估值与财务指标 - 公司股价较2025年末预期净资产价值折让21%，2025年预期市盈率为5倍，市净率为0.2倍，净资产收益率为4% [1] - 行业覆盖的开发商平均折让25%，预期市盈率为11倍，市净率为0.5倍，净资产收益率为5% [1] 2025年第一季度业绩 - 营收同比下降23%至58亿元人民币，占高盛2025财年预期/市场共识预期的16%/15% [2] - 营业利润同比下降49%至3.98亿元人民币，占高盛2025财年预期/市场共识预期的21%/23% [2] - 营业利润率环比提高4个百分点，但同比下降3个百分点至7%，比高盛2025财年预期高2个百分点 [2] - 预计2025年房地产销售毛利率将维持在9%的较低水平（2024年为8%） [2] 2025年第一季度预售情况 - 预售额69亿元人民币，预售建筑面积59.8万平方米，销售均价为每平方米11584元人民币（分别同比下降12%/16%/增长4%） [3] - 预售额占高盛预期（360亿元人民币）的19%，2024年第一季度完成率为20%，2025年第一季度同行平均水平为18% [3] 土地储备与投资 - 2025年第一季度收购4宗地块（2024年同期为1宗），总建筑面积41.5万平方米，土地总对价24.5亿元人民币（占合同销售额的35%） [4] - 土地成本为每平方米2510元人民币，土地储备总量与2024年末基本持平，总建筑面积1375万平方米，权益比例84% [4] - 公司可售资源不足（2024年末总计1200亿元人民币，住宅超900亿元人民币），且结构有改善空间（3个大型旅游项目开发周期较长） [4]

公司股份情况 - 截至2024年12月31日，公司已发行股份3,559,374,732股[18] 整体财务关键指标变化 - 2024年合约销售401.10亿元，较2023年的428.20亿元下降6.3%[28] - 2024年收入458.95亿元，较2023年的564.08亿元下降18.6%[28] - 2024年毛利38.46亿元，较2023年的63.11亿元下降39.1%；毛利率8.4%，较2023年的11.2%下降2.8个百分点[28] - 2024年可分配予公司拥有人之溢利9.54亿元，较2023年的23.02亿元下降58.5%；净利润率2.1%，较2023年的4.1%下降2.0个百分点[28] - 2024年集团实现收入458.95亿元，同比下跌18.6%；公司拥有人应占溢利9.54亿元，同比下跌58.5%；每股基本盈利26.8分[44] - 2024年集团系列公司合约销售额401.10亿元，同比下降6.3%；合约销售面积348.35万平方米，同比下降1.4%；应占权益合约销售额342.56亿元，同比上升2.1%，行业排名18位，较2023年上升12位[47] - 公司全年合约销售额401.10亿元，较2023年下跌6.3%，应占权益合约销售额342.56亿元，较2023年上升2.1%[65] - 2024年公司收入458.95亿元，较2023年下降18.6%，毛利38.46亿元，较2023年下降39.1%，整体毛利率收窄至8.4%（2023年：11.2%）[65] - 2024年公司拥有人应占溢利9.54亿元，较2023年下跌58.5%，每股基本盈利为26.8分（2023年：64.7分）[68] - 2024年公司系列公司合约销售额达401.10亿元，较2023年的428.20亿元下跌6.3%[79] - 2024年公司合约面积合共348.35万平方米，较2023年的353.24万平方米下跌1.4%[79] - 2024年来自联营公司及合营公司之合约销售额30.31亿元，较2023年的31.18亿元有所下降[79] - 2024年来自联营公司及合营公司之合约面积合共26.67万平方米，较2023年的23.39万平方米有所上升[79] 资产与负债关键指标变化 - 截至2024年12月31日，物业存货843.70亿元，较2023年的1,071.19亿元下降21.2%[28] - 截至2024年12月31日，预售楼款278.04亿元，较2023年的408.29亿元下降31.9%[28] - 截至2024年12月31日，现金及银行结余272.91亿元，较2023年的260.21亿元增长4.9%[28] - 截至2024年12月31日，总借款397.02亿元，较2023年的435.64亿元下降8.9%；净债项124.11亿元，较2023年的175.43亿元下降29.3%；净负债比率33.1%，较2023年的46.0%下降12.9个百分点[28] - 公司净负债比率由去年末的46.0%下降至33.1%，加权平均融资成本为4.1%[51] - 公司港币及美元之有息债务比例从去年末的32.6%调整至本年末19.0%[51] - 