文章核心观点 - 多个曾陷入停滞或烂尾的大型城市地标项目近期出现盘活进展，反映房地产市场风险化解思路向分类施策、隔离风险以实现“软着陆”转变 [3][5][9] 重庆湾项目盘活进展 - 中国长城资产联合重庆南岸区政府重启项目，注资不超过24.76亿元主导债务重组并提供新增融资，项目已启动拆迁并计划近期正式动工 [5] - 项目由融创从阳光100中国收购而来，2019年交易对价为13.34亿元，待开发地块总建筑面积约100万平方米，集住宅、商业、办公等多业态于一体 [6][7] - 盘活模式包括搭建SPV有限合伙作为重组平台隔离风险、协调各方资源注入动力、结合市场升级项目业态，A3地块将率先建设滨江超高层高端住宅 [7] 其他地标项目盘活案例 - 深圳深港国际中心项目片区法定图则调整，从商业文体功能升级为“居住+商业”复合功能区，未开发土地已由政府以68亿元完成收储 [7][8] - 贵州“天下第一水司楼”由格美集团接手并打造为紫林山豪利维拉酒店，已于2024年5月正式投入运营，此前当地为修建该项目举债2亿元 [8] 项目盘活面临的挑战 - 广州圆大厦重整投资权益标价12.24亿元再次流拍，因潜在风险高于普通资产交易，投资者需承担债务清偿和运营修复责任 [11] - 天津117大厦等资产包以约86.67亿元底价拍出，但后续盘活方案尚未明晰，该项目曾创下中国结构第一高楼等多项纪录 [11][12] - 大型项目重启需突破资金缺口、法律纠纷和市场信任重建三大难题，涉及债务累积、债权人利益冲突及品牌价值受损等问题 [13] 金融机构在盘活中的角色 - 资产管理公司可牵头设立纾困基金、取得项目控制权并隔离风险，引入品牌房企作为代建方进行后续开发运营 [14] - 信托公司可通过设立服务信托实现风险隔离保障新增资金安全，保险公司倾向于在市场低位收购核心地段优质商业不动产 [14] - 金融机构参与方式包括结构化融资获取资产增值收益、不良资产包收购以及与合作方提供开发贷或过桥资金降低投资风险 [14]

项目概况与历史沿革 - 项目前身为“云都美浓小镇”，于2013年首次开盘，毛坯均价为7000元/㎡ [7] - 原开发商登峰集团、云都置业于2015年因资金断裂申请破产，项目烂尾 [7] - 2019年初，融创以33.4亿元价格接手烂尾项目，并将其更名为“森与海”，定位为“养老型旅游综合体”试验场 [8] - 项目为总建筑面积超百万平方米的超级大盘，规模达5000亩，山水资源兼备 [1][7] 市场表现与价格变动 - 2019年项目首次开盘时，均价为14000元/㎡，当时杭州楼市处于上升期，首开中签率低至14.76% [1] - 2024年一套138.8㎡法拍房以115万元成交，折合单价约8300元/㎡，较其当初205万元的新房备案总价（单价14783元/㎡）下跌约56% [1][4] - 该房源在2024年10月底首次法拍时以103万元起拍流拍，二拍起拍价降至83万元（折合单价约6000元/㎡）后成交 [7] - 2024年9月和10月，项目二手房签约均价分别为7300元/㎡和7800元/㎡ [11] - 据中介信息，2024年有二手房源挂牌价低至5600元/㎡ [7] 项目现状与区位劣势 - 项目位于萧山浦阳镇桃花源景区，距离杭州主城区超过35公里，距离萧山市区超过20公里，交通不便，生活配套稀缺 [8] - 项目二手房挂牌量较大，目前有400多套房源在售 [11] - 2024年至今，项目二手房共成交约200套 [11] - 项目内房源因开发时期和品质不同存在价格差异：“红房子”（云都开发）价格最低近无成交；“黄房子”单价约7000元；“灰房子”（融创开发）单价在8000元至100000元/㎡左右 [11] 行业对比与市场环境 - 项目被视为曾对标“良渚文化村”和“桃李春风”的潜力神盘，有“北良渚，南森海”之说 [1] - 随着楼市进入下行期，项目因位置偏僻、配套欠缺的劣势凸显，成为“套牢”重灾区 [8] - 类似超级大盘面临相同困境，例如临安青山湖板块的“越秀星汇花园”，一套184.45㎡法拍房在2024年11月以108万元起拍（单价约5855元/㎡）仍遭流拍 [11]

