融资活动显著回暖 - 9月房地产行业债券融资总额达561.0亿元，同比增长31.0% [3] - 9月信用债融资规模为322.0亿元，同比大幅增长89.5%，占总融资额的57.4% [3] - 进入10月，房企融资活动持续活跃，招商蛇口、信达地产、北京城建等多家公司启动或完成大额债券发行 [3][6] 融资渠道与结构特点 - 信用债是当前融资主力，ABS融资规模为227.7亿元，同比下降11.9%，海外债融资规模较小，仅为11.4亿元 [3] - 融资主体以央国企为主导，如华润置地发行50亿元，招商蛇口、陆家嘴集团等发行额均超20亿元 [4] - 部分民营房企如绿城中国、新城控股、新希望地产等亦成功发行信用债，合计金额约36.2亿元 [4] - 海外债市场向部分房企开放，但融资成本高，如新城控股发行1.6亿美元债券，票面利率达11.88% [4] 融资期限与产品创新 - 融资期限呈现优化趋势，9月信用债平均发行年限达到3.65年，以1-3年期和3年以上债券为主 [7] - ABS领域出现结构性亮点，类REITs成为发行规模最大的产品，占比达37.2% [7] - 市场创新取得进展，如首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT成功设立，募集资金22.87亿元 [7] 债务重组进展 - 部分出险房企债务重组取得实质性进展，龙光集团、融创中国、花样年控股的境外债重组方案获超75%债权人通过 [8] - 金科股份重整计划执行进展顺利，转增股票已完成过户，并与中信信托签署破产重整专项服务信托合同 [8] 销售回款压力持续 - 房企主要资金来源销售回款面临较大压力，1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4% [9] - 与销售直接相关的定金及预收款和个人按揭贷款降幅明显，分别下降10.3%和10.6% [9] - 销售市场持续低迷是拖累房企整体资金面的主要因素 [10]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势普涨行情，碧桂园上涨3.57%至0.580港元，融创中国上涨2.63%至1.560港元，雅居乐集团上涨2.53%至0.405港元 [1][2] - 万科企业上涨1.94%至4.730港元，新城发展与中国海外宏洋集团均上涨1.30%至2.340港元，龙湖集团上涨1.16%至10.500港元 [1][2] - 美的置业上涨1.03%至4.900港元，绿城中国、中国金茂、龙光集团、越秀地产及中国海外发展均有不同幅度上涨 [1][2] 政策与行业动向 - 上海市人民政府办公厅印发行动方案，提出稳定房地产投资规模，推动"好房子"建设，为好设计、好建造、好服务提供应用场景 [1] - 华泰证券研报指出，当前市场中"好房子"销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企可能获得更好的销售转化和更稳健的现金流 [1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局，形成产品-销售-投资的正循环 [1] 投资观点与标的 - 华泰证券继续推荐"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股 [1]

出险房企化债方案取得突破 - 近期旭辉、融创、金科三家出险房企的境外债务重组或破产重整方案取得密集进展 [1] - 旭辉于10月16日公告境外债务重组细节，计划发行强制性可转换债券、进行大股东借款转股及实施长期团队股权激励计划，并将于10月31日召开特别股东大会寻求批准 [1] - 融创于10月14日公告其第二轮境外重组方案已获得债务金额94.5%的债权人同意，并将于11月5日在香港高等法院进行聆讯 [1] - 金科于9月24日公告与中信信托签署破产重整专项服务信托合同，标志着偿债机制完成法律架构搭建，重整进入实质性操作阶段，重整投资人注入26.28亿元资金后成为公司第一大股东 [1] 债转股成为核心化债方式 - 三家企业的重整重组方案均一致采用债转股作为重要化债方式，通过增发新股落地债转股，在化债的同时增厚企业股本金 [1] - 方案均设置相应条款以确保大股东对企业的控制权，实现大股东与债权人长期利益的绑定 [1] 债权人回收率高度依赖未来股价表现 - 金科方案明确给出了回收率计算逻辑：（现金清偿金额 + 债转股股数 × 股价 + 信托受益权份额 × 单份资产价值0.019元/份）÷ 普通债权总金额 [2] - 以1000万债权为例，按金科当前股价1.38元/股计算，回收金额约58.64万元，回收率不到6%；若股价上涨4.7倍至6.46元/股，回收金额约186.5万元，回收率可超18% [2] - 融创方案为75%债权按6.8港元/股转股，25%债权按3.85港元/股转股，考虑"股权结构稳定计划"让渡23%后，1000万港元债权可转股约135万股 [3] - 按融创当前股价1.52港元/股计算，回收金额约205.2万港元，回收率约20%；若股价上涨4.7倍，债权人回收率有望突破80% [3] - 旭辉方案包括4000万美元头部现金、41亿美元可转债（转股价1.6港元/股）及26亿美元留债，若债权人全额选择转股，1000万港元债权削债10%后可转562.5万股 [3] - 按旭辉当前股价0.22港元/股计算，回收金额约123.8万港元，叠加头部现金后回收率超13%；若股价上涨4.7倍，债权人回收率可达超60% [3] - 企业可持续经营并恢复盈利及资本市场估值，是债权人获得更高回收率的关键 [4] 方案设计确保控制权稳定与利益绑定 - 三家企业的方案均保证了实控人或重整投资人的单一最大股东地位，使其未来收益与公司股价增长高度绑定，有利于激励其聚焦公司经营 [5] - 金科重整投资人以0.63元/股认购12亿股、1.04元/股认购18亿股，合计投入26.28亿元获得重整后金科近30%股权及9个董事会席位中的7席，拥有绝对控制权 [5] - 融创通过"股权结构稳定计划"，将债权人每获得100美元本金的新强制可转换债券中的约23美元发行予主要股东，并约定6年内不得处置，确保孙宏斌控股比例维持在23% [6] - 旭辉方案包含实控人5亿多港元借款全额转股及覆盖实控人和中高管的"长期团队股权激励计划"，使林氏家族持股比例维持在25%左右，避免股权过度稀释 [6] - 旭辉的十年期"长期团队股权激励计划"附带与可量化业绩指标挂钩的条款，深度绑定实控人、管理团队与债权人的长期利益 [6] - 保持控制权稳定和管理层稳定有利于企业战略连贯性，符合债权人及全体股东的长期利益 [7]

政策导向与行业方向 - 住建部部长强调系统发力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，并推动老房子改造、老旧小区改造及现代化城市基础设施体系建设 [1] - 住建部等九部门要求编制智能化市政基础设施建设和改造行动计划，摸排供水、排水、供电、燃气等设施底数并汇聚数据至信息平台 [2] - 北京出台住房租赁企业税收新政，自2026年起增值税征收率由5%降至1.5%，房产税税率由12%降至4%，专业化规模化门槛下调50%至500套或1.5万㎡ [3] 地方政策与市场支持 - 成都发布公积金新政，取消“本市缴存”限制，符合条件的异地缴存人也可申请“商转公”贷款业务 [4] - 北京发布今年第八轮拟供商品住宅用地清单，涉及9宗地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米 [7] - 上海八批次土拍推出6宗地块，总出让面积19.16万㎡，总建筑面积40.87万㎡，总起价184.95亿元 [8] 土地市场交易动态 - 苏州相城两宗低密宅地以总成交金额6.61亿元底价成交，成交楼面价分别为7500元/㎡和7000元/㎡ [5] - 杭州滨江区一宗宅地经过22轮竞价以总价12.64亿元成交，溢价率19.93%，成交楼面价25317元/㎡ [6] 房企项目与销售表现 - 中建·运河玖院9月热销448套，摘得北京9月住宅销售套数、面积、金额三科销冠 [9] - 北京城建·玺院人文实景示范区开放，项目规划建面约154-280㎡低密大宅 [10] 公司治理与资本动态 - 万科董事长辛杰辞任，由深铁集团黄力平接任董事长职务 [10] - 融创中国境外债务重组计划获98.5%债权人投票赞成，对应债务金额支持率94.5% [11][12] 房企销售业绩汇总 - 华润置地前9月累计合同销售金额约1544.0亿元，同比下降10.4% [13] - 中国金茂前9月累计签约销售金额806.85亿元 [13] - 龙湖集团前9月总合同销售金额为507.5亿元 [14] - 碧桂园前9月累计权益合同销售金额约250.6亿元 [15] - 金地集团前9月累计签约金额241.8亿元，同比下降54.22% [15] - 远洋集团前9月累计协议销售额约188.3亿元 [15] - 新城发展前9月累计合同销售金额约150.5亿元 [16] - 华侨城前9月累计合同销售金额为132.5亿元，同比减少22% [16] - 旭辉控股前9月累计合同销售金额约130.6亿元 [17] - 合生创展前9月总合约销售金额约112.64亿元 [18]