2024年末银行及其他贷款中人民币贷款271.46亿元（2023年：243.80亿元），港币贷款40.20亿港元（折合人民币37.74亿元）（2023年：115.95亿港元<折合人民币105.29亿元>），分别约占87.8%及12.2%（2023年：69.8%及30.2%）[96] - 2024年末担保票据及公司债券金额合计87.82亿元（2023年：86.55亿元），集团总贷款为397.02亿元（2023年：435.64亿元），减少38.62亿元，人民币及港币/美元分别约占81.0%及19.0%（2023年：67.4%及32.6%）[97] - 2024年末集团营运资金净额为594.36亿元（2023年：623.29亿元），流动比率为2.0（2023年：1.8）[101] - 2024年末集团净负债比率为33.1%（2023年：46.0%）[101] - 2024年末剔除预收款后资产负债率为63.0%（2023年：65.7%）、净负债率为33.1%（2023年：46.0%）、现金短债比为1.7倍（2023年：1.5倍），维持“绿档”企业[106] - 2024年12月31日，集团总贷款中港币/美元占比约19.0%，2023年为32.6%[108] - 2024年12月31日，集团承担合共为人民币121.52亿元，2023年为人民币165.58亿元[110] - 2024年12月31日，集团向银行及政府机构提供担保金额合共为人民币158.61亿元，2023年为人民币238.56亿元；向银行对联营公司及合营公司作信贷融资金额合共为人民币2.90亿元，2023年为人民币4.30亿元[110] - 2024年12月31日，内地银行提供物业发展项目抵押贷款合共人民币16.02亿元，2023年为人民币35.83亿元；提供抵押经营性物业贷款合共人民币25.14亿元，2023年无[111] - 2024年12月31日，用于抵押物业发展项目贷款的内地物业存货账面价值合共达人民币71.96亿元，2023年为人民币143.27亿元；用于抵押经营性物业贷款的内地投资物业账面价值合共人民币38.09亿元，2023年无[111] 土地储备情况 - 2024年用于发展物业之土地储备13,778.1千平方米，较2023年的18,806.8千平方米下降26.7%[28] - 2024年集团系列公司通过公开市场招拍挂获得11个优质项目，新增总楼面面积1,189,200平方米，新增总土地价格52.29亿元；新增权益楼面面积1,141,400平方米，新增权益土地价格48.74亿元[49] - 截至2024年12月31日，集团系列公司拥有土地储备总楼面面积13,778,100平方米，其中权益楼面面积11,590,700平方米[49] - 2024年公司系列公司以52.29亿元购入11幅土地，吸纳楼面积约1,189,200平方米，应占楼面积约1,141,400平方米[69] - 2024年末公司系列公司土地储备达13,778,100平方米，应占土地储备楼面积为11,590,700平方米[71] 股息分配情况 - 2024年建议末期股息每股港币7仙，中期股息每股港币3仙，全年股息每股港币10仙，全年派息比率为34.9%[44] - 公司每个财政年度向股东分派的股息总额约为股东应占集团综合收益净额的20 - 30%[196] 住宅销售业务关键指标变化 - 2024年住宅平均销售价格约每平方米12,400元，同比下降5.9%；年末累积认购未签约额为3.86亿元，总合约面积为34,200平方米[47] - 2024年全年开盘平均工效144天，同比缩短63天；新开工供货去化率约44.4%，同比提升超6个百分点[47] - 年末时，进行中之累计认购而正待签订买卖合约总额为3.86亿元，总合约面积为3.42万平方米[79] - 2024年合肥合约销售额47.69亿元，占比11.9%，合约面积27.01万平方米，占比7.8%[75] - 2024年赣州合约销售额27.76亿元，占比6.9%，合约面积24.57万平方米，占比7.1%[75] - 2024年汕头合约销售额24.59亿元，占比6.1%，合约面积23.99万平方米，占比6.9%[75] - 2024年呼和浩特合约销售额22.69亿元，占比5.7%，合约面积19.86万平方米，占比5.7%[75] - 2024年银川合约销售额22.51亿元，占比5.6%，合约面积20.60万平方米，占比5.9%[75] 商业物业运营业务关键指标变化 - 2024年商业物业全年营收突破4.84亿，同比增长19.7%；系列公司已出租面积48.0万平方米，同比增长14.1%[48] - 2024年商业物业运营业务收入达4.84亿元，2023年为4.05亿元[91] - 2024年商业物业租金收入2.98亿元，2023年为2.72亿元；酒店及其他商业物业运营收入1.86亿元，2023年为1.33亿元[91] - 