恒隆地产杭州战略布局 - 恒隆地产通过全资附属公司Hang Lung Business Operation (HK) Limited租赁杭州百货大楼物业，租赁面积4.2万平方米，租期20年（2028年4月1日起），租金标准为3750万元/季度，每三年递增4.5%，前两年减免3个月租金 [5] - 20年总租金预计超33亿元，首年年租金1.125亿元，第3年增至1.5亿元，第20年达1.953亿元 [8] - 杭州百货大楼与在建的杭州恒隆广场（2025年分阶段落成）仅一路之隔，未来将形成超30万方高端商业联合体 [11] 杭州高端商业市场竞争格局 - 杭州大厦2023年销售额140亿元（2024年超100亿元），拥有Hermes、Chanel等六大奢侈品牌及多个顶级珠宝腕表品牌 [16] - 杭州万象城2023年销售额112亿元（2024年130亿元），购物中心面积27万方，入驻LV、Dior等奢侈品牌 [18] - 湖滨银泰in77 2023年销售额突破百亿（2024年105亿元），客流量9100万人次，拥有LV、Gucci等独栋旗舰店 [20] 恒隆地产内地业务表现 - 2024年内地零售物业租金收入48.05亿元，高端商场占比86.5%（41.55亿元），其中上海恒隆广场贡献16.48亿元 [30] - 无锡恒隆广场业绩连续增长（2021年3.73亿元→2024年4.56亿元），沈阳皇城恒隆广场2024年收入1.63亿元 [30] - 上海恒隆广场扩建后总楼面面积将达21.3万方，预计2026年下半年开业 [31] 杭州未来商业项目规划 - 杭州恒隆广场包含19.41万方商业体量，含5座甲级办公楼、高端商场及文华东方酒店（194间客房，2026年开业） [10] - 杭州嘉里城（2024年Q4开业）总建面25.4万方，采用购物中心+商业街区+展览中心模式 [21] - 杭州光环梦中心商业面积17万方，以自然科学为主题，含4.5万方室外主题公园 [23] - 杭州亚奥天地（2025年9月开业）含10万方购物中心及450米艺术街区 [25] 行业竞争动态 - 杭州大厦启动3.0版改造，优化品牌组合及门店级次 [27] - 湖滨银泰in77六期（2026年10月开业）定位科技元宇宙，总建面3.88万方 [27] - 新鸿基杭州IFC、K11、SKP等高端项目即将入市 [29]

董事会会议 - 公司定于2025年7月30日举行董事会会议[3] - 会议将批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩[3] - 会议将考虑派发中期股息（如适用）[3] 公司人员 - 截至2025年7月3日，执行董事为陈文博、卢韦柏、赵家驹[4] - 截至2025年7月3日，独立非执行董事为袁伟良等五人[4]

公司近况 - 组织投资人前往香港对本地开发商企业与项目进行调研 [1] 内地商场经营 - 内地商场零售额2024年同比下跌14% 4Q24单季度下跌11% [1] - 预计2025年初零售额跌幅较去年四季度有所收窄 [1] - 次高端商场表现优于上海外优质高端项目 优于上海高端项目 [1] - 武汉和沈阳高端项目持续调改以适应环境并维持客流 [1] - 固定租金占比接近八成 预计大陆商场租金收入全年微跌 [1] 香港本地物业经营 - 香港租赁收入2024年下降9% 剔除个别租约续签调整影响后微跌1-2% [2] - 预计2025年香港物业组合租金收入微跌 [2] - 出售御峯项目一套顶层公寓 售价1 6亿港元 [2] - 香港销售型住宅项目处于顺销阶段 收入和利润贡献体量较小 [2] 资本开支与负债 - 杭州项目2025年写字楼分期落成 2026年上半年商场开业 [2] - 资本开支有望在2025年达峰 2026年起逐步下降 [2] - 预计2025年底净负债率较2024年底的33 4%有所上行 但维持40%以下水平 [2] 盈利预测与估值 - 维持跑赢行业评级 上调目标价8%至8港元/股 [3] - 目标价对应13 6倍2025年核心P/E 6 5%的2025年目标股息收益率 [3] - 当前交易于2025年7 5%股息收益率 对应11 8倍2025年核心P/E [3]

目标价与评级 - 上调恒隆地产目标价8%至8港元 维持"跑赢行业"评级 反映盈利预测保持不变 [1] 财务指标预测 - 预计2025年底净负债率较2024年底的33 4%有所上行 但维持40%以下水平 [1] - 资本开支或于2025年达峰 2026年起逐步下降 [2] - 2025年可能延续以股代息计划 2026年起重新评估该计划必要性 [2] 内地商场经营 - 内地商场2023年零售额同比减14% 2024年第四季单季跌11% [1] - 预期2024年初以来零售额跌幅较去年四季收窄 次高端商场表现优于上海高端项目 [1] - 武汉和沈阳高端项目持续调改以适应环境 维持客流 [1] - 固定租金占比接近八成 预计大陆商场租金收入全年微跌 [1] 香港本地物业 - 香港租赁收入2024年下降9% 剔除个别租约续约整影响后微跌1-2% [2] - 预期2025年香港物业组合延续去年趋势 全年租金收入微跌 [2]

股份数据 - 2025年5月31日已发行股份（不含库存股）数目为4,783,681,530[3] - 以股代息涉及新股数目为218,330,405，占比4.5641%[3] - 以股代息每股发行价为6.17港元[3] - 2025年6月16日已发行股份（不含库存股）数目为5,002,011,935[3]