富通集团：因涉嫌子公司信披违规被证监会立案调查 富通集团有限公司公告，公司因涉嫌子公司天津富通信息科技股份有限公司信息披露违法违规，于2025 年10月14日收到中国证监会的《立案告知书》。公司表示将积极配合调查，并严格按照法律法规履行信 息披露义务。本次事项可能对公司偿债能力造成一定影响，但目前生产经营相对正常。 融创中国控股有限公司发布公告，在10月14日举行的境外债重组计划会议中，合计共有1492名债权人投 票，其中1469名债权人投票赞成重组计划，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率94.5%。至 此，融创中国境外债重组方案已获得所需大多数计划债权人的批准。鉴于本次表决结果远超75%金额门 槛，已满足法院批准的核心要求，方案随之将迎来法院批准流程。公告明确，香港高等法院将于11月5 日举行聆讯，对其重组方案作出最终裁决。 厦门中骏集团：子公司未能清偿到期债务本金达31.90亿元 厦门中骏集团有限公司公告，截至2025年9月30日，其子公司未能按期清偿的到期有息债务本金为31.90 亿元，利息为3.53亿元，未兑付商业承兑汇票金额为6.94亿元。公司正与相关机构协商解决方案，并表 示存续债券未 ...

行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 住建部等9部门提出推进新型城市智能化市政基础设施建设和改造，政策支持城市更新[6][13] - 本周一二手房销售同比依旧下降，但由于上周为国庆假期，本周销售环比大幅上升，去化周期小幅下降[6] - 稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、上实发展、*ST南置、沙河股份、冠城新材，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为首开股份、山子高科、张江高科、华联控股、华侨城A[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：10月16日，住房城乡建设部办公厅等9部门印发行动方案，提出编制并实施设施建设和改造行动计划，推进智能化市政基础[13][14] - 地方政策：10月13日，上海市政府部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快"两旧一村"改造[13][14] - 地方政策：10月14日，天津市人民政府发布通告，允许既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金[13][14] 个股公告及新闻追踪 - 万科A：10月13日，董事长辛杰因个人原因辞职，选举黄力平担任董事长[15][16][17] - 中国建筑：10月13日，成功发行2025年度第七期超短期融资券，发行总额100000万元，发行利率1.48%[17][18] - 融创中国：10月14日，境外债务重组计划获得98.5%债权人赞成，债务金额支持率94.5%，香港高等法院将于11月5日举行聆讯[17][18] - 京投发展：10月15日，2025年1-9月新开工面积18.23万平方米，同比下降100.00%，1-9月累计签约销售金额23.66亿元，同比下降31.30%[18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)38个重点城市一手房合计成交27488套，同比增速-19.1%，环比增速257.2%，合计成交面积280.4万平方米，同比增速-23.3%，环比增速281.4%[4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-28.6%，环比184.3%，二线城市成交套数同比14.1%，环比347.7%，三四线城市成交套数同比-42.8%，环比223.0%[20] - 本月至今(10.1-10.16)38个重点城市一手房合计成交41718套，同比增速-17%，环比增速-17%，合计成交面积373.5万平方米，同比增速-28.3%，环比增速-23.