核心财务表现 - 公司实现总收入725.7亿元 同比减少28.9% [1] - 净亏损196.5亿元 归属股东净亏损190.8亿元 [1] 销售数据 - 权益合同销售金额167.5亿元 权益合同销售面积205万平方米 [1] 报告期范围 - 财务及销售数据统计周期为截至2025年6月30日的六个月期间 [1]

中期业绩表现 - 2025年上半年收入725.7亿元，股东应占亏损190.78亿元，每股亏损0.69元 [1] - 权益合同销售金额167.5亿元，权益合同销售面积205万平方米 [1][3] - 累计完成房屋交付约7.4万套，交付量位居行业榜首 [1] 保交房措施 - 保交房被列为首要任务，通过极限策略和分类管理提升资源利用效率 [1] - 建立动态机制强化计划运营管理体系，采用"一盘棋"思维推动项目问题解决 [1] - 依托政企协同、合作伙伴支持及金融机构信赖推进交付工作 [1] 债务重组进展 - 境外债务重组获77%票据持有人加入协议，预计2025年内完成整体重组 [2] - 重组范围涵盖约172亿美元有息债务（含160亿美元外部债务及12亿美元股东贷款） [2] - 足额认购情况下最高降债规模达117亿美元，新债务融资成本降至1.0%-2.5%，期限最长11年 [2] 境内融资优化 - 通过房地产融资协调机制推动项目进入白名单，新增融资及存量贷款展期缓解债务压力 [2] - 境内采取降低融资成本措施改善项目流动性，支持运营交付 [2] 经营与资产管控 - 实行滚动预算管理严格控制开支，提升经营效率 [3] - 结合地方政府政策实施分类销售策略，推动资产盘活 [3] - 2022年以来通过资产处置回笼资金约650亿元，支撑保交房及稳定经营 [3]

财务表现 - 上半年实现营收约725.7亿元，总资产约9093.28亿元，净资产约507.83亿元，总资产高于总负债 [1] 债务重组进展 - 持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入境外债重组协议 [1] - 与代表组别一银团贷款本金49%的协调委员会订立重组支持协议 [1] - 预计年内完成境外债整体重组，重组后预计减少债务超110亿美元，到期时间延长至最多11.5年，显著下降融资成本并优化债务结构 [1] 市场认可与流动性 - 公司获纳入恒生综合指数，标志着阶段性达标港股通门槛，释放市场信心修复与流动性改善的积极信号 [1]

核心财务数据 - 2025年上半年权益合同销售金额约167.5亿元，权益合同销售面积约205万平方米 [1] - 期内实现营业收入约725.7亿元，交付房屋合计约7.4万套 [1] - 近三年累计交付超170万套房屋，交付量在第三方榜单上持续位居行业榜首 [1] 经营策略与行业地位 - 公司集中一切资源确保"保交房"核心任务完成，同时积极主动进行债务管理 [1] - 公司逐步构筑健康且可持续的资本结构，未来将进入新常态的正常经营状态 [1] - 长期积累的规模及市场根基稳固，为后续恢复发展提供重要支撑 [1]

