中金指，虽然第四季按年基数有所上升，仍预计10-11月公司内地商场零售额表现延续第三季势头，预 计第三季零售额按年增长10%；近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括Home-to-Luxury店庆活动成 功举办、Chanel正式门店于1层重新开出等。该行对其盈利预测与估值维持盈利预测不变，维持"跑赢行 业"评级与目标价9.46港元。 格隆汇12月11日｜中金发表报告指，恒隆地产12月9日公告与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租 约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权。报告指，无锡项目外拓为恒隆V.3战略下的又一重 要进展。恒隆于今年9月正式发布恒隆V.3战略，核心在于聚焦当下已布局的核心城市，以高资本效益为 原则、精选现有项目再投资，并积极通过合作等方式扩大项目版图。该行认为在核心城市商业竞争格局 相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位为较优战略选择。 ...

快手-W (01024.HK) - 中信证券维持买入评级 认为可灵AI在12月连续5天重磅升级 涵盖O1视频/图片模型、可灵2.6、数字人2.0等 技术实力全球领先且具独创性 有望拓宽AI视频创作边界并驱动商业化增长 [1] 恒隆地产 (00101.HK) - 中金公司维持跑赢行业评级 目标价9.46港元 公司与无锡城投合作获取毗邻无锡恒隆广场地标项目经营权 是“恒隆V.3”战略重要进展 无锡项目拓展将使零售面积扩大38% 并引入超80个新品牌 [1] - 公司内地商场2025年第三季度零售额同比增长10% 经营势头延续向好 [1] 巨子生物 (02367.HK) - 中信证券维持买入评级 目标价44港元 公司双十一销售承压致2025年盈利预测下调 但品牌资产扎实 可复美锚定百亿收入目标 可丽金推进品牌重塑 可预有望打造第二个OTC爆款 [1] 小米集团-W (01810.HK) - 中信证券维持买入评级 公司2025年第三季度汽车业务收入283亿元 同比增长197.9% 首次实现扭亏 经营收益约7亿元 [2] - 公司智能手机高端化成效突出 国内3000元以上机型占比提升至24.1% IoT毛利率提升 AI与汽车协同效应加速兑现 [2] 科伦博泰生物-B (06990.HK) - 中信证券维持买入评级 公司与Crescent就ITGB6靶点ADC及PD-1xVEGF双抗达成全球独家联用开发合作 获8000万美元首付款及最高12.5亿美元里程碑 ITGB6靶点脱靶毒性低 临床前数据优异 [3] - 天风证券维持买入评级 公司核心产品商业化顺利 2025–2027年归母净利润预计由-6.22亿元收窄至5.61亿元 ITGB6靶点ADC SKB105具备低脱靶毒性潜力 辉瑞已在该靶点密集布局 [6] 维珍妮 (02199.HK) - 中信证券维持买入评级 目标价3.5港元 公司2026财年上半年在关税扰动下调整后净利润仍同比增长25.7% 运动服业务与联营公司贡献稳健增长 维密中国势能持续向上 无缝运动服新业务快速放量 [4] 江南布衣 (03306.HK) - 天风证券维持买入评级 公司2025财年收入同比增长4.6% 净利润同比增长6.0% 高客单会员达33万个 贡献六成线下零售额 品牌矩阵持续丰富 收购B1OCK拓展生活美学场景 [5] 老铺黄金 (06181.HK) - 光大证券维持买入评级 目标价804.64港元 公司2025年上半年收入同比增长251.0% 归母净利润同比增长285.8% 古法金赛道景气度持续攀升 2023–2028年市场规模占比预计由30%升至52% [7] - 公司产品设计融合中西文化 门店集中高端商圈 线上引流反哺线下 形成高溢价、强复购、高单店产出的稀缺商业模式 [7][8]

摩根大通发布研报称，尽管恒隆地产(00101)在未来1至2年可能优先降低负债，但仍能以较低风险的方 式发掘增长动力，并重申恒隆地产为首选股票之一，理由是中国内地租户销售额持续改善，料第四季度 销售将延续第三季度同比增长10%的势头等。 恒隆地产近日宣布，以一份长期租约获得位于无锡市中心一个商业项目的经营权，成为公司增长战略蓝 图"恒隆V.3"策略下的第四次扩张。小摩表示，参考恒隆广场66购物中心最新租金水平，预计此次扩张 计划每年可产生约2亿元人民币的租金收入，假设该公司持有该经营租赁60%的股份，利润率为30%， 小摩粗略估计此次扩充项目将贡献全年收益约1%。 ...

