(Incorporated in Hong Kong with limited liability under the Hong Kong Companies Ordinance) (根據香港公司條例在香港註冊成立的有限公司) (Stock Code 股份代號：03377) 各位新登記股東： 日後以電子方式發佈公司通訊 為響應環保，遠洋集團控股有限公司（「本公司」）繼續提倡以電子方式發佈公司通訊*，並提供以下選項予 閣下以收取日後公司 通訊： 本公司建議 閣下選擇閱覽網上版本，並透過掃描隨附回條（「回條」）上列印之 閣下專屬二維碼或填寫回條並交回本公司股 份過戶登記處（「股份過戶處」）香港中央證券登記有限公司（地址為香港灣仔皇后大道東 183 號合和中心 17M 樓），以提供 閣下 之有效電郵地址。如 閣下選擇收取印刷版本，有關要求將一直維持有效，直至該指示被撤銷、取代、或逾期，或直至收取到 閣下 之指示日期一年內（以較早者為準）。 閣下如有任何與本函件有關的疑問，請致電股份過戶登記處的查詢熱線(852)2862 8688，辦公時間為星期一至五（香港公眾假 期除外）上午 9 時正至下午 6 時正或電郵至 si ...

(Incorporated in Hong Kong with limited liability under the Hong Kong Companies Ordinance) (根據香港公司條例在香港註冊成立的有限公司) (Stock Code 股份代號：03377) NOTIFICATION LETTER 通知信函 24 April 2025 Dear non-registered holder* , Sino-Ocean Group Holding Limited (the "Company") The Company's Annual General Meeting will be held at 9:30 a.m. on Friday, 23 May 2025 at Meeting Room, 31st Floor, Tower A, Ocean International Center, 56 Dongsihuanzhonglu, Chaoyang District, Beijing, PRC. The English and Chinese versions of the Current C ...

NOTIFICATION LETTER 通知信函 (Incorporated in Hong Kong with limited liability under the Hong Kong Companies Ordinance) (根據香港公司條例在香港註冊成立的有限公司) (Stock Code股份代號：03377) 24 April 2025 Dear registered Shareholder, Sino-Ocean Group Holding Limited (the "Company") – Notice of publication of 2024 Annual Report, Circular, Notice of Annual General Meeting and Form of Proxy (the "Current Corporate Communication(s)") and Sustainable Development Report 2024 The Company's Annual General Meeting will be held at 9:30 a.m. on F ...

香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 通 告 的 內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 會 就 因 本 通 告 全 部 或 任 何 部 分 內 容 而 產 生 或 因 依 賴 該 等 內 容 而 引 致 的 任 何 損 失 承 擔 任 何 責 任。 股 東 周 年 大 會 通 告 茲 通 告 遠 洋 集 團 控 股 有 限 公 司（「本 公 司」）謹 訂 於 二 零 二 五 年 五 月 二 十 三 日（星 期 五）上 午 九 時 三 十 分 假 座 中 國 北 京 朝 陽 區 東 四 環 中 路56號 遠 洋 國 際 中 心 A座31層 會 議 室 舉 行 股 東 周 年 大 會（「股 東 周 年 大 會」），藉 以 處 理 下 列 事 項： – 1 – 1. 省 覽 及 採 納 截 至 二 零 二 四 年 十 二 月 三 十 一 日 止 財 政 年 度 之 經 審 核 綜 合 財 務 報 表、董 事 局 報 告 及 核 數 師 報 告。 2. (A) (i) 重 ...

此 乃 要 件 請 即 處 理 閣 下 如 對 本 通 函 之 任 何 內 容 或 應 採 取 之 行 動 有 任 何 疑 問，應 諮 詢 閣 下 之 註 冊 證 券 商、銀 行 經 理、律 師、專 業 會 計 師 或 其 他 專 業 顧 問。 閣 下 如 已 售 出 或 轉 讓 名 下 所 有 遠 洋 集 團 控 股 有 限 公 司 之 股 份，應 立 即 將 本 通 函 送交買主或其他承讓人，或經手買賣或轉讓之銀行、註冊證券商或其他代理商， 以 便 轉 交 買 主 或 承 讓 人。 香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 通 函 之 內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 通 函 全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 (1) 建 議 發 行 股 份 的 一 般 授 權、 (2) 重 選 退 任 董 事 及 (3) 股 東 周 年 大 會 通 告 遠 洋 集 團 控 股 有 限 公 司 謹 訂 於 二 零 二 五 年 五 ...

