2025年财务业绩 - **2025年营业收入约为1549亿元，同比大幅减少约38.7%** [1][3] - **2025年净利润为16亿元，实现扭亏为盈** [1][3] 销售与交付情况 - **2025年权益合同销售金额约为330.1亿元，权益销售面积约为402万平方米** [1][3] - **2025年期间交付房屋合计约17万套** [1][3] - **自2023年至2025年三年间累计交付房屋近115万套** [1][3] 债务重组进展 - **境外重组已于2025年12月30日正式生效，新债务与权益工具均已完成发行** [1][3] - **境内重组方案已顺利通过，将按顺序启动现金购回、股票和一般债权选项** [1][3] - **当前已启动上限为4.5亿元的现金购回程序，并预计于4月完成** [1][3] 资产负债状况 - **截至2025年底，公司有息负债为1480亿元，较2024年底的2535亿元下降1055亿元，降幅达42%** [1][3] - **截至2025年底，公司总资产约为8121亿元，净资产约为443亿元** [1][3] 公司战略与展望 - **公司将2026年定位为从“保交房”向正常经营转段最关键的一年** [1][3] - **公司计划全面压实“高质量交付、风险化解、资债修复与持续经营”等核心工作** [1][3]

公司人事变动 - 罗杰先生已提呈辞任碧桂园的联席公司秘书，自2026年3月31日起生效 [1] - 辞任后，另一名联席公司秘书梁创顺先生将继续留任并担任公司的唯一公司秘书 [1] - 自2026年3月31日起，罗杰先生将不再担任公司执行董事兼总裁程光煜博士的替任授权代表，梁创顺先生已获委任接替此职 [1] 公司授权代表变更 - 罗杰先生将不再担任根据《公司条例》代表公司于香港接收法律程序文件及通知的授权代表 [1] - 林方正先生已获委任接替罗杰先生出任香港授权代表，自2026年3月31日起生效 [1]

核心财务与运营数据 - 2025年度公司实现总收入约人民币1,548.9亿元，同比大幅减少约38.7% [1] - 2025年度公司实现净利润约人民币16.2亿元，归属公司股东应占净利润约人民币32.6亿元 [1] - 2025年度公司营销及市场推广成本和行政费用合计约人民币90.9亿元，同比下降15.7% [1] - 2025年度公司连同其合营企业及联营公司实现权益合同销售金额约人民币330.1亿元，权益合同销售面积约402万平方米 [1][2] 销售策略与运营管理 - 公司坚持“一盘一策”精细化管控，结合当地市场与项目自身资债情况制定销售价格与供货计划，旨在维持合理去化速度的同时实现资产价值最大化 [2] - 公司持续优化组织架构和费用管控，运营效率不断提升，年内行政费用和营销及市场推广成本合计同比下降15.7% [2] - 公司核心管理队伍团结稳定，总部与区域协同推进，通过完善机制、系统性提升人才团队，以重塑穿越周期的核心能力 [2] 未来经营目标与战略 - 公司将借鉴“保交房”攻坚经验，推动经营全面转段，逐步恢复正常经营，保持经营性现金流正向 [2] - 公司最终目标是实现整体现金流与利润保持双正，并持续做好资产负债表管理，为现房销售做好准备 [2] - 公司坚持结合实际探索“二次创业”路径，确保各项举措落到实处、“做一成一” [2]

业绩表现 - 2025年总收入约为人民币1,548.9亿元，实现净利润约为人民币16.2亿元，归属公司股东应占净利润约为人民币32.61亿元，同比实现扭亏为盈 [1] - 年内累计完成交付房屋约17万套，累计交付建筑面积约1,982万平方米，业务涉及28个省份的204个城市 [1] 经营与销售 - 2025年集团连同其合营企业及联营公司实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.1亿元，对应销售建筑面积约402万平方米 [2] - 公司持续优化组织架构和费用管控，年内行政费用和营销及市场推广成本合计同比下降15.7% [2] - 销售方面坚持“一盘一策”精细化管控，结合市场与项目情况制定销售价格与供货计划，旨在维持合理去化速度并实现资产价值最大化 [2] - 公司目标为推动经营全面转段，逐步恢复正常经营，保持经营性现金流正向，并最终实现整体现金流与利润双正 [2] 债务重组 - 涉及总额约177亿美元的境外债务重组方案已于2025年12月30日正式生效 [3] - 规模约137.7亿元人民币的境内债务（涉及9笔债券）重组方案已全部获得通过 [3] - 债务重组后新增债务融资成本显著降低，期限显著延长，为公司赢得了未来五年的战略发展窗口期 [3]

组织章程 - 公司董事会建议采纳新订组织章程细则，需在2026年5月28日股东周年大会以特别决议案批准[2][3] 人事变动 - 罗杰先生自2026年3月31日起辞任公司联席公司秘书，梁创顺先生担任唯一公司秘书[4] - 自2026年3月31日起，罗杰先生不再担任程光煜博士替任授权代表，梁创顺先生获委任为替任授权代表[5] - 自2026年3月31日起，罗杰先生不再担任香港授权代表，林方正先生接替出任[6]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 公司总收入约为人民币1,548.9亿元，同比减少约38.7%[3] - 2025年收入为154.893亿元人民币，较2024年的252.756亿元人民币下降38.7%[18] - 2025年总收入为1548.93亿元人民币，较2024年的2527.56亿元人民币下降约38.7%[28] - 2025年公司收入约为人民币1548.93亿元，较2024年的人民币2527.56亿元下降38.7%[56] - 公司净利润约为人民币16.2亿元，归属公司股东应占净利润约为人民币32.6亿元[3] - 2025年本公司股东应占利润为3.261亿元人民币，而2024年应占亏损为32.835亿元人民币[18] - 2025年公司股东应占利润为人民币32.61亿元，实现扭亏为盈，2024年同期为亏损人民币328.35亿元[53] - 归属于公司股东的利润为约人民币3,261百万元[64] - 2025年基本每股盈利为0.12元人民币，而2024年基本每股亏损为1.19元人民币[18] - 2025年基本每股盈利为人民币0.12元，2024年同期为每股亏损人民币1.19元[53] - 2025年综合收益总额为10.54亿元人民币，而2024年综合损失总额为353.81亿元人民币[19] - 2025年经营利润为19.128亿元人民币，相比2024年经营亏损17.698亿元人民币，实现扭亏为盈[18] - 集团录得税前利润约人民币12,865百万元，主要受益于约人民币82,137百万元的债务重组收益[63] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 公司营销及市场推广成本和行政费用约为人民币90.9亿元，同比下降15.7%[3] - 2025年销售成本、营销及行政等费用合计为人民币2071.65亿元，其中在建物业及持作销售的已落成物业减值净额为人民币445.07亿元[47][48] - 营销及市场推广成本和行政费用同比下降15.7%，从约人民币10,783百万元降至约人民币9,089百万元[61] - 2025年财务费用净额为人民币29.24亿元，其中借贷利息费用为人民币102.46亿元[49] - 净财务费用为约人民币2,924百万元，利息费用约人民币10,370百万元[62] - 2025年所得税费用为人民币112.41亿元，其中土地增值税为人民币87.08亿元[49][51] 财务数据关键指标变化：毛损与减值 - 2025年毛亏为43.118亿元人民币，而2024年毛亏为1.687亿元人民币，亏损大幅扩大[18] - 集团录得毛亏约人民币43,118百万元，主要因计提物业减值净额约人民币44,507百万元[60] - 在建物业及持作销售的已落成物业的减值净额从2024年的43.48亿元人民币大幅增加至445.07亿元人民币[30][31] - 金融资产和财务担保减值损失净额从2024年的19.02亿元人民币增加至105.25亿元人民币[30][31] - 应收账款减值准备从2024年的12.16亿元人民币增加至15.24亿元人民币[32][34] - 其他应收款项减值准备从2024年的人民币43,189百万元增加至2025年的人民币52,729百万元，增幅为22.1%[35] 财务数据关键指标变化：其他收入与收益 - 2025年其他收入净额达82.137亿元人民币，而2024年为净损失2.207亿元人民币，成为扭亏关键[18] - 2025年其他收入、收益及损失净额达人民币821.37亿元，主要包含人民币934.80亿元的债务重组收益[47] - 公司完成境外债务重组，涉及账面价值约人民币119,396百万元的借贷，并因此确认了约人民币85,824百万元的收益[39][42] - 公司完成境内九笔公司债券重组，涉及账面价值约人民币14,613百万元，并因此确认了约人民币7,656百万元的收益[43][44] 各条业务线表现 - 房地产开发分部收入为1504.9亿元人民币，占总收入约97.2%，但该分部业绩亏损765.91亿元人民币[30] - 科技建造分部来自外部客户的收入为18.6亿元人民币，较2024年的34.32亿元人民币下降约45.8%[28][30] - 博智林建筑机器人累计交付超5000台次[8] - 房地产开发收入同比下降38.8%，从约人民币245,719百万元降至约人民币150,490百万元[57] - 科技建造收入同比下降45.8%，从约人民币3,432百万元降至约人民币1,860百万元[58] - 其他分部对外收入同比下降29.5%，从约人民币3,605百万元降至约人民币2,543百万元[59] 债务与流动性状况 - 涉及总额约177亿美元的境外债务重组方案已于2025年12月30日正式生效[8] - 规模约137.7亿元人民币的境内债务（涉及9笔债券）重组方案已全部获得通过[8] - 公司已与占现有银团贷款本金总额49%的贷款人组成的协调委员会协定重组提案主要条款[12] - 针对9笔境内公司债券的重组方案已获通过，并于2025年内调整了本金和利息偿付安排[13] - 公司于2026年2月启动境内债券购回选项，拟购回资金总额上限为人民币4.5亿元[13] - 针对本金约16亿港元的清盘呈请已于2026年2月16日被香港高等法院驳回[15] - 公司流动负债从2024年的人民币942,750百万元下降至2025年的人民币716,286百万元，降幅约24.0%[17] - 公司流动借贷从2024年的人民币226,795百万元下降至2025年的人民币107,611百万元，降幅约52.6%[17] - 截至2025年底，公司借贷总额为1479.59亿元人民币，其中流动负债为1076.11亿元人民币[20] - 截至2025年底，公司有约人民币741亿元的债务发生违约或交叉违约[84] - 截至2025年底，有740.52亿元人民币的借贷发生违约或交叉违约[20] - 截至2025年末，公司总借贷约为人民币1480亿元，其中约人民币1076亿元为流动负债[84] - 总借贷从2024年的人民币253,488百万元大幅减少至2025年的人民币147,959百万元，降幅为41.6%[38] - 借贷总额从约人民币253,488百万元下降至约人民币147,959百万元，资本负债率从81.4%降至74.5%[66][67] - 2023年到期的有抵押担保可换股债券本金总额为港币78.3亿元（7,830百万元），已于2023年12月5日到期并发生违约[100] - 公司发行了本金为62,821,268美元的SCA认股权证，最多可发行816,676,484股股份，认购价为每股0.6港元[101] - 公司发行了本金为7,500,697,253美元的零息强制性可转换债券MCB(A)，最多可转换为22,502,091,759股股份，转换价格为每股2.6港元[101] - 公司发行了本金为603,751,513美元的零息强制性可转换债券MCB(B)，最多可转换为470,926,180股股份，转换价格为每股10港元[106] - 公司发行了本金为39,461,396美元的零息强制性可转换债券MCB(C)，最多可转换为279,817,174股股份，转换价格为每股1.1港元[106] 现金与资产状况 - 公司现金及现金等价物从2024年的人民币6,362百万元下降至2025年的人民币5,811百万元[16] - 截至2025年底，公司现金及现金等价物为58.11亿元人民币，受限制现金为128.42亿元人民币[20] - 截至2025年底，公司总现金（含现金及现金等价物和受限制现金）约为人民币187亿元[84] - 总现金余额约人民币18,653百万元，较2024年末的约人民币29,897百万元下降[65] - 公司总资产从2024年的人民币1,035,843百万元下降至2025年的人民币812,120百万元，降幅约21.6%[16][17] - 公司总资产从2024年末的10214.34亿元人民币下降至2025年末的8019.58亿元人民币，降幅约21.5%[30][31] - 贸易及其他应收款总额从2024年末的2684.32亿元人民币下降至1971.53亿元人民币，其中超过365天的应收账款达72.8亿元人民币[32][34] - 其他应收款项总额从2024年的人民币259,992百万元下降至2025年的人民币212,501百万元，降幅为18.3%[35] - 应付账款总额从2024年的人民币203,978百万元增加至2025年的人民币245,956百万元，增幅为20.6%[37] - 超过365天的长期应付账款从2024年的人民币2,937百万元激增至2025年的人民币38,998百万元，增幅高达1228.1%[37] - 截至2025年底，公司因诉讼被冻结的资产账面价值合计约人民币81.39亿元[55] 合同销售与交付表现 - 归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.1亿元，对应销售面积约402万平方米[3] - 公司及其合资企业和联营公司累计完成交付房屋约17万套，交付建筑面积约1,982万平方米[6] - 2025年，公司及其合资企业和联营公司完成房屋交付近17万套[79] - 自2023年至2025年，公司累计交付房屋总量近115万套[79] 合同负债与担保 - 公司合同负债从2024年的人民币281,988百万元下降至2025年的人民币157,751百万元，降幅约44.1%[17] - 为物业买家提供的按揭贷款担保金额约为人民币2255.22亿元，较2024年末的约人民币2590.95亿元下降13.0%[73] - 为合营企业、联营公司及其他方负债提供的担保金额约为人民币67.14亿元，较2024年末的约人民币61.85亿元增长8.6%[73] 资本开支与投资活动 - 资本开支从2024年的15.2亿元人民币减少至8.36亿元人民币，降幅约45.0%[30][31] - 出售蓝箭航天约11.063%股份，总代价合计约人民币13.05亿元[74][75] - 2025年公司新发行两期泰国子公司债券，面值分别为人民币1.54亿元和1.75亿元，利率均为7.00%[45] 股东权益与融资活动 - 公司股东应占权益从2024年的人民币-7,185百万元改善至2025年的人民币-859百万元[17] - 2025年公司通过配售股份支付境外债务重组成本，发行933百万股，股本溢价增加人民币2.12亿元[46] - 公司总负债从2024年末的6794.97亿元人民币下降至5600.3亿元人民币[30][31] 管理层讨论和指引 - 公司预测其有足够营运资金在未来至少12个月内（自2025年12月31日起）持续经营[85] - 公司房地产开发的预售及收入较上年度进一步下跌[86] - 董事会不建议就截至2025年12月31日止年度派发末期股息[105] 审计意见与持续经营 - 独立核数师因持续经营存在重大不确定性，对公司综合财务报表无法表示意见[82][84] 公司治理与人事 - 截至2025年12月31日，公司共雇用约14，069名全职雇员[77] - 截至公告日，公司执行董事包括主席杨惠妍、联席主席莫斌、总裁程光煜、杨子莹及伍碧君[109] - 非执行董事为陈翀[109] - 独立非执行董事为韩秦春、王志健及脱脱[109] 股份与激励计划 - 公司股份奖励计划项下，年内有2亿个股份奖励被视为失效，并以约1.18亿港元对价通过私人安排处置[95] - 截至2025年12月31日，股份奖励计划下已授出股份奖励的股份总数为83,259,032股[95] - 截至2025年12月31日，可用于股份奖励计划的股份累计持有量为83,259,032股，较2024年12月31日的283,259,032股大幅减少[95] - 截至2025年12月31日，根据购股权计划可供授出的购股权总数为零，而截至2025年1月1日该数字为2,048,830,798股[97] - 截至2025年12月31日，2017年购股权计划项下已授出购股权所涉及的股份总数为71,757,758股[97] - 管理层激励计划项下可供授出的股份总数为2,798,850,794股[98] 债务重组估值细节 - 境外重组中新优先票据的公允价值为28.6亿美元，估值折现率范围为13.4%至15.9%[41] - 境内重组的九笔公司债券在修改日的公允价值为人民币6,957百万元，估值折现率范围为10.2%至10.3%[44] - 强制可换股债券（A/B/C组）在境外重组生效日的公允价值为8.37亿美元，估值中预期波动率范围为59.5%至65.9%，折现率范围为15.8%至16.1%[41] 其他重要事项 - 2026年到期的有抵押担保可换股债券本金总额为港币39亿元（3,900百万元），最新调整转换价格为每股7.92港元[101] - 为确定股东出席年度股东大会的资格，股份过户登记手续将于2026年5月22日至5月28日暂停办理[107] - 股份过户文件需在2026年5月21日下午4时30分前送达香港股份过户登记分处以完成登记[107] - 记录日期为2026年5月22日[107] - 公司已刊发2025年全年业绩公告[108] - 公告发布日期为2026年3月30日[109]

业绩表现 - 2025年总收入483.5亿元，同比增长10% [1] - 2025年归母净利润6.0亿元，同比下降67% [1] - 2025年核心归母净利润25.2亿元，同比下降17% [1] - 2025年经营性现金流25.1亿元，与核心利润匹配 [1] - 2025年整体毛利润同比微增1% [1] 业务板块分析 - 核心业务大物业板块为发展基石，物业管理板块收入与毛利润全年分别同比增长7%和11% [1] - 三供一业业务收入与毛利润同比增长38%和14% [1] - 物业管理与三供一业合计占总收入超八成 [1] - 社区增值服务收入同比增长5%，但毛利润下滑21% [1] 财务状况与股东回报 - 2025年全年分红总额同比增加5.2亿元至15.1亿元，占核心净利润60%，对应股息收益率8.7% [1] - 董事会预期2026年度分红不低于15亿元 [2] - 过去一年公司累计回购达5亿元 [2] - 公司股票当前交易在6.6倍2026年核心P/E和9.1%的2026年预期股息收益率 [2] 应收款项与减值 - 2025年新计提4.8亿元减值拨备，并核销回收困难款项（1H25核销3.6亿元） [2] - 剔除10亿元应收关联方贷款后，拨备后贸易及其他应收款余额同比增长2% [2] - 贸易应收款账龄结构略有拉长，一年内占比同比下降2个百分点，三年以上占比同比上升6个百分点 [2] 管理层展望与盈利预测 - 管理层预计2026年核心净利润止跌回升，经营性现金流维持覆盖1倍核心净利润 [2] - 2026-27年核心归母净利润预测基本不变 [2] - 基于对减值端的审慎预测，下调2026-27年归母净利润预测48%和39%至8.8亿元和10.5亿元 [2] - 维持中性评级和目标价7.8港元，对应32%的上行空间和9倍2026年核心P/E [2]

诉讼、仲裁情况 - 截至2026年2月28日，碧桂园控股合并范围内新增5000万元以上未决诉讼、仲裁案件21宗，标的约34.49亿元[6] - 截至2026年2月28日，碧桂园地产集团合并范围内新增5000万元以上未决诉讼、仲裁案件17宗，标的约31.4亿元[12] - 2026年1 - 2月，腾越建筑合并范围内无新增5000万元以上未决诉讼、仲裁案件[18] 被执行及失信情况 - 截至2026年3月25日，碧桂园控股本部新增2条被执行信息，涉及8.4亿元[7] - 截至2026年3月25日，碧桂园地产集团本部新增1条失信被执行人情形[13] - 截至2026年3月25日，碧桂园地产集团本部新增6笔被执行信息，涉及2.2亿元[13] - 截至2026年3月25日，碧桂园地产集团本部新增10笔被冻结股权，涉及约12.78亿元[13] - 2026年2 - 3月，腾越建筑本部新增10条失信被执行人情形和63条被执行信息，金额0.94亿元[19] 违约债务情况 - 截至2026年2月28日，碧桂园控股合并范围内违约债务净新增约23.88亿元[8] - 截至2026年2月28日，碧桂园地产集团合并范围内违约债务净新增18.29亿元[14] 公司策略 - 公司全力维护自身和利益相关方合法权益[21] - 公司按相关规定履行信息披露义务[21]

公司整体业绩表现 - 2025年公司实现营业收入483.5亿元，同比增长9.9%，创历史新高 [2] - 2025年公司实现归母核心净利润25.2亿元 [2] - 2025年公司经营活动现金净额为25.1亿元，100%覆盖核心净利润，期末货币现金达179.3亿元 [2][3] 收入结构分析 - 物业管理服务作为核心基本盘，2025年贡献收入331.1亿元，同比增长6.2%，占总收入约70% [2] - 社区增值服务2025年收入44.17亿元，同比增长5%，占总收入9.1%，成为重要增长极 [2] - 社区增值服务中，酒类业务收入7.09亿元，同比大幅增长61.5%，客户复购率达61.3% [2] - 社区增值服务中，到家服务收入5.76亿元，服务站点增至121个，单站收入持续提升 [2] 市场拓展与业务发展 - 2025年公司市场拓展成效显著，全年新增进场年化收入20.3亿元 [2] - 公司在杭州、广州、深圳等核心城市累计签约104个标杆项目 [2] - IFM综合设施管理业务切入新能源、智能制造、医疗等七大高潜力赛道，落地海康威视、海信产业园等标杆项目 [2] 管理规模与独立性 - 截至2025年底，公司收费管理面积增至11.6亿平方米 [2] - 其中不含“三供一业”的市场化管理面积为10.7亿平方米 [2] - 管理项目总数达8268个，覆盖全国31个省区市、香港及海外 [2] - 关联方收入占比已降至1.1% [2]

业绩概览 - 2025年公司实现营业收入483.5亿元，创历史新高，同比增加43.61亿元 [4] - 物业管理服务收入279.3亿元，同比增长7.3%，占总收入的57.8% [4] - 小区增值服务收入44.17亿元，同比增长5%，占总收入的9.1% [4] - 环境业务收入33.55亿元，商业运营管理业务收入6.20亿元，非业主增值服务收入6.30亿元 [4] 利润与现金流表现 - 实现毛利84.56亿元，同比微增0.7%；毛利率为17.5%，同比下降1.6个百分点 [4] - 净利润为5.99亿元，同比大幅下降68.1%；公司股东应占利润为6.02亿元，同比下降66.7% [4] - 公司股东应占核心净利润为25.19亿元，同比下降17.1% [4] - 经营活动所得现金净额为25.08亿元，较上年同期的38.73亿元下降35.2% [5] - 经营活动所得现金净额除以核心净利润的比率为1.0倍 [5] 业务细分与运营 - 物业管理服务毛利率为20.6%，小区增值服务毛利率为28.9%，“三供一业”业务毛利率为7.9%，环境业务毛利率为9.8%，商业运营服务毛利率为24.3% [4] - 小区增值服务中，本地生活服务（覆盖零售、酒类及新能源业务）收入26.08亿元，到家服务（保洁、家政、家电维修清洁等）收入5.76亿元 [4] - 2025年公司通过“一盘一策”扭亏方案，实现1.1亿元的利润贡献，并对难以扭亏的项目进行主动清退 [5] 资产与应收款项状况 - 截至2025年底，贸易应收款项净额为188.07亿元，较上年同期增加11.17亿元 [5] - 贸易应收款项增长主要源于物业管理服务及环境业务的客户回款周期变长，以及“三供一业”业务收入规模快速增加 [5] - 来自关联方碧桂园及其附属公司的贸易应收款项为20.49亿元，较上年同期减少3.16亿元 [5] - 其他应收款项净额为45.32亿元，较上年同期增加8.69亿元，主要由于年内向最终控股股东全资拥有的关联方提供借款10亿元所致 [5] 管理层解释与战略 - 利润下降主要原因是公司主动清理长账龄贸易应收款，导致相应的贸易应收款信用减值损失增加，属于阶段性调整 [4] - 经营活动现金流净额下降主要因为物业管理服务的预存净贡献较上年同期下降 [5]