每经记者｜陈 利每经编辑 陈梦妤 10月30日，由每日经济新闻主办的第十五届中国价值地产年会在上海落幕。 围绕"城市'更'新——众论不限购周期行业新格局"主题，来自保利发展、融创中国、招商蛇口、龙湖集团、绿地集团、卓越集团等主流 房企的相关人士，以及行业专家学者，共同探讨在这场挑战与机遇并存的行业浪潮中，应以何种姿态穿越市场周期。 每经记者祝裕摄 今年以来，重点城市、核心地段、优质项目已经出现供不应求的现象，甚至出现历史高价。房地产的需求，尤其是重要城市的房地产 购买力需求不会无故消失，只会延后。随着行业风险逐步出清，积极的修复信号正向更大范围扩散。 城市分化趋势或更明显 "好产品"赢得市场 2025年是"十四五"规划收官之年，也是"十五五"发展谋篇布局之年。房地产行业作为国民经济支柱产业之一，一头连着消费，一头连 着投资，稳住房地产市场对稳定内需至关重要。 在本届中国价值地产年会上，每日经济新闻联合中指研究院重磅发布《展望"十五五"，挖掘非限购周期楼市"黄金坑"——2025房地产 行业年度报告》。 在本届中国价值地产年会现场，中指研究院数字研究部总监张文静从政策、市场、城市等方面，对上述2025房地产行业年 ...

核心观点 - 部分房企通过布局核心城市和打造“好房子”策略，在2024年实现了突出的销售业绩，例如保利发展在上海杨浦区销售额破百亿元，融创上海壹号院总销售金额超220亿元 [1] 产品力策略 - 在行业下行周期中，精研产品力被视为房企平稳穿越市场周期的关键，是公司的核心竞争力和基本功 [2] - 保利发展通过涵盖产品方方面面的六大精工打造法则来提升区域产品价值，具体包括精铸恒久、精衡舒适等 [2] - “好房子”被定义为系统性提升的结果，需要高站位的谋划、高颜值的落位、高标准的产品、高精准的管控以及交付后的高水平服务 [3] - 产品力是公司发展的护城河，除了地段，是吸引客户购房的主要因素 [2] 地段价值 - 房地产“销冠”项目遵循“地段为王”的规律，2024年高价地块主要集中在一线城市如上海的核心地段 [4] - 地段价值决定了项目策略，例如保利发展在杨浦区的项目针对高净值人群进行整体规划、立面设计等 [4] - 融创上海壹号院的地段价值是其稀缺性的关键，项目位于上海老城厢板块，拥有超高层及风貌别墅等稀缺资源 [4] 成功案例与市场表现 - 保利发展在上海杨浦区累计销售额突破百亿元，成为该区域销冠 [1] - 融创上海壹号院2024年累计总销售金额超过220亿元，保持全国单盘销冠地位 [1] - 保利天奕项目累计吸引近8000组购房者，实现“四开四捷”，整盘销售率达到95% [4] 项目开发方法论 - 项目热销的关键在于深度挖掘土地价值和人文历史，透彻理解目标客群需求，以形成强大的产品吸引力 [4] - 项目开发从拿地阶段即开始思考土地价值、人文历史、项目与城市的关系以及未来社区关系 [2]

