项目概况与定位 - 远洋安贞广场于12月24日在北京中轴线与北三环交会处揭牌亮相 其前身为90年代初建造的安贞华联商厦[1][2] - 项目是存量建筑改造更新的典型案例 公司将其从封闭的传统百货转型为城市核心区稀缺的“绿氧”综合体 融合企业总部办公与复合商业功能[2] - 项目定位为稀缺的企业总部独栋办公精品 其差异化优势包括核心城区稀缺类独栋形态 三区交汇枢纽 以及比邻安贞医院的健康生态[2] 改造策略与设计亮点 - 改造以绿色 健康 活力 共享为核心理念 并以“绿色低碳”为底层逻辑 旨在打造北京难得一见的“绿氧”综合体[2][3] - 改造未采用简单的“穿衣戴帽”式翻新 而是以LEED NC认证标准为指导进行深度空间革新[3] - 具体改造措施包括拔除1至5层的多根结构柱 创造出一个贯穿26.5米的通高中庭 并构建了东 南 西 北及顶部五个方向的立体采光网络[3] 招商成果与行业背景 - 公司通过招商前置 与广成健康集团达成战略合作 实现了优质资源的精准导入[2] - 行业数据显示 “十五五”期间 一线城市30年以上楼龄的商办物业将突破2亿平方米 存量激活已成为时代课题[4] - 该项目的实践被视为公司资管商管专业能力的呈现 也是北京城市更新的生动样本[4]

公司治理结构变动 - 公司非独立董事温子健因公司治理结构调整辞去第五届董事会非独立董事职务 辞职报告自送达董事会之日起生效 [1] - 温子健辞任非独立董事后 在公司担任的其他职务不变 [1] - 公司于2025年12月24日召开职工代表大会 选举温子健为公司第五届董事会职工代表董事 任期与第五届董事会任期一致 [1]

公司资本运作 - 远洋集团于2025年3月27日发行了2027年到期的零息强制可转换债券 [1] - 根据债券转换条款，公司已配发及发行合共1015.7万股新股份 [1] - 此次股份发行是债券转换的直接结果，将增加公司股本 [1]

公司资本运作 - 远洋集团于2025年3月27日发行了2027年到期的零息强制可转换债券 [1] - 根据债券转换条款，公司已配发及发行合共1015.7万股新股份 [1]

股份数据 - 2025年11月30日已发行股份（不含库存）11,809,679,978，总数同此[3] - 2025年12月23日A组新增已发行股份（不含库存）8,426,879，占比0.0714%，每股HKD5.74[3] - 2025年12月23日B组新增已发行股份（不含库存）90,163，占比0.0008%，每股HKD17.26[3] - 2025年12月23日C组新增已发行股份（不含库存）1,639,922，占比0.0139%，每股HKD11.36[4] - 2025年12月23日结束时已发行股份（不含库存）11,819,836,942，总数同此[4] 其他情况 - 股份发行等获董事会授权批准，合规进行[5] - 已收取股份发行等应得全部款项[5] - 有关信托契约等已制备签署并送呈存档[5] - 购回报告和场内出售库存股份报告不适用[13][14]

财务数据 - 2024年集团总合同销售额约352亿元，2025年1 - 6月降至约134亿元[73] - 2024年合同总建筑面积约299.68万平方米，2025年1 - 6月降至约84.9万平方米[73] - 2024年合同平均售价约11700元/平方米，2025年1 - 6月约15700元/平方米[73] - 截至2025年6月30日，集团合并总资产约1652.4亿元（2024年12月：1814亿元）[73] - 截至2025年6月30日，集团流动资产约1197.9亿元（2024年12月：1311.7亿元）[73] - 截至2025年6月30日，集团非流动资产总额约为454.5亿元人民币（2024年12月：502.3亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，集团总负债（流动和非流动）约为1570.1亿元人民币（2024年12月：1838.7亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，集团非流动负债总额约为281.6亿元人民币（2024年12月：355.1亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，集团有息境内债务总额约为180.7亿元人民币（2023年12月：574亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，受限银行存款约为38.3亿元人民币（2024年12月：29.2亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物约为20.0亿元人民币（2024年12月：19.1亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，公司已发行股份为11,084,626,745股，2024年12月31日为7,616,095,657股[93] 证券发行与上市 - 公司发行于2033/2034/2035年到期的47,603,029美元3.00%优先有抵押票据及2027年到期的21,187,476美元零息强制可转换债券[4] - 新证券拟在新加坡证券交易所有限公司上市，最低交易单位至少为200,000美元[12] - 新票据自2025年12月18日起按年利率3.00%计息，每半年付息一次[83] - 新票据和新可换股票据不在美国证券法案及新加坡金融管理局注册，有发售限制，最低交易面额为1美元及以上整数倍[85] 公司运营 - 公司在中国大陆超80个城市开发运营超600个项目[69] - 集团目前在中国大陆各城市和大都市区拥有约180个处于不同阶段的项目[73] - 截至2025年6月30日，集团约有12218名员工[69] 股权结构 - 李明持有股份占比1.879%，王宏辉占比0.002%，崔洪杰占比0.003%，韩晓靖占比0.004%[102] - 中国人寿集团持有2,253,459,151股，占比20.33%；大家保险集团持有2,252,646,115股，占比20.32%[94] - 汇丰控股持有723,417,174股，占比6.53%；作为托管人持有83,047股，占比0.0007%[94] - Walkers Fiduciary Limited持有627,564,732股，占比5.66%[94] 风险与挑战 - 中国房地产市场动荡增加诉讼风险，可能产生额外或增加或有负债[31] - 管理账户中长期负债可能因违约等风险变为短期负债[31] - 贸易应付款项可能需重新分类为债务[31] - 违约可能导致额外费用和成本[31] 重组与相关日期 - 公司于2025年3月成功完成整体重组[77] - 整体重组获英格兰和威尔士高等法院于2025年2月4日批准，香港高等法院原讼法庭于2025年2月19日批准[174] - 重组生效日期为2025年3月27日[177]

