公司核心项目交付与产品亮点 - 远洋集团旗下深圳龙岗区项目“远洋天祺”近期完成高品质交付，交付约700套精装住宅，并获得来自近百位业主的锦旗赞誉 [1][11] - 该项目以《远洋健康建筑体系》为标准打造，荣获深圳瑞捷颁发的“深圳十大匠心美宅作品”与“5A质量评价认证” [1][11] 建筑设计与产品理念 - 项目是远洋在龙岗深耕十余年的迭代作品，核心是注入“建筑·健康”的产品基因，拒绝简单复制 [3][13] - 社区入口设计强调归家仪式感，采用百年罗汉松、登科台阶等元素，实现建筑与自然的融合 [3][13] - 建筑外立面采用公建化美学，风格简约现代，通过线条和材质对比提升都市质感 [3][13] - 室内精装贯彻健康理念，主力户型为79-89平方米全南向，采用LDKB一体化设计，结合多飘窗、L型阳台和U型厨房，并标配知名品牌、智能锁及全收纳系统 [3][13] 公共区域与社区规划 - 项目在交付前根据业主诉求对公共空间进行了功能性增配 [5][16] - 增配了社区“第三空间”如雅致庭院凉亭，为邻里提供休闲场所 [5][16] - 打造了全龄覆盖的架空层，包含老人的弈棋空间、青年的阳光健身房及孩子的四点半学堂，实现生活场景全覆盖 [5][16] 工程质量管理与透明度 - 项目坚持“所见即所得”和施工全流程透明化，以消除业主顾虑 [7][18] - 创新引入“24H云监工”系统，现场有超6处实景展示界面，并全量公开42个建筑关键节点的建造过程 [7][18] - 为每套住宅建立“一户一档”数字档案，详细记录墙体砌筑、防水施工等隐蔽工程细节 [7][18] - 通过“远洋健康未来工厂”对建筑构造和用料进行“切片式”拆解展示，直观呈现健康工法与环保工艺 [7][18] - 运营“超级工厂，天生有料”IP，利用短视频、直播等新媒体分享工程进展 [7][18] - 实行“业主品鉴官”机制，定期邀请业主深入工地查验关键工序 [7][18] 交付后服务与社群运营 - 项目强调交付是美好生活的起点，由开发、物业等组成专业团队提供全周期服务 [8][20] - 启动“友+”社群计划，围绕健身、亲子、公益等主题，与业主共建“天祺生活圈”，旨在促进邻里关系 [8][20] 公司整体交付业绩与行业地位 - 2025年，远洋集团在全国29座城市累计交付约2.4万套住宅 [11][23] - 公司整体交付品质已连续三年稳居行业前十，精装、园林专项位列行业前五 [11][23]

项目背景与初始挑战 - 项目位于石家庄市深泽县，该县城人口约20万，当地楼市存量竞争激烈，年去化量仅300套左右[3][12] - 翡翠书香项目在远洋建管接手前面临工程进度滞后、市场口碑低迷、月均流速不足1套的困境[1][10] - 项目前期挑战包括工程推进节奏较慢、周边配套尚在发展中、客户信心不足，导致在市场缺乏声音[3][12] - 远洋建管于2025年7月正式承接项目代销服务，面临约4.6亿货值的去化任务，核心挑战是在信任敏感型县域市场重建各方信心[3][12] 信任重建核心策略 - 将“放心”作为信任重建的起点，从根本的“信任重建”入手而非急于推销[5][13] - 实施资金管理透明化，推行“回款直达资金监管账户”政策，向客户传达资金闭环监管机制，以缓解交付焦虑[5][16] - 推行工程进度可视化，每日通过线上渠道发布进展，结合线下工地开放日，并对5楼封顶等关键节点以短视频等形式高频传递[5][16] - 主动与前期已签约的43组客户沟通，说明进度调整以打消顾虑，并通过建立清晰诚信的佣金结算机制来保障渠道伙伴权益[5][16] 本地化营销实践 - 营销策略紧扣“市场逻辑”，在建立信任基础的同时同步展开[7][15] - 渠道下沉，组建“销拓一体”小组，在乡镇布点、与本地企事业单位联动，并开展广场舞大赛、儿童课堂等贴合本地生活的活动[7][15] - 内容营销注重实在，团队系统梳理客户可能关心的问题并坦诚解答，通过直播、短视频等方式主动传递产品、楼间距、学校配套等优势[7][15] - 