汇丰研究发布研报称，随着恒隆地产购物中心业务表现改善，加上新的轻资产扩张策略，其盈利前景及 股息确定性有望增强，为股价带来支持。恒隆地产将于月30日公布2025年度业绩，汇丰预期，撇除物业 销售因素，公司2025年盈利将大致按年持平，较之前一年下跌25%明显改善。该行指出，旗下商场租户 销售额正逐步回升，尤其两个上海商场表现稳健，加上香港商场业务呈现企稳迹象，均有利推动2026年 盈利增长。 汇丰预期，恒隆地产中国内地商场的租户销售额在第四季度将维持第三季度按年增长10%的势头。从历 峰集团及Burberry等高端零售商近期业绩可见类似趋势。香港零售销售额亦于2025年11月录得连续第七 个月增长，按年上升6.5%，料支持公司香港本地零售业务回稳。改善中的租户销售表现，预计将逐步 转化为2026年的盈利增长。 智通财经APP获悉，恒隆地产(00101)涨超3%，截至发稿，涨2.85%，报9.37港元，成交额8254.87万港 元。 ...

香港本地地产股市场表现 - 香港本地地产股于1月26日集体收涨，新世界发展涨幅超过4%，新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、信和置业涨幅超过3%，希慎兴业、嘉里建设涨幅超过2%，九龙仓置业、太古B、领展房产基金涨幅超过1% [1] - 新鸿基地产股价创下历史新高 [1] 个股具体涨跌幅及市值数据 - 新世界发展(00017)涨4.35%，最新价9.830港元，总市值247.39亿港元 [2] - 新鸿基地产(00016)涨3.93%，最新价119.000港元，总市值3448.36亿港元 [2] - 恒隆地产(00101)涨3.47%，最新价9.540港元，总市值482.4亿港元 [2] - 长实集团(01113)涨3.14%，最新价45.360港元，总市值1587.5亿港元 [2] - 信和置业(00083)涨3.01%，最新价11.650港元，总市值1104.94亿港元 [2] - 希慎兴业(00014)涨2.75%，最新价21.660港元，总市值222.45亿港元 [2] - 嘉里建设(00683)涨2.70%，最新价23.620港元，总市值342.8亿港元 [2] - 九龙仓置业(01997)涨1.98%，最新价26.800港元，总市值813.71亿港元 [2] - 太古股份公司B(00087)涨1.12%，最新价12.640港元，总市值360.11亿港元 [2] - 领展房产基金(00823)涨1.01%，最新价35.840港元，总市值931.46亿港元 [2] - 九龙仓集团(00004)涨0.80%，最新价25.260港元，总市值771.95亿港元 [2] - 太古地产(01972)涨0.43%，最新价23.200港元，总市值1335.74亿港元 [2] - 冠君产业信托(02778)涨0.40%，最新价2.500港元，总市值153.38亿港元 [2] - 恒基地产(00012)涨0.33%，最新价30.300港元，总市值1466.94亿港元 [2]

投资者对香港地产板块的总体态度 - 投资者对香港地产持正面态度 [1] - 按行业划分的优先次序为：房地产开发商 > 中环写字楼 > 奢侈品零售 [1] - 非必需零售业的表现令人失望 [1] 对住宅市场的预期 - 投资者预期楼价在今年将进入上升周期 [1] - 投资者一致认为楼价已过拐点 [1] - 预计今年楼价将有明显的**5%至10%**升幅 [1] - 投资者关注**2027、2028年**的可持续性 [1] 对商业地产的看法 - 投资者对中环写字楼持乐观态度 [1] - 投资者对零售业看法较淡 [1] 看好的具体公司 - 花旗看好新鸿基地产、香港置地、恒隆地产和太古地产 [1]

核心观点 - 摩根大通预期香港地产股即将公布的业绩或将成为大多数公司的低位，下一财政年度盈利很大机会反弹 [1] 业绩展望 - 香港地产股业绩期将于1月底展开 [1] - 预期大部分公司的盈利仍将持续下行 [1] - 香港住宅市场改善对2025财年报表的影响有限 [1] 投资偏好 - 收租股（商场/写字楼类）偏好恒隆地产及太古地产 [1] - 发展商偏好信和置业 [1] - 同时亦看好置地公司，但建议等待更佳的入市时机 [1]

首选股方面，收租股(商场/写字楼类)偏好恒隆地产(00101)及太古地产(01972)。发展商偏好信和置业 (00083) 。同时亦看好置地公司，但建议等待更佳的入市时机。 智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，香港地产股业绩期将于1月底展开。虽然该行预期大部分公 司的盈利仍将持续下行，香港住宅市场改善对2025财年报表的影响有限，但该行认为即将公布的业绩或 将成为大多数公司的低位，下一财政年度盈利很大机会反弹。 ...