2024年末商业物业已出租面积超48万平方米，物业账面价值合计69.91亿元[91] 交付情况 - 2024年全年交付套数约36,000套，交付满意度为94%，交付满意度超行业95分位[50] 销售回款与现金储备情况 - 公司年内系列公司销售回款达381亿元，现金储备超270亿元[51] - 集团年内销售回款达381亿元，经营现金流维持净流入90.29亿元，2024年末现金及银行结馀合共272.91亿元（2023年：260.21亿元），增加12.70亿元[100] 贷款情况 - 公司获批4笔经营性物业贷款，累计提款25.75亿元[51] - 公司在香港新增五笔可持续发展表现挂钩人民币贷款，金额35.89亿元[52] - 年内集团成功通过投资物业首次落地经营性物业贷款，合共提取贷款金额25.75亿元，其中北京项目贷款金额20亿元，年期15年，年利率3.2%[94] - 年内集团从金融机构获得新信贷额度208亿元，提取新增贷款150.79亿元，偿还193.14亿元贷款，银行及其他贷款总额较2023年末减少39.89亿元至309.20亿元（2023年：349.09亿元）[95] ESG评级情况 - 公司MSCI评级连续两年提升获A级，Wind ESG评级获AA级并首次跻身行业前三名，GRESB评分达95分[53] - 2024年12月MSCI ESG管治评分从3.3分升至4.5分，增幅约36.4%，评级跃升至A级[120] 市场环境情况 - 中国人口城市化率约67%，公司聚焦深耕重点二三城市有发展潜力[55] - 2024年前三季度新房销售同比下降明显，第四季以来内地新房成交量明显回升[62] 费用与支出情况 - 本年度分销及销售费用13.73亿元，较2023年减少1.79亿元，行政费用7.63亿元，较2023年减少1.33亿元[66] - 本年度经营溢利22.10亿元，较2023年下跌47.5%，利息总开支16.92亿元，较2023年减少5.20亿元[67] - 本年度应占联营公司溢利0.28亿元（2023年：0.01亿元），应占合营公司亏损0.17亿元（2023年：0.20亿元）[67] - 本年度所得税支出9.45亿元，较2023年减少11.53亿元，有效税率为43.7%（2023年：50.9%）[67] - 集团2024年资本性支出合共人民币0.05亿元，2023年为人民币0.88亿元[111] 物业发展分部情况 - 2024年物业发展分部入账收入为454.11亿元，较2023年的560.03亿元下降18.9%[85] - 2024年物业发展分部毛利率收窄至8.0%，2023年为11.0%[85] - 2024年物业发展分部溢利下跌56.3%至18.43亿元，2023年为42.16亿元[86] - 2024年竣工及具备入伙条件的楼面积约622.74万平方米，2023年为737.01万平方米，其中约84%于年末前已出售，2023年为83%[85] - 2024年末在建物业及已完工物业存货楼面积分别为800.41万平方米和311.45万平方米，共计1111.86万平方米，2023年分别为1167.29万平方米、269.24万平方米，共计1436.53万平方米[90] - 2024年已销售物业楼面积308.52万平方米，有待交付，2023年为456.35万平方米[90] 其他业务情况 - 公司持有65%权益的上海张江科研办公楼，2024年应占溢利为0.05亿元，与2023年持平[92] - 本年度本分部溢利较2023年度增加0.67亿元至1.93亿元（2023年：1.26亿元）[93] 汇率影响情况 - 年内人民币兑港币贬值约3.3%，集团资产净值因货币转换减少人民币6.16亿元[109] 员工情况 - 2024年12月31日，集团雇用2429名员工，2023年为2586名[112] - 2024年12月31日，集团女性员工占比为43.2%，高于2023年12月3

公司整体财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度公司收入约为人民币57.87亿元，同比下降22.8%[3] - 本季度经营溢利约为人民币3.98亿元，同比下降48.6%[3] 中海宏洋系列公司业务线销售数据关键指标变化 - 2025年第一季度中海宏洋系列公司合约销售额约为人民币69.32亿元，同比下降12.5%[4] - 2025年第一季度中海宏洋系列公司销售面积约为598,400平方米，同比下降15.9%[4] - 2025年3月31日，累计认购而有待签订买卖合同总额约为人民币4.92亿元[4] - 2025年3月31日，累计认购而有待签订买卖合同涉及面积约为40,700平方米[4] 公司土地业务线数据关键指标变化 - 本季度公司在南通、呼和浩特及合肥新购得四块土地，应占权益楼面积约达414,900平方米[4] - 