项目股权变局 - 融创文旅向华发股份全资子公司发出附条件回购通知，要求重新讨论回购方式、实施时间及交易价格等核心内容 [2] - 此次回购使已由华发全盘接手的冰雪世界项目再度面临股权变局 [2] - 2023年1月华发以35.7亿元现金收购融创持有的51%股权及相关债权，但协议中回购价格机制模糊，为当前变局埋下伏笔 [7] 项目历史与投资 - 项目于2019年底由融创与深圳宝安区政府签署协议，计划投入367亿元打造全球最大室内冰雪世界 [4] - 2020年11月融创与华发以127.1亿元底价联手竞得地块，组建项目公司深圳融华置地，融创持股51%，华发持股49% [4] - 2021年3月项目正式动工，定名为“融创华发·深圳冰雪文旅城”，规划总投资182.9亿元，包含滑雪场、商业综合体、酒店等七大业态 [4] 行业冲击与股权变更 - 2021年下半年起房地产行业流动性危机爆发，融创陷入债务困境，无力为项目输血，项目建设进程放缓 [6] - 2023年1月华发股份收购融创所持51%股权及相关债权，实现全资持有项目公司 [7] 华发经营压力与资产处置 - 2024年7月华发全资子公司将项目7块商业用地以44.05亿元转让给深圳土地储备中心，地块账面价值58.41亿元，折价24.59% [8] - 此次资产转让预计亏损额超过华发股份2024年净利润的一半，旨在避免资产长期沉淀和资金占用风险 [8] - 2024年华发股份营业收入599.92亿元，归母净利润9.51亿元，经营活动现金净流量约16亿元，同比下降68.54% [12] - 2024年全年现金及现金等价物净减少129.04亿元至325.65亿元 [12] - 2025年前三季度营业收入517.5亿元，同比上升64.0%，但归母净利润仅1.02亿元，同比下降92.3% [13] 项目运营现状 - 项目于2025年9月29日启动试运营，拥有5条总长1569米雪道，最大落差83米，滑雪场建筑面积约10万平方米 [9] - 试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流量突破4万人次 [11] - 试运营期间港澳游客占比达30%，客源呈现多元化特征 [11] - 国金证券预测项目成熟后每年可贡献营收6.5亿元、净利润约1.3亿元 [12] 回购背景与不确定性 - 融创约96亿美元境外债重组方案于2025年11月5日获香港高等法院批准，债务压力缓解，为其提出回购提供底气 [13] - 项目价值评估基础已与2023年时不同，交易价格将成为双方协商重点，最终能否达成协议仍不确定 [13] - 融创需在30个工作日内满足取得融资机构同意或按比例提供借款等条件，否则视为放弃回购 [13]

