市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 当前地产周期磨底进入"深水区"，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶的双重逻辑 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化也将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利能力 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位 [1] - 企业利润率见底、减值出清，为后续复苏奠定基础 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 地产周期磨底进入深水区，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位，企业利润率见底、减值出清 [1]

境外债务重组进展 - 境外债务重组计划获得债权人高票批准，赞成债权人数量占比约98.5%，持有投票计划债权总额约79.6亿美元，占投票债权总额约94.5% [1] - 重组范围包括公司发行或担保的境外债务，截至2025年6月30日债务求偿额合计约95.5亿美元 [1] - 下一步将向香港高等法院申请批准重组计划，聆讯定于11月5日进行 [1] 债务重组方案细节 - 境外重组方案采用全额债权转股权方式，向债权人分派两个系列的新强制可转换债券，转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股 [4] - 境内债务二次重组涉及10笔债券，总金额面值154亿元，方案预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年 [4] - 股权结构稳定计划向主要股东提供附带条件的受限股票，确保其股权比例在一定水平，避免被过分稀释 [5] 债务重组整体影响 - 若本次境外债务重组成功，结合1月完成的境内重组，公司整体偿债压力或将压降近700亿元，每年利息支出可节约数十亿元 [2] - 公司曾于2023年1月完成160亿元境内债务展期，并于2023年11月通过"债转股+发新票"方式完成90.48亿美元境外债务重组 [2] 公司经营与财务表现 - 2025年1-9月累计实现合同销售金额约317.6亿元，同比下降12.87%，销售均价约3.17万元/平方米，每平方米上涨近1.14万元 [7][9] - 2025年上半年公司实现收入约199.9亿元，同比减少41.7%，公司拥有人应占亏损约128.1亿元，亏损同比减少14.4% [9] - 截至2025年6月30日，公司资产总额8508.18亿元，负债总额8059.42亿元，有息负债2548.2亿元，净资产448.76亿元，资产负债率达94.73% [9] 业务战略与重点项目 - 房地产开发业务将集中在北京、上海、西安等核心一二线城市，经营性业务按部就班推进，文旅项目开始贡献收入 [6] - 上海壹号院项目第五批次66套房源1小时售罄，销售金额48亿元，2025年累计总销售金额超220亿元，第五批次房源均价19.80万元/平方米 [9] - 公司于2024年9月成立"而今资本"平台，旨在切入房地产不良资产处置领域 [6]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

鉴于本次表决结果远超75%金额门槛，已满足法院批准的核心要求，方案随之将迎来法院批准流程。公 告明确，香港高等法院将于11月5日举行聆讯，对其重组方案作出最终裁决。未来，伴随重组方案最终 落地，融创将成为首家境外债基本清"零"的大型房企。 新京报贝壳财经讯10月14日晚间，融创中国发布公告，在当日举行的境外债重组计划会议中，合计共有 1492名债权人投票，其中1469名债权人投票赞成重组计划，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支 持率94.5%。至此，融创境外债重组方案已赢得所需大多数计划债权人批准。 （文章来源：新京报） ...

融创中国境外债重组进展 - 境外债重组方案获债权人高票批准，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率为94.5% [2] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯作出最终裁决，表决结果远超75%金额门槛 [1][2] - 方案涉及总规模约95.5亿美元的境外债务，通过分派两个系列的新强制可转债实施债转股 [2] - 若方案顺利完成，公司有望成为第一家基本无境外债务的大型房企 [4] - 资本市场反应积极，方案公布后次日股价高开近4%，收盘报1.57港元，上涨1.29% [2] 融创中国经营与财务状况 - 2023年上半年公司实现收入约199.9亿元，同比减少41.7% [4] - 公司拥有人应占亏损约128.1亿元，亏损同比减少14.4% [4] - 截至2025年9月底，累计实现合同销售金额约317.6亿元，累计合同销售面积约100.1万平方米，合同销售均价约3.173万元/平方米 [4] - 公司于2023年初已完成总规模154亿元的境内公司债整体重组，预计削降约70%的境内债务 [3] 房地产行业化债整体态势 - 2023年三季度以来，超10家大型房企披露化债进展，行业化债进程明显加速 [1][5] - 2021年以来77家房企出现债务违约，截至目前超60家已公布债务重组进展，其中超20家已完成债务重组或重整 [7] - 行业整体债务化解规模已超过1.2万亿元 [7] - 具体进展包括：5家房企完成破产重整或股本重组，10家房企实现了境内或境外部分的债务重组 [7]

境外债务重组投票结果 - 境外债务重组计划获得持有约94.5%债务金额的债权人支持，赞成票人数比例高达98.5% [1] - 共有1492名债权人参与投票，其中1469人投下赞成票 [1] - 支持率超过75%法定门槛，方案满足法院批准核心条件 [1] - 香港高等法院定于11月5日举行聆讯作出最终裁决 [1] 债务重组方案内容与影响 - 重组涉及约95.5亿美元境外债务，涵盖公开市场债券与私募贷款 [3] - 方案核心包括向债权人分配两类新强制可转换债券，转股价分别为每股6.80港元和3.85港元 [3] - 部分债券可在重组生效后18至30个月内转换，上限为债权总额的25% [3] - 若重组顺利实施，结合已完成境内债务重组，公司整体偿债压力预计降低近700亿元，每年可节约利息支出数十亿元 [3] 公司债务重组进程 - 公司是中国大型房企中债务重组推进较快企业之一 [3] - 2023年1月完成约160亿元境内债重组，同年11月以债转股加发行新票据方式完成首轮百亿美元级境外债务重组 [3] - 由于后续业绩恢复不及预期并遭遇债权人清盘呈请，公司于今年3月启动第二轮境外债务重组 [3] 股权结构稳定计划 - 公司推出股权结构稳定计划，向主要股东孙宏斌授予附带严格条件的受限股票 [3] - 孙宏斌在6年内仅享有受限股票投票权等有限权利，非满足特定条件不得处置相关股份 [3] - 该计划旨在避免主要股东持股比例被过度稀释 [3]