遠洋集團 2024 年度可持續發展報告 2024 SUSTAINABLE DEVELOPMENT REPORT OF SINO-OCEAN GROUP 責任擔當 共享健康 COMMITTED TO RESPONSIBILITY AND SHARED HEALTH 關於本報告 ABOUT THIS REPORT OVERVIEW 報告簡介 遠洋集團控股有限公司（「遠洋集團」） 欣然發佈《遠洋集團 2024 年度可持 續發展報告》（「本報告」）。這 也是遠洋集團自 2010 年以來，連續 第 15 年以公開報告形式總結其可持 續發展表現與企業社會責任工作。本 報告從企業管治、產品與服務、環境、 員工、社區與社會五方面，闡述了遠 洋集團為推進實現「建築健康與社 會價值的創造者」戰略願景的實踐。 Sino-Ocean Group Holding Limited ("Sino- Ocean Group") is pleased to publish the "Sustainable Development Report 2024 of Sino-Ocean Group" (the "Report"), the 15th ...

收入和利润（同比环比） - 协议销售额为人民币351.6亿元，同比下降30%[10] - 营业额为人民币236.41亿元，同比下降49%[10][21] - 毛亏为人民币3.98亿元，毛利率为-2%，同比下降5个百分点[10][21] - 年度亏损为人民币188.88亿元，同比下降10%[10] - 公司拥有人应占亏损为人民币186.24亿元，同比下降12%[10][21] - 协议销售额下降至人民币351.6亿元，同比下降30.4%[34] - 营业额为人民币236.41亿元，同比下降49%[34][35] - 毛亏损为人民币3.98亿元，毛亏损率为2%，而2023年为毛利人民币11.83亿元及毛利率3%[42] - 其他亏损净额为人民币46.51亿元，而2023年为人民币6.72亿元[43] - 预期信贷亏损模式下的减值损失净额为人民币76.99亿元[46] 成本和费用（同比环比） - 加权平均利率由2023年的5.63%下降至5.39%[47] - 公司加权平均利率为5.39%，较去年下降24个基点[100] - 员工薪酬开支减少5%至人民币23.26亿元[102] 物业开发业务表现 - 物业开发业务营业额为人民币172.73亿元，占总营业额73%，同比下降56%[35][38] - 交付可售楼面面积1,507,000平方米，同比下降50%[61] - 平均入账销售价格（不含车位）每平方米12,600元人民币，同比下降12.5%[61] - 住宅物业（包括别墅）占2024年物业开发总营业额93%，2023年为92%[67] - 2024年住宅物业平均入账销售价格下降13%至每平方米人民币12,600元，交付总可售楼面面积下降49%至1,269,000平方米[67] - 2024年协议销售总额下降30%至人民币351.60亿元，协议销售楼面面积下降30%至2,996,800平方米[69] - 不包括车位销售，2024年平均销售价格为每平方米人民币12,800元，较2023年下降约5%[69] - 2024年住宅物业（包括别墅）协议销售额占比80%，平均销售价格下降13%至每平方米人民币11,700元，售出楼面面积下降28%[75] - 车位协议销售额为人民币9.31亿元，平均销售价格为每平方米人民币2,800元[71][76] - 写字楼协议销售额大幅增长至人民币47.61亿元，协议销售面积达206,000平方米[76] 各地区表现 - 上海地区平均入账销售价格最高，为每平方米55,400元人民币[62] - 香港地区平均入账销售价格达每平方米186,100元人民币[63] - 来自一、二线城市的协议销售额占2024年总额约86%[72] - 北京区域协议销售额占比最高达34%，环渤海区域占24%[72] - 北京区域2024年竣工面积最大项目为远洋源山春秋，达239,200平方米[78] - 太原天润项目预计2025年竣工面积为683,800平方米，为所有项目中最高[78] - 华东区域上海宝山天铂2024年竣工面积为138,300平方米[79] - 