(Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) （於開曼群島註冊成立的有限公司） (Stock Code 股份代號：265) NOTIFICATION LETTER 通 知 信 函 Dear Non-registered Shareholder (Note 1) , 24 April 2026 The following document(s) of Gangyu Smart Urban Services Holding Limited (the "Company") has/have been prepared in English and Chinese and is/are available on the websites of the Company at www.gycsfw.com.cn and The Stock Exchange of Hong Kong Limited at www.hkexnews.hk (collectively the "Websites"):- • Annual Report 2025 各位非登 ...

(Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) （於開曼群島註冊成立的有限公司） (Stock Code 股份代號：265) NOTIFICATION LETTER 通知信函 Dear Shareholder(s), 24 April 2026 The following document(s) of Gangyu Smart Urban Services Holding Limited (the "Company") has/have been prepared in English and Chinese and is/are available on the websites of the Company at www.gycsfw.com.cn and The Stock Exchange of Hong Kong Limited at www.hkexnews.hk (collectively the "Websites"):- • Annual Report 2025 If you have not provided us w ...

GANGYU SMART URBAN SERVICES HOLDING LIMITED (於開曼群島註冊成立的有限公司) (股票代號: ���) 2025 環境、社會及管治報告 讓城市更高效 讓服務更智能，讓每一份成本都轉化為價值 目錄 | 01 | 關於本報告 | 2 | | --- | --- | --- | | | 關於港譽 | 4 | | 02 | 我們的可持續發展方針 | 6 | | | 我們的業務 | 12 | | | 我們的營運 | 19 | | | 我們的環境 | 24 | | | 我們的員工及社區 | 33 | | 03 | 環境、社會及管治績效表 | 40 | 環境、社會及管治報告守則索引 47 關於本報告 港 譽 智 慧 城 市 服 務 控 股 有 限 公 司（「本 公 司」，連 同 其 附 屬 公 司 統 稱 為「本 集 團」、「港 譽」或「我 們」）欣 然 提 呈 其 年 度 環 境、社 會 及 管 治 報 告（「環 境、社 會 及 管 治 報 告」）。本 環 境、社 會 及 管 治 報 告 旨 在 闡 述 本 集 團 有 關 重 大 環 境、社 會 及 管 治（「環 境、社 會 及 ...

GANGYU SMART URBAN SERVICES HOLDING LIMITED (於開曼群島註冊成立的有限公司) (股票代號: ���) 2025年報 讓城市更高效 讓服務更智能，讓每一份成本都轉化為價值 Efficiency · Intelligence · Value GANGYU SMART URBAN SERVICES HOLDING LIMITED (Stock Code: ���) (Incorporated in the Cayman Islands with limited liability) 2025 ANNUAL REPORT ANNUAL REPORT 2025 目錄 | 公司資料 | 2 | | --- | --- | | 主席報告 | 4 | | 管理層討論及分析 | 11 | | 董事及高級管理層簡介 | 22 | | 董事報告 | 27 | | 企業管治報告 | 49 | | 獨立核數師報告 | 61 | | 綜合損益表 | 68 | | 綜合損益及其他全面收益表 | 69 | | 綜合財務狀況表 | 70 | | 綜合權益變動表 | 72 | | 綜合現金流量表 | ...

股本与股份 - 截至2026年3月31日，公司法定/注册股本总额1亿港元，股份4亿股，每股面值0.25港元[1] - 截至2026年3月31日，已发行股份258,441,510股，库存股份0股[2] 可换股证券 - 6%永久可换股证券上月底及本月底已发行总额均为7000万港元，认购价/转换价27.18港元[4] - 股东大会通过6%永久可换股证券日期为2016年2月19日[4] 公众持股 - 公司符合适用的公众持股量要求，最低要求为已发行股份总数（不含库存股份）的25%[2]

