融资安排 - 公司与多家银行订立贷款协议 提供最高等值人民币30亿元的港币及人民币定期信贷 [1] - 信贷包含增额信贷选项 期限为自首次提取日起36个月 [1] - 融资形式为双币种定期贷款 同时支持港元和人民币币种 [1]

财务表现 - 收入人民币145.43亿元 同比减少33.45% [1] - 公司拥有人应占溢利2.84亿元 同比减少67.91% [1] - 每股盈利8分 拟派发中期股息每股1港仙 [1] 现金流与负债 - 销售回款达169.47亿元 [1] - 经营现金流净流入11.73亿元 [1] - 总现金及银行结余为285.26亿元 占总资产22.3% [1] - 净负债比率为33.5% [1] 土地储备 - 拥有土地储备楼面面积共达1354.19万平方米 [1] - 联营公司和合营公司持有88.24万平方米 [1] - 包括联营公司和合营公司的应占土地储备楼面面积为1145.95万平方米 [1]

财务表现 - 收入145.43亿元人民币，同比减少33.45% [1] - 公司拥有人应占溢利2.84亿元人民币，同比减少67.91% [1] - 每股盈利8分，拟派发中期股息每股1港仙 [1] 现金流与负债 - 销售回款169.47亿元人民币 [1] - 经营现金流净流入11.73亿元人民币 [1] - 总现金及银行结余285.26亿元人民币，占总资产22.3% [1] - 净负债比率33.5% [1] 土地储备 - 土地储备楼面面积1354.19万平方米 [1] - 联营公司和合营公司持有88.24万平方米 [1] - 包括联营公司和合营公司的应占土地储备1145.95万平方米 [1]

根據上市規則第 13.18 條作出披露 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚 賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （在香港註冊成立之有限公司） （股份代號：81） 此公告乃中國海外宏洋集團有限公司（「本公司」）遵照香港聯合交易所有限 公司證券上市規則（「上市規則」）第13.18條而作出。 於二零二五年八月二十五日，本公司與多家銀行（「貸款人」）訂立一份金額 最高為等值人民幣3,000,000,000元之港幣及人民幣定期信貸（連同增額信貸） （「信貸」）的貸款協議（「貸款協議」）。信貸期限自信貸的首次提取日起 計，為期36個月。 主席兼執行董事 庄勇 香港，二零二五年八月二十五日 於本公告日期，董事局成員包括八名董事，分別為三名執行董事庄勇先生、楊林先生及周漢成 先生；兩名非執行董事翁國基先生及劉萍女士；以及三名獨立非執行董事鍾瑞明博士、林健鋒 先生及范駿華先生。 於本公告日期，中海發展擁有本公司已發行股份總數約39.63%。 只要上述履約責任繼續存在，本公司將根據上市規則第1 ...

EF001 EF001 免責聲明 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | | | --- | --- | | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | | | 股票發行人現金股息公告 | | | 發行人名稱 | 中國海外宏洋集團有限公司 | | 股份代號 | 00081 | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 不適用 | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | 公告標題 | 截至二零二五年六月三十日止六個月之中期股息 | | 公告日期 | 2025年8月25日 | | 公告狀態 | 新公告 | | 股息信息 | | | 股息類型 | 中期（半年期） | | 股息性質 | 普通股息 | | 財政年末 | 2025年12月31日 | | 宣派股息的報告期末 | 2025年6月30日 | | 宣派股息 | 每 股 0.01 HKD | | 股東批准日期 | 不適用 | | 香港過戶登記處相關信息 | | | 派息金額及公司預設派發貨幣 | 每 股 0.01 HKD | | 匯率 | ...

