转正，增长8.86% [73][77][78] 产品力与运营 - 公司共享中海品牌与产品管理体系，针对区域特性推出“悦府”、“臻如府”、“九樾”等多个产品系列，满足差异化需求 [52][54][56] - 产品力优势带动去化效率，2024年公司首开项目平均首开天数同比下降63天至144天，合肥“臻如府”、呼和浩特“九樾”等项目开盘去化率超90% [64][67] 土地储备策略 - 公司采取审慎的逆周期投资策略，2024年新增土地储备118.92万平方米，总地价52.29亿元，聚焦银川、徐州、合肥等强三线核心地段，严格遵循“主流城市、主流地段、主流产品”原则 [79][82] - 虽布局二三线城市，但土地储备多位于当地核心区域，具有稀缺性特征 [80][84] 商业物业发展 - 商业物业打造抗周期收入屏障，2024年租金收入2.98亿元，同比增长9.6%，商业物业总收入4.84亿元，同比增长19.7% [85] - 商业布局与住宅协同，打造以社区型商场为主的稳健商业体系，如兰州“主商场+配套街区”组合 [89][90] - 商业运营注重创新与本地化，如惠州环宇天地引入“夜经济”、“首店经济”概念，举办多元主题活动吸引年轻客群 [98][99][103][107] 财务业绩与预测 - 2024年公司实现营业收入458.95亿元，同比下降18.64%，归母净利润9.54亿元，同比下降58.6%，毛利率8.38%，净利率2.65% [109] - 2025年上半年营业收入145.43亿元，同比下降33.45%，归母净利润2.84亿元，同比下降67.91%，毛利率9.27%，净利率2.63% [9][109] - 业绩下行主要系房地产开发市场毛利率阶段性触底且结转收入规模收缩导致 [9][109] - 报告预测公司2025-2027年归母净利润分别为3.3亿元、4.4亿元、6.3亿元，对应EPS分别为0.09元、0.12元、0.18元 [7][132] - 当前股价对应2025-2027年预测PE分别为19.6倍、14.8倍、10.3倍 [7][10] 财务状况与融资 - 融资成本持续压降，2024年平均融资成本4.1%，2025年上半年进一步降至2.9% [9][127] - 截至2024年末，公司总借款397亿元，现金及银行结余272.91亿元，现金短债比1.7，剔除预收账款资产负债率63.0%，净负债比率33.1%，财务状况整体稳健 [9][113][118][122] - 积极拓宽融资渠道，2024年首次落地经营性物业贷款，合计提取25.75亿元，其中北京项目贷款年利率为3.2% [128] 估值比较 - 报告选取中国海外发展、保利发展、新城控股、滨江集团作为可比公司，公司2027年预测PE为10.3倍，低于可比公司均值12.6倍 [132][134]

板块行情与数据跟踪 - 本周主要股指普遍上涨，上证指数上升3.8%，深证成指上升4.4%，创业板指上升3.9%，沪深300上升2.8%，房地产（申万）板块表现更优，上升5.1% [1] - 个股表现分化，涨幅前五的房地产个股为城建发展(+34.5%)、盈新发展(+22.0%)、上实发展(+20.8%)、*ST荣控(+19.7%)、*ST阳光(+16.0%)，跌幅后五为海南机场(-7.9%)、光明地产(-7.2%)、和展能源(-5.5%)、首开股份(-5.0%)、中国武夷(-2.0%) [1] - 新房市场成交环比大幅下滑，本周（1.3-1.9）42个重点城市新房合计成交137万平米，环比下降46.7%，1月至今（1.1-1.9）累计成交155万平米，环比下降30.1%，同比下降46.6% [1] - 二手房市场成交环比回升，本周（1.3-1.9）21个重点城市二手房合计成交206万平米，环比上升25.4%，但1月至今（1.1-1.9）累计成交214万平米，环比下降16.1%，同比下降23.9% [1] 行业政策与公司动态 - 宏观政策持续发力，国务院常务会议部署财政金融协同促内需，提出扩大公租房保障范围，2026年央行工作会议强调继续实施适度宽松货币政策 [2] - 地方因城施策推进，上海住建委规范工程招标代理，河南支持加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房，沈阳将首付15%政策延至2026年底并将公积金贷款限额提至80%，成都将公积金代际互助政策延至2026年底 [2] - 主要房企2025年12月单月销售金额同比普遍下滑，保利发展121.6亿元(-18.9%)，招商蛇口258.4亿元(-14.5%)，新城控股13.5亿元(-57.8%)，中国金茂128.2亿元(-16.0%)，金地集团24.0亿元(-54.5%)，绿城中国197亿元(-9.2%)，中国海外发展398.3亿元(-1.0%) [2] - 房企融资活动进行，中国海外发展公开发行公司债券，品种一3年期票面利率区间1.60%-2.60%，品种二5年期票面利率区间1.80%-2.80% [2] - 万科A人事变动，郁亮因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务 [3] 行业前景与投资观点 - 房地产对经济内循环意义重大，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，政策端有望进一步发力 [3] - 2025年以来中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策与供需结构变化下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [3] - 香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估 [3] - 投资建议关注地产开发（华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋）、港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活） [3]

