公司经营修复与业务重启 - 随着债务重组完成，公司经营修复已迈入业务重启的实质性阶段，被视为穿越债务周期、恢复正常经营的关键一步 [1] - 公司经营重心正从风险化解转向常态运营，创始人孙宏斌在2025年两度公开现身并传递聚焦业务的信号 [1] - 2025年12月，孙宏斌公开亮相重庆湾项目开工仪式，被业内视为公司走出债务泥潭、正式吹响地产业务重启的号角 [7] 标志性项目合作落地 - 公司与中信集团合作重启的天津梅江地块项目，其开发主体“天津融创致成”已于2026年1月19日完成股权变更，中信信托以全资股东身份入场，实现完全控制 [1][2] - 该项目标志着双方合作进入实质落地阶段，是公司获得中信体系“全周期、全链条”支持后的首个重大合作项目 [1][2] - 中信旗下多家公司将为此项目提供全周期的资金支持、金融服务、咨询服务及总包建设服务 [2] 历史扩张与风险积累 - 公司过往以激进收并购为核心扩张路径，例如2016年以137.88亿元收购联想控股旗下41家公司股权及债权，2017年以438.44亿元收购万达13个文旅项目91%股权 [2] - 2019年至2021年，公司持续推进收并购，包括以153亿元收购环球世纪及时代环球各51%股权，以约99亿元收购彰泰集团80%股权 [3] - 2021年下半年行业进入深度调整期，公司此前大举扩张积累的风险逐步暴露，经营承压与利润下滑为后续债务危机埋下隐患 [3] 财务表现恶化 - 公司营业收入在2020年触及峰值，达2305.87亿元，净利润为356.44亿元 [4] - 2021年业绩显著承压，营业收入下滑至1983.87亿元，净利润同比大幅下滑207.35%至-382.65亿元 [4] - 孙宏斌在2021年年中已释放战略调整信号，提出未来三年首要目标为降低融资成本、负债率与负债规模 [4] 境内债务重组进程 - 公司化债工作始于境内，2023年1月其160亿元境内债券整体展期方案获通过 [5] - 2025年1月，公司旗下十笔共计154亿元的境内债券重组方案在50余天内迅速完成 [5] - 债务重组效率之高反映出在政策明确预期下，各方对头部房企风险出清达成了共识 [5] 境外债务重组路径 - 2023年3月，公司与债权人小组就超百亿美元债务达成重组协议，并于同年11月完成首次重组 [5] - 最具转折性的一步发生在2025年4月，公司推出二次重组方案，对约95.5亿美元债务实施全额债转股 [5] - 2025年12月该方案最终落地，约96亿美元债务被解除，至此通过境内外组合拳，公司整体偿债压力预计下降近600亿元 [5] 债务重组的意义与影响 - 债务重组完成减少了债务规模，债务压力骤降，每年可节约大量利息支出，同时资产负债率下降，有利于修复资产负债表和可持续经营 [6] - 公司本次债务重组从信用展期向“资产抵押+债转股”组合模式转型的路径，正逐步成为房企债务重组的主流趋势，具有较强的示范与复制价值 [6] - 通过境内外组合拳，公司整体偿债压力预计下降近600亿元 [5] 政策与资金支持 - 自2022年底“保交楼”专项借款及配套融资政策出台以来，公司两批次共计落地相关资金约190亿元，稳住了基本面 [6] - 2024年2月首批房地产项目“白名单”公布，公司全国超过90个项目入围，迅速打开了合规项目的融资通道 [6] - 至2025年底，全国“白名单”项目审批贷款金额已突破7.5万亿元，形成了稳定的资金支持预期，2026年1月金融监管总局进一步明确符合条件的项目可办理展期 [6] 业务战略转向与轻资产运营 - 公司未来将聚焦核心城市布局、打造高品质项目，推动房地产开发、物业管理、文旅运营三大业务协同发展 [7] - 2025年上半年，公司物管与文旅板块合计实现收入超56亿元，在集团总营收中的占比提升至28.3% [7] - 其中融创服务上半年实现归母净利润1.2亿元，成功扭亏为盈，公司可用资金达30.4亿元，在管物业规模增至2.9亿平方米 [7] 土地储备与复苏基础 - 截至2025年上半年，公司总土地储备面积达1.24亿平方米，其中权益土地储备面积为8624万平方米 [8] - 上述土储资源主要集中于核心一、二线城市，若能实现高效盘活，将为企业后续基本面的修复提供强劲支撑 [8] - 充足的土地储备为公司房地产业务的复苏提供了保障，其仍有望借力市场回暖拉动销售额增长 [8]