债务重组进展 - 公司7只境内债重组方案获通过 涉及本金总额约130.5亿元 短期偿债压力得到极大缓解[1] - 公司境内发债主体远洋控股最初拟对10只境内债进行重组 合计金额约180.5亿元 目前仍有3只PPN债券未完成重组 金额约50亿元[3][6] - 重组方案提供多种清偿选项 现金回购方案折扣力度大 拟以不超过8亿元现金按债券剩余面值20%的价格购回不超过40亿元债券[4] - 公司境外债重组协议已于2025年3月生效 涉及63.15亿美元 其中22亿美元转换为新债务 41.15亿美元转换为新强制可转换债券及新永续证券[7] 财务与资金状况 - 截至2025年中期末 公司总贷款为669.97亿元 其中一年内到期贷款为416.76亿元 同期现金及现金等价物为19.96亿元 短期受限制银行存款为38.35亿元 短期资金缺口超过300亿元[5] - 公司存在巨额短期贸易及其他应收款项及预付款项 金额高达528亿元 其中大部分为借予合营企业、联营公司及第三方的委托贷款及应收款项[5] - 截至2025年中期末 公司贸易及其他应付款项达到473亿元 其中贸易应付款为116亿元[10] - 公司已连续三年亏损 2022年至2024年股东应占亏损累计约587亿元 2025年上半年扭亏主要得益于境外债务重组产生的317.56亿元非现金收益 扣除该收益后仍存在超200亿元亏损[9][10] 经营与销售表现 - 2025年前11个月 公司累计实现协议销售额237.9亿元 同比下滑22% 其中11月单月协议销售额约24.9亿元 同比下滑33%[9] - 2025年11月协议销售均价显著下滑至约7900元/平方米 较去年同期每平方米下滑近3000元 较同年10月每平方米下滑1200元[9] - 根据2025年中报 公司物业开发业务平均土地成本约6300元/平方米 平均建筑成本约5700元/平方米 开发成本合计达1.2万元/平方米[9] 业务转型与代建发展 - 公司于2023年底成立代建业务品牌“远洋建管” 向轻资产模式转型 聚焦不良资产赛道 合作方包括政府、金融机构及央国企等[11] - 2025年前三季度 远洋建管新增签约建筑面积为715.3万平方米 约为行业龙头绿城管理同期新增签约建筑面积2785万平方米的四分之一 在行业中位列第8[12] - 代建行业集中度高且竞争激烈 代建费率持续压缩 中指研究院数据显示 77.7%的项目代建费率在1%-3%之间 其中42.7%的项目费率仅在1%-2%之间[12] - 截至2025年中期末 公司贸易应收款项为55.14亿元 为此计提的减值拨备高达13.78亿元[13] 股东与市场表现 - 截至2025年中期末 公司前两大股东为中国人寿和大家保险 分别持股20.33%和20.32%[8] - 2025年5月 股东Jane Street Group, LLC连续减持公司股票[14] - 截至2025年12月19日 公司股价报收0.105港元/股 约合人民币0.095元/股 已成为“仙股”[14]