观点指数(GDIRI)2025年中海宏洋拿地强度远超以往，依据中海宏洋公布的业绩显示，过去一年其在兰州、合肥等二三线城市拿下22宗地块，相比去年实现 翻倍，权益拿地建筑面积262.21万平方米，同比增长103.44%；权益拿地金额为102.25亿元，同比增长95.54%。新增货值约320.84亿元 ，相对全年销售额计 算，货值补充率99.68%。 在当前行业调整阶段，观点指数认为，中西部二三线城市及东部经济强县的市场仍存在一定的结构性机会。 一方面，这类区域的土地市场呈现溢价率低、拿地成本相对可控的特征；另一方面，当地不仅有充足的刚性居住需求作为支撑，还具备一定的改善型需求挖 掘空间。 其中，合肥、兰州是其全年拿地力度最大的城市，合肥全年共落子5个项目（包河区4个、瑶海区1个），涉及土地面积超20万方，规划建筑面积合计约58万 方，总拿地金额约39亿元，累计权益拿地金额达26亿元。 值得关注的是，5月其以底价接手了瑶海区原恒大中央广场的商业改住宅地块，具备稀缺属性——该地块紧邻地铁1号线"明光路站"，属于典型的地铁口优质 地块，交通便捷度高，周边生活配套完善，后续开发潜力显著。 在此背景下，中海宏洋选择加大拿 ...

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持“推荐”评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要 [5][34] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [5][34][35] 板块行情与市场表现 - 第2周（1月5日-1月9日）申万房地产指数上涨5.1%，在31个一级行业中排名第11位 [5][8] - 板块内个股表现分化：A股涨幅第一为城建发展，周涨幅达34.5%；港股涨幅第一为花样年控股，周涨幅达14.7% [7][10][11] - A股周跌幅最大为京基智农，达10.1%；港股周跌幅最大为佳兆业集团，达19.4% [7][13] 政策要闻 - **沈阳**：2026年1月起优化5项公积金贷款政策，包括将最低首付15%政策期限延长至2026年底、将“商转公”贷款比例上限由房屋价格的60%提高至80%、新市民及青年人公积金贷款额度上浮30%的适用范围扩大至二手房等 [5][18] - **上海**：强调打造公平公正市场竞争环境，将推进健全公平竞争审查机制、处置异常低价竞争、规范工程招标代理行为三方面工作 [5][18] - **三亚**：发布商品房资金监管暂行办法征求意见稿，拟将现售商品房项目纳入统一资金监管，实行销售环节“双录”制度，严防“带押销售” [5][18] 公司动态 - **越秀地产**：以底价25.61亿元拍下上海浦东新区一宗普通商品房用地，成交楼板价3.80万元/平方米 [5][20] - **保利发展与金地集团**：联合体以底价7.37亿元摘得大连市沙河口区一宗地块，综合楼面价7454元/平方米，计划建设低密度洋房社区 [5][20] 销售端数据 - **新房市场**：第2周监测的20城商品房成交面积153万平方米，日平均成交面积21.8万平方米，环比增加104%，同比减少37% [5][22] - 年初至今20城累计成交面积358万平方米，累计同比减少7% [5][22] - 一线城市第2周成交面积58.1万平方米，同比减少38%；但年初至今累计成交面积135万平方米，同比增加10% [23] - **二手房市场**：第2周监测的11城二手房成交面积212万平方米，日平均成交面积30.3万平方米，环比增加1578%，同比减少11% [5][27] - 年初至今11城累计成交面积332万平方米，累计同比增加11% [5][27] - 一线城市第2周二手房成交面积91.2万平方米，同比减少12%；但年初至今累计成交面积150万平方米，同比增加29% [30] 融资端情况 - 第2周债券发行主体以地方国企为主 [5][33] - 新希望地产发行8.8亿元一般中期票据，票面利率3.29%，为本周最高；苏高新集团发行的超短期融资债券利率1.7%，为本周最低 [33] 具体投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][35] - **稳定红利资产**：推荐运营能力处于第一梯队的头部购物中心持有者太古地产，建议关注希慎兴业 [5][35] - **中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效交易系统、保持高市占率的贝壳-W [5][35]