收入和利润（同比环比） - 公司收入为人民币145.43亿元，同比下降33.4%[3][5] - 公司拥有人应占溢利为人民币2.84亿元，同比下降67.9%[3][5] - 公司毛利为人民币13.48亿元，同比下降36.1%，毛利率收窄至9.3%[28] - 公司经营溢利为人民币6.22亿元，同比下降52.9%[29] - 公司拥有人应占溢利为人民币2.84亿元，同比下降67.9%，每股基本盈利为人民币8.0分[30] - 物业发展分部入账收入为人民币143.08亿元，同比下降33.9%[38] - 物业发展分部溢利为人民币4.49亿元，去年同期为12.38亿元[38] - 收入145.43亿元较去年同期218.52亿元下降33.5%[62] - 净利润3.82亿元较去年同期8.63亿元下降55.7%[62] - 基本每股收益8.0分较去年同期24.9分下降67.9%[62] - 公司总收入同比下降33.5%至145.43亿元人民币（2024年：218.52亿元人民币）[78] - 分部总利润同比下降58.4%至56.01亿元人民币（2024年：134.86亿元人民币）[82][83] - 物业发展分部利润同比下降63.7%至44.90亿元人民币（2024年：123.84亿元人民币）[82][83] - 所得税前利润同比下降59.5%至54.98亿元人民币（2024年：135.87亿元人民币）[82][83] 成本和费用（同比环比） - 公司毛利率为9.3%，毛利为人民币13.48亿元[3] - 公司分銷及銷售費用為人民币5.69亿元，同比减少人民币0.33亿元，占合同销售额比率维持在4%以下[29] - 公司行政費用為人民币2.90亿元，同比减少人民币1.17亿元，占收入比例维持在2%以下[29] - 物业发展分部毛利率收窄至8.6%，去年同期为9.2%[38] - 公司利息总开支为人民币7.10亿元，同比大幅减少人民币2.12亿元[29] - 销售成本包含存货开支12.818亿人民币（2025年）与19.642亿人民币（2024年）[86] 合约销售表现 - 公司合约销售额为人民币166.10亿元，同比下降12.7%[3] - 合约销售面积为1,472,400平方米，同比下降11.1%[34] - 公司合约销售额为人民币166.10亿元，同比下降12.7%[28] - 公司合约销售额为人民币166.1亿元，同比下降12.7%[34] - 联营及合营公司合约销售额为人民币9.73亿元，合约面积99,200平方米[34] - 合肥项目合约销售面积114,192平方米，金额20.47亿元，为最高销售额项目[37] 商业物业表现 - 商业物业营收人民币2.35亿元，同比增长11.3%[11] - 商业物业运营收入达人民币2.35亿元，同比增长11.4%，其中租金收入人民币1.51亿元，酒店及其他收入人民币0.84亿元[43] - 分部溢利为人民币1.11亿元，与去年同期持平[44] - 商业物业运营收入同比增长11.3%至2.35亿元人民币（2024年：2.11亿元人民币）[78][82] 土地储备和项目发展 - 公司新购土地总楼面面积1,328,300平方米，总代价人民币61.87亿元[3] - 公司土地储备楼面面积达13,541,900平方米[3] - 公司新增总楼面面积1,328,300平方米，新增总土地价格为人民币61.87亿元[12] - 公司新增权益楼面面积1,195,700平方米，新增权益土地价格为人民币53.56亿元[12] - 公司土地储备总楼面面积达13,541,900平方米，其中权益楼面面积为11,459,500平方米[12] - 公司新增11个项目，总代价人民币61.87亿元，吸纳楼面面积约1,328,300平方米[31] - 公司土地储备总楼面面积达13,541,900平方米，分布于33个城市[33] - 期内竣工楼面面积1,570,400平方米，其中75%已售出[38] - 期末存货总楼面面积为10,539,700平方米，其中已销售未交付面积为3,100,200平方米[42] - 商业物业已出租面积约480,000平方米，账面价值人民币69.45亿元[43] 现金流和回款 - 公司经营现金流净流入人民币11.73亿元[3] - 公司销售回款达人民币169.47亿元，经营性现金流连续三年为正[14] - 销售回款达人民币169.47亿元，回款率超过102%[52] 融资和债务 - 公司加权平均融资成本为3.5%，较2024年同期的4.3%下降[14] - 公司港币及美元有息债务比例从19.0%调整至14.2%[14] - 公司可持续表现挂钩人民币贷款达人民币52.28亿元[15] - 成功增发境内公司债券总额人民币15亿元，票面年利率2.4%至2.7%[46] - 新增经营性物业贷款人民币9.7亿元，年期十至十五年[46] - 银行及其他贷款总额增至人民币317.02亿元，较去年末增加人民币7.82亿元[46] - 总贷款（含担保票据及公司债券）达人民币413.84亿元，较去年末增加人民币16.82亿元[50] - 