债务重组进展 - 公司境内债务重组取得关键进展，7只境内债重组方案获通过，涉及本金总额约130.5亿元，极大缓解了短期偿债压力[3][9] - 公司于2025年8月启动对10只境内债的重组，合计金额约180.5亿元，提供了现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种清偿选项[5] - 现金回购方案折扣力度大，拟以不超过8亿元现金，按债券剩余面值20%的价格购回不超过40亿元的标的债券，即“2折”回购[6] - 境外债务重组已于2025年3月生效，涉及63.15亿美元债务，其中22亿美元转换为新债务，41.15亿美元转换为新强制可转换债券及新永续证券[11] 财务与流动性压力 - 公司短期偿债压力巨大，截至2025年6月30日，总贷款为669.97亿元，其中一年内到期的为416.76亿元，而同期现金及现金等价物为19.96亿元，短期受限制银行存款为38.35亿元，短期资金缺口超过300亿元[6] - 公司存在巨额贸易及其他应收款项及预付款项，金额高达528亿元，其中大部分是借予合营企业、联营公司、第三方的委托贷款及应收款项，其可回收性存疑[7][8] - 公司贸易及其他应付款项高企，截至2025年中期末达到473亿元，其中贸易应付款为116亿元，面临较大的支付压力[20][21] - 公司已连续三年巨额亏损，2022年至2024年股东应占亏损累计约587亿元，2025年上半年扭亏主要得益于317.56亿元的境外债务重组非现金收益，扣除后仍存在超200亿元亏损[16][19] 经营业绩与销售状况 - 公司销售持续下滑，2025年前11个月累计实现协议销售额237.9亿元，同比下滑22%，其中11月单月销售额24.9亿元，同比下滑33%[4][13] - 销售均价出现显著下滑，2025年11月协议销售均价约7900元/㎡，较去年同期的10800元/㎡下降近3000元/㎡，较2025年10月的9100元/㎡下降1200元/㎡[14] - 物业开发成本高企，2025年上半年平均开发成本（土地成本加建筑成本）达到1.2万元/㎡，与当前销售均价对比，存在“越卖越亏”的风险[14][15] 业务转型与代建业务 - 公司为应对困境，向轻资产模式转型，于2023年底成立代建业务品牌“远洋建管”，聚焦不良资产赛道，并与政府、金融机构、央国企等合作[22] - 代建业务已取得一定规模，2025年前三季度新增签约建筑面积715.3万平方米，在行业中位列第8，但仅为行业龙头绿城管理（2785万平方米）的约四分之一[23][24] - 代建行业竞争激烈且集中度高，费率持续压缩，77.7%的项目代建费率在1%-3%之间，公司作为已违约房企，在品牌信誉和议价能力上处于劣势[24][25][27] - 转型代建导致贸易应收款项增加，截至2025年中期末为55.14亿元，并为此计提了13.78亿元的减值拨备[25][26] 资本市场表现与股东情况 - 公司股价已长期低于1港元，沦为“仙股”，截至2025年12月19日报收0.105港元/股（约合人民币0.095元/股）[4][29] - 重要股东出现减持，2025年5月，股东Jane Street Group, LLC两次减持公司股票合计约7610.75万股[28] - 公司为老牌房企，背后股东实力雄厚，中国人寿集团和大家保险集团各持有公司约20.33%和20.32%的股份[12][13]

项目交付与产品力 - 远洋集团旗下位于江苏丹阳主城的改善型项目“远洋心里”完成38、39楼近300套住宅的高品质交付 [1][11] - 项目始终秉承“建筑·健康”核心理念，致力于打造自然、舒适、充满活力的品质社区 [1][11] 建筑设计与工艺细节 - 交付楼栋采用极简现代建筑立面，以高级灰基调与通透玻璃幕墙结合，展现沉稳与灵动并存的气质 [3][13] - 社区东大门横向尺度超过50米，结合公建化立面塑造大气形象 [3][13] - 单元入户大堂采用全铝板与天然石材复合工艺精工打造 [3][13] - 汽车归家坡道选用岩板铺装并嵌入微波感应灯带，灯光依次点亮以提升安全与仪式感 [3][13] 园林景观与社区规划 - 园林景观以“与自然相融”为设计初心，精选四季花木，营造步移景异的生态住区 [5][15] - 社区内规划全龄活动空间，包括儿童活动区“鲸梦岛”、长者健身花园、运动跑道、景观会客厅、动感zone健身房及单向书房 [5][15] - 园林设有宠物便箱等贴心设施，并特别打造了萌宠乐园，以连接邻里、凝聚温情 [7][17] 社区运营与文化活动 - 项目通过“幸福聚场”平台定期举办文化主题活动，并培育了吉他社等众多兴趣社群 [9][19] - 今年11月举办了“丹苗之夜”苏黔文化艺术交流活动，内容包含非遗对话、民族歌舞与千人家宴，为业主带来沉浸式文化体验，是“非遗进社区”的生动实践 [9][19] 公司交付能力与行业地位 - 此次交付体现了远洋集团在产品打造与交付保障方面的扎实能力 [11][21] - 截至目前，远洋集团整体交付品质已连续三年稳居行业TOP10，其精装、园林专项位列行业TOP5 [11][21] - 公司将继续秉持“建筑·健康”理念，筑造更多健康、舒适、用户满意的“好房子” [11][21]

行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]