港股市场整体表现 - 2025年1月8日，港股主要指数普遍下跌，恒生指数跌1.17%报26149.31点，恒生科技指数跌1.05%报5678.34点，国企指数跌1.09%报9039.34点，红筹指数跌0.5%报4094.58点 [1] - 盘面上大型科技股普遍走低，美团跌3.35%，阿里巴巴跌2.26%，京东集团跌2.02%，腾讯控股跌1.36%，快手跌2.51%，哔哩哔哩逆势涨2.65% [1] - 半导体板块上涨，上海复旦涨超5%，华虹半导体涨超2%；军工股走强，中船防务涨超6%；煤炭股涨幅居前，金马能源涨超11% [1] - 券商股走软，招商证券、中金公司跌超3%；汽车经销商股集体走低，百得利控股跌超14%；智谱上市首日涨约13% [1] 房地产行业销售数据 - 多家房地产公司公布2025年销售数据，中国海外发展2025年累计合约物业销售金额约2512.31亿元，同比下跌19.1% [2] - 绿城中国2025年总合同销售金额约2519亿元，同比减少9% [2] - 中国海外宏洋集团2025年12月单月实现合约销售额25.7亿元，同比下跌43.9% [3] - 雅居乐集团截至2025年12月31日项目的预售金额合计为约人民币85.7亿元 [7] 公司特定经营与财务动态 - 信利国际2025年累计综合营业净额约165.34亿港元，同比减少约7.3% [2] - 秦港股份截至2025年12月31日止年度，吞吐量总计4.33亿吨，同比增长4.48% [4] - 中集集团因联营公司出售物业项目，将减少集团2025年年度归母净利润约人民币10.8亿元 [8] - 中金公司拟发行不超过30亿元永续次级债券 [6] 公司战略合作与业务进展 - 中国碳中和与中国铁塔及中国再生资源签署三方战略合作协议，联合打造锂电循环经济生态圈 [4] - 国富氢能就位于澳洲塔斯马尼亚氢能项目的采购事宜订立预购订单协议，涉及水电解制氢成套设备及加氢站成套设备 [4] - 丽珠医药的莱康奇塔单抗注射液被纳入优先审评审批程序 [4] - 阿里巴巴旗下高德地图宣布“扫街榜”完成升级，依托自研世界模型技术推出“飞行街景”功能 [7] 股权与回购动态 - 金科服务的要约人已接获独立股东就2.186亿股无利害关系股份作出的接纳 [5] - 平安人寿举牌农业银行H股 [7] - 小米集团斥资1.49亿港元回购390万股股份，回购价38.12-38.2港元 [9] - 腾讯控股斥资6.36亿港元回购102.3万股股份，回购价615.5-628港元 [9] - 吉利汽车斥资5915.6万港元回购338.8万股股份，回购价17.38-17.65港元 [10] - 佑驾创新获董事长刘国清增持合共5万股H股 [11] 机构市场观点 - 国联证券持续看好中国AI价值重估行情，建议关注平台型互联网公司及具备模型或应用能力的AI生态企业 [12] - 国元国际认为港股处于相对平淡期，市场情绪需等待催化，预计1月新一任美联储主席宣布后降息预期或将重启，有望为港股带来增量资金，人民币升值趋势亦有助于提升中国资产吸引力 [13] - 前海开源杨德龙认为2026年港股（包括恒生指数、恒生科技指数）有望在资金流入推动下重拾升势，市场可能迎来一轮持续2-3年甚至更长的慢牛长行情 [13] - 招商证券认为市场将进入由质量驱动的结构性分化阶段，建议双线并行：聚焦超跌反弹和成长（如恒生科技指数），以及采用“哑铃增强”策略，进攻端关注有色金属和保险板块，防守端配置高股息资产 [13]

市场表现 - 内房股多数上扬 截至发稿 万科企业涨4.18%报3.49港元 新城发展涨2.29%报2.23港元 富力地产涨1.96%报0.52港元 中国海外宏洋集团涨1.95%报2.09港元 [1] 公司动态 - 万科已与包括中国银行在内的国内贷款机构达成协议 将原季度付息调整为按年付息 同时未来数月的同类应付利息可推迟至2026年9月支付 [1] 政策与行业观点 - 《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》 强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 财通证券指出 预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄 市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素 [1] - 财通证券认为 土储结构直接决定销售表现 布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [1]

市场表现 - 内房股多数上扬，截至发稿，万科企业涨4.18%，报3.49港元；新城发展涨2.29%，报2.23港元；富力地产涨1.96%，报0.52港元；中国海外宏洋集团涨1.95%，报2.09港元 [1] 公司动态 - 万科已与包括中国银行在内的国内贷款机构达成协议，将原季度付息调整为按年付息，同时未来数月的同类应付利息可推迟至2026年9月支付 [1] 政策环境 - 《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] 行业展望 - 预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄 [1] - 市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素 [1] - 土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [1]

在2025年12月份，集团于宁夏回族自治区银川市金凤区、安徽省合肥市包河区、山东省济宁市高新区、 福建省泉州市晋江市和甘肃省兰州市城关区新增项目5个，总楼面面积836,429平方米，总土地成本人民 币2,906,050,000元。从2025年1月1日至12月31日期间，集团累计新增总楼面面积2,928,781平方米，总土 地成本人民币11,708,420,000元，权益楼面面积2,622,107.58平方米，权益土地成本人民币10,225,100,000 元。 中国海外宏洋集团(00081)发布公告，在2025年12月份，中海宏洋系列公司实现合约销售额人民币25.7亿 元及合约销售面积26.74万平方米，分别按年下跌43.9%及30.7%。在2025年1至12月份，累计合约销售额 人民币321.85亿元及合约销售面积293.79万平方米，分别按年下跌19.8%及15.7%。截至2025年12月底， 累计认购未签约额人民币9.56亿元及认购未签约面积7.65万平方米。 ...