行业整体销售表现 - 2025年1至10月百强房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1至9月扩大4.1个百分点[1] - 同比降幅扩大主要受上年高基数影响，因2024年9月26日新政后10月楼市活跃度大幅提升[1] - 2025年10月单月百强房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，其中48家企业业绩环比增长，20家环比增幅大于30%[6] 不同阵营房企销售情况 - 前十月TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%[4] - TOP11至30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%[4] - TOP31至50房企销售额均值为172.1亿元，同比下降16.6%[4] - 千亿以上销售额第一阵营企业共7家，与去年同期持平[4] - 500亿至1000亿第二阵营企业共7家，较去年同期减少2家[4] - 300亿至500亿第三阵营企业共6家，较去年同期减少3家[4] - 100亿至300亿第四阵营企业共42家[6] 重点房企销售数据 - 千亿阵营房企前十月销售额分别为：保利发展2227亿元、绿城中国2011亿元、中海地产1891亿元、华润置地1696亿元、招商蛇口1560亿元、万科1146亿元、建发房产1065亿元[4] - 第二阵营房企前十月销售额分别为：中国金茂926亿元、越秀地产921亿元、滨江集团863亿元、华发股份687亿元、中国铁建621亿元、龙湖集团557亿元、绿地控股553亿元[4] - 第三阵营房企前十月销售额分别为：保利置业438亿元、中建壹品435亿元、中建东孚415亿元、碧桂园339亿元、融创中国327亿元[4] 城市层面成交表现 - 2025年10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41%[6] - 一线城市前10月累计成交同比微跌3%[6] - 10月单月26个二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%[6] - 二三线城市前10月累计成交同比下降7%[6] - 成都单月成交80万平方米居前，青岛、武汉、西安等城市成交规模也较大[6] 政策环境与行业展望 - “十五五”规划建议明确提出大力提振消费，完善促进消费制度机制，清理住房消费不合理限制性措施[7] - 市场解读认为限购、限贷、限售、户籍政策、公积金使用范围等限制有可能被提上清理日程[7] - 展望后市，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑[7] - 目前渐进式政策放松已难以打破市场负向循环，需要中央多措并举系统发力推动行业止跌回稳[7]

房企化债取得实质性进展。中指研究院数据显示，截至10月30日，21家出险房企债务重组、重整获批及 完成，化债总规模约合1.2万亿元。 中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示："这些企业总有息负债规模接近2万亿元，债务 重组及重整获批，将极大减轻上述企业在短期内公开债务偿还压力，使得企业得以进入安全期。出险房 企通过多种方式削债，改善资产负债表，将加速房地产行业整体风险出清进程。" 中指研究院统计数据显示，截至2025年10月份，境内及境外债重组均完成的企业有融创中国控股有限公 司(以下简称"融创中国")、广州富力地产股份有限公司，旭辉控股(集团)有限公司(以下简称"旭辉集团") 等房企；完成境外债重组的企业有中梁控股集团有限公司等房企。境外债重组获批的企业有佳兆业集团 控股有限公司(以下简称"佳兆业")、碧桂园控股有限公司等。除此之外，A股方面，近几年，已有新华 联文化旅游发展股份有限公司、金科地产集团股份有限公司等上市房企完成重整。 出险房企在重组过程中，主要通过债转股、以资抵债、全额长展期等方式降低债务负担，优化资产负债 表，为长期恢复经营创造条件。以龙光集团有限公司为例，其境内债重组方案采用现 ...

债务重组总体进展与规模 - 截至统计时点，21家出险房企的债务重组或重整已获批或完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元 [1][2] - 上述企业总有息负债规模接近人民币2万亿元，债务重组将极大减轻其短期公开债务偿还压力，使债务进入安全期 [1][2] - 债务重组及重整的推进将加速整体房地产行业风险的出清进程 [1][2] 企业债务重组具体案例 - 融创中国于2025年1月完成境内债二次重组，并于2025年10月获98.5%债权人赞成通过债务重组计划，涉及境内债约人民币314亿元，境外债约95.5亿美元 [4] - 富力地产于2022年11月完成境内债展期，2025年5月进行境外债二次重组，涉及境内债人民币135亿元，美元债49.43亿美元 [4] - 碧桂园于2025年10月完成8只境内公司债重组，同年6月获超75%持有人加入境外债重组支持协议，涉及境外债140.74亿美元，境内债约人民币138亿元 [4] - 完成境外债重组的企业包括中梁、当代等；境外债重组获批的企业包括佳兆业、禹洲地产、世茂集团等 [2][4] 司法破产重整案例 - 金科股份于2025年5月11日重整计划获法院批准，目前正在执行阶段，化债额度达人民币1470亿元 [5] - 协信远创于2025年4月21日重整计划获法院裁定批准，化债额度为人民币623亿元 [5] - 华晨地产于2023年完成破产重整，化债人民币179亿元；新华联于2025年6月完成重整，化债人民币800亿元 [5] 债务重组方式与削债效果 - 出险房企通过债转股、以资抵债、全额长展期等方式削债，以降低实际债务负担并改善资产负债表 [6] - 龙光集团境内债重组方案采用现金要约收购、债转股等多种方式，境外债重组采取现金支付、可转债等方式 [6] - 部分企业境外债重组削债比例在40%-70%之间，其中龙光境外债削债比例达70%，融创境外债二次重组采用全额债权转股权 [9][11] - 旭辉境外债预计削减约55亿美元，削债比例68%；佳兆业境外债削债约56%；世茂集团境外债预计减少78亿美元，削债比例54% [11] 重组后企业发展战略转型 - 完成债务重组后，多家出险房企计划聚焦轻资产业务，重点发展代建、物业、资产管理等板块，以低负债模式恢复造血能力 [12][13] - 融创中国期望未来实现地产、物业、文旅运营三项业务并驾齐驱的发展模式 [13] - 远洋集团在2025年上半年积极构建房地产发展新模式，深耕开发代建、商管资管、用户服务三大板块，并拓展轻资产业务 [13] - 旭辉控股宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产、低负债、高质量的新发展模式；金科股份重整后计划定位为以科技创新和运营管理为核心的不动产综合运营商 [13]