智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，尽管恒隆地产(00101)在未来1至2年可能优先降低负债，但仍 能以较低风险的方式发掘增长动力，并重申恒隆地产为首选股票之一，理由是中国内地租户销售额持续 改善，料第四季度销售将延续第三季度同比增长10%的势头等。 恒隆地产近日宣布，以一份长期租约获得位于无锡市中心一个商业项目的经营权，成为公司增长战略蓝 图"恒隆V.3"策略下的第四次扩张。小摩表示，参考恒隆广场66购物中心最新租金水平，预计此次扩张 计划每年可产生约2亿元人民币的租金收入，假设该公司持有该经营租赁60%的股份，利润率为30%， 小摩粗略估计此次扩充项目将贡献全年收益约1%。 ...

摩根大通发表研报指，恒隆地产近日宣布，以一份长期租约获得位于无锡市中心一个商业项目的经营 权，成为公司增长战略蓝图恒隆V.3策略下的第四次扩张。该行表示，尽管公司在未来1至2年可能优先 降低负债，但仍能以较低风险的方式发掘增长动力，并重申恒隆地产为首选股之一，理由是内地租户销 售额持续改善，料第四季度销售将延续第三季度按年增长10%的势头等。该行予恒隆2026年6月目标价 10港元，评级"增持"。 ...

自2013年开业以来，无锡恒隆广场逐步跻身全国地级市商业的"最强王者"，被誉为"沪外最强恒隆"。恒隆集团2025年中报显示，无锡恒隆不仅是业绩增长 最为显著的项目之一，更是上海之外贡献收入最多的项目。 作者 · 柏莉 头图来源 · 无锡恒隆广场官方小红书 文中图片来源 · 除特别注明，均来自企业/项目官方渠道 赢商网最新消息：2025年12月9日，无锡恒隆广场三期项目正式签约，一个总规模超过60万㎡的超级商业集群初现雏形！ 恒隆地产宣布与无锡市梁溪城市发展集团有限公司达成合作，以一份长期租约获得无锡市中心地标性商业焕新项目的经营权。此举不仅是"恒隆V.3"策略 在长三角的又一关键落子，更是梁溪区破解存量更新难题、重塑中山路核心商圈能级的一次里程碑式的实践。 据悉，恒隆三期将盘活已闲置十四年的原新世界百货地块，聚焦年轻潮流与街头时尚，以体验式零售为特色，通过首店与旗舰店的集聚进一步提升区域商 业竞争力。 01. 沪外最强恒隆是怎样炼成的？ 无锡恒隆广场坐落于城市核心商圈——中山路与人民中路交汇处，地下直连地铁一号及二号线，区位优势显著。项目一期由购物商场及两座甲级办公楼组 成，二期包括两栋高端服务式寓所"恒隆府 ...