本季度公司新购土地需支付权益地价约人民币24.58亿元[4] 中海宏洋系列公司土地持有数据关键指标 - 2025年3月31日，中海宏洋系列公司持有中国可建楼面积共约为13,753,600平方米[4] - 2025年3月31日，公司应占权益之楼面积约为11,591,800平方米[4]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][60] 报告的核心观点 - 中国海外宏洋集团业绩承压但派息率提升，权益销售同比转正、下沉市场优势增强，投资谨慎且土储充裕，财务健康、融资成本降低，考虑结算规模和利润下行压力下调盈利预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩 - 2024年营业收入459亿元，同比-19%，归母净利润9.5亿元，同比-59%，归母净利率2.1%，同比降2.0个百分点 [1][9] - 2024年毛利率同比降2.8个百分点至8.4%，随着2022年及以后项目结算，预期毛利率企稳回升 [1][9] - 2024年归母净利润占比79%，同比降35个百分点，管理费率和销售费率相对平稳 [1][9] - 2024年每股派息0.10港元，同比-38%，派息率从往年20%左右提至35% [1][9] 销售表现 - 2024年签约销售额401亿元，同比-6%，合联营销售额30亿元、占比8%，权益销售额343亿元、同比+2%，权益占比提至85%，销售面积348万㎡，同比-1% [2][18] - 2024年全口径销售额行业排第25，同比升9名，权益销售额行业排18，同比升12名 [2][18] - 2024年在23个城市销售额列当地Top3，占已布局40个城市的58%，同比升13个百分点，销售表现优于市场，市占率提升 [2][18] 投资与土储 - 2024年新增土储建面119万㎡，拿地总价52亿元，权益地价占比96%，同比升11个百分点，投资强度13%，房地比2.6 [2][28] - 截至2024年末，总土储建面1378万㎡，剔除已售未结后1069万㎡，对当年销售面积覆盖率3.1倍，土储充裕 [2][28] 财务状况 - 2024年销售回款381亿元，回款率95%，经营活动净现金流90亿元，同比基本持平 [3][45] - 截至2024年末，净资产376亿元，同比-2%，货币资金273亿元，同比+5%，三道红线“绿档”，现金短债比1.7，剔除预收资产负债率63%，净负债率33%，均持续改善 [45][47] - 2024年加权平均融资成本4.1%，同比降0.5个百分点 [3][47] 投资建议 - 下调盈利预测，预计2025 - 2026年收入分别为353/317亿元（原值383/355亿元），归母净利润分别为10.8/12.4亿元（原值15.1/17.1亿元），对应每股收益0.30/0.35元，对应当前股价PE为5.2/4.5倍 [3][60]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][5][60] 报告的核心观点 - 中国海外宏洋集团业绩承压但派息率提升，权益销售同比转正且下沉市场优势增强，投资谨慎土储充裕，财务健康融资成本降低，考虑结算规模和利润下行压力下调盈利预测 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩 - 2024年营业收入459亿元，同比-19%，归母净利润9.5亿元，同比-59%，归母净利率2.1%，同比降2.0个百分点 [1][9] - 2024年毛利率同比降2.8个百分点至8.4%，随着2022年及以后项目结算，预期毛利率企稳回升 [1][9] - 2024年归母净利润占比79%，同比降35个百分点，管理费率和销售费率相对平稳 [1][9] - 2024年每股派息0.10港元，同比-38%，派息率从往年20%左右提至35% [1][9] 销售情况 - 2024年签约销售额401亿元，同比-6%，合联营销售额30亿元，占比8%，权益销售额343亿元，同比+2%，权益占比提至85%，销售面积348万㎡，同比-1% [2][18] - 2024年全口径销售额行业排名第25，同比升9个名次，权益销售额行业排名18，同比升12个名次 [2][18] - 2024年在23个城市销售额位列当地Top3，占已布局40个城市的58%，同比升13个百分点，销售表现优于市场，市占率提升 [2][18] 投资与土储 - 2024年新增土储建面119万㎡，拿地总价52亿元，权益地价占比96%，同比升11个百分点，投资强度13%，房地比2.6 [2][28] - 截至2024年末，总土储建面1378万㎡，剔除已售未结后1069万㎡，对当年销售面积覆盖率3.1倍，土储充裕 [2][28] 财务状况 - 2024年销售回款381亿元，回款率95%，经营活动净现金流90亿元，同比基本持平 [3][45] - 截至2024年末，净资产376亿元，同比-2%，货币资金273亿元，同比+5%，三道红线“绿档”，现金短债比1.7，剔除预收资产负债率63%，净负债率33%，持续改善 [45][47] - 2024年加权平均融资成本4.1%，同比降0.5个百分点 [3][47] 投资建议 - 下调盈利预测，预计2025 - 2026年收入分别为353/317亿元（原值383/355亿元），归母净利润分别为10.8/12.4亿元（原值15.1/17.1亿元），对应每股收益0.30/0.35元，对应当前股价PE为5.2/4.5倍 [3][60]

