2026年初房企债务重组进展 - 2026年1月以来，包括万科、路劲、花样年等4家房企接连披露债务重组重要进展，延续了2025年行业风险加速出清的态势 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企完成债务重组、重整获批或完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][5] 近期重点房企重组案例 - **万科**：于1月21日发布“21万科02”债券回售方案，对回售部分债券本金的40%于1月30日现金兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安项目的应收款质押作为增信担保，该方案获得债权人高比例同意 [2] - **花样年**：1月16日香港高等法院颁令，指示就计划债权人召开会议审议安排计划，标志着其境外债务重组进入司法程序的核心阶段 [2][3] - **路劲**：于1月19日披露了其境外债务重组的最新进展及初步方案 [3] - **金科股份**：于2025年12月完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式 [4] - **融创中国与碧桂园**：2025年债务重组方案相继落地，融创中国整体偿债压力预计压降近600亿元，碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元（折合约840亿元） [4] 债务重组的作用与行业影响 - 债务重组为房企解决了暂时的流动性危机，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [5] - 债务重组与保交楼工作协同，通过“风险出清—交付保障—需求激活”的闭环逻辑重建市场信心，形成“化债—交付—销售”的正向循环 [5] 融资“白名单”制度的支持作用 - 房地产融资“白名单”制度自2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [6] - 该制度持续扩围增效，截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [6] - “白名单”是出险房企获取融资的核心渠道，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目曾获批入选，碧桂园同步获得15.23亿元新增融资 [6] - 2026年1月，政策迎来关键优化，符合条件的“白名单”项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][7] - 贷款展期延长标志着房地产金融支持进一步加力，优质民营房企可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动业务多元化发展 [7]

2026年初房企债务重组进展 - 2026年1月以来，包括万科、路劲、花样年等4家房企接连披露债务重组重要进展，行业风险加速出清态势得到延续与承接 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企完成债务重组、重整获批或完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][5] 近期重点房企债务重组案例 - **万科**：于1月21日发布“21万科02”债券回售公告，方案为回售部分债券本金的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安项目的应收款质押作为增信担保 [2] - **花样年**：1月16日香港高等法院颁令，指示召开计划债权人会议审议安排计划，标志着其境外债务重组进入司法程序核心阶段 [2][3] - **路劲**：1月19日披露了其境外债务重组的最新进展及初步方案 [3] - **金科股份**：于2025年12月完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式 [4] - **融创中国与碧桂园**：债务重组方案相继落地，融创中国整体偿债压力预计压降近600亿元，碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元（折合约840亿元） [4] 房地产融资“白名单”制度支持 - 制度于2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [6] - 截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [6] - 多家房企项目入围“白名单”获得融资支持，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目（同步获得15.23亿元新增融资） [6] - 2026年1月，政策迎来关键优化，符合条件的“白名单”项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][7] 债务重组的影响与行业展望 - 债务重组为房企“输血”，缓解了行业公开债务偿付压力，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [5] - “化债—交付—销售”的正向循环有助于购房者重拾对房企履约能力的信任，形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制 [5] - 在政策支持下，部分优质民营房企可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动业务向代建、持有型商业地产、物业管理等领域多元化发展，以抵御行业下行压力 [7]