加权平均融资成本降至3.5%，低于去年同期的4.1%[51] - 总借款中港币/美元占比14.2%较2024年末19.0%下降[56] - 银行及其他借款同比增长2.5%至317.02亿元人民币（2024年12月31日：309.20亿元人民币）[82][83] - 担保票据及公司债券同比增长10.3%至96.82亿元人民币（2024年12月31日：87.82亿元人民币）[82][83] - 中海宏洋地产发行2025年公司债券（第一期）总本金为人民币15亿元[98] - 其中人民币4亿元债券于2028年5月到期利率2.4%[98] - 人民币11亿元债券于2030年5月到期利率2.7%[98] - 债券发行后所得款项净额约为人民币14.988亿元[98] - 发行所得款项用于赎回现有债券[98] - 中海宏洋地产于2025年6月全额赎回2023年碳中和绿色公司债券本金人民币5亿元[98] 现金和资产状况 - 公司总现金及银行结余为人民币285.26亿元，占总资产22.3%[3] - 公司现金储备达人民币285.26亿元，净负债比率为33.5%[14] - 公司现金及银行结余从2024年12月31日的272.91亿人民币增加至2025年6月30日的285.26亿人民币，增长4.5%[64] - 公司物业存货从2024年12月31日的843.70亿人民币减少至2025年6月30日的809.51亿人民币，下降4.0%[64] - 公司总资产从2024年12月31日的1291.83亿人民币下降至2025年6月30日的1277.42亿人民币，减少14.41亿人民币[64][65] - 公司递延税项资产从2024年12月31日的137.68亿人民币减少至2025年6月30日的89.26亿人民币，下降35.2%[64] - 现金及银行结余同比增长75.6%至141.35亿元人民币（2024年12月31日：80.49亿元人民币）[83] - 现金及现金等价物23.302亿人民币（2025年）对比21.735亿人民币（2024年末）[92] - 应付账款9.802亿人民币（2025年）对比12.091亿人民币（2024年末）[93] 负债和资本结构 - 公司净负债比率为33.5%[3] - 公司净负债比率为33.5%[14] - 净负债比率33.5%较2024年末33.1%略有上升[53] - 资产负债率69.9%较2024年末70.9%持续改善[53] - 现金短债比1.5倍低于2024年末1.7倍[53] - 可动用未提取银行信贷额89.77亿元较2024年末104.75亿元减少[53] - 公司一年内到期之担保票据及公司债券从2024年12月31日的28.00亿人民币激增至2025年6月30日的81.82亿人民币，增长192.2%[64] - 公司一年后到期之担保票据及公司债券从2024年12月31日的59.82亿人民币大幅减少至2025年6月30日的15.00亿人民币，下降74.9%[65] - 公司总权益从2024年12月31日的375.51亿人民币增加至2025年6月30日的383.96亿人民币，增长2.2%[65] - 公司非控股权益从2024年12月31日的61.55亿人民币增加至2025年6月30日的66.18亿人民币，增长7.5%[65] - 公司一年内到期之银行及其他借款从2024年12月31日的97.29亿人民币减少至2025年6月30日的70.86亿人民币，下降27.2%[64] - 公司一年后到期之银行及其他借款从2024年12月31日的211.90亿人民币增加至2025年6月30日的246.16亿人民币，增长16.2%[65] - 集团承担总额123.78亿元较2024年末121.52亿元增加[58] 税务相关 - 公司未计提香港利得税因无应课税溢利[85] - 中国企业所得税按25%税率计算[85] - 土地增值税适用累进税率30%至60%[85] - 所得税开支中土地增值税为-411.748百万人民币（2025年）与-11.759百万人民币（2024年）[86] 其他运营和财务数据 - 公司2025年上半年入伙套数约9,200套，交付满意度为96%[14] - 公司应占联营及合营公司净亏损为人民币0.57亿元，去年同期为净溢利0.61亿元[38] - 期内资本性支出仅0.01亿元远低于去年同期0.35亿元[59] - 所得税前溢利扣除折旧总额60.706百万人民币（2025年）与59.120百万人民币（2024年）[86] - 中期股息每股港币0.01元（2025年）对比每股港币0.03元（2024年）[87] - 每股基本盈利283.841千人民币（2025年）与884.588千人民币（2024年）[88] 公司治理和公告 - 审核委员会已审阅公司截至2025年6月30日止六个月未经审核中期业绩[99] - 中期业绩公告发布于公司网站及联交所网站[101] - 董事局由8名董事组成包括3名执行董事2名非执行董事和3名独立非执行董事[101]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