收入和利润（同比环比） - 收入为3.391亿港元，较2024年约3.459亿港元下降约2.0%[4] - 公司2025年总收入为3.391亿港元，较2024年的3.459亿港元略有下降[19] - 公司总收入同比下降1.97%，从2024年的3.459亿港元降至2025年的3.391亿港元[24] - 公司2025年度收入约为3.391亿港元，较2024年度的约3.459亿港元下降约2.0%[42] - 2025年总收入约为3.391亿港元，较2024年的3.459亿港元下降约2.0%[67] - 公司权益拥有人应占溢利为2280万港元，较2024年约4910万港元大幅减少约53.6%[4] - 除税前溢利大幅下降54.9%，从2024年的5,305万港元降至2025年的2,391万港元[24] - 公司2025年度溢利约为2150万港元，较2024年度的约4890万港元大幅减少约55.9%[43] - 公司年内溢利约为21.5百万港元，较2024年的约48.9百万港元大幅下降[71] - 每股基本及摊薄盈利为7.19港仙，低于2024年的11.66港仙[4][6] - 公司2025年度每股基本盈利计算的普通股加权平均数为258,442千股[34] 成本和费用（同比环比） - 员工成本（包括董事酬金）下降5.7%，从2024年的9,877万港元降至2025年的9,312万港元[31] - 截至2025年12月31日，公司雇员总数约为1878名（2024年：约2100名），本年度员工成本约为9310万港元（2024年：约9880万港元）[91] - 财务费用下降12.6%，从2024年的218万港元降至2025年的191万港元[30] - 即期中国企业所得税下降31.1%，从2024年的1,037万港元降至2025年的715万港元[32] 各业务线表现 - 公司业务分为物业管理、环境卫生、综合发展及多样化旅游产品及服务四个经营分部[22] - 物业管理分部业绩下降41.5%，从2024年的3,798万港元降至2025年的2,222万港元[24] - 环境卫生分部业绩下降36.9%，从2024年的2,671万港元降至2025年的1,686万港元[24] - 物业管理和租赁服务收入为1.739亿港元，占固定价格收入的绝大部分[19] - 环境卫生服务收入为1.317亿港元，属于浮动价格收入[19] - 旅游景点相关收入为446.3万港元[19] - 租赁收入为2900.8万港元，属于其他来源收入[19] - 港誉物业集团管理的合约总建筑面积约为7.78百万平方米，较2024年的约8.46百万平方米有所下降[47] - 合约届满导致总建筑面积减少1.48百万平方米，新签合约仅增加0.80百万平方米[47] - 物业管理业务（含租赁）收入约为202.9百万港元，较2024年的约210.3百万港元下降约3.5%[49] - 向关联方东胜地产提供的服务贡献收入约23.5百万港元，较2024年的约39.3百万港元下降[49] - 公司预计合约届满的负面影响将于2026年开始显现[47] - 港誉物业集团在2025年获得河北省及石家庄市物业管理行业奖项[47] - 环境卫生服务业务年度收入约为131.7百万港元，较2024年的约129.6百万港元有所增加[52] - 环境卫生服务业务毛利率从2024年度的约25.0%大幅减少约4.5个百分点至本年度的约20.5%[52] - 公司一项环境卫生服务项目于2025年第四季度合约届满，预计该业务收入在来年将有所下降[53] - 综合发展业务中，非全资附属公司土门旅游2025年收入约为4.5百万港元，较2024年的约5.9百万港元减少[55] - 土门旅游2025年毛利约为3.7百万港元，较2024年的约5.0百万港元减少[55] - 公司推广、活动策划及咨询服务自2023年起因主要客户策略改变而未产生任何收入[59] - 多样化旅游产品及服务业务在2025年度及2024年度均未录得收入[60] - 物业管理及租赁服务收入为2.029亿港元，占总收入59.8%，较2024年下降约3.5%[63][67] - 环境卫生服务收入为1.317亿港元，占总收入38.9%，较2024年增加约1.6%[64][67] - 旅游景点相关收入为446.3万港元，占总收入1.3%，较2024年大幅减少约24.6%[65][67] - 环境卫生业务收入增加约210万港元，主因新补充合约，但部分被河北项目于2025年第四季度到期所抵消[64][68] - 物业管理收入减少约750万港元，主因2024年取得的项目产生完整年度收入及2025年取得项目较少[68] - 综合发展业务收入下降，2025年土门旅游相关收入为450万港元，2024年为590万港元[68] - 多样化旅游产品及服务业务在2024及2025年均无收入，公司将重估环境并作适当安排[66] - 环境卫生业务毛利由约32.4百万港元减少至约27.0百万港元，毛利率由约25.0%下降至约20.5%[70] - 综合发展业务毛利由约5.0百万港元减少至约3.7百万港元，毛利率由约85.0%下降至约83.7%[70] 各地区表现 - 公司所有收入均来自中国大陆，2025年收入为3.391亿港元[27] - 公司在中国大陆的附属公司的功能货币为人民币[11] - 公司在中国产生的应课税溢利按5%的小微企业所得税率计提[33] - 公司2025年及2024年均在香港产生税务亏损，未计提香港利得税[33] 毛利率和盈利能力 - 毛利为9471.5万港元，较2024年的9725.6万港元略有下降[6] - 2025年毛利为9470万港元，毛利率为27.9%，较2024年的28.1%略降0.2个百分点[69] - 物业管理及租赁业务毛利增至6400万港元，毛利率提升3.0个百分点至31.5%[69] 投资物业公平值变动 - 投资物业公平值变动产生亏损1947.2万港元，较2024年亏损489.1万港元显著增加[4][6] - 投资物业公平值变动收益大幅增长298%，从2024年的489万港元增至2025年的1,947万港元[25] - 投资物业公平值变动产生亏损增加约14.6百万港元，且无约人民币4.7百万元（约5.1百万港元）的赔偿收入[71] 资产和现金状况 - 