行业债务重组进程 - 2026年开年房企债务重组进程密集落地 2026年1月以来已有包括万科、路劲、花样年等4家房企披露化债重要进展[1] - 2025年行业债务重组与风险出清态势延续 2025年包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企债务重组、重整获批及完成 化债规模约1.2万亿元[1][6] - 债务重组已从“破题”进入“规模化攻坚”深水区 以金科股份为例 其于2025年12月完成司法重整 涉及债务规模达1470亿元 覆盖债权人超8400家 系行业规模最大的司法重整案例[5] 重点公司化债案例 - **万科**通过“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”组合方案促进债券展期议案通过 对“21万科02”回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付 剩余60%展期1年 并以武汉和西安项目应收款质押增信[3] - **花样年**境外债务重组进入司法核心阶段 香港高等法院原讼法庭于2026年1月16日颁令 指示就安排计划召开债权人会议[3][4] - **金科股份**采用“现金+股票+信托受益权”综合清偿模式完成司法重整 大部分偿债资源已完成划转或预留[5] - **融创中国**整体偿债压力预计压降近600亿元[5] - **碧桂园**通过境外债重组实现降债约117亿美元 对应折合约840亿元有息债务[5] 政策支持与融资环境 - 房地产融资“白名单”制度是关键支撑 推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型[7] - “白名单”制度持续扩围增效 截至2025年9月审批金额突破7万亿元 累计支持近2000万套住房建设交付[7] - 具体公司受益显著 融创中国超90个项目入围首批“白名单” 金科股份82个项目纳入“白名单” 碧桂园超200个项目获批并同步获得15.23亿元新增融资[7] - 2026年1月“白名单”机制迎来关键优化 符合条件的项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年 为房企提供更充足的资金周转缓冲空间[1][8] 行业影响与未来展望 - 债务重组只是“输血” 根本出路在于恢复企业自身“造血”能力 即全力保障项目交付以重建市场信心[6] - “化债—交付—销售”的正向循环正在形成 通过“风险出清—交付保障—需求激活”的闭环逻辑重建市场信心 形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制[6] - 贷款展期延长至5年的政策为优质民营房企提供了“时间换空间”的机会 使其可通过业务多元化发展强化风险防范能力并等待市场复苏契机[8][9]

2026年开年，房企债务重组进程迎来密集落地。北京商报记者不完全统计，2026年1月以来，包括万 科、路劲、花样年等4家房企接连披露化债重要进展。在业内人士看来，这一良好开局，正是对2025年 行业集中化债、风险加速出清态势的有效延续与有序承接。2025年房地产行业债务重组与企业重整自救 的积极信号持续释放，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化 债规模约1.2万亿元。 为进一步巩固化债成效、助力行业持续纾困，政策端同步发力、精准赋能。2026年1月，房地产融资"白 名单"制度迎来关键优化，明确符合条件的"白名单"项目贷款展期期限由此前的最长2.5年延长至5年， 为房企持续推进债务化解提供了更充足的资金周转缓冲空间。 | | | | 同意 占参加会议 | 反对 | | 算权 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券 | 会议议案 | | 占表决 的债券持有 | | 占表决 | | 占麦决 | 是否 | | 简称 | | 数量 | 权总数 人所持表决 | 数量 | 权总数 | 数量 | ...