文章核心观点 中国海外宏洋集团发布2024年度业绩，收入和溢利同比减少，合约销售有降有升，市场占比提升，项目运营和商业物业经营有积极表现 [1][2] 业绩表现 - 集团取得收入458.95亿元，同比减少18.64% [1] - 公司拥有人应占溢利9.54亿元，同比减少58.55% [1] - 每股盈利26.8分，拟派发末期股息每股7港仙 [1] 合约销售情况 - 系列公司合约销售额为401.10亿元，同比下降6.3% [1] - 布局城市总体合约销售规模同期下降34%，市场占比有所提升 [1] - 合约销售面积为348.35万平方米，同比下降1.4% [1] - 应占权益合约销售额实现342.56亿元，同比上升2.1%，行业排名18位，较2023年上升12位 [1] - 住宅平均销售价格约每平方米12400元，同比下降5.9% [1] - 年末累积认购未签约额为3.86亿元，总合约面积为3.42万平方米 [1] 项目运营情况 - 全年开盘平均工效144天，同比缩短63天 [2] - 新开工供货去化率约44.4%，同比提升超6个百分点，对现金流产生正面贡献 [2] 商业物业经营情况 - 全年营收突破4.84亿，同比增长19.7% [2] - 系列公司已出租面积48.0万平方米，同比增长14.1% [2] - 汕头黄金海岸水上乐园二期、惠州中海广场环宇天地成功开业 [2] - 北京中海国际中心、合肥中海观园及兰州中海广场等写字楼项目均实现90%以上出租率 [2]

集团整体财务数据关键指标变化 - 集团本年度收入为458.95亿元，较去年下跌18.6%，毛利38.46亿元，毛利率8.4% [3][5] - 公司拥有人应占溢利为9.54亿元，比去年下跌58.5%，每股基本盈利为26.8分[3][5] - 2024年公司收入458.95亿元，较2023年下降18.6%，毛利38.46亿元，较2023年下降39.1%，整体毛利率收窄至约8.4%（2023年：11.2%）[28] - 2024年公司分销及销售费用13.73亿元，较2023年减少1.79亿元，行政费用7.63亿元，较2023年减少1.33亿元[29] - 2024年公司经营溢利22.10亿元，较2023年下跌47.5%，利息总开支16.92亿元，较2023年减少5.20亿元[29] - 2024年公司应占联营公司溢利0.28亿元（2023年：0.01亿元），应占合营公司亏损0.17亿元（2023年：0.20亿元）[30] - 2024年公司所得税支出9.45亿元，较2023年减少11.53亿元，有效税率为43.7%（2023年：50.9%）[30] - 2024年公司拥有人应占溢利9.54亿元，较2023年下跌58.5%，每股基本盈利为26.8分（2023年：64.7分）[30] - 2024年公司入账收入454.11亿元，2023年为560.03亿元，下降18.9%[41] - 2024年公司毛利率收窄至8.0%，2023年为11.0%[41] - 2024年公司应占联营公司及合营公司净溢利0.05亿元，2023年为净亏损0.24亿元[42] - 2024年公司分部溢利下跌56.3%至18.43亿元，2023年为42.16亿元[42] - 2024年公司收入为45,895,252千元，较2023年的56,408,144千元下降18.63%[70] - 2024年公司毛利为3,846,151千元，较2023年的6,311,453千元下降39.06%[70] - 2024年公司经营溢利为2,210,102千元，较2023年的4,206,631千元下降47.46%[70] - 2024年公司本年度溢利为1,215,841千元，较2023年的2,024,960千元下降40.94%[70] - 2024年基本每股盈利为26.8分，较2023年的64.7分下降58.58%[70] - 2024年公司全面收益总额为600,066千元，较2023年的1,733,129千元下降65.38%[71] - 2024年非流动资产为7,980,192千元，较2023年的8,396,114千元下降4.95%[72] - 