潮新闻客户端 记者 吴佳怡 杭州贝壳研究院数据显示，2024年至今，森与海二手房共成交了195套，月均仅9套，均价为10451元/ ㎡。其中今年8月的网签均价最低，为7101元/㎡。 萧山的中介告诉记者，森与海位置比较偏僻，距离萧山主城区有23公里，距离杭州主城区超过35公里。 项目附近没有地铁站，通行只能靠自驾或公交。其他生活配套也相对稀缺，生活便利性不足。中介坦 言，森与海的成交非常少，虽然单价只要1万元左右，但也极少有购房者考虑买在这里。"别说客户了， 森与海附近连中介门店都很难找。"中介表示。 "在杭州，5600元/㎡就能买到房！"最近，杭州一中介发布了一条视频，称在杭州，总价60万元，就能 买到一套106㎡的三房房源，折合单价仅5600元。视频中的小区是位于萧山浦阳的森与海，当年融创接 手后，2020年新房精装均价一度达到14000元/㎡，如今价格却只剩1/3，是真的吗？记者做了一番调 查。 位置偏僻、配套稀少 森与海二手房成交困难 森与海前身为云都美浓小镇，位于萧山浦阳镇桃花源景区。美浓小镇是萧山少有的百万平方米大盘，项 目于2013年年底首开，当时毛坯均价为7000元/㎡，户型有60㎡、90㎡、 ...

融创中国债务重组进展 - 境外债重组计划获债权人高票通过，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率为94.5% [1][6] - 重组方案覆盖总规模约95.5亿美元的境外债务，旨在彻底化解上市公司层面债务风险 [5] - 方案采用“全额债权转股权”模式，向债权人分派两类新强制可转债，转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股，总量不超过债权总额的25% [5] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯对重组方案作出最终裁决 [7] - 若重组成功，预计可压降整体偿债压力近700亿元，每年可节约数十亿元利息支出 [7] 其他房企债务重组动态 - 旭辉控股集团将于10月31日召开特别股东会审议境外债务重组行动，其方案包括发行强制性可转换债券、大股东超5亿港元借款同步转股及推出十年股权激励计划 [3][7][8] - 碧桂园计划于11月5日召开两类计划债权人会议，审议债务安排计划，其控股股东承诺以0.600港元/股价格认购资本化股份以抵销约11.4亿美元股东贷款 [3][10] - 据克而瑞统计，当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家，整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组 [8] - 据中指研究院监测，2025年三季度以来多家房企债务重组取得实质性突破，行业债务风险出清进程明显提速 [3] 行业整体化债情况与模式 - 本轮化债核心变化是从缓解流动性压力走向实质性负债规模调整，通过债转股、现金要约、资产抵债等方式实现削债目的 [9] - 截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，其中20家房企的债务重组方案获批，化债总规模突破1.2万亿元 [9] - 债权人因预期调整更倾向于接受重组方案以提高债务清偿率 [8] 大股东支持举措 - 融创中国控股股东孙宏斌曾提供4.5亿美元无息借款，并在后续重组中转换为股权 [10] - 旭辉控股集团大股东林氏家族将超5亿港元股东借款同步转股，并将其持有的约400万美元现有票据全部转换为强制性可转换债券 [10] - 世茂集团大股东许荣茂将原借给上市公司的合计约80亿港元贷款进行拆分，其中6亿美元转为新长期票据，其余转为强制可转换债券 [10]