公司经营修复与业务重启 - 随着债务重组完成，公司经营修复已迈入业务重启的实质性阶段，被视为穿越债务周期、恢复正常经营的关键一步 [1] - 公司位于天津的梅江地块项目近期完成开发主体股权变更，原股东全部退出，中信信托于2026年1月19日以全资股东身份入场，实现对项目公司的完全控制 [1][2] - 该项目标志着公司在获得中信体系“全周期、全链条”支持后，首个重大合作项目已进入落地执行环节 [1] - 2025年创始人孙宏斌两度公开现身并传递聚焦业务的信号，公司经营重心正从风险化解转向常态运营 [1] 标志性项目重启详情 - 天津梅江地块项目由中信旗下中信金融资产、中信信托、中信银行提供全周期资金支持及金融服务，中信城开、中信实业提供咨询服务，中信建设提供总包建设服务 [2] - 该标志性项目重启被业内解读为孙宏斌带领公司走出债务困境、加速经营修复 [2] - 中信信托全资接盘，与公司过往以收并购为核心扩张路径形成鲜明反差 [2] 公司历史扩张与风险积累 - 2016年，公司以137.88亿元收购联想控股旗下41家目标公司股权及债权，涵盖42个物业项目 [2] - 2016年，公司通过附属公司聚金物业斥资约40亿元，认购金科地产9.07亿股非公开发行股票，跻身第二大股东 [2] - 2017年7月，公司以438.44亿元收购万达13个文旅项目91%股权，切入文旅赛道 [2] - 2019至2021年，公司以153亿元收购云南城投集团所持环球世纪、时代环球各51%股权，并以约99亿元斩获彰泰集团80%股权 [3] - 2021年下半年，随着行业进入深度调整期，公司此前大举扩张积累的风险逐步暴露，经营承压与利润下滑为后续债务危机埋下隐患 [3] 境内债务重组进程 - 公司化债工作始于境内，2023年1月，其160亿元境内债券整体展期方案获通过，正值“金融16条”等政策落地关键窗口期 [4] - 2024年6月，公司对偿付安排做出调整，将两期本息顺延 [4] - 2025年1月，公司旗下10笔共计154亿元的境内债券重组方案在50余天内迅速完成 [4] 境外债务重组进程 - 2023年3月，公司与债权人小组就超百亿美元债务达成重组协议，并于同年11月完成首次重组 [4] - 2025年4月，公司推出二次重组方案，对约95.5亿美元债务实施全额债转股 [4] - 2025年12月，约96亿美元债务被解除，至此通过境内外组合拳，公司整体偿债压力预计下降近600亿元 [4] 债务重组的意义与模式 - 债务重组完成减少债务规模，债务压力骤降，每年可节约大量利息支出，同时资产负债率下降，修复资产负债表有利于可持续经营 [4] - 公司本次债务重组从信用展期向“资产抵押+债转股”组合模式转型的路径，正逐步成为房企债务重组的主流趋势，对行业内同类企业具有较强的示范与复制价值 [5] 政策与资金支持 - 自2022年底“保交楼”专项借款及配套融资政策出台以来，公司两批次共计落地相关资金约190亿元 [5] - 2024年2月首批项目“白名单”公布，公司全国超过90个项目入围 [5] - 至2025年底，全国“白名单”项目审批贷款金额已突破7.5万亿元 [5] - 2026年1月，金融监管总局进一步明确符合条件的“白名单”项目可办理展期，为公司提供了持续的流动性保障 [5] 新战略方向与业务表现 - 2025年6月，孙宏斌明确公司未来将聚焦核心城市布局、打造高品质项目，推动房地产开发、物业管理、文旅运营三大业务协同发展 [6] - 2025年上半年公司物管与文旅板块合计实现收入超56亿元，在集团总营收中的占比提升至28.3% [6] - 2025年12月，孙宏斌公开亮相重庆湾项目开工仪式，被业内视为公司正式吹响地产业务重启的号角 [6] 土地储备与复苏基础 - 截至2025年上半年，公司总土地储备面积达1.24亿平方米 [7] - 上述土储资源主要集中于核心一、二线城市，若能实现高效盘活，将为企业后续基本面的修复提供强劲支撑 [7]

