市场表现 - 内房股多数上扬 截至发稿 万科企业涨4.18%报3.49港元 新城发展涨2.29%报2.23港元 富力地产涨1.96%报0.52港元 中国海外宏洋集团涨1.95%报2.09港元 [1] 公司动态 - 万科已与包括中国银行在内的国内贷款机构达成协议 将原季度付息调整为按年付息 同时未来数月的同类应付利息可推迟至2026年9月支付 [1] 政策与行业观点 - 《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》 强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 财通证券指出 预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄 市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素 [1] - 财通证券认为 土储结构直接决定销售表现 布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [1]

市场表现 - 内房股多数上扬，截至发稿，万科企业涨4.18%，报3.49港元；新城发展涨2.29%，报2.23港元；富力地产涨1.96%，报0.52港元；中国海外宏洋集团涨1.95%，报2.09港元 [1] 公司动态 - 万科已与包括中国银行在内的国内贷款机构达成协议，将原季度付息调整为按年付息，同时未来数月的同类应付利息可推迟至2026年9月支付 [1] 政策环境 - 《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] 行业展望 - 预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄 [1] - 市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素 [1] - 土储结构直接决定销售表现，布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [1]

在2025年12月份，集团于宁夏回族自治区银川市金凤区、安徽省合肥市包河区、山东省济宁市高新区、 福建省泉州市晋江市和甘肃省兰州市城关区新增项目5个，总楼面面积836,429平方米，总土地成本人民 币2,906,050,000元。从2025年1月1日至12月31日期间，集团累计新增总楼面面积2,928,781平方米，总土 地成本人民币11,708,420,000元，权益楼面面积2,622,107.58平方米，权益土地成本人民币10,225,100,000 元。 中国海外宏洋集团(00081)发布公告，在2025年12月份，中海宏洋系列公司实现合约销售额人民币25.7亿 元及合约销售面积26.74万平方米，分别按年下跌43.9%及30.7%。在2025年1至12月份，累计合约销售额 人民币321.85亿元及合约销售面积293.79万平方米，分别按年下跌19.8%及15.7%。截至2025年12月底， 累计认购未签约额人民币9.56亿元及认购未签约面积7.65万平方米。 ...

2025年12月及全年销售业绩 - 2025年12月单月合约销售额为人民币25.70亿元，按年下跌43.9% [1] - 2025年12月单月合约销售面积为26.74万平方米，按年下跌30.7% [1] - 2025年全年累计合约销售额为人民币321.85亿元，按年下跌19.8% [1] - 2025年全年累计合约销售面积为293.79万平方米，按年下跌15.7% [1] - 截至2025年12月底，累计认购未签约额为人民币9.56亿元，认购未签约面积为7.65万平方米 [1] 2025年土地储备与投资 - 2025年12月单月新增5个项目，分别位于宁夏银川、安徽合肥、山东济宁、福建泉州和甘肃兰州 [1] - 2025年12月单月新增项目总楼面面积为83.64万平方米，总土地成本为人民币29.06亿元 [1] - 2025年全年累计新增总楼面面积为292.88万平方米，总土地成本为人民币117.08亿元 [1] - 2025年全年累计新增权益楼面面积为262.21万平方米，权益土地成本为人民币102.25亿元 [1]

2025年12月及全年销售业绩 - 2025年12月单月合约销售额为人民币25.7亿元，按年下跌43.9% [1] - 2025年12月单月合约销售面积为26.74万平方米，按年下跌30.7% [1] - 2025年全年累计合约销售额为人民币321.85亿元，按年下跌19.8% [1] - 2025年全年累计合约销售面积为293.79万平方米，按年下跌15.7% [1] - 截至2025年12月底，累计认购未签约额为人民币9.56亿元，认购未签约面积为7.65万平方米 [1] 2025年土地储备与投资 - 2025年12月单月新增5个项目，分别位于宁夏银川、安徽合肥、山东济宁、福建泉州和甘肃兰州 [1] - 2025年12月单月新增项目总楼面面积为836,429平方米，总土地成本为人民币29.0605亿元 [1] - 2025年全年累计新增总楼面面积为2,928,781平方米，总土地成本为人民币117.0842亿元 [1] - 2025年全年累计新增权益楼面面积为2,622,107.58平方米，权益土地成本为人民币102.251亿元 [1]

