公司高层人事变动 - 恒隆地产集团行政总裁及执行董事卢韦柏将于2026年8月31日或之前荣休并卸任 [1] - 董事会已启动全面的继任者甄选程序 [1] - 卢韦柏将协助并促进公司领导层的顺利交接 [1]

领导层变动 - 卢韦柏先生将于2026年8月31日前从集团荣休，不再担任行政总裁及执行董事职位[4] - 董事会甄选其继任人，他将协助促进领导层交接[4] 董事会构成 - 2025年12月18日恒隆集团董事会含3名执行董事、3名非执行董事和5名独立非执行董事[6] - 2025年12月18日恒隆地产董事会含3名执行董事、1名非执行董事和5名独立非执行董事[6]

核心观点 - 恒隆地产通过“承租-改造升级”的轻资产模式，在长三角核心城市快速扩张，标志着其战略正式从增量开发转向存量优化（V3策略）[1][4] - 公司旨在通过存量焕新与模式创新巩固高端市场地位，并寻求从单一商场运营向街区级生态掌控乃至城市更新引领者转型[7][8][9] 战略转型与轻资产扩张 - 公司近期在杭州、无锡、上海三地接连以长期租约获取商业项目经营权，均采用“承租、对资产进行改造升级”的轻资产运营逻辑[1][4] - 在杭州，公司通过全资子公司以3750万元/季度的租金租下杭州百货大楼南、北楼20年经营权[4] - 在无锡，公司通过长期租约获得原无锡新世界百货项目经营权，改造后将为其无锡恒隆广场新增约4.7万平方米商业空间，令总零售面积扩大38%至约16.9万平方米[4] - 在上海，公司租赁南京西路1038号（原梅龙镇广场）20年，将为南京西路物业组合新增约9.6万平方米建筑面积，整体规模扩大44%，总建筑面积提升至约31.2335万平方米[1] - 上述举措是公司V3战略的核心落地实践，标志着其正式从增量开发转向存量优化[1] 上海南京西路1038号项目详情 - 公司与上海九百集团合作运营该项目，双方成立新公司，其中公司全资子公司“恒宜商”出资5.16亿元，持股60%[3] - 项目预计总投资22亿元，其中公司将投入不低于5亿元用于酒店、商场及办公区域的装修[3] - 项目将打造为“潮奢高端商业”，标志着公司可能打破纯重奢模式，布局潮奢与体验消费[7] - 原物业（梅龙镇广场）租金收入在2020年后呈轻微下滑，2023年租金徘徊在2100多元/平方米/月，出租率跌至92%左右[3] - 项目改造周期为3年，计划于2027年亮相[1][9] 转型背景与驱动因素 - 转型由第三代接班人、董事长陈文博主导，其拥有商业项目翻新改造经验，曾主导上海恒隆广场、港汇恒隆广场翻新[5][6] - 公司转型具有必要性：2024年上半年，公司内地物业租赁收入、营业利润均下滑2%，分别降至31.99亿港元、21.76亿港元，高端奢侈品消费增长放缓，单一自持重奢模式遇瓶颈[7] - 公司旨在通过V3战略以存量焕新与模式创新巩固高端地位，在市场下行期主动谋求升级扩张[7] - 上海城市更新政策提供支持，静安区正推动南京西路向全域高端消费带转型，项目获得了比较充足的政策与营商保障[8] 转型的潜在效益与行业影响 - 改造成功可带来效益：上海港汇恒隆广场在升级改造末期的2020年上半年，租金收入较2019年同期增长15%[6] - 拿下南京西路1038号项目后，公司在南京西路商圈的总商业体量增至约31万平方米，分析认为其拿下了商圈租金定价权与业态主导权[8] - 此举有望推动南京西路商圈从单点闪耀到全域繁荣，加速全球高端商圈转型[8] - 公司则可能实现从单一商场运营到街区级生态掌控的跃迁，巩固行业龙头地位[8] - 若成功，公司将成为商业地产从增量开发转向存量优化的典型样本，为行业提供可复制范本[2][9] 轻资产模式的核心支撑 - 消费逻辑迭代打开业态创新空间，V3战略在坚守高端根基的同时引入潮流、文化类品牌，推动从身份消费向情感价值消费转型[9] - 轻资产模式以租赁、合作获得经营权，可减少资金压力且保持运营主导权，降低市场风险[9]