行业债务重组进展 - 近期多家规模房企债务重组取得重大进展 行业债务风险出清进程明显提速[1] - 中指研究院监测显示 今年三季度以来包括佳兆业 碧桂园 龙光集团 远洋集团 金科股份等房企境内外债务重组捷报频传 多家企业取得实质性突破[1] - 克而瑞统计显示 当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家 分别为融创中国 旭辉控股以及龙光集团 此外世茂集团 佳兆业等8家企业境外债重组成功 整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组[11] 融创中国债务重组 - 融创中国境外债重组计划获得98.5%的债权人投票赞成 对应债务金额支持率94.5% 方案已赢得所需大多数计划债权人批准[1][7] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯对重组方案作出最终裁决 公司距离重组方案彻底通关仅一步之遥[7] - 此次重组覆盖总规模约95.5亿美元的境外债务 采用全额债权转股权模式 若成功预计可压降整体偿债压力近700亿元 每年可节约数十亿元利息支出[5][7][12] - 公司向债权人分派两种新强制可转债 转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股 总量不超过债权总额的25%[5] - 控股股东孙宏斌在2021年公司首次债务重组初期将自有资金4.5亿美元以无息借款形式提供给集团使用 该笔贷款在2023年首次境外债务重组中同步转换为股权[13] 旭辉控股集团债务重组 - 旭辉控股集团将于10月31日召开特别股东会审议境外债务重组采取的公司行动 意味着其距离重组生效仅一步之遥[1][9] - 重组方案包括发行强制性可转换债券用于债务大幅削减 大股东前期对其超5亿港元借款同步转股 并推出为期10年的团队股权激励计划[9] - 公司境内重组已完成投票 境外债务重组主要前置工作已实质启动[9] - 大股东林氏家族将超5亿港元的股东借款同步转股 并将其持有的约400万美元现有票据全部转换为强制性可转换债券[13] 碧桂园债务重组 - 碧桂园计划于11月5日召开两场债权人会议 旨在考虑和批准与计划债权人之间的债务安排计划[1][11] - 公司为统一处理债务 将同步进行现有港元可转换债券的同意征求 将其管辖法律变更为香港法律并纳入整体重组计划[11] - 控股股东所控制的实体必胜有限公司签署不可撤回承诺 将按每股0.60港元的价格认购用以抵销约11.4亿美元股东贷款的资本化股份 该认购价较公司4月11日收市价有约36.4%的溢价[13] 债务重组模式与规模 - 本轮化债浪潮中 多数房企化债核心变化从缓解流动性压力走向实质性负债规模调整 通过债转股 现金要约 资产抵债等方式实现削债目的[11][12] - 佳兆业通过债务展期 债转股 资产处置等方式对原有债务结构进行系统性优化 新票据票面利率介于5%至6.25% 债务平均展期5年 公司在2027年底前无刚性还本压力[12] - 中指研究院监测显示 截至2025年8月全国共有77家房企发生债务违约 其中20家房企债务重组方案获批 化债总规模突破1.2万亿元[12]

