市场表现 - 港股内房股板块于2月2日出现集体上涨行情 [1] - 融创中国股价上涨6.14%，领涨板块，最新价1.210港元，总市值195.93亿港元 [1][2] - 龙光集团股价上涨5.93%，华润置地股价上涨5.21%，越秀地产股价上涨4.68% [1][2] - 新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂等公司股价涨幅均超过3% [1] - 部分公司年初至今表现强劲，绿城中国累计上涨34.24%，中国金成累计上涨44.63%，新城发展累计上涨29.27%，中国海外宏洋集团累计上涨29.29% [2] 政策与行业动态 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 该举措旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生及各类人才的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 建设银行上海市分行相关支行与浦东新区、静安区、徐汇区的公租房公司签署合作协议，为收购工作提供金融支持 [1]

市场表现 - 2月4日港股内房股板块集体上涨，融创中国涨幅领先，达6.14% [1] - 龙光集团与华润置地分别上涨5.93%和5.21% [1][2] - 越秀地产、新城发展、中国海外发展、万科企业、绿城中国、旭辉控股集团、中国金茂等公司股价涨幅均超过3% [1] - 年初至今，部分内房股表现强劲，绿城中国、中国金茂、新城发展、中国海外宏洋集团累计涨幅分别达34.24%、44.63%、29.27%、29.29% [2] 上涨驱动因素 - 上海于2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 该举措旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] - 建设银行上海市分行相关支行为浦东新区、静安区、徐汇区的公租房公司提供金融支持，以推动收购工作 [1] 公司市值与股价 - 华润置地最新股价为31.880港元，总市值达2273.34亿港元 [2] - 中国海外发展最新股价为14.520港元，总市值为1589.2亿港元 [2] - 万科企业最新股价为3.680港元，总市值为439.05亿港元 [2] - 融创中国最新股价为1.210港元，总市值为195.93亿港元 [2] - 部分公司年初至今股价仍为负增长，如旭辉控股集团累计下跌39.75%，龙光集团累计下跌20.11% [2]

行业市场表现 - 内房股早盘普遍上涨 越秀地产涨4.01%报4.67港元 中国海外宏洋集团涨4%报2.6港元 华润置地涨3.89%报31.48港元 中国海外发展涨3.5%报14.48港元 龙光集团涨2.96%报1.39港元 [1] 政策与市场举措 - 中国建设银行支持上海市开展第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动 以浦东新区、静安区、徐汇区为试点 主要聚焦于有本区新房置换意愿的房龄偏大的小户型二手房源 [1] - 中金认为 上海二手房挂牌量自2025年3季度已开始下降 带动其挂牌去化周期持续下行 本次存量住房收储面向供给压力最为直接的二手房供给 属对症下药的积极举措 [1] 核心城市二手房市场数据 - 1月份北京二手房网签量超过1.5万套 已连续三个月稳定在1.4万套以上 [2] - 1月份上海二手房连续三个月成交超2.2万套 [2] - 1月份深圳二手房共计录得6802套 创近10个月新高 [2] - 1月份广州二手住宅网签8881套 市场韧性较强 [2] 市场趋势与观点 - 业内专家认为 房地产市场的“小阳春”行情正提前显现 二手房市场率先回暖 核心韧性凸显 [2] - 业内专家认为 春节后挂牌量的变化 将成为观察供需关系的关键窗口 [2]