华南区域深圳天和项目2024年竣工面积为278,000平方米[79] - 华西区域西宁天铂项目预计2025年竣工面积为315,800平方米[80] - 华中区域武汉远洋·东方境世界观预计2025年竣工面积为112,200平方米[80] - 北京区域土地储备总楼面面积约515.3万平方米，其中集团应占权益部分约282.9万平方米[82] - 石家庄区域土地储备总楼面面积约43.1万平方米，其中可售面积约35.3万平方米[82] - 太原区域土地储备总楼面面积约222.8万平方米，其中集团应占权益部分约188.4万平方米[83] - 秦皇岛蔚蓝海岸项目总楼面面积达143.8万平方米，集团持有100%权益[83] - 廊坊区域土地储备总楼面面积约271万平方米，其中可售面积约124.6万平方米[83] - 晋中天铂项目总楼面面积约206.7万平方米，集团应占权益占比30.85%[83] - 天津区域土地储备总楼面面积约576.5万平方米，其中未来城项目占比最大达303.4万平方米[83] - 环渤海区域总土地储备达1423万平方米，集团应占权益部分约902.7万平方米[83] - 青岛区域土地储备总楼面面积约59.2万平方米，其中远洋万和城项目占比最大达37.7万平方米[83] - 公司总土地储备约为13,059千平方米，其中可售总楼面面积约10,426千平方米[84] - 华东区域土地储备为6,948千平方米，可售面积约4,576千平方米[85] - 华南区域土地储备为2,190千平方米，可售面积约1,553千平方米[85] - 济南区域土地储备达1,763千平方米，可售面积约2,913千平方米[84] - 大连区域土地储备为875千平方米，可售面积约1,808千平方米[84] - 上海区域土地储备857千平方米，可售面积832千平方米[84] - 苏州区域土地储备235千平方米，可售面积710千平方米[85] - 深圳龙华区德爱电子厂项目土地储备533千平方米，权益占比80%[85] - 宿迁区域土地储备363千平方米，可售面积818千平方米[85] - 温州区域土地储备387千平方米，可售面积300千平方米[85] - 公司总土地储备约为6,224千平方米，其中可售面积约为4,744千平方米[86] - 华中区域土地储备为3,130千平方米，其中可售面积为1,739千平方米[86] - 华西区域土地储备为1,492千平方米，其中可售面积为953千平方米[87] - 中山市远洋繁花里项目土地储备为1,172千平方米，可售面积1,037千平方米，集团应占权益75%[86] - 武汉市远洋·东方境世界观项目土地储备1,917千平方米，可售面积1,430千平方米，集团应占权益70%[86] - 郑州市总土地储备1,536千平方米，可售面积1,163千平方米[87] - 赣州市天铂项目土地储备888千平方米，可售面积705千平方米，集团应占权益53.59%[87] - 湛江市远洋城项目土地储备612千平方米，可售面积493千平方米，集团应占权益67.5%[86] - 重庆市远洋公园项目土地储备592千平方米，可售面积480千平方米，集团应占权益56.1%[87] - 2024年新纳入土地储备项目为郑州远洋瑞林宸章1，土地储备299千平方米[87] - 公司总土地储备为31,072千平方米，较2023年36,213千平方米下降14.2%[90][91] - 华西区域土地储备占比从2023年11%提升至2024年16%[90] - 西安区域土地储备1,402千平方米，占比最高达4.5%[88] 投资物业表现 - 投资物业可租赁总面积3,883,000平方米，其中物流项目占比51%（1,984,000平方米）[92][93] - 投资物业出租率最高为三藩市项目98%，天津爱琴海购物公园97-98%[93] - 投资物业中写字楼占比21%（801,000平方米），商铺占比20.8%（809,000平方米）[92][93] - 公司持有22个经营中投资物业，北京远洋国际中心出租率达85%[92][93] - 物业投资营业额同比下降28%至3.21亿元人民币[92] 土地储备和项目发展 - 土地储备约为3100万平方米[3] - 2024年竣工总楼面面积和总可售楼面面积分别下降18%和19%[77] - 