2024年流动资产为121,202,702千元，较2023年的143,634,340千元下降15.62%[72] - 2024年流动负债为61,766,987千元，较2023年的81,305,554千元下降24.03%[72] - 2024年流动资产净值为59,435,715千元，较2023年的62,328,786千元下降4.64%[72] - 2024年非流动负债为29,864,844千元，2023年为32,595,384千元[73] - 2024年资产净值为37,551,063千元，2023年为38,129,516千元[73] - 2024年本公司拥有人权益为31,395,867千元，2023年为31,303,532千元[73] - 2024年非控股权益为6,155,196千元，2023年为6,825,984千元[73] - 2024年总收入为45,895,252千元，2023年为56,408,144千元[81] - 2024年利息收入物业发展为 - 209,097千元，运营业务为 - 2,773千元，公司为 - 10,947千元，合并为 - 222,817千元；折旧物业发展为29,611千元，运营业务为79,189千元，公司为13,604千元，合并为122,404千元[89] - 2023年利息收入物业发展为 - 359,177千元，运营业务为 - 4,837千元，公司为 - 8,307千元，合并为 - 372,321千元；折旧物业发展为27,244千元，运营业务为72,977千元，公司为16,587千元，合并为116,808千元[89] - 2024年撇减物业存货为673,015千元，2023年为1,452,605千元[89] - 2024年新增特定非流动资产物业发展为3,896千元，运营业务为260千元，公司为1,250千元，合并为5,406千元；2023年物业发展为145,506千元，运营业务为85,984千元，公司为20千元，合并为231,510千元[89] - 2024年特定非流动资产中香港为8,863千元，中国其他地区为6,594,485千元；2023年香港为12,655千元，中国其他地区为6,675,897千元[90] - 2024年折旧总额为122,404千元，2023年为116,808千元；2024年撇减物业存货为673,015千元，2023年为1,452,605千元[92] - 2024年所得税开支为944,903千元，2023年为2,097,753千元；中国其他地区企业所得税按25%计算[93] - 2024年中期股息为97,730千元，建议末期股息为233,884千元；2023年中期股息为163,454千元，末期股息为355,517千元[95] - 2024年可分配予公司拥有人溢利为954,050千元，2023年为2,301,686千元；加权平均普通股数目均为3,559,375千股[96] - 2024年应收账款为210,825千元，其他应收款为537,585千元；2023年应收账款为159,010千元，其他应收款为618,502千元[97] - 2024年现金及现金等值为21,735,740,000元，其他银行结余为5,555,114,000元；2023年现金及现金等值为20,063,626,000元，其他银行结余为5,956,977,000元[100] - 2024年应付账款为12,090,963千元，其他应付款及应付费用为1,188,997千元，存入保证金为370,295千元；2023年应付账款为15,887,120千元，其他应付款及应付费用为1,256,432千元，存入保证金为424,435千元[101] 集团销售与回款数据关键指标变化 - 集团系列公司本年度合约销售额为401.10亿元，较去年下跌6.3%，合约面积348.35万平方米[3][9] - 集团系列公司本年度销售回款达381亿元，经营现金流净流入90.29亿元[3] - 2024年公司系列公司销售回款达381亿元，经营性现金流连续三年为正[15] - 2024年公司系列公司合约销售额401.10亿元，较2023年下跌6.3%，应占权益合约销售额342.56亿元，较2023年上升2.1%[28] - 2024年公司合约销售额401.10亿元，2023年为428.20亿元，下跌6.3%；合约面积3483.50万平方米，2023年为3532.40万平方米，下跌1.4%[37] - 年末累计认购待签合约总额3.86亿元，总合约面积34200平方米[37] - 2024年已销售物业楼面面积3,085,200平方米，较2023年的4,563,500平方米减少[45] - 2024年销售回款达381亿元，经营现金流净流入90.29亿元，年末现金及银行结馀272.91亿元，较2023年末增加12.70亿元[55] 集团土地储备与购置数据关键指标变化 - 