现金及现金等值项目为1.20041亿港元，较2024年8635.0万港元增长[8] - 现金及现金等值项目约120.0百万港元，较2024年的约86.4百万港元大幅增加，部分因收回终止收购的补偿约26.5百万港元[75] - 权益总值为4.65734亿港元，较2024年约4.33551亿港元有所增长[9] - 应占年内全面收益总额为3.7572亿港元[7] - 物业、厂房及设备以及使用权资产合计约119.9百万港元，较2024年的约139.9百万港元减少[72] - 投资物业约为67.0百万港元，较2024年的约76.0百万港元减少，其中使用权资产公平值约57.2百万港元[72] - 于一间联营公司的投资约22.6百万港元，该联营公司持有账面值分别约113.9百万港元及约95.1百万港元的投资物业及存货[73] - 应收贸易账款约174.3百万港元，较2024年的约158.5百万港元增加，主要来自环境卫生业务的约132.5百万港元[74] - 应收一间联营公司款项（垫款）约58.9百万港元，较2024年的约56.2百万港元有所增加[74] - 合约资产约为27.9百万港元，较2024年的约16.9百万港元增长约65.1%[76] - 预付款项、按金及其他应收款项以及应收一间联营公司款项约为89.2百万港元，较2024年的约110.3百万港元下降约19.1%[76] - 公司股东权益总额约为365.3百万港元，较2024年的约327.5百万港元增长约11.5%[79] 债务和应付款项 - 2025年末应付贸易账款总额为2888.5万港元，较2024年末的3257万港元有所下降[37] - 应付贸易账款及合约负债约为56.7百万港元，较2024年的约62.3百万港元下降约9.0%[77] - 其他应付款项约为54.7百万港元，较2024年的约63.0百万港元下降约13.2%[77] - 租赁负债约为39.0百万港元，较2024年的约46.4百万港元下降约15.9%[77] - 公司于2025年及2024年末无银行及其他借款，资本负债比率不适用[78] 应收款项和拨备 - 2025年度应收贸易账款总额为1.911亿港元，其中来自第三方1.51064亿港元，来自关联公司4006.7万港元[35] - 2025年度应收贸易账款亏损拨备增加469万港元，年末拨备总额为1679.7万港元[36] - 2025年末应收贸易账款账龄365日以上的部分大幅增加至4633.9万港元，而2024年同期为1271.1万港元[36] 联营公司业绩 - 应占一间联营公司业绩亏损120.6万港元[6] 客户集中度 - 客户B收入增长9.2%，成为主要收入来源，2025年贡献8,643万港元，占总收入约25.5%[29] 管理层讨论和指引 - 行业政策推动国家卫生城市数量目标提升至全国城市总数的50%[50] - 公司与东胜地产的框架协议服务期限至2026年12月31日[48] - 物业管理行业正从四大基础服务向“社区生态营运者”转型[46] - 环境卫生业务面临地方财政压力、单价竞争及回款周期延长等挑战[51] - 公司一幅处于规划阶段的土地（总面积14,637平方米）在2025年12月31日的账面值约为15.8百万港元（2024年：约14.9百万港元）[57] - 公司应收政府部门的补偿款结余约为人民币3.5百万元（约3.9百万港元），目标是在一年内收回[58] 财务比率 - 公司流动比率约为3.0，较2024年的约2.6有所提升[78] 资本和融资活动 - 2016年3月永久可换股证券未偿还本金总额为70,000,000港元，可转换为2,575,423股股份[82] - 公司于2025年内已支付永久可换股证券分派2,100,000港元，并延迟支付另一笔2,100,000港元的分派[82] - 公司于2024年10月4日悉数赎回2016年10月发行的永久可换股证券，本金总额为2.64867亿港元，导致亏损2396.3万港元[83] - 赎回支付方式包括：向控股股东港誉科技及其他持有人支付现金1.83726亿港元及541万港元，通过往来账户结算302万港元，以及发行8000万港元永久债券结算[83] - 公司于2024年12月向控股股东港誉科技发行本金额为8000万港元的永久债券，年分派率为5.4%[84][85] - 公司于2025年9月5日决议取消支付永久债券利息，总额为324万港元[85] - 截至2025年12月31日，公司有关股本证券投资的资本承担约为1670万港元（2024年：约1590万港元）[87] 股息政策 - 公司未派发本年度末期股息[3] - 董事会不建议派发2025年末期股息[39] - 公司董事会决议不派发本年度末期股息（2024年：无）[94] 企业管治 - 公司于2025年1月1日至9月30日期间，主席与行政总裁职责由同一人士兼任，偏离企业管治守则[96] - 公司自2025年10月1日起，因新任行政总裁就任，已恢复遵守企业管治守则的所有条文[97] - 公司已采纳上市规则附录C3的《标准守则》作为董事证券交易行为守则，所有董事确认本年度内均遵守该守则[98] - 公司及其附属公司在本年度内没有购买、赎回或出售任何公司上市证券[99] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，负责审阅及监督财务报告程序及内部监控[100] - 本年度全年业绩已经审核委员会审阅，委员会认为其编制已采纳适用会计政策并遵守上市规则[100] - 公司董事会包括三名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事[105] 会计政策和审计 - 综合财务报表金额已约整至最接近的千位港元[11] - 采纳香港会计准则第21号修订本对综合财务报表并无重大影响[14] - 预计未来采用新订/经修订的香港财务报告准则不会对集团业绩造成重大影响[16] - 核数师富睿玛泽会计师事务所有限公司同意初步业绩公告中的财务数字与经审核综合财务报表所载金额一致[101] - 核数师对初步公告进行的工作不构成核证，因此未发表任何意见或核证结论[101] 其他重要事项 - 公司确认于2025年12月31日后至公告日期无任何重大事项发生[95] - 全年业绩公告已刊载于公司网站及香港交易所网站[102]