境外债务重组方案获批 - 境外债务重组计划已获得大多数计划债权人批准，投票赞成的债权人数量占出席会议并投票的总债权人数的约98.5%，其持有的投票计划债权总额约79.6亿美元，占会议投票的计划债权总额约94.5% [5] - 重组范围包括公司发行或担保的境外债务，重组成功后，公司境外债务将实现实质性清零，结合今年1月完成的境内债务重组，公司整体偿债压力或将压降近700亿元人民币 [5][6] - 重组方案为“全额债权转股权”，针对总额约95.5亿美元（约合680亿元人民币）的境外债务，公司计划向债权人分派两个系列的新强制可转换债券作为对价，转股价分别为6.8港元/股和3.85港元/股，远高于当前1.53港元/股的股价 [14] 债务重组历程与背景 - 公司债务危机始于2022年，当年3月公告面临阶段性资金压力，5月正式宣告四笔美元债利息违约，股票停牌长达377天 [21][22] - 自救措施包括创始人提供4.5亿美元无息贷款以及大规模出售资产，2021年套现约400亿元，但截至2021年末，公司总负债高达1.05万亿元，可动用现金及现金等价物仅143.4亿元 [23] - 化债过程漫长，2023年1月完成160亿元境内债务展期，同年11月通过“债转股+发新票”方式完成90.48亿美元境外债务重组，今年1月完成境内债二次重组，预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年 [24] 当前经营与财务状况 - 2025年1至9月，公司累计实现合同销售金额约317.6亿元，同比下降12.87%，累计合同销售面积约100.1万平方米，同比下降44.14% [29] - 截至2024年12月31日，公司到期未偿付借款本金为1106亿元，逾期债务类型涵盖银行贷款、非银行金融机构贷款和其他有息债务 [24] - 截至2025年上半年末，公司借贷总额约2548.2亿元，较2024年底减少约48.5亿元，现金及现金等价物仅44.04亿元，受限制现金约142.3亿元，单笔金额超5000万元的诉讼约455宗，起诉金额合计约1663.8亿元 [30] 项目层面资产盘活 - 公司去年已启动旗下住宅项目梳理，推动项目层面的债务重组和资产盘活，今年以来已有三个项目引入AMC（资产管理公司）进行注资或融资支持 [25] - 具体项目包括：中国长城资产拟向重庆湾项目注资24.76亿元；天津梅江壹号院二期获央企信托融资支持5.5亿元；北京融创壹号院项目债权转让给中信金融资产，违约金全免，还款期限延长至4年 [25] - AMC入局后，公司仍保留操盘开发权利并沿用品牌，AMC多在财务上把控，属于股权类投资 [25] 行业背景与样本意义 - 近几年已有60多家上市房企发生债务违约，行业经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列探索 [6] - 包括公司在內，当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家，还有8家企业境外债重组成功，整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组 [6] - 公司的化债过程不仅关乎企业自身存亡，更为民营房企债务化解和自救提供了重要样本 [6]

行业债务重组整体进展 - 2025年三季度以来，多家规模房企债务重组取得关键突破，行业债务风险出清进程明显提速[1] - 当前境内外整体债务实现重组或接近成功的房企共3家，分别为融创中国、旭辉控股以及龙光集团，另有世茂集团、佳兆业等8家企业境外债重组成功，整体共计11家房企实现境内或境外部分的债务重组[9] - 截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，其中20家房企的债务重组方案获批，化债总规模突破1.2万亿元[10] 融创中国债务重组详情 - 境外债重组计划获得98.5%的债权人投票赞成，对应债务金额支持率94.5%，方案已赢得所需大多数计划债权人批准[1][6] - 重组覆盖总规模约95.5亿美元的境外债务，采用全额债权转股权模式，成为首家将所有美元债券转换为公司股本的房企[4][10] - 若重组成功，公司预计可压降整体偿债压力近700亿元，每年可节约数十亿元利息支出[6] - 控股股东孙宏斌在重组初期提供4.5亿美元无息借款，并在后续转换为公司股权[11] 旭辉控股集团债务重组详情 - 公司将于10月31日召开特别股东会审议境外债务重组行动，意味着其距离重组生效仅一步之遥[1][7] - 重组方案包括发行强制性可转换债券用于债务大幅削减，大股东前期超5亿港元借款同步转股，并推出为期10年的团队股权激励计划[7] - 大股东林氏家族将超5亿港元的股东借款同步转股，并将其持有的约400万美元现有票据全部转换为强制性可转换债券[12] 碧桂园债务重组详情 - 公司计划于11月5日召开两场债权人会议，审议及批准债务安排计划，并进行现有港元可转换债券的同意征求[1][9] - 控股股东所控制的实体必胜有限公司签署不可撤回承诺，将按每股0.60港元的价格认购资本化股份，该认购价较公司4月11日的收市价有约36.4%的溢价，用以抵销约11.4亿美元股东贷款[12] 债务重组模式与特点 - 此轮化债核心变化从缓解流动性压力走向实质性负债规模调整，通过债转股、现金要约、资产抵债等方式实现削债目的[10] - 多家房企大股东通过不同方式提供实质性资金支持，将自身利益与公司未来深度绑定[10][12] - 例如佳兆业重组后，新票据的票面利率介于5%至6.25%，较历史债务利率有所下降，债务平均展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力[10]