集团系列公司年内新购土地总楼面面积约118.92万平方米，总代价52.29亿元[3] - 2024年12月31日，集团系列公司土地储备达1377.81万平方米，应占土地储备楼面面积为1159.07万平方米[3] - 2024年公司通过招拍挂获得11个优质项目，新增总楼面面118.92万平方米，新增总土地价格52.29亿元，新增权益楼面面114.14万平方米，新增权益土地价格48.74亿元[12] - 截至2024年12月31日，公司土地储备总楼面面1377.81万平方米，权益楼面面1159.07万平方米[12] - 截至2024年12月31日，公司系列公司以52.29亿元购入11幅土地，吸纳楼面积约1,189,200平方米，应占楼面积约1,141,400平方米[31] - 2024年末公司于中国内地土地储备总楼面面积1377.81万平方米，2023年为1880.68万平方米；应占楼面面积1159.07万平方米，2023年为1551.75万平方米[34] - 2024年末公司土地储备分布于32个城市[34] 集团商业物业数据关键指标变化 - 商业物业全年营收突破4.84亿，同比增长19.7%，已出租面积48.0万平方米，同比增长14.1% [11] - 2024年末集团商业物业已出租面积超480,000平方米，账面价值合计69.91亿元，该业务收入达4.84亿元，较2023年的4.05亿元增长[47] - 2024年投资物业无公平价值调整，本分部溢利较2023年增加0.67亿元至1.93亿元[48] - 2024年商业物业运营业务收入为484,310千元，2023年为404,686千元[81] 集团融资与债务数据关键指标变化 - 2024年12月31日，总现金及银行结余为272.91亿元，占集团总资产21.1%，净负债比率下降至33.1% [3] - 2024年末公司现金储备超270亿元，净负债率由去年末的46.0%降至33.1%，“三条红线”保持“绿档”[15] - 2024年公司加权平均融资成本为4.1%，保持行业低位[15] - 2024年末港币及美元有息债务比例从去年末的32.6%调至19.0%[15] - 2024年公司获批四笔经营性物业贷款，累计提款25.75亿元，新增五笔可持续发展表现挂钩人民币贷款，金额35.89亿元[15] - 2024年集团通过多地投资物业落地经营性物业贷款，合共提取25.75亿元，其中北京项目融资20亿元，年利率3.2%[50] - 2024年集团获新信贷额度208.00亿元，提取新增贷款150.79亿元，偿还193.14亿元，银行及其他贷款总额较2023年末减少39.89亿元至309.20亿元[50] - 2024年末银行及其他贷款中人民币贷款271.46亿元，港币贷款折合人民币37.74亿元，分别约占87.8%及12.2%，较2023年占比有变化[51] - 2024年末银行及其他贷款中定息借款128.62亿元，年利率2.8% - 4.9%，浮息借款180.58亿元，年利率2.5% - 6.3%，分别约占41.6%及58.4%，较2023年占比有变化[52] - 2024年末担保票据及公司债券金额分别为37.82亿元及50.00亿元，合计87.82亿元，较2023年的86.55亿元略有增加[52] - 2024年末总贷款为397.02亿元，较2023年减少38.62亿元，人民币及港币/美元分别约占81.0%及19.0%（2023年：67.4%及32.6%）[53] - 2024年加权平均融资成本为年利率4.1%，低于2023年度的4.6%，离岸和在岸借款加权平均融资成本均下降[53] - 2024年末现金及银行结馀占总资产21.1%（2023年：17.1%），营运资金净额为594.36亿元（2023年：623.29亿元），流动比率为2.0（2023年：1.8）[55] - 2024年末净负债比率为33.1%（2023年：46.0%），剔除预收款后资产负债率为63.0%（2023年：65.7%），现金短债比为1.7倍（2023年：1.5倍）[55][56] - 若计入未提取银行信贷额，2024年末可运用资金达377.66亿元（2023年：366.57亿元）[5