公司经营修复与业务重启 - 随着债务重组完成，公司经营修复已迈入业务重启的实质性阶段，被视为穿越债务周期、恢复正常经营的关键一步 [1] - 公司经营重心正从风险化解转向常态运营，创始人孙宏斌在2025年两度公开现身并传递聚焦业务的信号 [1] - 2025年12月，孙宏斌公开亮相重庆湾项目开工仪式，被业内视为公司走出债务泥潭、正式吹响地产业务重启的号角 [7] 标志性项目合作落地 - 公司与中信集团合作重启的天津梅江地块项目，其开发主体“天津融创致成”已于2026年1月19日完成股权变更，中信信托以全资股东身份入场，实现完全控制 [1][2] - 该项目标志着双方合作进入实质落地阶段，是公司获得中信体系“全周期、全链条”支持后的首个重大合作项目 [1][2] - 中信旗下多家公司将为此项目提供全周期的资金支持、金融服务、咨询服务及总包建设服务 [2] 历史扩张与风险积累 - 公司过往以激进收并购为核心扩张路径，例如2016年以137.88亿元收购联想控股旗下41家公司股权及债权，2017年以438.44亿元收购万达13个文旅项目91%股权 [2] - 2019年至2021年，公司持续推进收并购，包括以153亿元收购环球世纪及时代环球各51%股权，以约99亿元收购彰泰集团80%股权 [3] - 2021年下半年行业进入深度调整期，公司此前大举扩张积累的风险逐步暴露，经营承压与利润下滑为后续债务危机埋下隐患 [3] 财务表现恶化 - 公司营业收入在2020年触及峰值，达2305.87亿元，净利润为356.44亿元 [4] - 2021年业绩显著承压，营业收入下滑至1983.87亿元，净利润同比大幅下滑207.35%至-382.65亿元 [4] - 孙宏斌在2021年年中已释放战略调整信号，提出未来三年首要目标为降低融资成本、负债率与负债规模 [4] 境内债务重组进程 - 公司化债工作始于境内，2023年1月其160亿元境内债券整体展期方案获通过 [5] - 2025年1月，公司旗下十笔共计154亿元的境内债券重组方案在50余天内迅速完成 [5] - 债务重组效率之高反映出在政策明确预期下，各方对头部房企风险出清达成了共识 [5] 境外债务重组路径 - 2023年3月，公司与债权人小组就超百亿美元债务达成重组协议，并于同年11月完成首次重组 [5] - 最具转折性的一步发生在2025年4月，公司推出二次重组方案，对约95.5亿美元债务实施全额债转股 [5] - 2025年12月该方案最终落地，约96亿美元债务被解除，至此通过境内外组合拳，公司整体偿债压力预计下降近600亿元 [5] 债务重组的意义与影响 - 债务重组完成减少了债务规模，债务压力骤降，每年可节约大量利息支出，同时资产负债率下降，有利于修复资产负债表和可持续经营 [6] - 公司本次债务重组从信用展期向“资产抵押+债转股”组合模式转型的路径，正逐步成为房企债务重组的主流趋势，具有较强的示范与复制价值 [6] - 通过境内外组合拳，公司整体偿债压力预计下降近600亿元 [5] 政策与资金支持 - 自2022年底“保交楼”专项借款及配套融资政策出台以来，公司两批次共计落地相关资金约190亿元，稳住了基本面 [6] - 2024年2月首批房地产项目“白名单”公布，公司全国超过90个项目入围，迅速打开了合规项目的融资通道 [6] - 至2025年底，全国“白名单”项目审批贷款金额已突破7.5万亿元，形成了稳定的资金支持预期，2026年1月金融监管总局进一步明确符合条件的项目可办理展期 [6] 业务战略转向与轻资产运营 - 公司未来将聚焦核心城市布局、打造高品质项目，推动房地产开发、物业管理、文旅运营三大业务协同发展 [7] - 2025年上半年，公司物管与文旅板块合计实现收入超56亿元，在集团总营收中的占比提升至28.3% [7] - 其中融创服务上半年实现归母净利润1.2亿元，成功扭亏为盈，公司可用资金达30.4亿元，在管物业规模增至2.9亿平方米 [7] 土地储备与复苏基础 - 截至2025年上半年，公司总土地储备面积达1.24亿平方米，其中权益土地储备面积为8624万平方米 [8] - 上述土储资源主要集中于核心一、二线城市，若能实现高效盘活，将为企业后续基本面的修复提供强劲支撑 [8] - 充足的土地储备为公司房地产业务的复苏提供了保障，其仍有望借力市场回暖拉动销售额增长 [8]

据悉，本次合作得到了天津各级政府的支持，随着首笔资金落位，央地合作的又一次重要样本顺利落 地。（中经记者 吴静 卢志坤 北京报道） #融创中信合作将重启天津梅江地块#【融创与中信深化融资合作 重启天津梅江地块】近日，融创中国 与中信双方宣布进一步深化融资合作，重启天津梅江地块，在既有合作基础上再添新作。 据了解，梅江地块拥有得天独厚的资源，是天津公认的高端居住核心区，周边坐拥260万平方米的梅江 公园生态绿肺和众多城市地标，配套成熟，居住氛围浓厚。近年来，世界智能大会、世界达沃斯论坛、 上合组织峰会等国际盛会相继落地。 基于对优质资产的共同认可，双方决定协同资源合力推进。中信旗下中信金融资产、中信信托、中信银 行将为项目提供全周期的资金支持及金融服务，中信城开、中信实业将为项目提供专业的咨询服务，中 信建设则将为项目提供国际级总包建设服务与品质保证。 ...