基金产品概况 - 鹏华港股通低波红利ETF（159117）于2025年9月30日成立，其业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率(经汇率调整后) [1] - 该基金管理费率为每年0.30%，托管费率为每年0.10% [1] - 截至12月16日，基金最新份额为1.55亿份，最新规模为1.58亿元 [1] 近期市场表现与流动性 - 12月17日，该基金收盘上涨0.10%，当日成交额为601.87万元 [1] - 截至12月17日，该基金近20个交易日累计成交金额为9779.76万元，日均成交金额为488.99万元 [1] 基金经理与业绩 - 该基金现任基金经理为闫冬和余展昌，均自2025年9月30日开始管理 [1] - 两位基金经理自任职以来，任职期内收益均为3.22% [1] 基金持仓结构 - 根据最新定期报告，基金前十大重仓股均为港股通标的，覆盖地产、能源、金融、材料及消费品等多个行业 [2] - 前两大重仓股恒隆地产和江西铜业股份持仓占比均为1.08%，持仓市值分别为406.64万元和405.65万元 [2] - 其他主要持仓包括中国神华(持仓占比1.05%)、远东宏信(0.99%)、中国海洋石油(0.96%)、信和置业(0.94%)、中国石油股份(0.87%)、恒安国际(0.87%)、恒基地产(0.81%)及中银香港(0.81%) [2]

核心观点 - 恒隆地产通过“营运租赁”模式获得上海梅龙镇广场20年整体运营权，计划将其打造为面向新一代消费群体的零售、酒店及办公综合商业地标，此举将显著扩大其在南京西路商圈的版图与影响力 [1][6][8] - 上海恒隆广场作为顶级奢华商场，其品牌组合与业态正在发生深刻变革，体现出高端商业从传统的“品牌等级排序”向多维的“顾客需求矩阵”转型，以适应市场环境与消费者习惯的变化 [2][19][20] 恒隆地产的战略扩张与商圈整合 - 公司获得梅龙镇广场20年运营权，预计为南京西路商圈增加约9.6万平方米建筑面积，使区域规模扩大约44% [6] - 此举是“恒隆V.3”策略的一部分，旨在通过租赁现有商圈内的物业，以高资本效益方式拓展业务并强化市场地位，类似案例包括杭州与无锡项目的扩展 [8] - 公司计划通过资源调配，在恒隆广场与梅龙镇广场项目间打造差异化品牌矩阵与业态，并引入精品酒店、美术馆等设施，旨在构建南京西路“千亿商圈”的新增长极 [5][6] 顶级奢华商场的品牌调整新趋势 - **奢侈品牌聚集与回归**：在市场环境下行期，上海恒隆广场凭借稳定客源成为奢侈品牌“抱团取暖”的选择，多个品牌在商圈内已有门店的情况下仍选择进驻或回归恒隆，例如Dolce&Gabbana时隔5年回归四楼，Zegna、Prada、Ferragamo、Max Mara等品牌也以不同形式回归或新设店铺 [3][4] - **引入高端户外运动品牌**：传统上难以进入顶级商场的户外运动品牌开始被接纳，例如安踏集团旗下的Descente在上海恒隆广场四楼围挡大店，Arc‘teryx早已入驻 [9][10] 浦东国金中心引入On昂跑，前滩太古里则引入包括Descente在内的四个户外品牌 [10] 这既是保证项目收入的策略，也被视为打开男性消费市场的钥匙 [12] - **丰富餐饮与生活业态**：商场引入更多本土及特色餐饮以提升体验，例如恒隆广场在Chanel原临时店位置引入本土咖啡店EAU CAFÉ和创意餐饮野选，改变了以往以高端国际餐饮为主的格局 [15] 此举旨在打造更有温度、更具格调的消费场景，并通过高复购率餐饮带动高楼层客流 [16][18] 品牌集团化运营与商场业态规划 - **安踏集团的强势表现**：安踏集团2025年上半年总营收同比增长14.3%至385.4亿人民币，归母净利润增长14.5%至70.3亿人民币 [13] 其收购的亚马芬体育在大中华区营收增长达47%，由Arc‘teryx与Salomon领跑 [13] 集团利用协同效应，在上海港汇恒隆广场将旗下多个品牌集中调整至四楼，形成“户外首层”的集合区域，展现出“运动界的LVMH”的占位能力 [13][14] - **商场业态分层布局**：港汇恒隆广场的业态布局呈现典型分层：一楼为重奢，二至三楼为轻奢及大女装，四至五楼为户外运动品牌 [14] 这种规划有助于实现客流共享并强化各品类的客户心智 行业竞争逻辑的演变 - 商业项目的竞争核心正从提供齐全的商品，转向提供多元体验、满足不同生活方式情境需求及情绪价值 [16] - 成功的调改案例显示，通过引入人气餐饮能有效盘活商场冷区人流，如前滩太古里通过引入阿嬷手作、去茶山等品牌激活高楼层外街区域 [18] - 市场环境与消费者习惯的改变正在打破商业调整的固有预设，推动优质商业项目进行更灵活、以顾客需求为中心的转型 [19][20]