合作主体与性质 - 融创中国与中信集团宣布进一步深化融资合作 [1] - 合作在既有合作基础上再添新作 [1] - 本次合作得到了天津各级政府的支持 [1] 合作项目详情 - 合作项目为重启天津梅江地块 [1] - 梅江地块是天津公认的高端居住核心区 [1] - 地块周边坐拥260万平方米的梅江公园生态绿肺和众多城市地标 [1] - 近年来世界智能大会、世界达沃斯论坛、上合组织峰会等国际盛会相继落地该区域 [1] 合作内容与分工 - 中信旗下中信金融资产、中信信托、中信银行将为项目提供全周期的资金支持及金融服务 [1] - 中信城开、中信实业将为项目提供专业的咨询服务 [1] - 中信建设将为项目提供国际级总包建设服务与品质保证 [1] - 合作基于双方对优质资产的共同认可，决定协同资源合力推进 [1] 项目进展与意义 - 随着首笔资金落位，项目顺利落地 [1] - 此次合作被视为央地合作的又一次重要样本 [1]

股东持股变动 - 2026年1月22日，融创中国股东将股票存入香港上海汇丰银行，存仓市值达12.99亿港元，占公司股份比例为8.71% [1] 公司资本运作 - 2026年1月22日，融创中国根据此前发行条款，配发及发行了9.59亿股新股，该新股源于2025年12月23日发行的、2026年到期的零票息强制可转换债券 [1]

公司股权与资本运作 - 2026年1月22日，融创中国股东将股票存入香港上海汇丰银行，存仓市值达12.99亿港元，占公司股份比例为8.71% [1] - 同日，公司根据此前发行的2026年到期零票息强制可转换债券1，配发及发行了9.59亿股新股 [1]

