评级与目标价调整 - 摩根士丹利将恒隆地产评级升至"增持" 目标价由6.5港元上调至9港元 [1] 短期经营表现 - 内地商场租户销售额于7、8月份有所改善 较上半年同比下跌4%出现回升 [1] - 上海恒隆广场销售额由第二季下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司料受惠于入境旅游长期增长 包括退税政策带动消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 集团租赁45.2万平方英尺空间扩充商场临街面积 [1] 财务与资本结构 - 潜在住宅单位销售可带来超过100亿元收入 [1] - 住宅销售令负债比率降低5个百分点以上 [1] - 目前股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释(来自以股代息)或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价从6.5港元上调至9港元 评级升至增持 [1] 内地商场运营表现 - 恒隆内地商场租户销售额在7月和8月份有所改善 [1] - 上海恒隆广场销售额由跌转平 [1] 长期增长驱动因素 - 公司有望受益于入境旅游增长和退税政策 [1] 新项目进展 - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% [1] - 杭州恒隆广场预计2026年开业 [1] 潜在财务贡献 - 潜在住宅销售可带来超过100亿港元收入 [1] - 住宅销售可能降低公司负债比率 [1]

目标价与评级调整 - 摩根士丹利将恒隆地产目标价从6.5港元上调至9港元 评级升至增持 [1] 短期经营表现 - 恒隆地产内地商场7月和8月租户销售额改善 相较于上半年按年下跌4%有所好转 [1] - 上海恒隆广场销售额从第二季度下跌4%转为持平 [1] 长期增长动力 - 公司受益于入境旅游长期增长 退税政策带动消费需求回升 [1] - 杭州恒隆广场零售部分预租率达81% 预计2026年开业 [1] - 公司租赁45.2万平方呎空间扩充商场临街面积 [1] 财务状况与资本管理 - 潜在住宅单位销售带来超过100亿港元收入 负债比率降低5个百分点以上 [1] - 公司股息收益率达6.5% 高于同业水平 [1] - 股份稀释（来自以股代息）或于2025年全年业绩公布后停止 [1]

核心观点 - 消费行业整体环比向好背景下 重点商管运营商同店经营表现呈现分化 头部企业有望夯实竞争壁垒 [1][5] - 行业下半年具备边际积极催化 包括低基数效应和政策支持 建议关注经营表现和政策催化 [1][5] - 推荐兼具成长与派息双重回报的标的 包括华润万象生活与太古地产 建议逢低布局恒隆地产 [6] 业绩表现 - 重点商管运营商1H25业绩符合市场预期 华润万象生活核心净利润同比增长15% 重点港资持有型开发商核心净利润同比下降4-9% [1] - 高端商管运营商1H25零售额平均同店增速较2024全年提升8.6个百分点至2.2% 大众运营商微升0.1个百分点至7.6% [2] - 高端运营商改善得益于重奢消费外流变化斜率趋缓 以及重奢品牌集中度提升和热点新消费品牌引入 大众运营商仍以客流增长驱动为主 [2] 租金与经营效率 - 恒隆 太古2024和1H25内地商场租金平均同比+0.5% +0.5% 相较零售额韧性显著 得益于固定租金调幅稳步提升 [3] - 大众运营商2024年来租金收入增速慢于零售额 1H24/2024/1H25租售比分别为13.7%/13.3%/12.7% [3] - 重资产运营商毛利率同比+0.3个百分点至73.9% 经营提效延续 [4] 派息政策 - 1H25华润万象 太古及恒隆地产分别以归母核心净利润的100% 46%和38%派发中期股息 DPS绝对额持平或有增 [4] - 相关公司指引2025全年派息政策维持稳定 对应全年预期派息率100% 91%和85% 派息能力具备保障 [4] - 当前相关标的交易于5.0% 5.4%和6.5%的2025年股息收益率 [6] 行业趋势 - 中长期维度优质商管运营商持续受益于"马太效应" 头部企业凭借核心项目区位优势 客群与品牌双边黏性以及自身经营能力夯实竞争壁垒 [5] - 建议关注行业供给过峰节奏 预计2025年重点商管运营商新开业购物中心数量较2024年下降36% [5]

股息信息 - 截至2025年6月30日止六个月中期股息每股0.12 HKD[1] - 现金股息转换代息股份价格为HKD 8.04[1] 时间节点 - 除净日2025年8月13日，记录日期2025年8月15日[1][2] - 股息派发日和代息股份首个买卖日期2025年9月24日[1][2] - 选择权截止时限2025年9月10日16:30[1]

股息安排 - 公司发布截至2025年6月30日止六个月中期股息的以股代息安排之通函[1][5] 通讯获取 - 通函英文及中文版载于公司网页www.hanglung.com及交易所网页www.hkexnews.hk[1][5] - 想在公司网页浏览日后通讯需向中介提供邮箱地址[2][6] - 想收通讯印刷本需填妥签署回条寄回或交回登记处[2][6] - 非登记股东收通讯应联系中介并提供邮箱地址[10] 咨询方式 - 对函件有疑问可于工作日9:00 - 18:00致电(852) 2862 8688或发邮件至hlp.ecom@computershare.com.hk[3][7] 其他信息 - 公司为恒隆地产有限公司，股份代号00101[10] - 香港中央证券登记有限公司简便回邮号码为37[12]

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股息计划 - 恒隆地产2025年中期股息以股代息计划选择表格截止日期为2025年9月10日下午4时30分（香港时间）[1] - 记录日期为2025年8月15日[1] - 公司通函日期为2025年8月25日[1]

股息信息 - 截至2025年6月30日止六个月中期股息每股0.12港元，2025年9月24日或前后派发[6] - 以股代息股份市值为每股8.04港元，按2025年8月13日至19日连续五个交易日平均收市价计算[22] 时间节点 - 最后实际可行日期为2025年8月19日[8] - 记录日期为2025年8月15日，确定股东收取中期股息权利[6][8][12][15] - 股份除净股息报价日期为2025年8月13日[12] - 接受股份过户登记最后时限为8月14日下午4时30分[18] - 股东选择股息形式最后日期为2025年9月10日[22] - 预计寄发现金股息单及以股代息股份股票日期为2025年9月24日[12] - 预计开始买卖以股代息股份日期为2025年9月24日[12] 股份数据 - 记录日期公司已发行股份数为5,002,011,935股，无股代息选择时现金股息总额约600,241,432港元[24] - 全体合资格股东选以股代息，将发行不超74,656,894股，占最后实际可行日期已发行股份总数约1.49%，占扩大后已发行股份总数约1.47%[24] - 记录日期海外股东持有7,439,884股，占已发行股份总数约0.15%[31] - 截至记录日期，中国港股通投资者透过中国结算持有391,672,600股股份，占已发行股份总数约7.83%[45] 其他要点 - 合资格股东可选择全现金、全以股代息或部分现金部分以股代息方式收取股息[20] - 以股代息安排须遵守香港法例及相关守则、规则和规定[34] - 公司股份均于联交所上市及买卖，无在其他证券交易所上市或买卖意向[49] - 以股代息股份可能以碎股形式分配，公司不作特别买卖安排[49] - 选择收取现金、以股代息股份或两者对股东是否有利视个别情况而定[50]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]