宏观政策与市场动态 - 美国总统特朗普将于当地时间周五上午公布美联储主席提名人选，持续数月的遴选进程即将结束，最终候选人名单包括凯文・哈塞特、克里斯托弗・沃勒、凯文・沃什和里克・里德尔 [2][13][14] - 2025年12月，中国国际收支货物和服务贸易进出口规模52808亿元人民币，其中货物贸易顺差8533亿元人民币，服务贸易逆差966亿元人民币 [14][22] - 2025年12月，中国外汇市场总计成交28.17万亿元人民币（等值3.99万亿美元），2025年1-12月累计成交304.57万亿元人民币（等值42.64万亿美元） [14][22] - 2026年1月30日，中国人民银行开展4775亿元7天期逆回购操作，中标利率1.40%，当日实现净投放3525亿元 [14][22] - 截至1月29日，中国二年期国债收益率为1.39%，中国十年期国债收益率为1.82%；美国二年期国债收益率下行3个基点至3.53%，美国十年期国债收益率下行2个基点至4.24% [6][18] 公司动态与公告 - 华南城在与境外债权人对话方面取得进展，拟进行整体债务重组，若安排获香港法院批准，清盘人拟申请永久中止2025年8月11日作出的清盘令 [3][15] - 旭辉控股集团附属公司拟以1.05亿元人民币出售洛阳卓发50%股权及股东贷款，以变现投资、获得现金流并重新配置资源 [3][15] - 瑞安房地产于2026年1月29日接纳、购买及注册本金总额为2.95亿美元的有效提交票据，完成后票据未偿付本金总额为1.05亿美元 [3][15] - 弘阳地产将提早重组支持协议费用期限延长至2026年2月27日，基础重组支持协议费用期限延长至2026年3月13日 [3][15] - 新世界发展控股股东周大福企业获潜在投资者接洽，但尚未达成任何协议，亦不确定潜在投资是否会进行 [9][20] 一级市场发行与评级 - 一级市场有两家公司发行债券：中国海外宏洋集团有限公司发行3年期债券，越秀地产股份有限公司发行3年期债券 [2][16] - 当日共有8家公司评级获更新，包括工银金融租赁、工银国际租赁财务、ICIL Aero Treasury Ltd、建信金融租赁、建信航运航空金融租赁、CCB Leasing (International) Corporation Designated Activity Company、中国海外宏洋集团和建银国际(控股)有限公司 [4][5][16][17][18] - 中国海外宏洋集团有限公司获得长期外币发行人评级BB，其拟发行的高级无抵押票据评级也为BB [5][18] 中资美元债市场表现 - 1月30日中资美元债涨幅榜TOP10中，价格涨幅最高达+144.444%，涉及债券包括ZHLGHD 5 07/01/29等 [9][20] - 1月30日中资美元债跌幅榜TOP10中，价格跌幅最大达-82.949%，涉及债券包括JINGRU 12 09/26/22等 [9][20]

核心观点 - 报告坚定看好地产板块行情，认为“三道红线”政策的取消标志着行业供给产能限制解除，地产回到有序市场化发展轨道，对房企融资渠道拓宽意义重大 [5][16] - 商业不动产公募REITs首批申报启动，规模超321亿元，占存量C-REITs规模的14%，未来不动产REITs规模将大幅提升 [5] - 多地政府加大“以旧换新”力度，收购目标转向二手房，将提升政府资金稳定市场价格的效率和作用 [5] - 当前二手市场来访和成交走势有望在一季度维持较好的基本面信心，香港房地产市场持续走强为相关公司提供较好的重估环境，建议增强持股信心，关注低估值且补货表现强的房企 [5] 政策分析 - **中央政策**：“三道红线”政策于2026年1月29日正式取消，该政策自2020年8月提出，2021年正式实行，其退出意味着地产行业供给产能已无需多余限制 [16][19] - **地方政策**：各地政策聚焦“去库存”，上海静安区试点由区属公租公司收购居民存量老公房以帮助置换区内新房，海口公开征集存量商品住房用作保障房房源，南京将既有库存商品房全部纳入房票超市并推行“全城通兑” [20][22][23] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年第5周（1月23日-29日），50城商品房成交面积319.25万方，环比上升3.3%，周同比大幅上升37.2%（因去年春节基数影响），但春节对齐同比下降18.6% [24][28]；1月前29天，50城新房成交面积同比下降19.5%，降幅较上月收窄6.7个百分点 [30] - **二手房网签**：2026年第5周，11城二手房成交面积180.77万方，环比下降9.0%，但周同比大幅上升154.9%，春节对齐同比下降10.7% [38][41]；1月前29天，11城二手房成交面积同比上升9.6%，同比由负转正 [38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第5周，79城二手房成交套数环比持平，但周同比大幅上升384.3%，春节对齐同比上升28.2% [54][56]；1月前29天，79城二手房成交套数同比上升62.5%，春节对齐同比上升12.4% [54] - **重点城市表现**：各城市同环比表现分化，例如上海新房周成交套数春节对齐同比+15.4%，而深圳新房春节对齐同比-70.6% [75][84] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第5周，重点10城住宅推盘面积64.4万方，环比+34.5%，同比+191.6% [100][103]；10城住宅售批比（MA8）为100%，同比-38个百分点；26年以来售批比为126%，同比-27个百分点 [100][109]；26年第4周中指重点城市开盘去化率（MA8）为45%，环比-3个百分点，同比-20个百分点 [100][106] - **库存**：2026年第5周，重点10城住宅口径库存面积4820万方，环比+0.2%，去化周期为15.9个月，环比+0.2个月 [100][113] - **二手房景气度**：2026年第5周，70城二手房日均来访4.8万组，环比上升4.4%，同比上升780.0%，春节对齐同比上升15.3% [115][119]；70城二手房来访转化率为5.5%，环比前周下降0.2个百分点 [115][121]；1月整体来访转化率为5.2%，较25年12月增长0.4个百分点 [5] - **二手房价格**：2026年第5周，33城高频二手房成交价格周均环比+1.7%，延续年初上涨趋势；月均环比-0.5%，主要降幅来自25年12月；26年年初以来累计上涨3.3% [122] 土地市场 - 市场热度对土地市场影响较小，上周（2026年第5周）300城宅地出让金127.4亿元，环比-20.7%，同比-67.8% [5][13] - 1月前29天土地成交金额593.6亿元，同比-56.9% [13] - 上周供给建筑面积793.1万方，环比+43.5%，单周土地去化率为51%，供需双弱 [5][13] 板块行情与投资观点 - **A股地产板块**：上周SW房地产板块下跌2.2%，跑输沪深300指数2.3个百分点，在30个申万行业中排在第60%分位（18/30） [5] - **港股地产板块**：上周港股地产主要公司上涨4.9%，物业板块上涨2.6%，跑赢恒生指数0.2个百分点 [5] - **个股表现**：中国金茂、中国海外宏洋、绿城中国等强投资、低估值的公司领涨板块 [5] - **C-REITs板块**：2026年第5周C-REITs综合收益指数上涨0.36%，78单REITs中41单上涨，新能源与高速公路表现较好 [5] 重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务分析，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等A股及港股标的，均给予“买入”评级，并列出了合理价值、EPS预测及PE等估值指标 [6]