行业观点 - 摩根大通认为市场已消化香港楼市未来两年的稳固复苏预期 多只香港地产股已达到或接近历史高点 [1] - 该行认为收租股潜在上行空间更大 因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 大多数收租股股价仍比其高峰水平低30%以上 [1] 公司偏好与评级 - 首选恒隆地产和太古地产 因其在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业可能成为黑马 前提是其管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极 [1] - 在发展商中 偏好信和置业和恒基地产 [1] - 总体上建议等待更好的入场时机来投资发展商 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

核心观点 - 中金预计恒隆地产全年股东应占基本纯利同比跌幅将收窄至4%，并维持其“跑赢行业”评级，同时上调目标价10%至10.4港元 [1] 财务预测与业绩展望 - 预计公司全年股东应占基本纯利同比跌幅收窄至4%，而中期业绩为同比下降9% [1] - 分别下调2025年和2026年股东应占基本纯利预测3%和4%，至29.7亿港元和30.4亿港元 [1] - 引入2027年盈利预测为30.4亿港元，与2026年持平 [1] - 若以调整回资本化利息的物业租赁基本纯利口径考量，公司经营业绩及派息能力有望自2026年起以单位数百分比年化同比速度持续回升 [1] 业务运营分析 - 预计随着内地商场零售额增速年内持续修复，物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄，中期该业务收入同比下降3% [1] - 物业销售业务对整体业绩的拖累预计有限 [1] 资本结构与股东回报 - 公司平均融资成本呈现边际优化 [1] - 预计全年累计每股派息为52港仙，中期已派发12港仙，全年派息水平与2024年持平 [1] 估值与评级 - 上调目标价10%至10.4港元，主要反映市场风险偏好变化 [1] - 目标价对应2026年17倍市盈率和5%股息收益率，并提供10%的上行空间 [1]

核心观点 - 中金研报核心观点为：预计恒隆地产全年业绩跌幅将收窄，维持“跑赢行业”评级，并上调目标价10%至10.4港元，主要反映市场风险偏好变化 [1] 业绩预测与展望 - 预计公司全年股东应占基本纯利同比跌幅收窄至4%，而中期业绩为同比下降9% [1] - 预计全年累计每股派息52港仙，与2024年持平，中期已派发12港仙 [1] - 下调2025年和2026年股东应占基本纯利预测3%和4%，分别至29.7亿港元和30.4亿港元，对应同比变化为下跌4%和增长2% [1] - 引入2027年盈利预测为30.4亿港元，与2026年持平 [1] - 若以调整回资本化利息的物业租赁基本纯利口径考量，公司经营业绩及派息能力有望自2026年起以单位数百分比年化同比速度持续回升 [1] 业务表现分析 - 预计随着内地商场零售额增速年内持续修复，公司物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄，中期该业务收入同比下降3% [1] - 预计公司平均融资成本将边际优化 [1] - 物业销售业务对全年业绩的拖累有限 [1] 估值与评级 - 维持公司“跑赢行业”评级 [1] - 上调目标价10%至10.4港元 [1] - 新目标价对应2026年17倍市盈率和5%股息收益率，并提供10%上行空间 [1]

核心观点 - 中金研报维持恒隆地产“跑赢行业”评级，上调目标价10%至10.4港元，主要反映市场风险偏好变化 [1] 财务预测 - 预计公司全年股东应占基本纯利按年跌幅收窄至4%，中期为跌9% [1] - 预计全年累计每股派息52港仙，中期已派发12港仙，全年派息持平于2024年 [1] 业务表现 - 预计内地商场零售额增速年内持续修复，物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄，中期按年下降3% [1] - 物业销售业务拖累有限 [1] 其他因素 - 公司平均融资成本边际优化 [1] - 目标价对应2026年17倍市盈率和5%股息收益率 [1]