公司资本运作 - 公司于2026年2月9日，将一笔可转换债券转换为新股 [1] - 该笔债券为自2025年6月30日起计78个月到期的零息强制性可转换债券 [1] - 此次转换共发行1.23亿股新股 [1]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 碧桂園控股有限公司 (於開曼群島註冊成立之有限公司) 呈交日期： 2026年2月9日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 FF305 確認 根據《主板上市規則》第13.25C條 / 《GEM上市規則》第17.27C條，我們在此確認，據我們所知所信，第一章節所述的每項股份發行或庫存股份出售或轉讓已獲發行人董事會正式授權批准，並遵 照所有適用上市規則、法律及其他監管規定進行，並在適用的情況下： (註7) (i) 上市發行人已收取其在是次股份發行或庫存股份出售或轉讓應得的全部款項； (viii) 有關債券、借貸股份、票據或公司債券的信託契約/平邊契據經已製備及簽署，有關詳情已送呈公司註冊處處長存檔（如法律如此規定）。 第一章節註釋： ...

文章核心观点 - 房地产市场正经历由信心危机驱动的深度调整，其核心问题已从房价涨跌转向更棘手的结构性挑战，包括高空置率、法拍房激增和烂尾楼问题，这些因素相互交织并加剧了市场分化与下行压力 [1][9][13] 住房空置率 - 国内28个大中城市平均住房空置率达12%，即接近每10套房子有1套空置，且分化显著：一线城市平均7%，二线城市12%，三线城市高达16%（即平均每6套有1套空置）[1] 房地产开发投资与建设 - 2025年全国房地产开发投资总额为82788亿元，同比下降17.2% [2] - 2025年房屋施工面积同比下降10%，新开工面积同比下降20.4%，显示开发商投资建设活动显著收缩 [2] 法拍房市场 - 法拍房挂拍量急剧上升：2024年全国挂拍37万套，2025年飙升至71.9万套 [4] - 以杭州为例，2025年十区法拍房实际成交量2286套，较2024年的1433套增长近60% [4] - 法拍房市场呈现观望情绪：超过46%的成交发生在二拍阶段（价格进一步下降后） [4] - 全国法拍房存量已突破600万套，预计当年新增120万至130万套 [5] - 法拍房平均成交折扣为评估价的6.8至7.6折，成交率仅约14.5%，三四线城市流拍率超过70% [5] 烂尾楼问题 - 2023年上半年全国烂尾率约为3.85%，对应烂尾楼面积约2.31亿平方米，折合约200多万套房子 [6] - 部分城市烂尾情况严重，烂尾率可达10%以上，郑州、昆明等曾是重灾区 [6] - 2022年全国曝光烂尾楼项目超100个，涉及数万家庭 [8] - 仅恒大、碧桂园、融创三家房企遗留的烂尾楼合计已超300万套，其中恒大一家达162万套 [8] - 政府推动“保交楼”：截至2025年底，全国累计完成约750万套“已售难交付”住房交付；碧桂园2025年交付约17万套（2023年以来累计115万套），融创交付5.4万套 [8] 市场分化与价格表现 - 市场呈现极端分化：杭州临安2025年出现最低15.5万元成交的法拍房，多套房源在20万至30万元区间成交；同时，深圳有顶豪别墅以3.65亿元溢价成交 [9] - 评估显示，非核心区域房产需降价15%-20%才能正常成交，而核心区域房产可能仅需降价5%-10% [12] 市场前景与驱动因素 - 2026年预计商品房销售额同比下降约10%，总量约7.6万亿元；新开工面积预计再收缩15%到20% [10] - 市场调整的驱动因素包括：人口向一线及强二线城市集中、预售制风险暴露、部分购房者高位接盘面临困境 [10] - 行业调整预计将持续数年，市场正经历自我清洗过程，目标回归以居住需求为主的健康状态 [10][13] 政策与行业趋势 - 2026年开始推行新的现房销售制度，以从源头降低烂尾风险 [12] - 部分地方政府尝试协助处理房产问题，如允许退房退款或用房券置换 [12]