公司2024年竣工楼面面积为5,549,100平方米，预计2025年竣工面积为5,575,600平方米[80] - 土地储备应占权益部分于2024年12月31日为16,464,000平方米，较2023年同期的19,073,000平方米减少2,609,000平方米[81] - 2024年土地储备的平均土地成本为每平方米人民币6,200元，较2023年同期的每平方米人民币6,500元下降4.6%[81] - 已竣工待售物业面积8,652千平方米，占总土地储备27.8%[91] - 发展中的物业面积16,465千平方米，占总土地储备53%[91] - 全集团土地储备中可售面积总计约995.4万平方米，占总体储备量的69.9%[83] 债务和流动性 - 现金资源为人民币48.28亿元，同比下降4%[10] - 净借贷比率为42020%，同比上升41582个百分点[10] - 现金资源总额为人民币48.28亿元，流动比率为0.90[51] - 净借贷比率约为42,020%，主要因权益总额大幅下降[51] - 总贷款额为人民币960.14亿元，其中59%为人民币，63%为定息借款[50] - 公司总贷款96,014百万元人民币，其中一年内到期贷款63,576百万元，占比66%[52] - 公司提供物业买家按揭贷款担保总额127.16亿元人民币，同比下降23.4%[55][57] - 公司抵押资产获得短期贷款255.65亿元人民币及长期贷款294.06亿元人民币，抵押资产占总资产值约40%[55] - 公司资本承担总额98.27亿元人民币，同比下降43.7%[56] - 公司为合营企业、联营公司及第三方借款提供担保689.70亿元人民币，同比增长9.4%[57] - 公司约41%的贷款为美元及港币，面临汇率波动风险[101] - 境外债务重组降低杠杆约40亿美元，预计2025年3月27日生效[26] - 境内子公司远洋控股完成约人民币180亿元信用债展期工作[27] - 境外债务重组完成涉及未偿还本金总额约56.36亿美元[106] - 境外债务重组通过新债务工具提供本金总额2200百万美元[106] - 境内公开市场债务展期通过涉及存续本金金额人民币132.7亿元[109] - 英国重组计划于2025年2月5日生效[106] - 香港协议安排于2025年2月19日生效[106] - 重组生效日期确定为2025年3月27日[107] - 公司认为具备足够营运资金支持至少12个月运营[105] - 公司预计中短期流动性仍将持续面临挑战[113] - 境外债务重组新债务本金总额2200百万美元[194] - 中国人寿实体持有现有票据本金不超过740百万美元[195] - 重组对价包括新票据及强制可转换债券[194] 其他业务线表现 - 健康建筑体系覆盖全国51个城市150个项目，总面积约2800万平方米[30] - 代建业务新签约面积年度排名TOP20[28] - 北京颐堤港二期项目在2024年完成出售[28] - 核心持有物业出租率维持高位[28] - 2024年100%独立操盘新建项目落地健康建筑体系[30] - 物业管理及相关服务营业额为人民币27.1亿元，较2023年下降6%[95] - 物业管理总合约建筑面积达122.3百万平方米，总在管建筑面积达92.5百万平方米[95] - 在管物业项目达518个，覆盖中国86个城市[95] - 公司位列中国房地产企业代建新增规模TOP20[96] 公司治理和股东结构 - 公司董事局主席李明61岁1997年7月加入任行政总裁14年任主席14年[116] - 执行总裁王洪辉45岁2005年7月加入任投资负责人及资本运营事业部总经理[117] - 执行总裁崔洪杰52岁1996年8月加入任成本工程部总经理及技术成本中心总经理[118] - 执行总裁柴娟54岁2023年6月加入董事局由主要股东中国人寿保险提名[119] - 非执行董事张忠党52岁2023年6月加入由中国人寿保险提名提供工程管理咨询[120] - 非执行董事于志强48岁2023年6月加入由中国人寿保险提名提供财务管理咨询[121] - 非执行董事孙建新48岁2025年2月加入任大家保险集团财务会计部副总经理[122] - 