结合项目“书香”定位开展“以书换蔬”公益行动，并通过业主采访、工地开放让已购房客户成为项目“代言人”，传递项目温度并形成口碑扩散[7][17] 团队管理与激励机制 - 建立目标清晰、激励及时的机制，销售任务逐月分解，设置阶梯佣金奖励，并及时兑现带访、成交等奖励，执行末位考核以提升执行力[9][19] - 注重专业赋能与团队凝心，通过系统化培训强化团队专业作战力，结合定期团建与即时表彰提升凝聚力与归属感[9][19] - 一线营销团队被打造为破局引擎，驱动协同增效[9][19] 项目转型成果 - 项目实现从“问题项目”到“市场标杆”的蜕变，从口碑低迷到满意度提升[1][9][10] - 接手后短短数月内，项目从月均流速不足1套转变为连续5个月稳居县域销量榜首，市场占有率超过50%，客户信心全面回升[1][10] - 远洋建管以“项目医生”般的精准把脉与务实行动，为委托方破解销售困局，重塑了项目的市场生命力[9] - “远洋来了，项目靠谱了”成为本地客户之间口口相传的真实反馈，标志着信任重塑的成功[9][19]

公司业务动态 - 远洋集团旗下轻资产代建平台远洋建管携手联合体单位，成功中标温州苍南32-4地块综合体全过程代建项目[1][4] - 该项目是远洋建管在温州苍南落地的首个项目[1][4] - 项目由当地城投公司委托，位于苍南县中心城区，占地面积约3.28万平方米（49.21亩），总建筑面积约12.35万平方米[3][6] - 项目规划涵盖高端住宅、商业、写字楼等多元业态，定位为城市青年综合体[3][6] - 远洋建管将为项目提供涵盖前期手续办理、设计管理、工程营造、销售管理、竣工交付及商业综合咨询等开发全过程服务[1][4] 公司能力与市场认可 - 成功中标苍南项目体现了委托方对远洋建管综合业态操盘能力、品牌信誉与专业运营体系的高度认可[3][6] - 远洋集团深耕浙江市场多年，已在杭州、温州、宁波、金华等重点城市开发了多个高品质项目[3][6] - 在轻资产代建领域，远洋建管凭借专业能力与丰富经验，持续树立行业口碑[3][6] - 公司过往成功案例包括：成功盘活平湖御景湾、海盐都汇华庭等项目；高效建设台州智能制造产业园；代建慈溪杭湾金融港保障房这一重点民生工程[3][6] 战略意义与未来计划 - 温州苍南项目的成功落地标志着远洋建管在浙江代建业务的持续深化与拓展[3][6] - 该项目进一步印证了公司在公开市场上获取与管理项目的综合实力[3][6] - 远洋建管将以一以贯之的专业精神与精细化管理，稳步推进项目开发建设，着力打造贴合区域发展、响应市场需求的高品质之作[3][6]

公司业务拓展 - 公司旗下养老品牌成功中标深圳龙岗区养老护理院公建民营项目，标志着其养老服务体系向公建民营领域延伸 [1] - 此次中标是公司在粤港澳大湾区的又一关键布局，此前已在广州运营两个老年公寓项目 [1] - 公司在全国已布局覆盖5大核心城市群、12个核心城市，运营30余个连锁机构、11000余张床位，拥有专业服务人员超2200人，累计服务逾1.6万名长辈 [3] 项目具体信息 - 中标的深圳龙岗区养老护理院总建筑面积2.6万平方米，规划床位350张 [2] - 项目地理位置优越，坐拥地铁、火车站立体交通优势，毗邻多家综合医院 [2] - 项目拟打造智慧、绿色、生态综合型养老公寓，规划居住、康复医疗、文娱休闲等功能齐全的共享空间 [2] - 项目采用“垂直森林”设计，并计划打造全国智慧养老标杆，承接龙岗区智慧养老体系建设任务 [2] 公司专业能力与服务体系 - “公建民营”模式对运营方的专业资质、服务标准及可持续经营能力要求严苛，此次中标是对公司综合实力的认可 [1] - 公司引入国际先进养老理念与技术，与国际机构深度合作，结合中国长辈需求，形成“十大专业服务”、“220+项服务”、“500+服务细项” [2] - 公司在失智照护、健康管理领域构建了高专业门槛 [2] - 公司依托自主研发的“WeCaring”健康管理平台，构建“感知—响应—服务”一体化照护体系，并通过“院内基础医疗+院外绿色通道”双层医养网络提供全周期健康保障 [2] - 公司已有两个项目入选“广东院舍照顾服务计划”，具备服务粤港澳长辈的成熟体系与专业实力 [3] 行业趋势与市场洞察 - “公建民营”是我国养老服务体系的重要模式，核心为整合政府主导与市场化专业运营优势 [1] - 香港人“北上养老”成新趋势，随着区域老龄化推进，老年群体需求已从“基础照护”升级为“高品质健康管理” [3] - 公司正从机构养老到居家智慧康养、旅居康养拓宽服务边界 [3]