文章核心观点 - 中国部分三四线城市房地产市场经历深度调整 特定区域房价从历史高点大幅下跌 反映出人口流动、需求收缩和信心退潮等基本面变化 市场正回归其真实价值 [1][8][9][10] 房地产市场状况 - 江苏泰州（兴化附近）一处碧桂园小区 房龄约七八年 一套134平方米房产总报价43万元 单价约3200元/平方米 [1] - 同一小区地段在高峰期售价曾达到每平方米七八千元 相比之下当前价格较峰值下跌约50%至60% [8] - 当前房价意味着早期购房者的首付可能已完全亏损 且剩余银行贷款可能超过房屋现价 [9] 历史背景与购房动机 - 该区域曾是品牌开发商碧桂园早期开发的重点 被宣传为城北门户、主干道旁和未来发展方向 [5] - 过去许多兴化县居民选择在泰州市购房 动机包括追求更优质的医疗、教育和工作机会 为子女未来铺路 或进行资产投资 [6][7] - 购房行为承载了家庭“向上走一步”的社会流动想象 房产被视为通往更好生活的“门票” [7][9] 市场驱动因素分析 - 房价下跌背后是区域发展规划未达预期 新城并未如预期向北发展 [9] - 根本原因在于人口流动变化、住房需求收缩以及市场信心退潮 [9] - 市场缺乏足够的新买家接盘 导致价格回归到其真实能被接受的水平 当前单价并非抄底价而是市场认定的价值体现 [10] 社会与心理影响 - 房价大幅下跌使房产从“资产”转变为心理负担 击破了“房子只涨不跌”的普遍信念 [9][12] - 此现象引发当地居民的集体记忆与反思 涉及结婚、供房等人生重要决策 [11][12] - 市场回归理性后 留下的是时间成本、资金成本以及无法挽回的投资判断 [13]

保交房工作成果与行业风险化解 - 全国“已售难交付”住房风险已基本化解，截至“十四五”末累计实现约750万套住房交付，保交房任务基本完成 [2] - 多家房企披露保交房数据，碧桂园2022～2025年累计交付约185万套，绿地控股近四年累计交付约76万套，融创集团四年累计交付量突破72万套 [6] - 新城控股近三年累计交付超过27.8万套，旭辉2022～2024年累计交付超27万套，中南置地2021～2025年累计交付约39万套，中梁控股2022～2025年累计交付约29万套 [6] - 保交房工作的完成意味着“烂尾—停贷—断供”的危险链条被强行拆断，系统性金融风险暂时解除 [2][10] 风险化解措施与市场影响 - 国家、省、市三级工作专班通过“一楼一策”分类处置，对具备条件的项目通过融资协调机制给予支持，对资不抵债项目加快司法处置并优先保障购房者权益 [7] - 保交房切实维护了购房人合法权益，显著降低了购房者对项目烂尾的担忧，有力支撑了房地产市场止跌回稳 [7][11] - 市场信心得到提振，“不敢买房”、“怕买到烂尾房”的担忧情绪得到缓解，为市场止跌回稳起到了重要支撑作用 [11] 行业未来发展方向与新模式构建 - 中央经济工作会议对2026年房地产工作部署强调要守牢底线、化解风险、稳定市场，并因城施策控增量、去库存、优供给 [12] - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，并从制度建设、供给结构、品质提升及风险防控等多维度进行系统部署 [12] - 住房城乡建设部表示将重点夯实房地产开发、融资和销售等基础性制度，在销售环节逐步推行现房销售制度，实现“所见即所得” [14] - 行业观点认为，“好房子+现房销售+改善户型”是住宅市场未来的增量赛道，也是房企突围的关键方向 [14] - 过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已难以为继，行业正加快构建房地产发展新模式 [12][14]

公司股份回购行动 - 公司于2026年2月6日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购共耗资639.2万港元，回购股份数量为100万股 [1] - 每股回购价格区间为6.37港元至6.4港元 [1]

公司股份回购 - 公司于2026年2月6日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购耗资639.2万港元，回购股份数量为100万股 [1] - 回购价格区间为每股6.37港元至6.4港元 [1]

公司股份回购 - 公司于2026年2月6日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为639.2万港元 [1] - 回购股份数量为100万股 [1] - 每股回购价格区间为6.37港元至6.4港元 [1]

公司公告核心事件 - 碧桂园于2026年2月6日，因自2025年6月30日起计78个月到期的零息强制性可转换债券（强制性可转换债券(A)）获转换，发行了3000万股新股 [1] - 同日，因自2025年6月30日起计114个月到期的零息强制性可转换债券（强制性可转换债券(B)）获转换，发行了5.8万股新股 [1] 金融工具细节 - 强制性可转换债券(A)的期限为自2025年6月30日起计78个月 [1] - 强制性可转换债券(B)的期限为自2025年6月30日起计114个月 [1] - 两种债券均为零息债券 [1]

业绩数据 - 2026年2月5日已发行股份总数40,841,297,098[3] - 2026年2月6日因债券A新增股份30,000,000，占比0.0735%，每股HKD2.6[3] - 2026年2月6日因债券B新增股份57,972，占比0.0001%，每股HKD10[3]