收入和利润（同比环比） - 总收入约人民币725.7亿元，同比减少28.9%[3] - 2025年上半年收入725.70亿元，同比减少29.0%（2024年同期1,021.02亿元）[17] - 公司2025年上半年总收入725.7亿元人民币，较2024年同期的1021.02亿元下降29.0%[30] - 公司总收入同比下降28.9%至725.7亿元人民币（2024同期：1,021.02亿元）[55] - 净亏损约人民币196.5亿元，归属股东净亏损约人民币190.8亿元[3] - 2025年上半年净亏损196.53亿元，同比扩大30.5%（2024年同期亏损150.64亿元）[17] - 公司期内损失为人民币196.53亿元，较2024年的人民币150.64亿元扩大30.5%[19][21] - 2025年上半年每股基本亏损0.69元（2024年同期亏损0.46元）[17] - 每股基本亏损从2024年的人民币0.46元扩大至2025年的人民币0.69元，恶化50.0%[53] - 归属于股东亏损扩大至190.78亿元人民币（2024同期：亏损128.42亿元）[61] - 2025年上半年公司权益持有人应占损失约191亿元人民币[78] 成本和费用（同比环比） - 营销及市场推广成本和行政费用约人民币39.4亿元，同比下降18.9%[3] - 营销及行政费用同比下降18.9%至39.36亿元人民币（2024同期：48.51亿元）[59] - 费用总额从2024年的人民币108,910百万元下降至2025年的人民币83,006百万元，降幅23.8%[48] - 财务费用净额从2024年的人民币-2,312百万元改善至2025年的人民币-1,645百万元，改善28.8%[49] - 净财务费用为16.45亿元人民币（2024同期：23.12亿元），含净汇兑收益76亿元（2024同期：损失21.7亿元）[60] - 所得税费用从2024年的人民币4,233百万元略增至2025年的人民币4,300百万元，增幅1.6%[50] - 其他收入及损失净额从2024年的人民币-1,721百万元扩大至2025年的人民币-2,278百万元，恶化32.4%[47] 各条业务线表现 - 房地产开发分部收入700.28亿元，同比下降29.1%[32] - 科技建筑服务收入14.66亿元，同比下降40.5%[30] - 租金收入4.72亿元，同比增长17.4%[30] - 其他收入6.04亿元，同比增长48.4%[30] - 分部业绩亏损137.08亿元，较2024年同期亏损85.19亿元扩大60.9%[32] - 房地产开发收入同比下降29.1%至700.28亿元人民币（2024同期：988.29亿元）[56] - 科技建筑收入同比下降40.5%至14.66亿元人民币（2024同期：24.64亿元）[57] - 其他分部收入同比增长33.0%至10.76亿元人民币（2024同期：8.09亿元）[58] 资产处置和现金回笼 - 2022年以来处置各类资产回笼约人民币650亿元[8] - 出售蓝箭航天约11.063%股份，总代价约13.05亿元人民币[72][73] - 以每股48.74元人民币价格分两次出售股份，分别出售约4.536%和6.527%[72][73] - 首次出售蓝箭航天股份总代价为5.35亿元人民币[72] - 第二次出售蓝箭航天股份总代价为7.70亿元人民币[73] - 公司计划通过资产处置和收储政策盘活资源产生现金流入[24] 债务重组进展 - 境外债务重组涉及外部有息债务本息约160亿美元及股东贷款本息约12亿美元[7] - 持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人已加入重组协议[7] - 重组后最高降债规模可达约117亿美元[7] - 重组后新债务融资成本预计下降至1.0%至2.5%，期限最长11年[7] - 加权平均借贷成本目标从重组前约6%降至重组后约2%[11] - 持有美元优先票据及港元可换股债券未偿还本金总额约29.9%的持有人组成项目小组[12] - 占现有银团贷款（第1类债务）本金总额49%的7家银行组成协调委员会[12] - 占第2类债务本金总额超77%的持有人已加入重组支持协议[12] - 境外债务重组获29.9%优先票据及可换股债券持有人支持[24] - 银团贷款（第一类债务）49%本金总额的协调委员会已协定重组条款[24] - 第二类债券77%本金总额的持有人已签署重组支持协议[24] - 公司拟对2023可换股债券和2026可换股债券项下未偿还债务进行消除作为债务重组一部分[92] 现金及债务状况 - 现金及现金等价物从2024年末63.62亿元降至2025年6月末62.82亿元[15] - 公司现金及现金等价物为人民币62.82亿元，受限制现金为人民币177.8亿元[21] - 总现金余额下降至240.62亿元人民币（2024年底：298.97亿元），其中受限现金占177.8亿元[62] - 现金总额约241亿元人民币，含现金及现金等价物和受限制现金[78] - 公司净流动负债为人民币436.57亿元，总债务达人民币2545.83亿元[21] - 总债务中人民币1861.84亿元已发生违约或交叉违约[21] - 总借贷微升至2,545.83亿元人民币（2024年底：2,534.88亿元），短期银行借款占比83.7%[63][64] - 2025年6月30日净流动负债约437亿元人民币[78] - 总借贷约2,546亿元人民币，其中流动负债部分约2,224亿元人民币[78] - 优先票据从2024年6月30日的人民币70,601百万元增至2025年6月30日的人民币74,570百万元，增幅5.6%[42] - 公司债券从2024年6月30日的人民币19,366百万元降至2025年6月30日的人民币17,723百万元，降幅8.5%[44] - 可换股债券负债部分从2024年6月30日的人民币6,331百万元增至2025年6月30日的人民币6,780百万元，增幅7.1%[45] - 2023可换股债券尚未偿还本金总额为港币30亿元[90] - 2026可换股债券尚未偿还本金总额为港币3,900百万元[91] - 2026可换股债券可按换股价每股港币7.92元转换为492,424,242股股份[91] 资产及减值损失 - 总资产从2024年末10,358.43亿元降至2025年6月末9,093.28亿元[15][16] - 在建物业及持作销售的已落成物业减值净额72.82亿元，较2024年同期26.98亿元增加170.0%[32] - 贸易及其他应收款总额2154.44亿元，较2024年末2684.32亿元减少19.7%[35] - 应收账款净额272.23亿元，其中90天以内账期占比68.4%[35] - 贸易及其他应付款总额从2024年12月31日的人民币394,857百万元下降至2025年6月30日的人民币358,346百万元，降幅9.2%[40] - 应付账款从2024年12月31日的人民币203,978百万元下降至2025年6月30日的人民币198,128百万元，其中365天以内账期占比98.6%[41] 运营及交付表现 - 归属公司股东权益的合同销售金额约人民币167.5亿元，销售面积约205万平方米[3] - 累计完成交付房屋约7.4万套[6] - 2025年上半年交付房屋约7.4万套[77] - 资本开支1.12亿元，较2024年同期15.2亿元大幅下降92.6%[32] - 截至2025年6月30日公司全职雇员约17,920名[75] 法律及风险因素 - 清盘呈请涉及未支付定期贷款本金约16亿港元[14] - 公司面临清盘申请涉及约16亿港元未支付贷款[21] - 公司持续经营能力存在重大不确定性，取决于债务重组等多项风险因素[25][27] - 资本负债率上升至90.6%（2024年底：81.4%）[65] 公司治理及股份计划 - 股份奖励计划下已授出股份奖励的股份总数为165,434,000股[87] - 股份奖励计划受托人累计持有283,259,032股可供使用的股份[87] - 购股权计划可供授出的购股权总数为2,048,830,798股股份[88] - 公司或其附属公司在截至2025年6月30日止六个月内未购买、回购、出售或赎回任何股份或上市证券[94] - 公司或其附属公司在截至2025年6月30日止六个月期间赎回了公司债券详情见财务资料附注7[94] - 董事会决议不宣派截至2025年6月30日止六个月的中期股息2024年同期亦无股息[95]