报告行业投资评级 - 报告对房地产开发和房地产服务两个子行业均未给出评级 [3] 报告核心观点 - 报告为行业日报性质 主要汇总了2026年1月27日房地产市场的行情表现、个股动态、行业新闻及公司公告 未阐述明确的行业趋势判断或投资观点 [3][4][5][6][7] 市场行情总结 - 2026年1月27日 权益市场多数板块上涨 上证综指和深证成指分别上涨0.18%和0.09% 沪深300下跌0.03% 中证500上涨0.50% [3] - 同日 申万房地产指数下跌0.93% 表现弱于大盘 [3] 个股表现总结 - 房地产板块涨幅前五的个股为顺发恒业、京能置业、光明地产、新黄浦、三湘印象 涨幅分别为7.59%、4.52%、4.22%、3.60%、2.32% [4] - 房地产板块跌幅较大的个股为上实发展、荣丰控股、苏州高新、城建发展、沙河股份 跌幅分别为-4.83%、-4.76%、-4.44%、-3.94%、-3.77% [4] 行业新闻总结 - 宁波挂牌2026年首宗宅地 推出鄞州区白鹤未来社区4宗地块 预计于3月6日出让 [5] - 4宗地块总出让面积10.92万平方米 总建筑面积约30万平方米 总起价29.16亿元 起始楼面价9723元/平方米 [5] - 其中ZCB05-G-07、ZCB05-G-22地块为回迁房地块 建成后由指定单位按15400元/平方米的价格回购 配套非人防车位回购价为5万元/个 [5] 公司公告总结 - **金融街控股**：完成2026年度第一期中期票据发行 计划与实际发行总额均为14亿元 票据期限3+2年 发行利率3.05% 发行价格100元/百元面值 合规申购金额18.7亿元 有效申购金额16.8亿元 [6] - **中海宏洋地产**：发布2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告 本期发行规模不超过10亿元 期限3年 由中国海外宏洋集团提供担保 债券票面利率询价区间为2.10%-3.10% 发行人主体信用等级为AAA [6][7] - **万科**：发布公告 其第一大股东深圳市地铁集团有限公司将向公司提供不超过23.6亿元的借款 深铁集团目前持有万科27.18%股权 构成关联交易 [7]