非执行董事王满玲48岁2025年2月加入任大家保险集团投资管理部副总经理[123] - 独立非执行董事韩小京70岁2007年6月加入任薪酬委员会主席及提名委员会委员[124] - 独立非执行董事吕洪斌50岁2023年3月加入任审核委员会及薪酬委员会委员[125] - 公司独立非执行董事陈国钢于2024年8月加入董事局[128] - 公司独立非执行董事陈国钢自2024年10月起辞任中国动向（集团）有限公司独立非执行董事职务[128] - 公司总会计师姜南于2023年获得中欧国际工商学院高层管理人员工商管理硕士学位[132] - 公司副总裁丁晖于2002年加入公司并担任多个管理职务[129] - 公司副总裁赵建军于2004年加入公司并担任华南地区多个管理职务[130] - 公司副总裁贾鹏翔于2010年加入公司并负责华东地区业务[131] - 公司副总裁史志勇于1998年加入公司并负责华西地区业务[133] - 公司副总裁周传忠于2006年加入公司并担任集团战略运营中心总经理[134] - 公司秘书沈培英同时担任远洋服务公司秘书及盛洋投资（控股）有限公司董事局主席[135] - 李明先生持有总计208,310,378股公司股份，占已发行股本总数约2.735%[178][181] - 公司已发行股份总数为7,616,095,657股[181] - 中国人寿集团持有2,253,459,151股公司股份，占已发行股本总数29.59%[183][184] - 大家保险集团持有2,252,646,115股公司股份，占已发行股本总数29.58%[183][184] - 王洪辉先生持有273,295股公司股份，占已发行股本总数0.004%[178][181] - 崔洪杰先生持有369,571股公司股份，占已发行股本总数0.005%[178][181] - 韩小京先生持有1,060,000股公司股份，占已发行股本总数0.014%[178][181] - 王洪辉先生持有盛洋投资(控股)有限公司132,000股普通股，占其已发行普通股总数0.021%[182] - 中国人寿保险持有公司约29.59%已发行股本[192][196] - 中国人寿保险为公司第一大股东及关连人士[200] 资产和权益 - 资产总额为人民币1814.05亿元，同比下降12%[10] - 公司拥有人应占权益为人民币-126.59亿元，同比下降280%[10] 审计和持续经营 - 核数师对2024年综合财务报表发表不发表意见[103] - 公司制定计划确保有足够现金资源维持持续经营并偿还到期债务[104] - 审核委员会支持管理层持续经营基础编制报表的立场[105] - 公司截至2024年12月31日止年度的经审核综合财务报表已由董事局呈报[138] 股息和分配政策 - 董事局不建议派付2024年末期股息，2023年亦无派息[141] - 公司派息政策规定年度总股息不低于公司拥有人应占年度综合溢利的20%[143] - 于2024年12月31日，公司无可供分派予股东的储备[145] - 公司将于2025年5月20日至23日暂停办理股份过户登记手续[142] 购股权计划 - 2018购股权计划可授出股份总数上限为761,528,565股，占已发行股份总数约10%[165] - 截至2024年12月31日，可授予购股权数目为17,400,000股，占已发行股份总数约0.23%[165] - 尚未行使购股权可发行股份总数为600,000股，占已发行股份总数约0.008%[165] - 向特定人士授出购股权可能导致12个月内发行股份不超过已发行股份总数0.1%且总额不超过5,000,000港元[165] - 2018购股权计划剩余期限约为3.3年[164] - 购股权行使价不低于授出日期收市价或前5个营业日平均收市价较高者[166] - 2018购股权计划下尚未行使的购股权从年初507,928,565份减少至年末600,000份，减少幅度达99.88%[167] - 董事李明持有的50,000,000份购股权在2024年内全部失效[167] - 前董事靳庆军的1,200,000份购股权在2024年内全部失效[167] - 集团其他雇员持有的455,528,565份购股权在2024年内全部失效[167] - 韩小京先生持有600,000份购股权保持有效，行使价2.106港元[167] - 2024年内未授出任何新购股权[168] - 五名最高薪酬人士中仅三名执行董事持有购股权[168] 董事变动 - 靳庆军先生于2024年8月29日辞任独立非执行董事职务[171] - 陈国钢先生于202