项目归属与回购事件 - 融创文旅在回购权截止前2日（11月21日）向华发股份发出附条件回购通知，要求重新讨论回购方式、价格及时间等核心条款[2] - 回购权行权截止时间为2025年11月23日，融创需在30个工作日内满足融资机构同意或按比例偿债等前提条件方可完成回购[3][4][5] - 项目归属存在不确定性，华发股份公告称回购细节及实施尚待明确[9] 项目合作与股权变更历史 - 2020年11月华发与融创合作以127.1亿元底价获取项目用地，双方分别持股49%和51%，项目总投资182.9亿元，总建筑面积131万平方米[4] - 2023年1月融创因流动性压力将51%股权及债权以35.8亿元转让给华发，交易款项用于偿还融创约20.94亿元融资本息[3][4] - 协议约定融创保留回购权，行权截止时间为2025年11月23日[3][4] 项目运营与资产变动 - 人才房部分华发新苑2023年销售3160套，回笼资金71.65亿元[6] - 冰雪世界于2024年9月试运营，首月接待游客超40万人次，单日最高客流量达4万人次[6] - 2024年7月商业用地被深圳土储中心以44.05亿元收储，较账面成本58.41亿元折价25%，预计导致华发股份亏损超2024年净利润50%[7] 项目盈利前景与战略价值 - 国金证券预测项目成熟后年营收6.5亿元，净利润1.3亿元[7] - 冰雪场运营潜力被视作未来现金流来源，融创因运营经验不愿放弃主动权[7] - 华发股份可能通过回购交易释放沉淀资金，缓解当前业绩压力[7][9] 华发股份经营状况 - 2025年前三季度营业收入517.5亿元，同比增64%，但归母净利润1.02亿元，同比降92.3%，扣非净利润8154万元，同比降93.5%[8] - 利润下滑主因房地产结转毛利率下降及计提资产减值14.36亿元[8] - 2024年前10个月权益拿地金额仅35亿元，投资节奏显著放缓[8]

交易核心事件 - 融创文旅于2025年11月21日向华发股份全资子公司珠海华发发出通知，选择行使对深圳融华置地投资有限公司51%股权的回购权，但提出需重新讨论回购方式、价格及时间等核心条款 [1] - 根据2023年收购协议，融创文旅有权在2025年11月23日前回购标的股权及债权，行权后需在30个工作日内满足融资机构同意或按比例偿债等前提条件，否则视为放弃回购 [1] - 华发股份公告称，回购事项的具体细节及能否实施尚存在不确定性 [2] 交易背景与项目详情 - 该交易源于2023年1月，珠海华发以现金35.8亿元收购融创文旅持有的融华置地51%股权，收购完成后华发股份拥有项目100%股权 [3] - 融华置地为深圳融创华发冰雪文旅城的项目公司，项目位于深圳市宝安区，规划包含全球最大室内滑雪场等七大业态，总占地面积约43万平方米，是深圳市重点文旅工程 [3][4] - 按照计划，项目中的深圳冰雪世界预计在2025年11月运营开业 [4] 融创方行动动因分析 - 行业分析认为，融创方附条件行权核心动因在于项目资产价值的动态变化及双方经营战略调整 [4] - 2023年出售股权时，融创处于债务重组关键期，交易意在回笼资金缓解流动性压力，而经过两年运作，项目核心业态开业使资产流动性大幅提升 [4] - 2025年7月，华发股份公告深圳土储中心拟以44.05亿元收回项目7块商业用地，此交易侧面印证了核心冰雪业态的价值潜力，使原回购条款可能与当前资产价值不匹配 [4] 对华发股份的潜在影响 - 此次附条件回购最大的不确定性在于可能打乱公司的资金回笼节奏，原回购对价参考35.8亿元收购成本及两年资金成本，预计不低于40亿元 [5] - 若回购谈判陷入僵局，将直接影响公司年末资金回笼计划，这与公司三季报暴露的财务压力形成叠加 [5] - 公司2025年前三季度营业收入为517.5亿元，同比上升64%，但归母净利润为1.02亿元，同比下降92.3%，扣非归母净利润为8154万元，同比下降93.5% [5]

市场表现 - 港股内房股集体拉升上涨，碧桂园涨近4%，融创中国涨3.6%，华润置地和中国海外宏洋集团涨3% [1] - 新城发展、越秀地产、万科企业、龙湖集团、金辉控股、中国金茂、龙光集团涨幅均超1%以上 [1] - 碧桂园最新价0.530港元，涨幅3.92%，融创中国最新价1.450港元，涨幅3.57% [2] 政策驱动因素 - 广州积极推动收购存量商品房用作保障性住房，多地持续出台放松政策 [1] - 住建部召开全国城市更新工作推进会，强调在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] 行业前景与机遇 - 研究报告维持对行业“看好”评级，认为房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [1] - 好房子政策推动房企由金融业转向制造业，有望迎来PB-ROE的向上突破 [1] - 优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [1]