财务表现 - 上半年核心净利润16亿元人民币 同比减少15% [1] - 核心净利润达到高盛全年预测的53% [1] - 毛利率同比下降3个百分点 [1] 业务运营 - 核心业务收入增幅跑赢同业 [1] - 经常性业务规模保持稳定 [1] - 现金流前景改善 [1] 战略调整 - 经过多年业务重组 包括退出业绩不佳合同 [1] - 缩减非核心业务并重新聚焦核心业务 [1] 预测与评级 - 2025-2027年核心净利润预测平均上调4% [1] - 目标价从5.1港元上调至6.3港元 [1] - 评级由沽售升至中性 [1]

财务表现 - 上半年核心净利润16亿元人民币 同比下降15% [1] - 核心净利润达到高盛原全年预测的53% [1] - 毛利率同比减少3个百分点 [1] 业务运营 - 核心业务收入增幅跑赢同业 [1] - 经常性业务规模保持稳定 [1] - 通过缩减非核心业务重新聚焦核心业务 [1] - 退出业绩不佳的合同 [1] 机构评级 - 目标价由5.1港元上调至6.3港元 [1] - 评级由"沽售"升至"中性" [1] - 2025年至2027年核心净利润预测平均上调4% [1] 发展前景 - 现金流前景改善 [1] - 经过多年艰苦的业务重组 [1]

