市场表现 - 2月25日，港股与A股地产板块显著拉升，成为市场焦点 [2] - 港股方面，碧桂园涨6.45%，旭辉控股集团涨6.02%，龙湖集团涨4.6%，中国海外宏洋集团涨4.2%，金辉控股、越秀地产、融创中国均涨超3% [2] - A股方面，华联控股录得涨停板，城投控股大涨9.96%，新城控股涨4.97%，华夏幸福涨4.79%，滨江集团涨4.43% [2] 政策催化 - 2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行 [3] - 政策主要包括三方面：进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策 [3] - 限购方面，非沪籍外环内购房社保门槛降至1年；缴纳社保/个税满3年可增购1套；持居住证满5年可购1套住房，无需提供社保或个税证明 [3] - 公积金方面，首套贷款最高额度提至240万（多子女家庭贷款最高额度可达324万元），并放宽二套贷款认定 [3] - 税收方面，成年子女首套房暂免征收个人住房房产税 [3] - 专家认为，上海新政将降低购房成本，促进住房消费需求释放和供求关系平衡，巩固楼市稳中向好态势 [3] 市场动态与展望 - 春节期间，房企积极促销，多地项目“春节不打烊”，以特惠房源、购房折扣等活动为市场“小阳春”蓄力 [3] - 春节期间各地楼市分化明显但整体复苏态势已现端倪，上海新房网签量较去年春节增幅较大，北京核心区项目热度高，成都、苏州、宁波等二线城市改善型项目到访量提升 [4] - 2月初，上海在部分区域试点收购二手住房用于保障性租赁住房，对稳定市场预期产生积极影响 [4] - 2026年被视作房地产市场止跌回稳的关键一年，上海接连出台利好政策释放积极信号，短期市场或将迎来“小阳春”行情 [5] - 随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳 [5]

股价表现 - 碧桂园股价上涨超过6% [1] - 建发国际集团股价上涨超过5% [1] - 龙湖集团股价上涨接近5% [1] - 旭辉控股集团股价上涨接近5% [1] - 融创中国股价上涨超过4% [1] - 富力地产股价上涨超过3% [1] - 华润置地股价上涨超过3% [1] 行业动态 - 多家中国主要房地产开发商股价在当日普遍录得显著上涨 [1]

港股内房股市场表现 - 2月25日，港股市场内房股集体上涨，呈现普涨格局[1] - 碧桂园涨幅领先，达到8%[1] - 建发国际集团涨超6%[1] - 绿城中国涨5%[1] - 龙湖集团、金辉控股、旭辉控股集团、融信中国、中国海外宏洋集团、越秀地产、中国金茂、华润置地、融创中国等公司股价均涨超4%[1] 主要公司股价及市值详情 - 碧桂园股价上涨8.06%至0.335港元，总市值139.99亿港元，但年初至今累计下跌19.28%[2] - 建发国际集团股价上涨6.54%至15.810港元，总市值354.17亿港元，年初至今累计上涨1.02%[2] - 绿城中国股价上涨5.04%至11.470港元，总市值291.29亿港元，年初至今累计大幅上涨35.42%[2] - 龙湖集团股价上涨4.90%至10.270港元，总市值723.18亿港元，年初至今累计上涨19.98%[2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.55%至2.990港元，总市值106.43亿港元，年初至今累计涨幅高达51.01%[2] - 越秀地产股价上涨4.37%至4.780港元，总市值192.41亿港元，年初至今累计上涨20.71%[2] - 华润置地股价上涨4.33%至33.240港元，总市值2370.32亿港元，年初至今累计上涨22.21%[2] 其他公司股价及市场表现 - 金辉控股股价上涨4.85%至1.730港元，总市值69.98亿港元，年初至今累计下跌5.98%[2] - 旭辉控股集团股价上涨4.82%至0.087港元，总市值14.9亿港元，年初至今累计下跌45.96%[2] - 融信中国股价上涨4.62%至0.136港元，总市值2.29亿港元，年初至今累计上涨4.62%[2] - 中国金茂股价上涨4.35%至1.680港元，总市值227.01亿港元，年初至今累计上涨38.84%[2] - 融创中国股价上涨4.03%至1.290港元，总市值208.89亿港元，年初至今累计下跌1.53%[2] - 美的置业股价上涨3.99%至4.170港元，总市值59.86亿港元，年初至今累计上涨1.71%[2] - 新城发展股价上涨3.75%至2.490港元，总市值180.87亿港元，年初至今累计上涨21.46%[2] - 龙光集团股价上涨3.73%至1.390港元，总市值79.03亿港元，年初至今累计下跌22.35%[2]

港股内房股市场表现 - 2月25日盘初，港股市场内房股板块整体走强，呈现普涨态势 [1] 主要公司股价变动 - **碧桂园**股价上涨超过6%，涨幅居前 [1] - **龙湖集团**与**旭辉控股集团**股价均上涨接近5% [1] - **融创中国**股价上涨超过4% [1]

市场表现 - 截至发稿，龙湖集团股价上涨4.90% [1] - 截至发稿，融创中国股价上涨4.84% [1] - 截至发稿，绿城中国股价上涨4.76% [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上周新增5条非标风险事件，其中3条涉及发债主体，分别为“光大永明 - 中信国安棉花片危改项目不动产债权投资计划”“中建投·安泉593号(青岛融创)集合资金信托计划”“陕国投·沣东新城城市发展基金集合资金信托计划”，状态分别为已违约、已偿还、已违约 [2] 各风险事件总结 光大永明 - 中信国安棉花片危改项目不动产债权投资计划 - 2016年11月光大永明发行该债权投资计划，募集26.65亿用于棉花片危改项目A7地块，偿债主体为北京中融物产有限责任公司，中信国安提供担保 [2] - 2019年11月6日中信国安未按约定支付利息构成违约；2024年7月26日长生人寿披露投资该计划19399.52万元，已计提减值3957万元；2026年1月30日长生人寿披露累计计提减值6857万元 [2] 中建投·安泉593号(青岛融创)集合资金信托计划 - 2021年1月26日中建投信托向东方影都发放35210万元信托贷款用于项目开发，2022年5月12日贷款提前到期 [3] - 信托计划延期6个月至2023年2月9日，增加融创地产担保和土地抵押担保，中建投信托起诉要求偿还本息等36967.09万元 [3] - 2025年6月23日吉华集团公告未收回本金2438.52万元；2025年12月26日公告未收回本金2083.50万元；2026年2月2日公告本金及收益全额收回 [4] 陕国投·沣东新城城市发展基金集合资金信托计划 - 2023年10月陕国投发行该信托产品，投资期限不超24个月，资金投向沣东新城项目，到期由沣东控股收购份额实现退出 [4] - 2026年2月4日蒙草生态子公司公告，秦草自然未收到到期本金8500万元，秦草生态未收到5000万元，余额收回存在不确定性 [4] 沣东控股情况总结 - 沣东控股是沣东新城重要主体，土地整理业务是主要收入来源，未来有资金支出压力，需关注项目回款 [5] - 截至2025年6月末，资产负债率72.70%，有息债务460.79亿元，非标债务占比16.14%，短期有息债务142.50亿元，短期占比30.93%，现金短债比0.16倍，短期偿债压力大 [5] - 截至2026年2月10日，存续债券7只规模90亿元，一年内到期20亿元，现金及等价物覆盖比例0.64，债券兑付压力大；2025年以来新发6只私募债共70亿元，再融资能力尚可 [5] - 截至2024年末，银行授信430亿元，未使用89.19亿元，备用流动性差；截至2025年6月末，受限资产156.49亿元，占净资产52.64%，存在负面舆情 [5][6] 区域情况总结 - 西咸新区2025年以来还有多个违约和展期产品，2024年GDP为941.20亿元，增速5.40%，年末地方政府债务余额1253.79亿元，城投有息债务余额2579.30亿元，区域债务规模大 [6] 非标风险事件分布总结 - 2025年以来涉及发债主体的非标风险事件101起，主要分布在山东、云南、广东、陕西等省，昆明、潍坊、青岛等地发生次数较多 [7] - 2026年以来涉及发债主体的非标风险事件13起，主要分布在山东、天津，德州、深圳、西安均发生2起 [7]

股东股权变动 - 2025年2月24日，融创中国股东将股票由花旗银行转入德意志银行，此次转仓涉及市值达7.69亿港元，占公司总股份的3.63% [1] 公司资本运作 - 公司于2026年1月27日，根据此前发行的强制可转换债券条款，配发及发行了约8.99亿股新股 [1] - 此次新股发行与2025年12月23日发行的、2026年到期的零票息强制可转换债券相关 [1]

公司股权变动 - 2025年2月24日，融创中国股东将市值7.69亿港元的股票由花旗银行转入德意志银行，此次转仓股份占公司总股本的3.63% [1] 公司资本运作 - 根据2025年12月23日发行的2026年到期零票息强制可转换债券条款，融创中国于2026年1月27日配发及发行约8.99亿股新股 [1]

公司法律与执行风险 - 融创房地产集团有限公司近日新增一则被执行人信息，执行标的4.5亿余元，执行法院为广东省深圳市中级人民法院 [1][5] - 公司现存240余条被执行人信息，被执行总金额超380亿余元，并存在多条限制消费令、失信被执行人及终本案件信息 [1][6] - 2025年8月，公司在两天内新增12条被执行人信息，执行标的合计达21.2亿余元 [1][6] - 2024年8月，公司及旗下五家子公司在江西省南昌市中级人民法院新增一条被执行人信息，执行标的为7.05亿余元，当时公司共有540余条被执行人信息，被执行总金额超过380亿元 [1][6] 债务重组进展 - 2026年1月5日，香港高等法院驳回了中国信达（香港）资产管理有限公司于2025年1月提出的针对融创中国的清盘呈请 [2][6] - 清盘呈请被驳回的核心原因是公司已完成全面境外债务重组，2025年12月23日，公司约96亿美元的现有债务已获得全面解除及免除 [4][8] - 公司通过向计划债权人发行强制可转换债券1及强制可转换债券2作为债务免除的代价 [4][8] - 未偿还本金8.58亿港元的集友贷款已获重组，其中3.003亿港元展期十年，剩余部分通过配发及发行新股份的方式清偿 [4][8] - 境内债券方面，公司已完成以资抵债的落地执行，累计注销了106亿元债券，剩余48亿元的债券展期至2034年6月 [4][8] - 公司还达成了约56.18亿元贷款的展期协议 [4][8] - 2025年11月5日，公司境外债务重组计划获得香港高等法院批准，在重组计划会议中，合计1492名债权人投票，1469名赞成，赞成票人数占比约98.5% [4][8] 经营与财务状况 - 2025年上半年，公司实现收入199.9亿元，同比减少41.7% [4][8] - 2025年上半年，公司拥有人应占亏损128.1亿元 [4][8] - 公司的融创物管、文旅业务板块在2025年上半年合计收入超56亿元，占公司总收入比例提升至28.3% [5][9] - 其中，融创服务上半年收入35.5亿元，归母净利润1.2亿元，实现扭亏为盈 [5][9] - 融创服务可用资金充沛，达30.4亿元，在管规模达2.9亿平方米 [5][9]

内房股市场表现 - 内房股尾盘快速拉升 万科企业股价涨3.76%至3.86港元 碧桂园股价涨3.57%至0.29港元 龙光集团股价涨3.05%至1.35港元 融创中国股价涨1.6%至1.27港元 [1] 万科美元债价格异动 - 万科2029年11月到期美元债势创2025年1月27日以来最大涨幅 截至北京时间下午2:30 该公司3.5%债券每1美元涨5.7美分至38.7美分 [1] - 万科2027年11月到期的3.975%债券每1美元涨3.3美分至37.5美分 [1] 行业政策动态与市场影响 - 上海近期推进收储二手房 试点市场化收购“老破小” 为特定资产提供退出渠道并重塑“价格锚” 有助于稳定价格预期 [1] - 若收储范围未来继续扩大 有望形成信用托底杠杆 显著改善市场信心 [1] - 2026开年稳预期信号持续强化 建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度 具体节奏观察基本面走弱的程度 逆周期出台 [1]