行业排名与增长 - 中指院与克而瑞发布的2025年代建行业排行榜显示，远洋建管位列“代建新签规模榜”第9名 [1][15] - 公司在两年内实现“三级跳”，成为代建头部企业中增速最快的“黑马” [1][15] - 2025年公司代建新签规模达1019万平方米，在行业中排名第9 [13][24] - 2025年公司政府代建新签规模达279万平方米，在行业中排名第6 [13][24] - 2025年公司代建销售规模达22亿元，在行业中排名第15 [13][24] 业务规模与扩张 - 2025年公司新增代建项目超过20个 [12][23] - 2025年公司新增服务面积超过160万平方米 [12][23] - 近三年公司累计管理项目超过2300个 [12][23] - 近三年公司累计管理面积超过4000万平方米 [12][23] - 近三年公司累计布局城市超过40个 [12][23] - 公司近期新进入了深圳、成都、长春、福州、重庆等一二线城市 [12][23] 项目销售业绩 - 大连某公寓项目开盘3个月销售额达1.4亿元，位列2025年大连公寓套数、金额、面积“三冠王” [3][4] - 中山新天地项目通过创新营销，在两个月内成交额超过1亿元 [5] - 青岛远洋紧花里项目在4个月内高效清盘，使一个停滞4年的“滞销盘”重生 [6] - 石家庄翡翠书香项目连续5个月稳居当地深泽县销量第一，成交套数占当地市场的半壁江山 [6] - 天津启宸湾项目作为百万大盘，通过产品策略差异化，首开即罄并斩获区域销冠 [8][19] - 石家庄远洋观山项目打破区域文旅项目销售新纪录 [8][19] - 乌鲁木齐雅山璟庐项目通过综合改造，首开热销并跻身全市TOP10 [8][19] 产品与项目类型 - 公司具备全业态、全产业链优势，深耕代建全周期管理 [1][15] - 天津启宸湾项目打造了天津生态城北岛首个4.0低密纯洋房社区 [8][19] - 北京伴山观岚项目获评「人居梦想“好房子”」宜居标杆项目 [8][19] - 浙江慈溪市杭湾金融港安置房项目获评“中国房地产优秀政府代建项目”等殊荣 [8][19] - 石家庄远洋观山项目被定义为“第四代住宅”，实现了从荒芜地向活力文旅小镇的蜕变 [8][19] 多业态与复杂项目能力 - 公司业务覆盖住宅、商业、产业、城市更新等多种业态 [9][20] - 天津京津国际中心项目涉及300米超高层文商旅综合体的改造、招商及运营协同 [9][20] - 济南宾馆项目是对1909年历史建筑进行“修旧如旧”的城市更新，将其变为文化体验与消费服务交织的活力街区 [9][20] - 上海临港顶科商业项目位于顶尖科学家公园，打造包含演艺剧场、超市、市集的特色综合商业 [9][20] - 武汉京山轻机高端智能装备制造产业园项目提前实现主体结构封顶，进度大幅领先同类项目 [11][22] - 深圳新桥街道新二社区项目是涵盖住宅与集中商业的村企合作标杆，助力村集体建立自主开发体系 [11][22] - 泉州观音歧文旅城是一个2500亩的文旅大盘，通过“文化+去化”系统解法顺利实现销售目标 [11][22] 专业能力与模式 - 公司以“项目医生”为专业定位，强调精准诊断、挖掘价值，使项目焕发新生 [1][13][16][24] - 公司通过强化产品力内功和发挥全产业链优势来打造品质好房 [1][15] - 公司致力于以专业匠心定义当代“好房子” [8][19]

