核心管理层变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公告，集团行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日前荣休，公司正物色继任人，卢韦柏退休后将转为顾问角色 [2] - 此次CEO变动距离前主席陈启宗2024年退任仅一年有余，标志着公司正式进入以第三代陈文博为核心的全面掌舵时代 [5] - 卢韦柏自2018年中开始担任首席执行官，经历了从第二代向第三代交接的关键期，体现了“家族传承+职业经理人辅助”的治理模式 [10] 公司业绩与市场表现 - 公司股价从2019年18港元多/股的高位腰斩至8元多/股的区间，2024年股价创下2008年金融危机以来新低，较2019年高位缩水超50% [5][8] - 2025年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润同步下滑2% [8] - 旗舰项目上海恒隆广场租出率从长期100%降至98%，2025年上半年销售额同比下滑8%，但较2024年同期23%的跌幅和2024年全年22%的跌幅有所收窄 [8] - 2025年国庆黄金周前四日，公司内地物业组合总租户销售额同比增长约15%，10月1日当天销售额同比增长逾20%，约七成营运商场录得双位数增长，其中上海港汇恒隆销售增加50%，武汉恒隆销售增加70% [9] 战略转型：“恒隆V.3”战略 - 新任董事长陈文博上任后迅速推进“恒隆V.3”战略落地，与卢韦柏共同开启集团从“重资产扩张”向“存量优化”的转型 [5] - 2025年下半年战略加速落地，半年内以轻资产长租模式拿下上海梅龙镇广场、杭州百货大楼、无锡新世界百货三个项目，旨在整合存量物业，实现核心商圈规模扩张 [9] - 上海南京西路物业组合总建筑面积将增至31.23万平方米，无锡恒隆零售面积扩大38%，杭州项目新增40%零售空间 [9] - 战略转型得到初步验证，昆明尚义街改造后客流量增长了15%，杭州恒隆广场零售预租率已达83%，办公楼E座已全幢租出 [13] 业务运营调整与挑战 - 2025年中期业绩报告中，公司首次宣布不再区分“高端”与“次高端”商场类别，转向更灵活的客群适配策略 [8] - 办公楼市场持续承压，2025年上半年恒隆内地办公楼收入下滑5% [9] - 轻资产转型面临考验，包括老物业改造的巨额资金投入、结构老化、工期控制、成本超支等风险，以及如何在引入新业态吸引客群的同时守住高端核心调性 [10] - 全球中高端品牌领域正迎来高管变动潮，为公司新任管理层的品牌合作谈判增添了不确定性 [11] 行业背景与公司历史 - 自2012年起，公司进入内地大规模拿地期，在上海、杭州、昆明等核心城市布局多个重资产综合体，开启了“恒隆V.2”时代的扩张浪潮 [6] - 2021年以来，中国地产行业调整与奢侈品消费下滑形成叠加冲击，令公司业绩承压 [8] - 公司当前的战略路径被分析人士视为“不盲目开拓新城市，聚焦现有项目扩容”，以延续核心商圈优势并善用资金 [9]

公司股价与交易动态 - 恒隆地产股价反弹，截至发稿上涨3.46%，报8.98港元，成交额达6308.88万港元 [1] 公司管理层变动 - 恒隆集团与恒隆地产联合公告，宣布行政总裁兼执行董事卢韦柏将于2026年8月31日或之前荣休 [1] - 摩通大根认为卢韦柏退休是一个意外，但预计对公司营运影响甚微，因主要决策仍由家族作出，且公司目前没有依赖其执行的重大战略转向 [1] 机构观点与投资逻辑 - 摩通大根在公告发布后维持对恒隆地产的“增持”观点，并认为股价下跌2.9%后是良好的买入时机 [1] - 该观点基于三个因素：中国内地租户销售额改善，得益于奢侈品零售销售趋于稳定；来自杭州、无锡、上海轻资产营运租赁的新增长动力；以及具高确定性且要求不高的6%股息收益率 [1]

公司股价与交易动态 - 恒隆地产股价反弹逾3%，截至发稿涨3.46%，报8.98港元，成交额6308.88万港元 [1] 公司管理层变动 - 恒隆集团与恒隆地产联合公告宣布，行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日或之前荣休，并不再担任集团行政总裁及执行董事职位 [1] - 该行政总裁退休对摩通大根而言是一个意外 [1] 管理层变动的影响评估 - 行政总裁退休对恒隆地产的营运影响甚微，主要决策（如策略与股息）仍由家族作出 [1] - 公司目前没有任何依赖卢韦柏执行的重大举措或战略转向 [1] 机构观点与投资逻辑 - 摩通大根认为公告发布后股价下跌2.9%是一个良好的买入时机，维持“增持”观点 [1] - 维持“增持”观点的依据包括：中国内地租户销售额改善（得益于奢侈品零售销售趋于稳定）[1] - 依据还包括来自轻资产营运租赁（杭州/无锡/上海）的新增长动力 [1] - 依据还包括具高确定性且要求不高的6%股息收益率 [1]

核心观点 - 摩根大通认为恒隆地产行政总裁退休是一个意外事件，但对公司运营影响甚微，主要决策仍由家族把控，且无依赖其执行的重大战略转向 [1] - 该行视股价下跌为良好的买入时机，维持“增持”评级，目标价为10港元，核心观点基于内地零售销售改善、新增长动力及高股息收益率 [1] 公司人事变动与影响 - 恒隆地产行政总裁卢韦柏退休对摩根大通而言是一个意外，因其年仅54岁，早于通常退休年龄，且公司在宣布前未确定继任者 [1] - 该行认为此次人事变动对公司营运影响甚微，主要决策（如策略与股息）仍由家族作出，且公司目前没有任何依赖卢韦柏执行的重大举措或战略转向 [1] 投资观点与依据 - 公告发布后恒隆地产股价下跌，但摩根大通认为这是一个良好的买入时机，行政总裁退休并未改变其“增持”观点 [1] - 维持“增持”观点的依据包括：内地租户销售额改善，得益于奢侈品零售销售趋于稳定；来自轻资产营运租赁（杭州/无锡/上海）的新增长动力；以及具高确定性且要求不高的6%股息收益率 [1] - 摩根大通对恒隆地产的目标价为10港元 [1]

核心人事变动 - 恒隆集团及恒隆地产行政总裁兼执行董事卢韦柏将于2026年8月31日前荣休 [2] - 董事会正进行全面的甄选程序以物色继任人 卢韦柏将支持并协助领导层顺利交接 [2] - 恒隆主席陈文博表示 卢韦柏在任内带领集团应对重大挑战 巩固业务根基 并启动了将成为未来数十年增长引擎的V.3策略 [2] - 陈文博期待卢韦柏荣休后能以特定正式岗位继续为集团提供顾问支持 [2] 管理层评价与回顾 - 卢韦柏表示在退休年龄前卸任以探索人生新篇章是其个人计划 过去八年是其职业生涯的黄金时期 [2] - 在其任内 公司强化了“66”品牌 并在多个城市拓展了与奢侈品牌的合作 [2] - 公司通过全面的顾客关系管理计划提升了以客为尊的服务 并建立了一支秉持公司愿景、使命、价值的强大团队 [2] - 卢韦柏热切期待在2026年4月与团队一同迎接杭州恒隆广场的开幕 庆祝恒隆成立66周年 [2]

公司股价表现 - 恒隆地产股价午后走低，跌幅超过3%，领跌蓝筹股 [1] - 截至发稿时，股价下跌3.02%，报8.67港元 [1] - 成交额为8060.36万港元 [1] 核心人事变动 - 恒隆集团与恒隆地产联合公告，宣布行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日或之前荣休 [1] - 卢韦柏将不再担任集团行政总裁及执行董事职位 [1] - 董事会正在进行全面的甄选以物色继任人，卢韦柏将协助领导层顺利交接 [1] - 卢韦柏确认与董事会无任何意见分歧，亦不知悉任何关于其退休事宜需提请股东注意 [1]

公司股价与交易动态 - 恒隆地产午后股价走低，跌幅超过3%，领跌蓝筹股 [1] - 截至发稿时，股价下跌3.02%，报8.67港元 [1] - 成交额为8060.36万港元 [1] 公司管理层变动 - 恒隆集团与恒隆地产联合公告，宣布行政总裁卢韦柏将于2026年8月31日或之前荣休 [1] - 卢韦柏将不再担任集团行政总裁及执行董事职位 [1] - 董事会正在进行全面的甄选以物色继任人，卢韦柏将协助并促进领导层顺利交接 [1] - 卢韦柏确认与董事会并无任何意见分歧，亦不知悉任何关于其退休的事宜须提请股东注意 [1]

公司近况与战略进展 - 公司于12月12日公告与上海九百签订上海南京西路1038号商业运营项目（原梅龙镇广场）的20年营运租约，并就该项目与“恒隆V.3”战略开展情况组织资本市场交流 [1] V.3战略与项目拓展 - “恒隆V.3”战略下的主要轻资产外拓项目率先落位于上海恒隆广场所在的南京西路商圈、无锡和杭州 [1] - 相关城市消费容量可观，具备多集次品牌持续落位潜力 [1] - 相关存量项目本身具优势，2024年上海恒隆和无锡恒隆广场商场租金分别为16.5亿元和4.56亿元，在公司内部排名第一和第三 [1] - 轻资产拓展有望进一步强化公司于长三角核心商圈竞争优势 [1] - 新项目定位将结合存量项目情况，综合考虑重奢、体验等不同类型品牌及店型的整体布局 [1] 合作模式与财务安排 - 合作模式灵活：杭州项目由恒隆100%控股，后续租金将全额纳入报表；上海、无锡项目采用合资公司形式，恒隆持股60%但因技术原因不并表 [2] - 租赁年期均为20年，且恒隆或有望享有优先续约权 [2] - 财务成本控制严格：三个项目合计总口径资本开支16亿元，归属公司口径约10亿元，相关投入主要为软装开支，公司不承担主体结构改造成本 [2] - 支付给业主的租金成本以固定租金为主、浮动占比较低，且在项目正式交付前的装修期间无需支付租金 [2] - 人员方面与现有项目共享管理团队，以降低边际管理成本 [2] 项目回报预测 - 得益于成本控制，公司预计三个项目回本周期均在10年内，内部收益率(IRR)可达双位数水平 [2] - 结合杭州项目具体情况测算，预计2028-2030年起相关项目有望开始贡献财务回报 [2] 估值与市场表现 - 公司交易于14.6倍2025年核心市盈率(P/E)和5.8%的股息收益率 [3] - 维持跑赢行业评级与目标价9.46港元/股，对应15倍2025年核心P/E和5.5%股息收益率，隐含6%上行空间 [2]

核心人事变动 - 恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏先生将于2026年8月31日或之前荣休 [1] - 卢韦柏先生届时将不再担任集团行政总裁及执行董事之职位 [1]

公司高管变动 - 恒隆集团及恒隆地产联合公布，卢韦柏先生将于2026年8月31日或之前荣休 [1] - 卢韦柏先生届时将不再担任集团行政总裁及执行董事之职位 [1]