股东持股变动 - 2026年1月22日，融创中国股东将股票存入香港上海汇丰银行，存仓市值达12.99亿港元，占公司股份比例为8.71% [1] 公司资本运作 - 2026年1月22日，融创中国根据此前发行条款，配发及发行了9.59亿股新股，该新股源于2025年12月23日发行的、2026年到期的零票息强制可转换债券 [1]

公司股权与资本运作 - 2026年1月22日，融创中国股东将股票存入香港上海汇丰银行，存仓市值达12.99亿港元，占公司股份比例为8.71% [1] - 同日，公司根据此前发行的2026年到期零票息强制可转换债券1，配发及发行了9.59亿股新股 [1]

核心观点 - 融创中国对深圳前海冰雪世界项目51%股权的回购进程陷入僵局 双方短期内难以就回购前提条件达成一致 谈判已从执行既定合同演变为基于项目现状的复杂商业利益重构 [2][5][6] 交易背景与项目演变 - 项目开发主体为深圳融华置地 项目地块于2020年出让 占地面积43.68万平方米 计容建筑面积131.07万平方米 [3] - 2020年11月 华发股份全资子公司与融创文旅合作开发该项目 分别持股49%和51% [3] - 2023年1月 融创因流动性危机将所持51%股权及债权以约35.8亿元对价转让给华发股份 [3] - 2023年7月 项目内7块商业用地被深圳土储中心以44.05亿元收储 人才房板块销售回款超70亿元 华发股份实现大额现金回流 [3] - 2024年9月29日 深圳前海冰雪世界开业试运营 首月累计接待游客突破40万人次 单日最高客流达4万人次 [4] - 国金证券研报预测 项目进入成熟期后每年可贡献约6.5亿元营收和1.3亿元净利润 [4] 回购争议与谈判焦点 - 2023年1月的收购协议约定 融创有权在2025年11月23日前回购相关股权及债权 [5] - 2025年11月21日 融创文旅在窗口期关闭前两日通知华发股份选择行使回购权 但提出原回购方案核心内容已不适用 要求重新讨论回购方式、价格及时间 [5] - 回购前提条件包括：融创文旅需在30个工作日内取得融资机构同意转让的文件或按比例偿清贷款 以及足额支付回购对价等 [5] - 双方未就收购前提条件的落实达成一致 谈判陷入僵持 [2][5] - 双方主要分歧在于对项目当前价值的认定与风险成本的核算 融创强调资产升值与华发已获现金回流主张重新定价 华发则强调其在项目停滞期承担的全部风险、超额投入的续建资金及运营努力 [4] - 华发股份透露 公司此前收购对应项目股份的大约15亿元尾款尚未结清 [6] - 谈判涉及对初始交易未尽事宜的结算、对过去两年多项目巨大变化的估值认定 以及对未来风险和利益的重新分配 [6] 交易双方现状与动机分析 - 融创中国方面：2024年11月 总额约96亿美元的境外债务重组方案获香港高等法院批准 债务压力显著改善 [4] 公司正从重资产模式向轻资产输出、业态创新转型 2025年上半年文旅业务收入占集团总收入比例提升至10.9% [8] 在国内加速推进“冰雪+”综合体模式落地与轻资产运营探索 [8] 在海外 2025年12月宣布与澳大利亚企业合作 投资约7亿澳元在悉尼打造澳大利亚首个室内滑雪度假项目 [8] - 华发股份方面：预计2025年度归母净利润为负值 这将是公司自2004年上市以来首次年度业绩亏损 [7] 2025年前三季度净利润为1.02亿元 第四季度亏损额超亿元 [7] 公司净利润已连续3年下滑 2021年至2024年归母净利润分别为31.95亿元、26.10亿元、18.38亿元、9.51亿元 2025年前三季度净利润同比大降九成 [7] 若融创能以合理价格完成回购 华发可实现可观的资金回笼 有助于改善年度财报和补充流动性 [7]