股份情况 - 截至2025年12月底公司已发行股份本月底结存为11,819,836,942股[2] - 本月底可授予的购股权数目为17,400,000股[4] 债券情况 - A组强制可转换债券本月底已发行总额为268,792,340美元[5] - B组强制可转换债券本月底为496,494,843美元，本月变动 -6,185,459美元[5] - C组强制可转换债券本月底为272,429,697美元，本月变动 -199,005美元[5] - D组强制可转换债券本月底为254,740,838美元，本月变动 -2,382,294美元[5] - 双边强制可转换债券于2025年12月18日发行，发行额为21,187,476美元[6] 转换情况 - A组强制可转换债券转换价为90个交易日成交量加权平均价的3.1倍，最低每股港币1.55元[7] - B组强制可转换债券转换价为90个交易日成交量加权平均价的11.5倍，最低每股港币5.74元[7] - C组强制可转换债券转换价为90个交易日成交量加权平均价的34.5倍，最低每股港币17.26元[7] - D组强制可转换债券转换价为90个交易日成交量加权平均价的22.7倍，最低每股港币11.36元[7] 其他事项 - 公司确认本月证券发行等获董事会授权批准[10] - 公司已收取证券发行等应得全部款项[10] - 上市先决条件等均已履行[10]

文章核心观点 - 远洋集团通过“基金+改造+运营”的协同模式，成功将北京安贞华联商厦更新改造为“远洋安贞广场”，为房地产存量时代的资产价值重构提供了可借鉴的案例 [1][2] - 城市更新项目面临建筑技术复杂与资金压力大的双重挑战，远洋集团通过技术创新与多元化融资模式予以解决，并视其为应对行业周期的核心竞争力 [4][5][13] - 城市更新市场前景广阔，远洋集团凭借二十余年的经验积累和多元化的项目布局，正在积极抢抓这一发展机遇 [6][7][13] 项目概况与定位 - 远洋安贞广场于2025年12月24日重新亮相，由建于上世纪90年代的老百货改造而成，定位为融合企业总部办公与复合商业功能的城市核心区稀缺商业综合体 [1] - 项目定位基于对区位、市场需求的研判，利用其核心城区稀缺独栋形态、三区交汇枢纽、比邻安贞医院等优势，定位为稀缺的企业总部独栋办公精品 [2] - 改造以绿色、健康、活力、共享为理念，旨在打造北京难得一见的“绿氧”综合体，填补区域高品质生态商办空间的空白 [2] 业务模式与协同 - 项目是远洋集团内部多业务协同的成果：远洋资本管理基金主导投资、远洋致信主导工程改造、远洋不动产主导租赁运营 [2] - “基金+改造+运营”协同发力的模式，为房地产存量时代的资产价值重构提供了可借鉴的解题思路 [2] - 公司通过招商前置实现优质资源精准导入，在普适性高标准产品框架下精准匹配核心客户需求，以差异化产品力锁定目标客户 [3][9] 技术突破与改造细节 - 面对原有建筑“封闭、采光差、动线乱”等问题，公司进行了“伤筋动骨”的空间革新，而非简单的“穿衣戴帽”式改造 [4][10] - 改造中大胆拔除了1至5层的多根结构柱，创造出一个贯穿26.5米的通高中庭，极大改善了采光 [4][10] - 在拆除结构的同时，配合综合加固技术，全面提升结构稳定性，实现了建筑安全与空间美学的兼得 [4][10] 融资策略与资金解决方案 - 项目资金并非依赖房企自有资金，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，并结合项目层面的并购贷与改造贷，形成多元化资金组合 [5][12] - 此举旨在分散长周期、高投入带来的资金压力，符合国家关于健全多元化投融资方式以吸引社会资本参与城市更新的政策导向 [5][12] - 公司优势在于资本运作、工程改造及后期运营的“工具箱”齐全，能应对城市更新中的复杂问题 [5][12] 公司战略与行业机遇 - 城市更新前景广阔，数据显示“十五五”期间我国一线城市30年以上楼龄的商办物业将突破2亿平方米 [6][13] - 远洋集团在城市更新领域已深耕二十余年，累计实施面积超3000万平方米，仅近两年就成功签约并落地17个各类城市更新项目 [7][13] - 公司业务布局多元，除商业不动产更新外，也积极布局城市住宅自主更新业务，例如2025年与新疆克拉玛依市人民政府签署战略合作协议，提供老旧小区改造等系统化支持 [7][13] - 公司将解决城市更新复杂问题的能力视为应对当下行业周期的核心竞争力 [13] 招商与运营成果 - 在改造完成前，广成健康集团已确定以整租形式入驻远洋安贞广场，租期为10年 [2][8] - 运营不仅关注改造质量，更注重项目的长期可持续使用，并为入驻企业提供品牌资源对接等附加服务 [2][8]