碧桂园债务重组进展 - 香港法庭同意公司于11月5日召开债权人会议对重组方案进行投票 若重组成功最高降债规模可达约117亿美元（约合人民币840亿元）[2] - 截至2023年12月31日公司境外有息负债总额约164亿美元 2025年4月重组金额调减至140.74亿美元[3] - 重组方案目标将债务到期时间延长至最多11.5年 并将加权平均借贷成本从每年约6%降低至每年约2%[4] - 截至8月18日持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议 与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议[4] - 控股股东通过实体必胜有限公司承诺以每股0.60港元认购资本化股份 以抵销约11.4亿美元股东贷款 该发行价较2025年4月11日收市价溢价36.4%[5] - 公司正在对9笔境内债券重组 截至9月底已有8笔债券余额合计134.17亿元的方案获通过 管理层计划2026年上半年完成境内债务重组[5] 融创中国债务重组进展 - 10月14日境外债重组计划会议获得98.5%债权人赞成票 对应债务金额支持率94.5% 远超75%门槛[2] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯作出最终裁决 公司有望成为首家实现境外债基本"清零"的大型房企[2][6] 行业债务重组整体态势 - 近期佳兆业、旭辉等多家出险房企债务重组同步取得进展 房企化债潮加速推进[2] - 截至2025年8月全国约60家出险房企公布债务重组进展 其中20家方案已获批 化债总规模超1.2万亿元[6] - 监管部门推动化解风险及去库存政策落地 为出险房企盘活资产提供直接动力 债权人更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率[7] 公司经营基本面 - 碧桂园9月实现权益合同销售金额25.8亿元 销售建筑面积32万平米 2025年1-9月以305.5亿元销售额排全国百强房企第19位[8] - 公司表示具备足够财务资源以维持自2024年12月31日起计至少12个月的持续经营 部分区域保交房任务即将完成并已启动新项目经营策划会[8]

【#上海唐镇42套法拍房成交#！#上海唐镇法拍房买主每套省300多万#】约一个月前，在上海市浦东新 区唐镇板块，比周边新盘每平方米价格低了三万多元的66套法拍房被挂在京东资产处置平台上，如今这 批低价法拍房情况如何？ 14日，这批房源由北京市第二中级人民法院执行了司法拍卖活动，据第一财经记者统计，66套法拍房 中，有24套流拍，还有42套顺利出让，其中26套为底价成交，部分大户型房源拍出了小幅溢价。 最终，147平方米大户型的成交均价为5.09万元/平方米，125平方米户型的成交均价为5.17万元/平方 米，103平方米户型均价为5.47万元/平方米，剩余较多的90平方米户型则有20多套流拍。 就在融创未来金融城这66套法拍房首轮拍卖之际，与其相隔仅3公里的同板块楼盘保利天奕也开启认 购，最新一批次的均价达到了8.3万元/平方米，比融创法拍房的成交价每平方米高出了3万余元。 由此推算，拍下147平方米法拍房源的购房者，相当于变相节省了400多万元，拍下125平方米的购房者 节省了300多万元。 66套房源均属于唐镇板块的超级大盘融创未来金融城的一部分，处于全新、未有人入住过的状态，起拍 均价是4.84万元/平 ...

拍卖结果概述 - 66套法拍房中24套流拍，42套成功出让，其中26套为底价成交 [1] - 首轮拍卖总成交率为63.6% [1] - 部分大户型房源拍出小幅溢价，但90平方米左右户型有20多套流拍 [1][4] 价格分析 - 法拍房起拍均价为4.84万元/平方米 [3] - 最终成交单价因户型而异：147平方米户型成交均价5.09万元/平方米，125平方米户型5.17万元/平方米，103平方米户型5.47万元/平方米 [3] - 同板块新盘保利天奕同期认购均价达8.3万元/平方米，比法拍房成交价高出逾3万元/平方米 [4] - 与融创未来金融城此前期房售价6.8万-7.5万元/平方米相比，法拍成交价每平方米低约2万元 [4] 价值与机会 - 购房者通过法拍获得显著价差，例如购买147平方米房源节省逾400万元，125平方米房源节省逾300万元 [4] - 流拍房源可能进入二拍环节，价格或在首拍基础上再打八折，存在进一步捡漏机会 [5] 房源与背景信息 - 66套房源均属融创未来金融城项目，全新未入住状态 [3] - 资产处置原因为上海融创房地产开发有限公司等被执行方未支付股权回购价款，导致资产被查封拍卖 [5] - 项目开发方曾发布声明，澄清购房无需通过中介交费，可直接参与公开司法拍卖 [4] 市场反应与风险 - 低价法拍房引发市场热议，但最终拍卖结果未达预期火热程度 [4] - 法拍房价格低于新房是常见现象，因涉及债务纠纷且购买人需自行承担尽调风险 [5]