核心观点 - 融创中国对深圳前海冰雪世界项目51%股权的回购进程陷入僵局 双方短期内难以就回购前提条件达成一致 谈判已从执行既定合同演变为基于项目现状的复杂商业利益重构 [2][5][6] 交易背景与项目演变 - 项目开发主体为深圳融华置地 项目地块于2020年出让 占地面积43.68万平方米 计容建筑面积131.07万平方米 [3] - 2020年11月 华发股份全资子公司与融创文旅合作开发该项目 分别持股49%和51% [3] - 2023年1月 融创因流动性危机将所持51%股权及债权以约35.8亿元对价转让给华发股份 [3] - 2023年7月 项目内7块商业用地被深圳土储中心以44.05亿元收储 人才房板块销售回款超70亿元 华发股份实现大额现金回流 [3] - 2024年9月29日 深圳前海冰雪世界开业试运营 首月累计接待游客突破40万人次 单日最高客流达4万人次 [4] - 国金证券研报预测 项目进入成熟期后每年可贡献约6.5亿元营收和1.3亿元净利润 [4] 回购争议与谈判焦点 - 2023年1月的收购协议约定 融创有权在2025年11月23日前回购相关股权及债权 [5] - 2025年11月21日 融创文旅在窗口期关闭前两日通知华发股份选择行使回购权 但提出原回购方案核心内容已不适用 要求重新讨论回购方式、价格及时间 [5] - 回购前提条件包括：融创文旅需在30个工作日内取得融资机构同意转让的文件或按比例偿清贷款 以及足额支付回购对价等 [5] - 双方未就收购前提条件的落实达成一致 谈判陷入僵持 [2][5] - 双方主要分歧在于对项目当前价值的认定与风险成本的核算 融创强调资产升值与华发已获现金回流主张重新定价 华发则强调其在项目停滞期承担的全部风险、超额投入的续建资金及运营努力 [4] - 华发股份透露 公司此前收购对应项目股份的大约15亿元尾款尚未结清 [6] - 谈判涉及对初始交易未尽事宜的结算、对过去两年多项目巨大变化的估值认定 以及对未来风险和利益的重新分配 [6] 交易双方现状与动机分析 - 融创中国方面：2024年11月 总额约96亿美元的境外债务重组方案获香港高等法院批准 债务压力显著改善 [4] 公司正从重资产模式向轻资产输出、业态创新转型 2025年上半年文旅业务收入占集团总收入比例提升至10.9% [8] 在国内加速推进“冰雪+”综合体模式落地与轻资产运营探索 [8] 在海外 2025年12月宣布与澳大利亚企业合作 投资约7亿澳元在悉尼打造澳大利亚首个室内滑雪度假项目 [8] - 华发股份方面：预计2025年度归母净利润为负值 这将是公司自2004年上市以来首次年度业绩亏损 [7] 2025年前三季度净利润为1.02亿元 第四季度亏损额超亿元 [7] 公司净利润已连续3年下滑 2021年至2024年归母净利润分别为31.95亿元、26.10亿元、18.38亿元、9.51亿元 2025年前三季度净利润同比大降九成 [7] 若融创能以合理价格完成回购 华发可实现可观的资金回笼 有助于改善年度财报和补充流动性 [7]

公司与合作方 - 融创中国与中信集团宣布进一步深化融资合作，重启天津梅江地块项目[1] - 中信集团旗下中信金融资产、中信信托、中信银行将为项目提供全周期的资金支持及金融服务[1] - 中信集团旗下中信城开、中信实业将为项目提供专业的咨询服务，中信建设将提供国际级总包建设服务与品质保证[1] 项目资产与规划 - 天津梅江地块是天津公认的高端居住核心区，拥有得天独厚的资源[1] - 项目周边坐拥260万平方米的梅江公园生态绿肺和众多城市地标，配套成熟，居住氛围浓厚[1] - 近年来，世界智能大会、世界达沃斯论坛、上合组织峰会等国际盛会相继在该区域落地[1] 合作背景与意义 - 合作基于双方对优质资产的共同认可，决定协同资源合力推进[1] - 本次合作得到了天津各级政府的支持，随着首笔资金落位，成为央地合作的又一次重要样本[1]

公司与项目动态 - 融创与中信宣布深化融资合作，重启天津梅江地块开发项目[1] - 合作方包括中信旗下中信金融资产、中信信托、中信银行，将为项目提供全周期的资金支持及金融服务[1] - 合作方还包括中信城开、中信实业，将为项目提供咨询服务，以及中信建设，将提供总包建设服务与品质保证[1]

公司资本运作 - 公司于2026年1月22日，根据此前发行的债券条款，完成了新股的配发及发行 [1] - 此次发行的新股数量为9.59亿股 [1] - 新股发行源于公司在2025年12月23日发行的、于2026年到期的零票息强制可转换债券的转换 [1]

公司资本运作 - 融创中国于2026年1月22日根据此前发行的债券条款，完成了新股的配发及发行 [1] - 此次发行的新股数量为9.59亿股 [1] - 新股发行与一笔于2025年12月23日发行的、2026年到期的零票息强制可转换债券相关 [1]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 融創中國控股有限公司 呈交日期： 2026年1月22日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 | | 是 | | | | 證券代號 (如上市) | 01918 | 說明 | | | | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | | | ...