在一年时间内，因两次延迟披露财报，碧桂园及其高管接连遭上交所公开谴责，面临前所未有的信用危 机。这两份财报分别是2023年年报及2024年中报。 而从今年3月底碧桂园发布的2024年年报来看，这家曾经的行业龙头归属公司股东应占损失约328亿元， 虽然亏损同比大幅减少，但债务仍然压顶。面对流动性枯竭，以及在"保交楼"和"保主体"的双重压力 下，碧桂园如何"砸锅卖铁"自救？又能否顺利进行债务重组？ 碧桂园高管再次被公开谴责 日前，上交所发布公告，碧桂园地产集团有限公司（简称"碧桂园地产集团"）因未能按时披露2024年中 期报告，对碧桂园地产集团有限公司及时任董事长杨惠妍、时任总经理兼信息披露事务负责人简暖棠、 时任财务负责人陈淑兰予以公开谴责，并将上述纪律处分，记入诚信档案。 作为碧桂园的境内发债主体，碧桂园地产集团自2019年11月至2020年11月期间发行了19碧地03、20碧地 04等公司债券，作为公司债券发行人，碧桂园地产集团应当在2024年8月31日前披露2024年中期报告， 但其未在法定期限内披露，直至2025年2月24日才完成披露。 上交所表示，按时披露定期报告是债券发行人的法定信息披露义务。发行人 ...

资料图。本文来源：南方都市报 碧桂园董事长杨惠妍等3人，被公开谴责 近日，碧桂园地产集团有限公司公告披露， 因未能按时披露2024年中期报告，收到上海证券交易 所及深圳证券交易所纪律处分决定书。 公告显示，碧桂园地产集团有限公司（以下简称发行人）自2019年11月至2020年11月期间发行了 19碧地03、20碧地04等公司债券，相关债券在上海证券交易所上市交易。作为公司债券发行人， 发行人应当在2024年8月31日前披露2024年中期报告，但其未在法定期限内披露，直至2025年2月 24日才完成披露。 附碧桂园公告 碧桂园地产集团有限公司关于公司及相关当事人收 到交易所自律监管措施决定的公告 碧桂园地产集团有限公司（以下简称"发行人"）于近期收到上海证券交易所及深圳证券交易所（以 下合称"交易所"）出具的自律监管措施处分决定，现将有关情况公告如下： 一、被采取纪律处分的情况 由于发行人未能按时披露2024年中期报告，交易所对发行人、发行人时任董事长杨惠妍女士、发 行人时任总经理兼信息披露事务负责人简暖棠先生、发行人时任财务负责人陈淑兰女士予以公开谴 责的处分，并记入诚信档案。 二、影响分析及应对措施 截至本 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 5月19日央行公开市场继续净投放，资金面收敛态势缓解，债市明显回暖，转债市场主要指数集体收涨，各期限美债收益率及主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化 [1] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 4月全国规模以上工业增加值同比增长6.1%，社会消费品零售总额同比增长5.1%，1 - 4月全国固定资产投资（不含农户）同比增长4.0%，经济运行总体平稳 [3] - 4月70大中城市中有22城新建商品住宅价格环比上涨，3月为24城，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅持续收窄 [4] - 4月外资净增持境内债券109亿美元，4月下旬投资境内股票转为净买入，境内外汇供求基本平衡，跨境资金总体净流入 [5] - 上清所对2025年4月1日（含）之后特定境外机构投资者全额免除一次性账户维护费（500元/个） [6] - 财政部决定开展国债做市支持操作，操作方向为随卖，操作额为5.4亿元 [6] 国际要闻 - 5月19日美联储多位高官暗示9月前可能不降息，需观望政策演变及对经济的影响 [7] 大宗商品 - 5月19日WTI 6月原油期货跌幅0.56%，报62.14美元/桶；布伦特7月原油期货收涨0.20%，报65.54美元/桶；NYMEX天然气价格收跌6.46%至3.110美元/盎司 [8] 资金面 公开市场操作 - 5月19日央行开展1350亿元7天期逆回购操作，利率1.40%，当日有430亿元逆回购到期，单日净投放资金920亿元 [10] 资金利率 - 5月19日资金面收敛态势缓解，DR001下行9.39bp至1.537%，DR007下行3.60bp至1.601%，多种资金利率有不同变动 [11][12] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：受4月宏观经济数据略低于预期等因素提振，债市回暖，10年期国债活跃券250004收益率下行2.40bp至1.6550%，10年期国开债活跃券250205收益率下行2.50bp至1.7200%，各期限国债和国开债收益率有不同变动 [14][15] - 债券招标情况：多只债券进行招标，如25农发贴现04（增发）等，各有不同发行规模、中标收益率、全场倍数和边际倍数 [16] 信用债 - 二级市场成交异动：5月19日2只产业债成交价格偏离幅度超10%，“H1融创01”跌超26%，“H1碧地03”涨超148% [16] - 信用债事件：涉及富力地产、碧桂园等多家公司的债券相关事件，如延长协议期限、被公开谴责、利息展期等 [17][18] 可转债 - 权益及转债指数：5月19日A股三大股指中上证指数收平，深证成指、创业板指分别收跌0.08%、0.33%；转债市场主要指数集体收涨，中证转债、上证转债、深证转债分别收涨0.14%、0.11%、0.16%，成交额559.80亿元 [18] - 转债跟踪：5月19日光力转债、申昊转债预计触发转股价格下修条件，严牌转债可能满足提前赎回条件 [23] 海外债市 - 美债市场：5月19日各期限美债收益率走势分化，2年期美债收益率下行1bp至3.97%，10年期美债收益率上行3bp至4.46%，2/10年期美债收益率利差扩大4bp至49bp，5/30年期美收益率利差扩大2bp至85bp，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率扩大2bp至2.36% [21][22][24] - 欧债市场：5月19日主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化，德国、意大利下行1bp，法国、西班牙不变，英国上行2bp [25][26] - 中资美元债每日价格变动：截至5月19日收盘，雅居乐集团等多只中资美元债有不同日变动幅度 [28]

中国2024年秋季决定进行财政支出，以强化对房地产市场的支持，金融系统危机的担忧有所减退，银行 股走势稳健。与此形成对比的是，房地产股本身表现不佳。有数据显示房地产库存相当于年销量的5.4 倍…… 中国的房地产市场仍未走出低迷。对经营困难的房地产企业采取的延命措施等抑制政策使得金融系统危 机的担忧暂时减退。银行股走势稳健。与此形成对比的是，房地产股本身表现不佳。关键的房地产销售 额下滑，市场上的库存住宅是年销量的5倍，这可能成为中国经济的绊脚石。 香港的长江实业集团在北京正在销售的新建住宅"御翠园"。面向家庭的宽敞房产标价，换算成日元约2 亿日元。据中国媒体报道，销售价格比去年下降了约3成，想通过大幅降价来清理库存。 房地产包括相关产业在内是中国经济的支柱，占到国内生产总值（GDP）的约3成。2023年以后，中国 恒大集团负债总额达到2.3882万亿元（截至2023年6月底），信用风险加剧。由于担忧巨额债务问题会 引发金融系统和整体经济的动荡，海外资金出现撤离中国的动向。 在香港高等法院，除了恒大之外，还有多家企业被债权人申请清算。2022年行业领先的碧桂园控股截至 2024年12月底，债券等的违约总额已达1 ...

点评：该事件反映公司内部治理存在疏漏，可能削弱投资者对其财务透明度的信任，进而影响债券市场 融资能力。尽管公司已于2025年2月补发报告并承诺整改，但监管记录对后续资本运作及信用评级修复 构成压力。 NO.2 中海地产与中建股份续签总承建协议 5月16日，中国海外发展宣布与中建股份重续持续关联交易，签订新的总承建协议。该协议将从2025年7 月1日开始，有效期至2028年6月30日，为期三年。根据新协议，交易上限金额分别为：2025年下半年25 亿元，2026年全年50亿元，2027年全年50亿元，以及2028年上半年25亿元。合约价格及条款将遵循一般 商业条款订立，确保公平性，且不会优于授予独立第三方承建商的价格及条款。 点评：头部央企深化合作或推动建筑行业集中度提升，强化全产业链协同优势，尤其在当前房企流动性 压力下，国企主导的资源整合模式或成行业趋势。长期看，此类合作或增强市场对国企背景房企的信 任，为行业风险出清提供示范效应。 NO.3 佳源服务与前控股股东订立强制执行调解协议 5月16日，佳源服务发布内幕消息公告称，2025年5月15日，上海金辕及上海智金与巢湖旭彤、佳源创 盛、浙江禾源及浙江智想大 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周中共中央办公厅和国务院办公厅印发意见推进城市更新以稳住楼市促进健康发展，全国一二手房同环比销售总体下降但不同能级城市表现分化，一线城市成交量高于二三线城市，全国重点城市去化周期继续下降，建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企及物业管理公司[8] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数下跌0.31%，沪深300指数上涨1.12%，相对收益为 -1.43%，板块表现弱于大盘[2][12] - 申万房地产板块涨跌幅排名前5位个股为华夏幸福、中迪投资、南国置业、荣丰控股、鲁商发展，后5位为万通地产、长春经开、城建发展、黑牡丹、空港股份[12] 行业新闻追踪 - 中央政策：5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发意见推进城市更新，提出八项任务和到2030年的目标，并加强支撑保障[14][16] - 地方政策：5月9日，北京市住建委发布住房发展年度计划，提高贷款服务质效，加大购房贷款支持力度；5月12日，武汉市住房和城市更新局发布通知政策解答，优化青年群体住房贷款服务，提高公积金贷款额度，给予契税补助和购房补贴[14][15][16] 个股公告及新闻追踪 - 碧桂园：5月9日召开月度管理会议，杨惠妍鼓励完成保交房、保主体目标，五一销售目标超额完成，控股股东借款10亿元投入保交房工作[18][20] - 大名城：5月12日召开业绩说明会，提出护住“基本盘”稳健经营和探索“业务转型”可持续发展的战略[18][20] - 建发股份：5月15日在业绩说明会上表示房地产进入存量改善时代，公司从小区规划、户型设计、应用新技术打造产品力[19][20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（5.9 - 5.15），38个重点城市一手房成交24616套，同比 -11.2%，环比72.9%；成交面积260.8万平方米，同比 -13%，环比69.1%。分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比 -6.4%、 -13.3%和 -13.8%，环比68.7%、60.1%和106.9%；成交面积同比12.9%、 -20.3%和 -21.2%，环比98.8%、47.4%和88.4%[21] - 本月至今（5.1 - 5.15），38个重点城市一手房成交40348套，同比 -14%，环比 -0.6%；成交面积472.2万平方米，同比 -3.4%，环比9.8%。分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比 -7.1%、 -15.1%和 -20.5%，环比11.4%、 -2.7%和 -10.9%；成交面积同比18.5%、 -9.8%和 -10%，环比19.8%、4.1%和11.2%[23] 重点城市二手房成交分析 - 本周（5.9 - 5.15），16个重点城市二手房成交20827套，同比 -8.5%，环比88.9%；成交面积199万平方米，同比 -6%，环比87%。分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比4.4%、 -12.8%和 -11.2%，环比106.8%、78.5%和102.5%；成交面积同比9.1%、 -9.4%和 -14.5%，环比122.2%、70.9%和104.1%[33] - 本月至今（5.1 - 5.15），16个重点城市二手房成交32541套，同比 -5%，环比 -24.6%；成交面积313.1万平方米，同比 -1.5%，环比 -25%。分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比8.5%、 -10.8%和 -1.9%，环比 -23.9%、 -24.2%和 -27%；成交面积同比11.5%、 -5.3%和 -4.4%，环比 -22.9%、 -24.3%和 -30.4%[36] 重点城市库存情况分析 - 本周（5.9 - 5.15），17个重点城市商品房库存面积18787.4万平方米，环比增速0%，去化周期146.7周。分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、0%、 -0.2%，去化周期分别为119.6周、196.2周、143.7周[46] 土地市场供给与成交分析 - 本周（5.5 - 5.11），供应土地1585万平方米，同比 -43.4%；供应均价1194元/平方米，同比 -42.8%。成交土地1798万平方米，同比38.2%；土地成交金额245.3亿元，同比 -54.3%。土地成交楼面价1364元/平方米，溢价率7.2%。分能级看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为18.6%、3.3%、1.2%[56] 房地产行业融资分析 - 本周（5.9 - 5.15）房地产企业发行信用债41.84亿元，同比69.39%，环比 -27.49%。本月至今发行信用债52.3亿元，同比50.72%，环比 -81.3%[68]

行业整体表现 - 2024年房地产行业经历深度调整 可供结转销售额下滑显著导致房企营收普遍承压 多数房企营收出现不同程度下滑 [1] - TOP30房企2024年实现总营收32228.04亿元 均值1074.26亿元 同比下降0.083% 仅11家房企实现营收增长 [8] - 行业呈现"强者恒强"趋势 头部房企凭借资金和品牌优势保持增长 财务稳健房企有望占据更大市场份额 [13] 头部房企表现 - 万科以3432亿元营收位居榜首 但同比下降26.32% 相当于跌回2019年水平 [9] - 保利发展(3117亿元)和华润置地(2788亿元)分列二三位 保利同比下滑10.16% 华润置地逆势增长11% [9] - 前五名房企营收均超2000亿元 仅华润置地实现正增长 其经常性业务收入占比14.9% 利润贡献首次突破百亿占比40.7% [9] 营收变化显著房企 - 碧桂园和绿地控股2024年营收分别为2528亿元和2409亿元 同比降幅达36.97%和33.14% [10] - 中骏集团营收407.7亿元同比上涨94.50% 旭辉控股营收477.9亿元同比增长33.47% 但两家公司仍处于亏损状态 [10] - 融创中国营收同比下滑52.01% 金科股份暴跌56.43% 主要受债务问题拖累 [12] 企业类型差异 - 央企/国企背景房企如华润置地、招商蛇口、中海地产表现相对稳健 抗风险能力更强 [14] - 民营房企如碧桂园、融创中国、金科股份普遍下滑 面临融资难、去化慢等问题 [14] - 中国建筑房地产开发业务营收3062亿元 同比减少0.8% 旗下中海地产营收1852亿元同比下降8.58% [11] 行业趋势 - 房地产行业步入新发展阶段 规模下降、速度放缓成为周期新特征 [15] - 现金流管理能力成为存活关键 高负债房企仍需谨慎应对 [14] - 行业洗牌加速 穿越低谷仍是房企面临的首要课题 [13][15]

| | 绿地控股 | 182.50 | 不变 | 1.73 | 243.1 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 15 | 碧桂园 | 131.90 | 11 | 0.42 | 117.6 | | (16) | 中国中铁 | 129.00 | 15 | 5.52 | 1366.0 | | (17) | 融创中国 | 111.00 | 12 | 1.50 | 158.6 | | (18) | 金地集团 | 109.30 | 不变 | 4.28 | 193.2 | | (19) | 美的置业 | 105.00 | 12 | 4.03 | 57.9 | | (20) | 世茂集团 | 90.70 | 不变 | 0.81 | 30.8 | | (21 | 远洋集团 | 79.80 | 13 | 0.181 | 18.3 | | 22 | 首开股份 | 75 | 不要 | 2.37 | 61.1 | | 23) | 旭辉控股集团 | 71.50 | 不要 | 0.22 | 23.5 | | 24 | 城建发展 | 70.40 | 13 | 4.73 | 98.2 | | 2 ...

内房股市场表现 - 新城发展(01030)涨4.3%报1.94港元 万科企业(02202)涨2.86%报5.39港元 龙湖集团(00960)涨2.79%报10.3港元 碧桂园(02007)涨2.41%报0.425港元 绿城中国(03900)涨2.14%报9.53港元 [1] 行业趋势分析 - 标普全球评级指出内房板块下行趋势开始减退 政策制定者认为稳定楼价是消费者需求的关键因素 [1] - 中国政府自2023年9月底推出支持政策后 一、二线城市房地产市场开始复苏 二手楼销售量自2024年10月以来录得按年增长 [1] - 标普预计一、二线城市一手市场销售量将出现类似稳定情况 [1] 销售数据动态 - 4月百强房企单月销售金额环比下降14.8% 同比下降14.6% 降幅较3月扩大2.7个百分点 [2] - 1-4月累计销售金额同比下降10.1% 增速较1-3月扩大1.8个百分点 [2] - 4月销售市场季节性调整 带看量与二手中介门店成交量环比回落 [2] 政策预期 - 华泰证券认为房地产行业增量政策窗口逐步打开 需关注实操政策落地节奏 [2] - 宏观政策与财政政策定调更加积极 可能推动行业复苏 [2]

住建部支持民营经济发展 - 住建部召开会议强调落实促进民营经济发展的政策措施 完善制度创新机制 为民营企业营造更好政策环境 [1] - 会议提出破除市场准入壁垒 优化政策环境 与多地助企措施形成协同效应 缓解民企"多小弱散"痛点 [1] *ST金科重整计划获批 - 公司及全资子公司重庆金科重整计划获法院裁定批准 进入执行阶段 若顺利执行将优化资产负债结构 提升经营及盈利能力 [2] - 作为A股首家完成司法重整的全国化房企 其"资产隔离+债务重组+战略转型"路径为行业风险化解提供样本 [2] 远洋集团债券复牌 - 7只公司债券自5月12日起复牌 代码维持不变 此次复牌或为债务重组争取流动性空间 [3] - 转让限于专业机构投资者及全价结算模式 可能影响市场定价效率 映射房地产行业信用修复复杂性 [3] 碧桂园保交房策略 - 集团董事会主席杨惠妍表示将坚实完成保交房目标 近期向碧桂园服务借款10亿元定向投入保交房工作 [4] - 公司采取"交付优先 债务缓释"策略 通过交付量维系市场信用 债务重组效率及销售复苏节奏是关键 [4] 上海商品住房集中入市 - 6个商品住房项目集中入市 供应总量约8.55万平方米 共计734套房源 覆盖五大区域 3个全新项目首次亮相 [5] - 多元产品供给加速市场出清 具备差异化产品力及土储成本管控能力的房企将受益 [6]