债务重组完成 - 公司约96亿美元的境外债重组方案已获香港高等法院批准 [1] - 叠加今年1月境内债重组成功，公司成为行业首家完成境内外债务全部重组的大型房企 [1] - 债务问题的解决被视为公司经营复常的里程碑事件，使公司实现轻装上阵 [1] 市场与销售表现 - 公司今年以来凭借优质资产与产品力实现多城热销 [1] - 上海壹号院累计销售额突破220亿元，持续位居全国单盘销售冠军 [1] - 北京融创壹号院在全市3000万元级项目中销量名列前茅 [1] - 武汉光谷壹号院自9月底亮相以来，近两个月到访量超4000组 [1] 天津梅江壹号院项目详情 - 项目位于天津老梅江核心板块，由公司与大型央企合作开发 [2] - 项目成功获得5.5亿元的融资支持，为高标准建设与品质升级提供助力 [2] - 项目进入示范区实景兑现阶段，本月截至目前已有千余组到访 [1] - 项目获得老业主和业内人士自发推荐，市场认可度高 [1] 产品力与行业趋势 - 公司对产品有极致追求，体现在红陶镜幕立面、禅意园林等细节 [2] - 项目样板间通过全景落地窗、LDK一体化空间等设计重构生活场景 [2][3] - 实景呈现力、产品创新力与圈层号召力成为房企穿越周期、赢得市场的核心支撑 [3] - 公司未来将凭借扎实的产品内功在竞争中持续占据领先优势 [3]

板块行情表现 - 11月20日港股内房股板块出现显著反弹行情，成为市场焦点 [2] - 融创中国领涨，涨幅达6.02%，万科企业涨3.69%，碧桂园涨3.09%，中国海外宏洋集团、越秀地产、绿城中国等多家公司股价均上涨超过2.8% [2] - 中梁控股涨幅最高，达8.96%，雅居乐集团涨2.50%，华润置地涨2.52% [3] 政策催化剂 - 板块走强的主要催化剂是市场对政策托底预期的升温 [4] - 据彭博报道，中国决策层正在考虑新一轮支持政策以扭转房地产市场低迷情绪，防止行业疲软影响金融系统稳定 [4] - 住建部等多部门正在评估的政策选项包括首次在全国范围内对新增个人住房贷款提供贴息，提高房贷借款人的个人所得税专项扣除，以及进一步降低住房交易契税 [5] 行业基本面现状 - 2025年10月全国商品房销售面积6147万平方米，同比下降18.8%，跌幅较上月扩大8.3个百分点 [6] - 1-10月新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8% [6] - 10月全国商品房销售金额5977亿元，同比下降24.3%，跌幅较上月扩大12.5个百分点，1-10月商品房累计销售金额69017亿元，同比下降9.6% [6] 机构观点 - 太平洋证券指出，1-10月全国商品房销售降幅较1-9月有所扩大，地产市场销售仍处于低位，前期政策效应持续时间偏短 [7] - 华源证券认为，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [7] - 广发证券看好内房+港房未来收益表现，认为政策预期、消费复苏和香港市场好转三方面因素将在年底前对板块形成持续催化 [9] - 在多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮估值修复 [8] 市场地位与展望 - 房地产是国民经济的支柱产业，在港股市场是权重板块，历来是“港股100强”榜单重要组成部分 [10] - 融创中国、万科企业、碧桂园、越秀地产、绿城中国等公司都是“港股100强”的常客，新一届榜单将于12月8日揭晓 [10]

公司人事变动 - 融创中国非执行董事林怀汉先生辞任 [1] - 辞任生效日期为2025年11月20日 [1]

公司人事变动 - 林怀汉先生辞任公司非执行董事 [1] - 辞任生效日期为2025年11月20日 [1]