来源：新浪基金∞工作室 港股通红利低波ETF（159117）成立于2025年9月30日，基金全称为鹏华标普港股通低波红利交易型开 放式指数证券投资基金，基金简称为鹏华港股通低波红利ETF。该基金管理费率每年0.30%，托管费率 每年0.10%。港股通红利低波ETF（159117）业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率(经汇率调 整后)。 规模方面，截止12月9日，港股通红利低波ETF（159117）最新份额为1.58亿份，最新规模为1.63亿元。 12月10日，鹏华港股通低波红利ETF（159117）收盘跌0.39%，成交额1157.64万元。 股票代码股票名称持仓占比持仓股数（股）持仓市值（元）00101恒隆地产1.08%49.60万406.64万00358 江西铜业股份1.08%12.20万405.65万01088中国神华1.05%11.00万397.28万03360远东宏信0.99%58.80万 372.02万00883中国海洋石油0.96%21.00万361.59万00083信和置业0.94%38.40万354.43万00857中国石油 股份0.87%49.60万329.21万01044恒安国际0 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 中国消费行业及购物中心行业仍有较大发展空间，源于消费总量提升空间及结构性率先复苏 [4][5] - 龙头商业公司依靠自身经营α实现稳健的同店增长和新开业拓展，后续或迎来IP（投资性物业）价值重估 [4][5] - 对比美国降息周期，商业地产指数在大类资产中收益率持续为正且大幅跑赢，长周期同店NOI基本为正、均值达2.5%，叠加资本化率下行，共同推动商业资产估值提升 [4][5] - “以住养商”模式弱化筑高行业壁垒，消费REITs主体或将扩围，将巩固龙头企业竞争优势、催化商业资产重估价值 [4][5] 宏观：国内消费韧性较强，结构性呈现弱复苏 - **国内现状**：消费行业总体承压，社零增速低位回升，10M2025修复至+4.3%，但CPI同比偏弱，2025年10月为+0.2% [14] 对比美日地产危机阶段，中国消费韧性仍较强，10M2025社零增速仍在+4.3% [14] - **消费走弱原因**：2021年至今，房价下跌、GDP增速放缓、居民资产负债表走弱导致消费总体承压 [21] 全国二手房房价指数较2021年7月高点下降37% [21] - **线上线下消费**：实体和线上消费增速差持续收窄，9M2025网购零售和社零累计同比分别为+6.5%和+4.5%，不存在网购增速大幅优于实体的情况 [21] - **长期总量空间**：从国际对比看，人均GDP提升将带动人均零售额和人均商业面积（GLA）提升 [28][31] 2024年国内人均GLA仅0.41平，对比主流国家平均0.88平仍有较大空间 [31] - **居民资产负债表**：中国居民资产负债率有望见顶，预计将有利于后续消费复苏 [35][39] 美日经验显示，居民资产负债率与消费呈负相关，且领先消费拐点约1-2年 [39] - **结构性弱复苏**：目前消费呈现结构性复苏，表现于餐饮、文体娱等细分业态，二三四线城市，以及部分重奢品牌 [40] 2025Q3，LVMH集团亚洲（除日本）收入增速由负转正至+2%，雅诗兰黛集团转正至+3%，爱马仕集团微升至+10% [40] 中观：国内存量放缓、调改加速，大宗交易活跃 - **行业存量**：截至2025Q3末，全国集中式商业面积为6.61亿平，同比+4.4%；存量项目9,266个 [49] 其中购物中心占87%（5.74亿平，7,415个） [49] - **新开业与调改**：新开业增速下行，2024年开业数量同比下降14%，3Q2025下降32% [53] 但新开业项目中，调改重开业比例持续提升，从2022年的16%提升至3Q2025的19% [4][53] - **资产结构**：开业5年以上项目占比达57%，开业3年以上项目占比81%以上，行业进入存量运营和全周期管理阶段 [53] - **潜力城市**：北京、广州等城市人均消费支出较高而人均商业面积较低，后续商业发展空间较大 [57] 济南、杭州、南京等城市未来3年增量商业入市比例较高 [57] - **业态表现**：2024年以来整体业态净开店率下行，但餐饮、文体娱延续正增长 [63] 零售细分品类中，运动户外、潮流数码、IP主题店、潮玩等持续净增开店 [63] - **大宗交易**：2024年中国内地商业地产大宗交易金额2,207亿元，同比-6.3% [4][68] 险资持续收购，体现长期资金对其中长期回报率的认可，例如中邮保险43亿元收购北京中粮置地广场，大家保险收购龙湖4个天街项目等 [68] - **资产估值**：2024年一线城市购物中心资本化率在5.2-6.6%，对应P/NOI为15-19X；社区商业资本化率在5.6-6.9%，对应P/NOI为14-18X [68] 微观：企业经营端α显著，IP迎来价值重估 - **头部集中化**：内地商场运管企业头部集中化明显，2024年国内Top5开业面积集中度19%，个数集中度12% [4][76] - **市场定位**：重奢市场由港资开发商和华润置地垄断；高能级城市主要布局企业包括华润置地、龙湖集团等；低能级城市主要布局企业包括万达集团、新城控股等 [81] - **租费规模与增速**：2024年，华润置地（商场+办公）IP租费212亿元，新鸿基地产（全口径）237亿港元（约216亿元） [82] 2019-2024年，重点公司租费CAGR较高，如新城控股+24%、龙湖集团+18%、华润置地+15% [87] - **同店增长与未来储备**：1H2025，华润置地、新城控股、龙湖集团同店零售额增速分别为+9%、+10%、+3% [89] 从未来储备看，华润万象、龙湖集团、新城控股储备未开业项目分别为75、40、31个 [89] - **租售比**：1H2025，华润置地、龙湖集团、新城控股租售比（租费/零售额）分别为12.0%、13.7%、12.6%，低于行业中位数15%，未来有提升空间 [89] - **平均开业年限**：重点内资公司平均开业年限为5.8年，如华润置地4.9年、新城控股4.5年 [100] 港资内地商场开业年限较长，如恒隆地产13.3年、太古地产10.8年 [100] 商场一般开业8-10年后经营趋于稳定 [100] - **经营利润率**：重点公司2024-1H2025 IP经营利润率均值在70%、68%，头部公司介于55%-84%之间 [103] 可比4只购物中心消费REITs在1H25的EBITDA Margin均值为59% [103] - **IP利润占比**：部分港资公司IP经营利润占比较高，如恒隆地产（105%）、太古地产（102%）、九龙仓置业（94%） [108] - **股息率**：大部分公司股息率超过5% [115] 从股息率TTM区间均值（2022/7/1-2025/12/2）看，较高的公司包括嘉里建设（8.3%）、恒隆地产（7.6%）、恒基地产（7.5%） [117] - **IP重估空间**：采用公允价值法，IP重估增值空间最大的是新城控股（39%）和华润置地（33%） [123] 美国复盘：降息周期中商业地产持续跑赢 - **降息周期表现**：美国5轮降息周期中，NCREIF商业地产房价指数收益率持续为正，平均收益率达到31%，仅次于黄金的36% [4] 1977Q4-2025Q2，该指数83%的季度跑赢CPI [4] - **同店NOI增长**：美国权益类REITs的NOI同店增速与GDP增速正相关，2000Q1-2025Q2均值达2.53%，且基本长期为正 [4] - **估值驱动与中枢**：降息通道下资本化率持续下行，与NOI增长共同推动优质商业资产估值提升 [4] 美国权益类REITs的P/FFO长周期估值中枢在15-20X [4] 催化：商业运营高壁垒，REITs助力价值重估 - **行业壁垒提升**：2021年后，“以住养商”模式在住宅开发走弱下难以持续，商业地产增量竞争显著放缓 [4] 商业具有前期投入大、培育周期长、短期回报率低的特点，预计后续存量商业公司壁垒将更加突出 [4] - **C-REITs政策催化**：证监会推出商业不动产REITs试点，将底层资产扩围至办公楼、酒店等 [4] 规划中的商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [4] - **REITs估值与影响**：目前5只可比消费REITs的P/FFO均值已达25X [4] 如消费REITs扩围至民企，则能将民企商业资产价值显性化 [4] 投资分析意见与推荐标的 - **维持“看好”评级**，推荐优质商业地产运营企业：华润置地、新城控股、华润万象、嘉里建设、龙湖集团 [4][5] - **建议关注**：太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、大悦城等 [4][5]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 | 截至月份: | 2025年11月30日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 恒隆地產有限公司 | | | 呈交日期: | 2025年12月4日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | | 備註： | | | | 恒隆地產有限公司並無法定股本，及其股本並無股份面值。 | | | | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00101 | 說明 | | 不適用 | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | | 5,056,646,442 | | 0 | | 5,056,646,442 | | 增加 / 減少 ...

基金产品概况 - 鹏华港股通低波红利ETF（159117）于2025年9月30日成立，基金全称为鹏华标普港股通低波红利交易型开放式指数证券投资基金 [1] - 该基金业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率(经汇率调整后) [1] - 基金的管理费率为每年0.30%，托管费率为每年0.10% [1] - 截至12月4日，该基金收盘上涨0.48%，成交额为403.45万元 [1] 基金规模与流动性 - 截至12月3日，基金最新份额为1.58亿份，最新规模为1.66亿元 [1] - 截至12月4日，基金近20个交易日累计成交金额为1.28亿元，日均成交金额为638.65万元 [1] 基金经理与业绩 - 基金现任基金经理为闫冬和余展昌，两人均自2025年9月30日开始管理该基金 [1] - 两位基金经理自任职以来的收益率均为5.00% [1] 基金持仓结构 - 根据最新定期报告，基金前十大重仓股包括恒隆地产、江西铜业股份、中国神华、远东宏信、中国海洋石油、信和置业、中国石油股份、恒安国际、恒基地产和中银香港 [2] - 具体持仓占比如下：恒隆地产持仓占比1.08%，持仓市值406.64万元 [2]；江西铜业股份持仓占比1.08%，持仓市值405.65万元 [2]；中国神华持仓占比1.05%，持仓市值397.28万元 [2]；远东宏信持仓占比0.99%，持仓市值372.02万元 [2]；中国海洋石油持仓占比0.96%，持仓市值361.59万元 [2]；信和置业持仓占比0.94%，持仓市值354.43万元 [2]；中国石油股份持仓占比0.87%，持仓市值329.21万元 [2]；恒安国际持仓占比0.87%，持仓市值325.89万元 [2]；恒基地产持仓占比0.81%，持仓市值304.52万元 [2]；中银香港持仓占比0.81%，持仓市值306.23万元 [2]