报告公司投资评级 - 下调公司投资评级至“增持”级 [4] 报告的核心观点 - 2025开年销售表现稳健，近半年加大拿地力度，短期业绩或延续承压 [1] 各部分总结 销售情况 - 2024年公司累计销售额401.1亿元，同比下降6.3%，月均销售额33.4亿元 [1] - 2025年1 - 2月累计销售额43.7亿元，同比下降3.8%，销售均价1.20万元/平米，同比增长5.6%；1月、2月销售额同比分别为 - 6.6%、 - 0.6% [1] 拿地情况 - 2024年新增土储建面118.9万平米，同比下降34.8%，新增土储总地价52.3亿元，同比下降46.5%，拿地销售比13.0%，同比下降9.8pct，拿地楼面均价4397元/平米 [2] - 2025年1 - 2月于南通及呼和浩特新增土储30万平米，土地总价13.4亿元，拿地销售比30.8% [2] - 2024年9月至2025年2月累计新增土储总地价44.6亿元，拿地销售比为21.0%，新获取项目主要位于二三线城市主城区 [2] 结算与盈利情况 - 2024年前三季度累计营收269.6亿元，同比下降31.0%，经营溢利14.5亿元，同比下降66.2%，经营溢利率约5.4%，同比下降5.6pct [3] 财务状况 - 截至2024H1末，总有息负债为421.3亿元，非受限现金短债比为1.5倍，净负债率为44.5%，剔除预收款的资产负债率为64.1% [3] - 2025年2月12日，拟发行总额为50亿元公司债券项目获上交所更新反馈 [3] 盈利预测与估值 - 下调2024 - 2025年基本EPS预测为0.31元、0.35元，新增2026年基本EPS预测为0.42元，当前股价对应24 - 26年PE（基本）为5.9倍、5.3倍、4.4倍 [4]

报告公司投资评级 - 下调公司投资评级至“增持”级 [4] 报告的核心观点 - 2025开年销售表现稳健，近半年加大拿地力度，短期业绩或延续承压 [1] 各部分总结 销售情况 - 2024年累计销售额401.1亿元，同比下降6.3%，月均销售额33.4亿元 [1] - 2025年1 - 2月累计销售额43.7亿元，同比下降3.8%，销售均价1.20万元/平米，同比增长5.6%；1月、2月销售额同比分别为 - 6.6%、 - 0.6% [1] 拿地情况 - 2024年新增土储建面118.9万平米，同比下降34.8%，新增土储总地价52.3亿元，同比下降46.5%，拿地销售比13.0%，同比下降9.8pct，拿地楼面均价4397元/平米 [2] - 2025年1 - 2月于南通及呼和浩特新增土储30万平米，土地总价13.4亿元，拿地销售比30.8% [2] - 2024年9月至2025年2月累计新增土储总地价44.6亿元，拿地销售比为21.0%，新获取项目主要位于二三线城市主城区 [2] 结算与盈利情况 - 2024年前三季度累计营收269.6亿元，同比下降31.0%，经营溢利14.5亿元，同比下降66.2%，经营溢利率约5.4%，同比下降5.6pct [3] 财务状况 - 截至2024H1末，总有息负债为421.3亿元，非受限现金短债比为1.5倍，净负债率为44.5%，剔除预收款的资产负债率为64.1% [3] - 2025年2月12日，拟发行总额为50亿元公司债券项目获上交所更新反馈 [3] 盈利预测与估值 - 下调2024 - 2025年基本EPS预测为0.31元、0.35元，新增2026年基本EPS预测为0.42元，当前股价对应24 - 26年PE（基本）为5.9倍、5.3倍、4.4倍 [4]

市场行情 - A股市场近期持续回调，上证指数早盘最低达3227.36点，创业板指最低达2119.54点，市场信心受挫，但机构依然看好后市 [1] - 中信建投证券陈果中期看好中国股市“信心重估牛”，认为2025年牛市有望从“流动性牛”迈向“基本面牛”，过程有震荡分化但不乏投资机会 [1] AI应用题材表现 - 今日早盘AI方向题材亮眼，IP经济大幅上扬，恒信东方、华立科技“20cm”涨停，广博股份、东方智造等个股涨停 [1] - 恒信东方以7.81元/股开盘，较昨收盘下跌0.76%，两分钟拉升至“20cm”涨停，上午收盘报9.44元，上涨19.95%，创出阶段新高，有IP经济等众多热门题材 [2] - “谷子经济”概念横空出世，早盘相关题材火爆，华立科技“20cm”涨停，岭南股份等个股涨停，大连圣亚等均涨逾5% [2] AI应用潜力 - “谷子经济”大热与AI应用密切相关，属于AI玩具范畴，特斯拉机器人玩具等AI玩具销售情况良好，AI在端侧落地潜力大，AI玩具/陪伴是AI to C赛道最具潜力方向之一 [3] - AI应用方向的AI营销等近期表现亮眼，美股游戏公司Applovin爆火，业绩飙升，股价频频创历史新高，2023年以来累计涨幅超30倍，AI应用被认为是明年热点题材 [3] - 开源证券建议坚定布局AI应用及IP产业链，布局AI+社交陪伴等多个领域 [3] 投资观点 - 方正证券表示AI应用值得长期投资，尤其在算力成本降低和技术成熟背景下 [4] AI概念股表现 - 截至11月26日，130多只AI概念股11月以来涨超10%，实丰文化涨近100%居首，贝仕达克等涨逾70%，易点天下等涨逾50% [5] - 实丰文化等40多只个股覆盖AI应用概念题材 [6] - 44只AI应用概念股近期涨幅超10%且有机构评级，金山办公等机构关注度较高，均有10家以上机构评级 [6] - 盛天网络等机构一致预测明年净利增速均超10倍 [7]