业绩相关数据 - 2025年12月合约销售额25.7亿元，按年下跌43.9%[3] - 2025年1 - 12月累计合约销售额321.85亿元，按年下跌19.8%[3] - 2025年12月合约销售面积26.74万平方米，按年下跌30.7%[3] - 2025年1 - 12月累计合约销售面积293.79万平方米，按年下跌15.7%[3] 土地项目数据 - 2025年12月新增5个项目，总楼面积83.6429万平方米，总土地成本29.0605亿元[4] - 2025年1 - 12月累计新增总楼面积292.8781万平方米，总土地成本117.0842亿元[4] - 2025年1 - 12月权益楼面积262.210758万平方米，权益土地成本102.251亿元[4] 其他数据 - 截至2025年12月底，累计认购未签约额9.56亿元，认购未签约面积7.65万平方米[3]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

行业整体业绩与政策环境 - 2025年房企整体业绩延续筑底态势，但部分企业业绩大幅回暖，典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家 [1] - 购房者信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] - 近期国家多部委部署2026年重点工作，政策将围绕持续扩大国内需求、促进产业高质量发展、推进全国统一大市场建设、着力稳定房地产市场四条主线发力 [1] 近期政策动态与市场影响 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，12月24日，北京调整限购限贷政策，近期政策有助于提升市场活跃度 [2] - 近期政策纷至沓来，增值税新政、住建部会议精神以及北京新政一脉相承，均践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”的思路 [2] - 交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑 [2] 机构观点与投资机会 - 后市须重点观察供给侧变化，关注地产开发和多元板块投资机会 [2] - 房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响 [2] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [2] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [2] - 重点推荐四类标的：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [2] 相关上市公司 - 房地产相关产业链港股包括：融创中国(01918)、中国海外宏洋集团(00081)、龙湖集团(00960)、万科企业(02202)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、建发国际(01908)等 [3]

行业整体业绩与政策环境 - 2025年房企整体业绩延续筑底态势，但部分企业业绩大幅回暖，典型房企中累计业绩同比增长的企业占比为24%，其中同比增幅大于30%的企业数量占到12家 [1] - 购房者的信心和预期仍在修复过程中，房企需积极修炼内功、提升产品力 [1] - 近期国家多部委部署2026年重点工作，政策将围绕持续扩大国内需求、促进产业高质量发展、推进全国统一大市场建设、着力稳定房地产市场四条主线发力 [1] 近期政策动态与市场影响 - 2025年12月30日，财政部发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，12月24日，北京调整限购限贷政策，近期政策有助于提升市场活跃度 [2] - 近期政策纷至沓来，增值税新政、住建部会议精神以及北京新政一脉相承，均践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”的思路 [2] - 交易链条的疏通为稳市场蓄势，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑 [2] 机构观点与投资机会 - 中金认为，房地产市场基本面走势仍偏弱，但政策端持续出现小幅、积极进展，须持续观察政策和基本面的互动影响 [2] - 中短期内对房地产开发板块建议适度耐心，优先把握商业地产领域核心资产的绝对收益机会，和长期竞争力突出且估值逐渐合理的标的 [2] - 如政策节奏和力度超预期，对房地产开发板块可更为积极，关注盈利兑现确定性较高的标的，及前端经营趋势良好的公司 [2] - 华泰证券重点推荐：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；受益于香港市场复苏的香港本地房企；受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [2] 相关上市公司 - 房地产相关产业链港股包括：融创中国(01918)、中国海外宏洋集团(00081)、龙湖集团(00960)、万科企业(02202)、华润置地(01109)、越秀地产(00123)、中国海外发展(00688)、建发国际(01908)等 [3]

