行业现状与核心挑战 - 保交楼任务在“十四五”期间已全面完成，但行业面临全新的利润难题与未化解的债务风险 [1] - 部分房企长期积累的高杠杆债务风险未根本化解，自身信用因过往违约、停工等问题严重受损，银行和投资机构对其未来偿债能力普遍持悲观态度 [1] - 2025年全国房地产开发投资金额为8.3万亿元，行业规模仍在持续缩减，过去规模至上、快速扩张的发展逻辑已无法适应市场需求 [2] 市场需求端困境 - 购房者存在“不敢买、不愿买”的观望情绪，源于过去烂尾项目的阴影及对房企履约能力的疑虑 [1] - 房屋交付后的质量问题或配套设施不全会引发二次维权，加剧市场信任危机 [1] - 购房者对房企财务状况缺乏透明认知，担心交房背后隐藏新风险，叠加三四线城市库存积压、房屋滞销问题突出，导致房企资金回笼困难 [2] 行业发展转型方向 - 行业未来将走向小众化、科技化、人性化、生态化的深度融合，实现安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [2] - 房企需将保交楼的底线要求升级为保品质的更高标准，通过引入第三方验收、公开施工日志、设立业主监督委员会等方式增强透明度 [3] - 实践表明，质量过硬、产品力更强的“好房子”项目拥有更高的去化率、更快的变现速度及一定的市场定价权，是推动市场止跌回稳的重要力量 [3] 企业应对策略与目标 - 部分房企如碧桂园，其2026年目标是修复资产负债表、恢复正常经营，标志是经营性现金流回正，最终目标是整体现金流和利润均为正 [1] - 房企可通过“补偿式服务”如免费维修、延长保修期、赠送物业费等弥补信任裂痕，重建市场信任 [3] - 开发商必须摒弃粗放发展模式，以更务实的态度、更透明的运作、更优秀的产品重新定义交付内涵，重塑行业口碑 [3] 行业长期展望 - 保交楼只是行业企稳的起点，一场更持久、更艰难的高质量转型之战刚刚开始，需回答“房子是否值得购买”的核心命题 [3] - 关于“好房子”的转型战役虽更具挑战性，但将推动房地产行业迈入更健康、更可持续的发展新阶段 [4]

公司事件 - 碧桂园控股因未能及时披露若干债务逾期情形 被上海证券交易所予以通报批评并记入诚信档案 [1] - 上交所的自律监管措施决定同时针对碧桂园控股 执行董事及主席杨惠妍女士及其他具名人士 [1] - 碧桂园服务董事会已就此事向杨惠妍女士查询并审阅《决定书》 [1] 公司治理与人事 - 碧桂园服务董事会认为 相关违规是由于碧桂园控股因客观原因未能及时披露 并非相关人士怠于履职尽责 [1] - 碧桂园服务董事会认为无理由对杨惠妍女士的诚信及能力存疑 [1] - 碧桂园服务董事会认为杨惠妍女士继续担任公司主席兼非执行董事为合适 [1]