港股内房股市场表现 - 美的置业股价大涨13.03%领涨内房股 最新价4.770港元 [1] - 绿城中国涨4.40%至11.160港元 融创中国涨3.38%至1.530港元 远洋集团涨3.77%至0.110港元 [1] - 富力地产 新城发展 金辉控股均涨超3% 华润置地 万科企业 雅居乐集团等多数涨超2% [1] 行业政策利好动态 - 天津等多地住房公积金支持支付首付款 长沙县优化土地供应条件减轻开发商压力 [1] - 福州发布16条新政支持房地产项目开发建设 北京限购政策调整后五环外楼盘单日到访超百组 [1] - 二手房"以价换量"现象出现 业界期待政策放松节奏进一步提速 [1] 房企战略转型动向 - 部分中小上市房企在行业调整期转向科技产业 通过并购实现新业务布局 [1] - 跨界并购被业内视为开辟第二增长曲线的途径 有望增强企业抗周期能力 [1]

政策动态 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开，定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，部署7项重点任务，强调构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [1] - 国务院公布《住房租赁条例》，鼓励盘活老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，推动租购同权 [1] - 政治局会议提出"宏观政策要持续发力、适时加力"，重点提及落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新 [1] - 地方政策持续优化：成都分批取消限售，荆门跟进现房销售，多地优化公积金政策（广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付），上海优化土地配置，多省发行超400亿元专项债收回闲置土地 [1] 市场整体表现 - 7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%；十大城市环比跌0.64%，同比跌5.10%（跌幅收窄0.2个百分点） [5] - 十大城市二手房价格同环比普跌：武汉环比跌1.17%（同比跌9.66%）、南京环比跌0.95%（同比跌9.52%）跌幅最大，成都环比跌0.20%（同比跌1.46%）跌幅最小 [5] - 市场进入传统淡季，"以价换量"现象延续，核心城市二手房成交量普遍回落 [1] 重点城市表现 北京 - 7月二手住宅成交12784套，环比降15.6%，同比降17.9%；价格环比跌0.61%，同比跌4.91%（同比跌幅连续9个月收窄） [8] - 8月优化限购政策：五环外商品住房不再限购套数，释放改善性需求信号 [60][61] 上海 - 7月二手住宅成交16597套，环比降7.9%，同比降6.7%；价格环比跌0.57%，同比跌4.41%（同比跌幅连续10个月收窄） [13] 深圳 - 7月二手住宅成交4656套，环比增3.4%，同比增1.8%；价格环比跌0.55%，同比跌3.02% [28] 广州 - 7月二手住宅挂牌均价环比跌0.82%，同比跌5.52%（跌幅扩大）；荔湾、越秀跌幅较小，南沙、天河跌幅较大 [20] 成都 - 7月二手住宅成交20202套，环比增5.1%，同比降4.9%；价格环比跌0.20%，同比跌1.46% [43] 武汉 - 7月二手住宅成交9038套，环比增1.2%，同比降1.2%；价格环比跌1.17%，同比跌9.66% [39] 南京 - 7月二手住宅成交7263套，环比降2.6%，同比降27.1%；价格环比跌0.95%，同比跌9.52% [36] 重庆 - 7月二手住宅均价11499元/m²，环比跌0.80%，同比跌5.48%；渝中跌幅较小，大渡口跌幅较大 [50] 天津 - 7月二手住宅价格环比跌0.68%，同比跌5.80%；静海跌幅较小，宁河环比跌超1% [55] 新房市场 - 典型项目价格区间：北京海淀区和树玉鸣105000元/m²，上海浦东保利世博天悦168000元/m²，广州天河越秀观越90000元/m²，深圳南山深铁前海时代尊府115553元/m² [11][17][22][26] - 主力户型集中在80-200m²区间，改善型产品占比提升（如北京望京国誉府180-200m²，杭州奥映鸣翠府225-350m²） [11][33]