核心观点 - 报告核心观点认为，2026年1月1日《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》文章释放了极为积极的政策信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要积极主动作为、政策要一次性给足，这对稳定市场资产价格预期、恢复信心意义重大[1][5] - 尽管当前市场基本面依然疲弱，新房成交下滑、价格下跌、观望情绪浓厚，但在市场弱预期下板块估值已处于历史低位，《求是》杂志的积极表态有望推动政策持续释放，从而带动因价格下跌而观望的需求落地，报告看好2026年地产行情[5] 政策环境分析 - 2026年1月1日，中共中央机关刊物《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》文章，为“十五五”开局房地产发展释放积极信号[13] - 文章对行业当前发展阶段做出定调：住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，居民需求从“有没有”向“好不好”转变，房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继[13] - 文章强调了房地产的重要性，指出其带有显著的金融资产属性，是居民财富的重要来源，在国民经济中地位举足轻重，加强预期管理对稳定市场具有特殊重要性[14][15] - 文章肯定了未来房地产市场的发展空间，指出尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间[14][16] - 在政策举措上，文章罕见提出要“保持政策力度”，政策要一次性给足，不能采取添油战术，并要取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合[16] - 报告认为，此次《求是》刊文涉及多个罕见提法，进一步强调了房地产的重要性及未来空间，为市场释放了明确积极信号，预计2026年房地产政策空间仍在，并有望靠前发力，政策方向包括优化核心城市限制性政策、降低购房成本、加大购房补贴等[17][18] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年元旦假期（1月1日-2日），监测的32城商品房日均成交面积15.66万平方米，同比2025年元旦假期下降44.8%，降幅较上年扩张20.4个百分点[19] - 分线城市看，元旦假期一线城市成交同比下降18.9%，二线城市同比下降73.9%，三四线样本城市成交同比增长6.9%，三四线成交好于一二线符合假期返乡潮季节性特点[5][19] - **二手房认购**：2026年元旦假期，监测的80城中介二手房认购套数日均2676套，同比下降1.1%，同比由正转负[26] - 分线城市看，元旦假期一线城市二手房认购同比下降5.1%，二线城市同比下降4.5%，三四线样本城市同比增长7.0%[26] - **二手房景气度**：2026年元旦假期，监测的70城二手房日均来访4.9万组，同比上升40.6%，但来访转化率仅为4.2%，同比下降1.3个百分点，显示来访多但成交率偏低[37] - 价格方面，本周（25年第53周）33城二手房价格为10303元/平米，周环比下跌0.8%，月环比下跌2.0%，同比2025年同期下跌17.4%[43] 板块行情与估值 - **板块表现**：跨年周（25年第53周）SW房地产板块环比下跌0.7%，跑输沪深300指数0.1个百分点，在30个申万行业中表现排在60%分位（第18名）[47] - 分类企业看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别环比变动-0.8%、+1.6%、+0.1%，主流开发类A+H房企表现仍然较弱[5][51] - 本周板块上涨较多的公司多由转型及概念投资带动，如城建发展（商业航天）、三湘印象（控制权变更/文旅）、合肥城建（重组终止/光伏）[51] - **板块估值**：截至2026年1月2日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来6%的分位数，市场对价格预期很低[5][51] - 报告重点覆盖的16家A+H房企估值数据如下：万科A 2026年预测PE为85.6倍，招商蛇口为16.3倍，保利发展为13.8倍，新城控股为27.5倍，建发股份为6.4倍，华发股份为9.7倍，滨江集团为8.6倍，万科企业（H）为59.9倍，中国海外发展为7.3倍，中国海外宏洋集团为4.6倍，越秀地产为10.2倍，华润置地为6.5倍，万物云为11.6倍，保利物业为9.6倍，招商积余为11.3倍，绿城管理控股为4.1倍[6] 物业板块行情 - 本周物业板块股价环比下降1.3%，跑输恒生指数及沪深300指数，主要受龙头物企环比下降1.7%拖累，中型及其他物企环比小幅增长0.1%[63] - 个股方面，龙头物企中绿城服务、招商积余、保利物业本周环比跌幅超2.4%，华润万象生活、中海物业分别下跌1.6%、1.3%；中型物企中建发物业放量上涨5.8%，滨江服务下跌3.3%[63] - 交易量方面，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1521万元，较上周继续小幅下降[63] - 部分物企近期有回购动作，如碧桂园服务本周合计回购504.3万股，金额约3045.8万港元；绿城服务回购292.4万股，金额约1325.5万港元[69] 香港地产企业行情 - 2025年全年，13家港股通港资地产公司股价平均上涨23.3%，跑输同期上涨27.8%的恒生指数，主要受年尾行情下行影响[73] - 分房企看，2025年希慎兴业、恒隆地产、恒隆集团、新世界发展、信和置业、太古地产、嘉里建设跑赢大盘，年内涨幅分别为59.6%、46.1%、45.7%、40.9%、37.0%、31.3%、30.3%[73] - 涨幅靠前的港资房企多具备高股息特性，年初平均股息率8.1%，目前嘉里建设与恒基地产股息率（TTM）较突出，分别为6.6%和6.2%[73][74] - 交易面看，最新一周13支港资地产股平均日均成交额6273万元，年内日均成交1.06亿元，大多数公司交易量年末持续缩量[82]