2026年1月中国房地产市场整体表现 - 2026年1月百强房企实现销售操盘金额1654.5亿元 [1][14] - 受传统淡季影响新房市场表现清淡但重点城市二手房成交率先回暖市场显现企稳迹象 [1][13][14][29] 2026年1月房企销售排名（全口径金额） - 保利发展以156.0亿元的全口径销售金额位列榜首 [2][7][16][22] - 中海地产以144.8亿元的全口径销售金额排名第二 [2][16] - 华润置地以116.5亿元的全口径销售金额排名第三 [2][16] - 中旅投资以86.9亿元的全口径销售金额排名第四 [2][16] - 招商蛇口以76.7亿元的全口径销售金额排名第五 [2][16] 2026年1月房企销售排名（权益金额） - 中海地产以133.2亿元的权益销售金额排名第一 [2] - 保利发展以123.0亿元的权益销售金额排名第二 [2][16] - 华润置地以79.4亿元的权益销售金额排名第三 [2][16] - 建发房产以52.6亿元的权益销售金额排名第四 [2][16] - 中国金茂以52.4亿元的权益销售金额排名第五 [2][16] 2026年1月房企销售排名（操盘金额） - 保利发展以144.0亿元的操盘销售金额位居榜首 [6][8][21][23] - 中海地产以137.9亿元的操盘销售金额排名第二 [8][23] - 华润置地以104.8亿元的操盘销售金额排名第三 [8][23] - 绿城中国以97.0亿元的操盘销售金额排名第四 [8][23] - 招商蛇口以72.0亿元的操盘销售金额排名第五 [8][23] 2026年1月房企销售排名（操盘面积） - 保利发展以70.1万平方米的操盘销售面积位居榜首 [6][21][23] - 中海地产以58.0万平方米的操盘销售面积排名第二 [8][23] - 万科地产以47.6万平方米的操盘销售面积排名第三 [8][23] - 绿城中国以44.0万平方米的操盘销售面积排名第四 [8][23] - 绿地控股以42.8万平方米的操盘销售面积排名第五 [8][23] 市场结构与分化 - 头部房企格局保持稳定保利发展在操盘榜和全口径金额榜均位列第一 [6][7][21][22] - 市场分化持续百强房企中有32家业绩实现同比增长其中10家增幅超过100% [7][22] 政策环境 - 政策层面持续释放积极信号中央层面政策聚焦城市更新融资优化与财税优惠 [13][29] - 政策旨在为存量资源盘活提供支持并进一步缓解房企资金压力 [13][29] - 随着政策效果逐步显现叠加二手房市场活跃度提升有望稳定市场预期助力房地产市场平稳健康发展 [13][29]

公司股份回购 - 公司于2026年2月11日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购耗资134.96万港元 [1] - 回购股份数量为20.9万股 [1] - 回购价格区间为每股6.4港元至6.46港元 [1]

公司股份回购 - 公司于2026年2月11日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购涉及资金134.96万港元 [1] - 此次回购股份数量为20.9万股 [1]

公司股份回购 - 公司于2026年2月11日执行股份回购操作 [1] - 本次回购耗资134.96万港元 [1] - 本次回购股份数量为20.9万股 [1]

债券转换与股本变动 - 公司于2026年2月11日，因2025年6月30日起计78个月到期的零息强制性可转换债券（A类）获转换，发行了399.21万股股份 [1] - 公司于同日，因2025年6月30日起计114个月到期的零息强制性可转换债券（B类）获转换，发行了3.57万股股份 [1] - 此次转换涉及两类不同期限的强制性可转换债券，A类债券转换规模显著大于B类债券 [1]

强制性可转换债券转换情况 - 公司于2026年2月11日，因自2025年6月30日起计78个月到期的零息强制性可转换债券（强制性可转换债券(A)）获转换，发行了399.21万股 [1] - 公司于同日，因自2025年6月30日起计114个月到期的零息强制性可转换债券（强制性可转换债券(B)）获转换，发行了3.57万股 [1]

股份数据 - 2026年2月10日公司已发行股份（不含库存）41,332,019,572，库存股份0[3] - 2026年2月11日因债券A转换新增股份3,992,139，占比0.0097%，发行价HKD2.6[3] - 2026年2月11日因债券B转换新增股份35,697，占比0.00009%，发行价HKD10[3]

内房股市场表现 - 内房股尾盘快速拉升 万科企业股价涨3.76%至3.86港元 碧桂园股价涨3.57%至0.29港元 龙光集团股价涨3.05%至1.35港元 融创中国股价涨1.6%至1.27港元 [1] 万科美元债价格异动 - 万科2029年11月到期美元债势创2025年1月27日以来最大涨幅 截至北京时间下午2:30 该公司3.5%债券每1美元涨5.7美分至38.7美分 [1] - 万科2027年11月到期的3.975%债券每1美元涨3.3美分至37.5美分 [1] 行业政策动态与市场影响 - 上海近期推进收储二手房 试点市场化收购“老破小” 为特定资产提供退出渠道并重塑“价格锚” 有助于稳定价格预期 [1] - 若收储范围未来继续扩大 有望形成信用托底杠杆 显著改善市场信心 [1] - 2026开年稳预期信号持续强化 建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度 具体节奏观察基本面走弱的程度 逆周期出台 [1]