业绩总结 - 公司预计2025年度除税前溢利较2024年度的5300万港元下跌55%-65%[4] - 投资物业公平值变动亏损增加约1460万港元[5] - 无终止收购赔偿收入约510万港元[5] - 银行利息收入减少约530万港元[5] 未来展望 - 公司预计于2026年3月27日刊发全年业绩公告[5]

业绩相关 - 2026年3月27日董事会会议将考虑及批准2025年度全年业绩发布[3] - 会议将考虑宣派末期股息（如有）[3] 董事会构成 - 公告日期董事会有三名执行董事[4] - 公告日期董事会有一名非执行董事[4] - 公告日期董事会有三名独立非执行董事[4]

股本信息 - 截至2026年2月底，公司法定/注册股本总额为1亿港元，法定/注册股份数目为4亿股，每股面值0.25港元[1] - 截至2026年2月底，公司已发行普通股股份（不包括库存股份）数目为2.5844151亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为2.5844151亿股[3] 公众持股量 - 公司适用的公众持股量门槛为上市股份所属类别已发行股份总数（不包括库存股份）的25%，截至2月底已符合该要求[4] 可换股证券 - 公司6%永久可换股证券上月底及本月底已发行总额均为7000万港元，认购价/转换价为0.5436港元，股东大会通过日期为2016年2月19日[6]

股本情况 - 截至2026年1月底法定/注册股本总额为1亿港元，股份4亿股，面值0.25港元，本月无增减[1] - 截至2026年1月底已发行股份2.5844151亿股，库存股份0，本月无增减[3] 公众持股量 - 截至2026年1月底已符合公众持股量门槛要求[3] 可换股证券 - 6%永久可换股证券上月底及本月底已发行总额均为7000万港元，认购价/转换价0.5436港元[6]