报告行业投资评级 - 报告对房地产开发和房地产服务两个子行业均未给出评级（显示为“无评级”）[3] 报告核心观点 - 报告为2026年1月27日的房地产行业日报 主要汇总了当日的市场行情、个股表现、行业新闻及公司公告[1][3] - 报告显示当日房地产板块表现弱于大盘 申万房地产指数下跌0.93% 而主要市场指数涨跌互现[3] 市场行情总结 - 2026年1月27日 权益市场各板块多数上涨 上证综指上涨0.18% 深证成指上涨0.09% 沪深300下跌0.03% 中证500上涨0.50%[3] - 房地产板块表现不佳 申万房地产指数下跌0.93%[3] 个股表现总结 - 房地产板块涨幅前五的个股为：顺发恒业涨7.59% 京能置业涨4.52% 光明地产涨4.22% 新黄浦涨3.60% 三湘印象涨2.32%[4] - 房地产板块跌幅前五的个股为：上实发展跌4.83% 荣丰控股跌4.76% 苏州高新跌4.44% 城建发展跌3.94% 沙河股份跌3.77%[4] 行业新闻总结 - 宁波挂牌2026年首宗宅地 推出鄞州区白鹤未来社区4宗地块 预计3月6日出让[5] - 4宗地块总出让面积10.92万平方米 总建筑面积约30万平方米 总起价29.16亿元 起始楼面价9723元/平方米[5] - 其中ZCB05-G-07、ZCB05-G-22地块为回迁房地块 建成后由指定单位按15400元/平方米回购 配套非人防车位回购价为5万元/个[5] 公司公告总结 - **金融街控股**：完成2026年度第一期中期票据发行 发行总额14亿元 期限3+2年 发行利率3.05% 起息日为1月26日[6] - 该期票据吸引7家合规申购主体 合规申购金额18.7亿元 有效申购金额16.8亿元[6] - 主承销商中信建投证券和联席主承销商华夏银行均动用自营资金获配 获配金额分别为1.9亿元和2.8亿元[6] - **中海宏洋地产**：发布2026年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告[6] - 该公司已获准注册不超过50亿元公司债 本期为第三期发行 规模不超过10亿元 期限3年 由中国海外宏洋集团提供担保[6][7] - 债券票面利率询价区间为2.10%-3.10% 发行人主体信用等级为AAA 评级展望稳定[7] - **万科**：发布公告 其第一大股东深圳市地铁集团有限公司（深铁集团）将向公司提供不超过23.6亿元的借款 构成关联交易[7] - 截至目前 深铁集团持有万科27.18%的股权[7]

内房股市场表现 - 截至发稿，内房股多数上涨，中国金茂涨6.62%报1.62港元，绿城中国涨5.49%报10.38港元，中国海外宏洋集团涨4.2%报2.48港元，新城发展涨3.13%报2.31港元，万科企业涨1.94%报3.68港元 [1] 万科债务化解进展 - 万科两笔合计57亿元人民币的中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”展期议案均获通过 [1] - 万科第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元人民币借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息 [1] 行业政策环境 - 2026年开年楼市政策持续加码，央行下调结构性工具利率，保障性住房再贷款利率降至1.25% [2] - 商办首付比例从50%降至30%，换房退税政策延期，政策力度明显增强 [2] 一线城市市场表现 - 北京新政后新房成交放量，二手房带看与成交回升，价格跌幅显著收窄 [2] - 上海二手房定金与成交量明显回暖，挂牌量持续下降，价格趋稳 [2] - 深圳二手房带看与签约量创2025年小阳春以来新高，挂牌价降幅进一步收窄 [2] 机构观点与市场展望 - 华泰证券认为，龙头压力缓释有助于阶段性稳预期，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇 [1] - 东北证券指出，政策支持力度加大叠加一线城市数据改善，楼市量价指标有望加速筑底 [2]

港股内房股市场表现 - 港股部分内房股在午后交易时段出现上涨行情 [1] - 雅居乐集团股价上涨8%至0.27港元 [1] - 世茂集团股价上涨6.7%至0.207港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价上涨5.53%至2.29港元 [1] - 富力地产股价上涨4.08%至0.51港元 [1]

市场表现 - 部分内房股午后股价显著走高 雅居乐集团涨8%至0.27港元 世茂集团涨6.7%至0.207港元 中国海外宏洋集团涨5.53%至2.29港元 富力地产涨4.08%至0.51港元 [1] 行业基本面与数据 - 根据冰山指数数据 2026年1月重点城市二手房实时成交环比2025年12月大幅上升 呈现淡季不淡特征 同时二手房挂牌量已环比下降 [1] - 2025年第四季度地产基本面明显下跌 但2025年末至2026年初的近1个月以来 房价结束急跌 基本面稳步改善 [2] - 楼市量价自2021年高点以来已有较大幅度调整 或已接近底部区间 [1] 机构观点与投资价值 - 平安证券认为 市场此前对2026年年初销售预期较低 但近期数据超预期 且传统地产板块整体表现远弱于市场 向下空间有限 中期维度板块已有一定配置价值 [1] - 国信证券表示 基于当前的量价组合 2026年房价止跌的概率从之前的“不可能”至少提高到了“有可能” 若春节后不再重演“以价换量” 则止跌概率将进一步提高至“很可能” [2] - 国信证券指出 2025年12月地产股调整已较为充分 建议对地产股的态度更加乐观 [2] - 保利发展发布业绩预告 被解读为提前释放了板块业绩压力 [1] 市场情绪与政策预期 - 近期市场对地产链关注度升温 [1] - 政策预期也逐步提升 [2]