股息信息 - 截至2024年12月31日止年度末期股息为每股0.4 HKD[1] - 现金股息转换为代息股份的价格为HKD 6.17[1] 时间节点 - 股东批准股息日期为2025年4月30日[1] - 选择权截止时限为2025年6月4日16:30[1] - 除净日为2025年5月7日[1] - 递交股份过户文件最后时限为2025年5月8日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2025年5月9日至2025年5月9日[1] - 记录日期为2025年5月9日[2] - 股息派发日为2025年6月16日[2] - 寄发股票及代息股份首个买卖日期为2025年6月16日[1]

股息安排 - 2025年5月19日发出截至2024年12月31日止年度末期股息以股代息安排通函刊發通知[1][8] 公司通讯 - 英文及中文版现载于公司网页和交易所网页[1][5] - 非登记股东浏览需提供邮箱，收印刷本需填回条[2][6] - 未提供邮箱需主动查网页[3][7] 其他信息 - 股票过户及登记处热线和查询电邮[3][7] - 回条填写要求及个人资料处理方式[15][17]

股息通函 - 2025年5月19日公司通知股东2024年度末期股息以股代息安排通函已发布[2] - 通函英文及中文版载于公司网页www.hanglung.com及交易所网页www.hkexnews.hk[2] 通讯接收 - 可在公司或交易所网页电子浏览通函，有困难可申请印刷本[3] - 可书面或邮件更改收取公司通讯语言版本及方式[4] - 提供邮箱地址确保及时收到通讯，书面或扫描二维码均可[5][12] 咨询方式 - 有疑问工作日9:00 - 18:00致电(852) 2862 8688或发邮件咨询[6] 公司信息 - 上市公司为恒隆地产有限公司，股份代号为00101[12] 回条注意 - 回条寄回地址为香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼[5] - 香港投寄回条可使用邮寄标签或简便回邮号码，无需贴邮票[5][12]

股息安排 - 恒隆地产截至2024年12月31日止年度末期股息有以股代息安排[1] - 全收现金股息毋须填表格，收代息股份需于2025年6月4日下午4:30前交回表格[1] - 未按指示交表将全收现金股息[1] 其他事项 - 股票及/或股息单平邮寄股东，邮误风险自担[1] - 股东可自愿提供电话及电邮，公司可能转交，有权书面申请存取更正[1]

股息信息 - 2024年度末期股息为每股0.40港元[7] - 股东可全现金、全以股代息或部分现金部分以股代息收取股息[23] - 以股代息股份市值为每股6.17港元，按2025年5月7 - 13日平均收市价计算[25] 时间安排 - 股东周年大会于2025年4月30日召开[7] - 最后实际可行日期为2025年5月13日[9] - 股份除净股息报价日期为2025年5月7日[15] - 送股份过户文件登记最后时限为2025年5月8日下午4时30分[15] - 暂停办理过户登记手续日期为2025年5月9日[15] - 记录日期为2025年5月9日[7,11,15,18,21] - 交回选择表格最后时限为2025年6月4日下午4时30分（特殊情况会更改）[15] - 预计寄发现金股息单及以股代息股份股票日期为2025年6月16日[15] - 预计开始买卖以股代息股份日期为2025年6月16日[15] - 股东选择股息形式最后日期为2025年6月4日[25] 股份数据 - 记录日期公司已发行股份4,783,681,530股[29] - 无以股代息选择现金股息约1,913,472,612港元[29] - 全体股东选以股代息，将发行不超310,125,220股，占已发行股份约6.48%，扩股后约6.09%[29] - 海外股东持7,456,263股，占已发行股份约0.16%[34] - 中国港股通投资者持有376,273,805股股份，占已发行股份总数约7.87%[46] 其他要点 - 以股代息安排须待联交所批准以股代息股份上市买卖方可作实[26][27] - 未按指示交回选择表格，末期股息全以现金支付[33] - 公司以股代息安排遵照香港法例及相关规定作出[37] - 通函未按新西兰法律登记备案，以股代息股份要约依可豁免的股息再投资计划作出[38] - 菲律宾境外发行的以股代息股份可获豁免登记，后续要约或出售需遵守登记规定[40] - 通函未在新加坡登记为招股章程，文件仅供新加坡股东使用，要约不可转让[41] - 公司确定股份为“指定资本市场产品”及豁免投资产品[42] - 以股代息股份要约依英国招股章程规例豁免刊发招股章程规定在英国进行[43] - 通函及选择表格未就英国2000年金融服务及市场法第21条作出，仅派发给相关人士[45] - 中国港股通投资者可通过中国结算参与以股代息安排[46] - 以股代息安排供全体合资格股东参与，参与者需遵守相关地区法规[47] - 以股代息股份获批准上市买卖后可于中央结算系统寄存、结算及交收[50] - 联交所参与者之间交易于交易日后续第二个交收日在中央结算系统交收[50] - 公司股份均于联交所上市及买卖，无于其他证券交易所上市买卖计划[51] - 以股代息股份可能包含少于1000股的股份，公司无特别买卖安排[51] - 少于买卖单位的股份买卖价与整手股份相比通常有折让[51] - 通函未提供以股代息安排财务意见，不构成推荐建议[52] - 股东对行动有疑问应咨询专业顾问[52]