行业表现 - 中国房地产行业多家主要公司股价出现显著上涨 其中绿城中国涨2.93% 中国金茂涨2.78% 中国海外宏洋集团涨2.71% 中梁控股涨2.70% 富力地产涨2.70% 美的置业涨2.33% 新城发展涨2.89% [1][2] - 行业龙头公司同步上涨 万科企业涨1.52% 碧桂园涨1.14% 雅居乐集团涨1.11% 建发国际集团涨1.72% [2] 公司市值 - 大型房企市值差异明显 万科企业市值637.1亿港元 建发国际集团市值411.07亿港元 绿城中国市值249.64亿港元 中国金茂市值199.89亿港元 [2] - 中小型房企市值相对较低 中梁控股市值3.31亿港元 融信中国市值3.38亿港元 富力地产市值28.52亿港元 雅居乐集团市值22.96亿港元 [2] 股价表现 - 多数房企股价处于低位 中梁控股最新价0.076港元 融信中国最新价0.201港元 碧桂园最新价0.445港元 雅居乐集团最新价0.455港元 [2] - 部分企业股价相对较高 建发国际集团最新价18.350港元 绿城中国最新价9.830港元 美的置业最新价4.840港元 [2]

财务表现 - 2025年上半年营收231.9亿元 同比增长10.2% [2] - 归母核心净利润15.68亿元 同比下降14.8% 整体毛利42.99亿元 同比下降3.5% [2] - 毛利率下降至18.5% 主要因应收账款折让损失及低效业务收缩 [2] - 出售附属公司损失1.08亿元 金融资产公允价值变动支出5690万元 [3] 业务结构 - 物业管理服务收入136.1亿元 同比增长6.7% 社区增值服务收入21亿元 同比增长5.3% [2] - "三供一业"业务收入50.7亿元 同比大幅增长51.6% [2] - 在管物业项目总数8108个 收费管理面积增至10.6亿平方米 [2] - 关联方收入占比从2018年20.3%降至2025年上半年1.1% 实现市场化转型 [3] 现金流与资金状况 - 经营性现金净流出8.7亿元 去年同期为净流入38.7亿元 [3] - 现金及结构性存款164.7亿元 银行借款8.58亿元 流动比率1.4倍 [3] - 流动资产净值120.4亿元 所有到期借款均按时偿还 [3] 战略与行业动态 - 已进入近20个低物业费社区 计划把握细分市场分化机遇 [5] - 未来三至五年将回归客户导向 调整毛利率至合理水平 [5] - 行业面临物业费降价压力 政策推动服务领域集中整治 [4] - 投入智能研发与物联网建设 提升服务品质与运营效率 [5]

财务业绩 - 2025年上半年实现营业收入231.9亿元，同比增长10.2% [2] - 股东应占核心净利润约15.7亿元，期末银行存款和结构性存款约164.7亿元 [2] - 物业管理服务收入达136.1亿元，同比增长6.7% [4] - 社区增值服务收入21.0亿元，同比增长5.3% [4] - "三供一业"服务收入50.7亿元，同比增长51.6% [4] 业务运营 - 管理物业项目总数达8108个，收费管理面积增至10.6亿平方米 [5] - 位于一二线城市项目的收费管理面积约占40.2% [5] - 关联方收入占总收入比例从2018年20.3%降至2025年上半年1.1% [6] - 上半年投入约2.59亿元用于社区设施焕新及升级改造 [5] 战略转型 - 公司回归客户导向，未来三到五年将走向合理盈利空间 [4] - 成立专门IFM业务集团，成功获得中国中煤集团、香港中文大学（深圳）及中国移动等项目 [6] - 加速布局外部市场，为市场化项目提供充电解决方案 [5] - 实现从传统地产依赖型模式向独立市场化运营转型 [6] 数字化创新 - 实现保安、保洁、工程、电梯业务全链路规范管控 [6] - 通过NFC技术实现服务轨迹可视化 [6] - 自主研发"零号居民"清洁机器人已投入近100台，计划年内在华南地区落地超1000台 [6] - "智享楼下充电"服务覆盖全国超5000个社区，运营约60万个充电插座，累计注册用户超550万 [5] 行业趋势 - 住宅物业换手率攀升，行业竞争愈发激烈 [2] - 物业服务领域突出问题集中整治政策推动行业规范发展 [4] - 数字化智能化转型有助于降低人力依赖、节约长期运营成本 [6] - 行业从劳动密集型向科技驱动型转变 [6]