基金产品概况 - 鹏华港股通低波红利ETF（基金代码：159117）于2025年9月30日成立，其业绩比较基准为标普港股通低波红利指数收益率(经汇率调整后) [1] - 该基金管理费率为每年0.30%，托管费率为每年0.10% [1] - 截至12月15日，基金最新份额为1.55亿份，最新规模为1.60亿元 [1] 近期市场表现与交易数据 - 12月16日，该基金收盘下跌1.46%，当日成交额为809.18万元 [1] - 截至12月16日，该基金近20个交易日累计成交金额为1.00亿元，日均成交金额为501.35万元 [1] 基金经理与业绩 - 该基金现任基金经理为闫冬和余展昌，两人均自2025年9月30日开始管理该基金 [1] - 自任职以来，两位基金经理的任职期内收益均为3.58% [1] 基金持仓结构 - 根据最新定期报告，基金前十大重仓股均为港股，持仓占比相对均衡，单只股票占比在0.81%至1.08%之间 [2] - 具体重仓股及持仓占比为：恒隆地产(1.08%)、江西铜业股份(1.08%)、中国神华(1.05%)、远东宏信(0.99%)、中国海洋石油(0.96%)、信和置业(0.94%)、中国石油股份(0.87%)、恒安国际(0.87%)、恒基地产(0.81%)、中银香港(0.81%) [2] - 持仓行业覆盖地产、能源、金融、工业及消费品等多个板块 [2]

摩根大通对恒隆地产的评级与目标价 - 摩根大通给予恒隆地产目标价10港元及“增持”评级 [1][5] - 该行将恒隆地产列为其首选股份之一 [1][5] 公司近期业务进展 - 公司成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约 [1][5] - 近期新增的3项轻资产租约合共为集团物业组合增添18.5万平方米面积 [1][5] 项目财务预测与回报 - 管理层表示，每个新增轻资产项目的预测内部回报率均达十位数百分比 [1][5] - 新增轻资产项目的回本期在十年内 [1][5] 增长动力与市场前景 - 预期轻资产营运租约将于2028/29年度开始产生贡献，带来新增长动力 [1][5] - 中国内地的租户销售持续改善 [1][5] 估值与股东回报 - 股份估值吸引，股息率达5.8% [1][5] - 公司派息确定性高 [1][5]

摩根大通对恒隆地产的评级与核心观点 - 摩根大通予恒隆地产目标价10港元及“增持”评级 并视其为行业首选股份之一 [1] - 公司股息率达5.8%且派息确定性高 股份估值吸引 [1] 公司业务发展与项目进展 - 公司成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约 [1] - 近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积 [1] - 管理层表示 每个新增轻资产项目的预测内部回报率均达十位数百分比 回本期在十年内 [1] 行业与市场前景 - 中国内地的租户销售持续改善 [1] - 预期轻资产营运租约将于2028/29年度开始产生贡献 带来新增长动力 [1]

核心观点 - 摩根大通将恒隆地产列为首选股份之一 给予目标价10港元及"增持"评级 [1] 业务发展 - 公司成功获得上海南京西路1038号及无锡恒隆广场扩建项目的长期营运租约 [1] - 近期新增的3项轻资产租约合共为集团的物业组合增添18.5万平方米面积 [1] - 管理层表示 每个新增轻资产项目的预测内部回报率均达十位数百分比 回本期在十年内 [1] - 预期轻资产营运租约将于2028/29年度开始产生贡献 带来新增长动力 [1] 市场与经营状况 - 内地的租户销售持续改善 [1] 估值与股东回报 - 股份估值吸引 股息率达5.8%且派息确定性高 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]