行业背景与趋势 - 房地产行业处于深度调整与变革期 传统重资产开发模式面临挑战 代建业务以轻资产高质量为核心逐渐崭露头角[1] - 代建模式能有效盘活存量资产 提高资源利用效率 推动行业向新发展模式转型[1] - 代建业务与国家政策导向高度契合 包括保交楼稳民生政策背景和城市更新行动推进[2] 公司业务发展 - 远洋集团旗下轻资产代建平台远洋建管2025年一季度成功中标多个项目 包括青岛李沧区低密住宅项目 上海临港顶科商业项目 临港天宸商业项目等[1] - 远洋建管1-3月新签约代建面积约95万㎡ 代建销售金额约1.8亿元[2] - 公司在北京 深圳 昆明等地积极拓展业务 济南观山樾等代建项目有不错销售表现[1] 公司能力与认可 - 远洋集团在轻资产项目服务中展现纾困项目风险化解能力 养老服务能力 全业态服务能力[1] - 公司以健康建筑体系赋能好房建设 将健康建筑体系融入代建项目 打造更健康舒适环保的居住和商业空间[1][2] - 远洋建管登上各大权威机构代建综合能力榜 签约规模榜 交付规模榜 销售规模榜 轻资产服务实力得到各类委托方高度认可[2] 行业影响与贡献 - 远洋集团积极参与纾困项目 以专业项目管理能力和风险化解能力推动问题项目顺利交付 为稳定房地产市场和保障购房者权益做出贡献[2] - 公司在旧城改造和城市更新等领域的代建项目通过拆除重建 存量盘活 社区焕新等方式提升城市品质和活力[2] - 远洋集团实践为房地产行业转型和高质量发展提供有益借鉴和参考[2]

文章核心观点 远洋集团为缓解偿债压力持续出售优质资产，虽境外债重组生效且清盘呈请被撤销，但2025年仍面临巨额短期债务，自身造血能力不足，短期偿债压力巨大，境内债务重组也在推进中，能否成功“突围”受市场关注 [2][7][9] 资产出售情况 - 近日出售联营公司盛永置业23%股权给日照钢铁，交易代价约3.22亿元，所得款项净额约8690万元用于维持基本营运资金，预期收益约2610万元，盛永置业旗下主要资产是远洋国际中心二期 [3] - 去年6月7日，中国人寿及太古地产有条件同意收购目标公司合计64.79%股权及相关债权，总代价约40亿元，目标公司负责颐堤港二期项目开发与运营，出售后远洋集团不再拥有权益 [4] - 2022年底出售成都太古里项目50%股权给太古地产，同年还向中国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权、出售北京锐中心项目、出售北京中国人寿金融中心10%股权等 [4] 债务重组进展 - 2025年3月27日，各项重组条件均已达成，境外债重组生效 [5] - 3月17日，香港高等法院撤销对远洋集团的清盘呈请 [6] - 境内债务重组已进展到与债权人初步沟通阶段，计划2025年8月下旬前推出涵盖至少7只公司债、本金约130亿元的整体重组方案 [9] 偿债压力情况 - 截至2024年12月31日，借款总额约960.1亿元，一年内到期借款635.76亿元，占比66%，现金资源总额48.28亿元，现金及现金等价物约19.1亿元，流动比率低至0.90倍 [8] - 2024年协议销售总额降至351.60亿元，净借贷比率飙升至42020%（2023年为438%） [8] 业绩情况 - 2024年营业额236.41亿元，同比下降49%；毛亏3.98亿元，毛亏率2%；公司拥有人应占亏损186.24亿元，亏损同比减少12%；每股基本及摊销亏损2.445元 [9] - 亏损主要归因于房地产市场深度调整致行业毛利率下降、对物业项目计提减值拨备及出售物业项目确认亏损 [9] - 2024年录得预期信贷亏损模式下的减值损失净额76.99亿元，主要为对贸易及其他应收款项计提的预期信贷亏损拨备及对财务担保拨备 [9]

港股内房股表现 - 港股内房股整体走高，建业地产涨幅超过15% [1] - 融创中国、龙湖集团、万科企业、远洋集团、绿城中国等房企股价跟随上涨 [1] - A股投资者可通过T+0交易机制直接参与港股内房股投资 [1]