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)16个重点城市二手房合计成交20896套，同比增速-16%，环比增速459.8%，合计成交面积196.1万平方米，同比增速-15.9%，环比增速459.7%[4][35] - 分能级看，一线城市成交套数同比-24.3%，环比581.4%，二线城市成交套数同比-13.4%，环比428.2%，三四线城市成交套数同比-8.5%，环比410.0%[35] - 本月至今(10.1-10.16)16个重点城市二手房合计成交28198套，同比增速-12.5%，环比增速-27.7%，合计成交面积266.8万平方米，同比增速-11.3%，环比增速-31.9%[38] 重点城市库存情况分析 - 本周(10.10-10.16)17个重点城市商品房库存面积18942万平方米，环比增速-0.1%，去化周期187.4周[4][49] - 分能级看，一线城市库存面积环比-0.2%，去化周期144周，二线城市库存面积环比0.1%，去化周期253.2周，三四线城市库存面积环比-0.2%，去化周期226.2周[49][58] 土地市场供给与成交分析 - 本周(10.6-10.12)土地供应面积1426.4万平方米，同比增速-70.1%，供应均价1659元/平方米，同比增速-3.9%[5][59] - 本周土地成交面积1707万平方米，同比增速19.4%，土地成交金额258.8亿元，同比增速-36.3%，土地成交楼面价1516元/平方米，溢价率1.6%[5][59] - 分能级看，一线城市溢价率7.8%，二线城市溢价率1.5%，三四线城市溢价率1%[59] 房地产行业融资分析 - 本周(10.10-10.16)房地产企业合计发行信用债54.9亿元，同比增速-35.64%，环比增速1272.5%[5][74] - 本月至今房地产企业合计发行信用债58.9亿元，同比增速-30.95%，环比增速-63.95%[74]

债务重组进展 - 境外债重组方案获得98.5%的债权人赞成，涉及金额680亿元，仅待香港高等法院11月5日的聆讯批准[2][5] - 境内债重组方案已于年初通过，涉及金额154亿元[5] - 公司成为行业内仅有的3家实现或接近完成境内外债务重组的房企之一[5] 公司财务状况与影响 - 债务重组成功后，公司将压降近700亿元偿债压力，每年节省数十亿元利息支出[10] - 截至2024年底，公司有息负债为2596.7亿元，净资产为551.5亿元[8] - 第二次境外债重组方案为强制性全额债转股，开创行业先例，从“展期”转向“削债”[9] 管理层举措与历史 - 公司创始人自掏腰包提供4.5亿美元无息借款，并多次以个人资产为债券展期提供担保，涉及金额至少73亿元[5] - 创始人持有公司股份的质押比例已超过90%[6] - 公司通过出售贝壳股票、转让上海董家渡项目股权、折价拍卖昆明万达城等多种方式处置资产[7] 行业背景 - 自2021年以来，行业内有超过70家房企暴雷，其中60多家在进行债务重组[5] - 行业内房企化债路径主要集中在出售项目、股权转让和债务展期三种方式[7]

港股内房股市场表现 - 港股市场内房股板块于10月17日出现普遍下跌行情 [1] - 融创中国股价下跌3.85%至1.5港元 [1] - 融信中国股价下跌3.31%至0.175港元 [1] - 新城发展股价下跌2.19%至2.23港元 [1] - 绿城中国股价下跌2.05%至8.59港元 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 当前地产周期磨底进入"深水区"，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶的双重逻辑 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化也将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利能力 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位 [1] - 企业利润率见底、减值出清，为后续复苏奠定基础 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 地产周期磨底进入深水区，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位，企业利润率见底、减值出清 [1]