项目进展与里程碑 - 远洋集团旗下代建平台远洋建管提供全专业代建管理服务的北京伴山观岚项目，于2025年12月30日成功取得《北京市建设工程竣工联合验收通过意见书》，标志着项目已高质量完成全部官方验收流程，为后续如期交付奠定坚实基础 [1][7] 项目核心产品信息 - 项目位于北京市石景山区五里坨板块，紧邻浅山生态区域，坐拥京西自然景观资源，区位环境静谧优越 [3][9] - 项目总规划建筑面积约9.96万平方米，容积率1.2，是区域内稀缺的低密纯洋房社区 [3][9] - 项目规划17栋5层纯洋房，南北向整体楼间距约24米，最大楼间距42米，采用一梯两户设计，以保障采光、通风、私密性与居住舒适度 [3][9] - 项目主打经典“四叶草”户型格局，采用LDK（客厅、餐厅、厨房）一体化设计，北向设置双次卧可灵活改造，满足多元生活场景需求 [3][9] 代建管理服务与品质管控 - 在项目建设阶段，远洋建管坚持“品质为先、精细管控”，深度融合委托方管理制度与高标准要求，全面引入远洋成熟的标准化全流程管控体系，构建覆盖设计、施工、验收的全链条品质管控网络 [4][10] - 远洋建管前置植入客户视角，围绕户型实用性、公区舒适度、噪音控制等业主关心的问题，将需求转化为设计与施工阶段的具体管控要点，实现全过程质量前置管理 [6][12] - 在工程策划阶段，协调各专业优先推进小市政（如雨污水、燃气、电力管线）施工，避免后期重复开挖，减少交叉作业对成品的破坏 [6][12] - 在细节把控上，远洋建管坚持“毫米级”精工标准，对材料选型、工艺工法、隐蔽工程等实施严苛管理 [6][12] 市场反响与项目定位 - 凭借卓越的产品力，项目自入市以来持续热销，市场反响积极，并获评“人居梦想‘好房子’”宜居标杆项目殊荣，成为京西品质人居新典范 [6][12] - 作为专业代建方，远洋建管将全力推进项目后续交付工作，打造经得起时间考验的好房子，为委托方创造价值，为业主兑现居住承诺 [6][12]

项目概况与核心模式 - 远洋集团旗下城市更新项目远洋安贞广场（原安贞华联商厦）于2025年底正式揭牌，项目融合企业总部办公和复合商业功能，变身主打绿色健康的“绿氧”综合体 [2] - 项目在定向接洽超50家企业后，于2023年底与广成健康集团达成十年整租协议，为公司带来稳定现金流 [2] - 该项目被视为观察房企如何参与城市更新的重要样本，其核心在于跑通“投资—改造—运营—退出”的不动产运营模式，以激活城市核心区存量资产可持续价值 [2] 改造策略与运营逻辑 - 面对老百货商场“封闭、采光差、动线乱”的通病，公司选择了高难度、高成本的“动刀式”改造，例如拔除原建筑核心区域的8根关键结构柱，在2层-4层中庭间增设两座连桥以重构采光网络 [3] - 改造期间即结合周边医疗、大健康产业，锁定企业总部型办公需求，在运营端率先实现确定性，为提升资产价值提供支撑 [4] - 公司管理层强调，在当前行业周期下，城市更新不能仅用短期经济回报衡量，公司选择投入高成本改造以确保存量资产的长期价值 [4] 资金解决方案与协同模式 - 项目未依赖自有资金投入，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，结合项目层面的并购贷与改造贷，形成多元化资金组合 [4] - 实操层面形成内生闭环：远洋资本管理的城市更新基金主导投资（解决“钱”），远洋致信主导工程改造（解决“技”），远洋不动产主导租赁运营（解决“管”） [5] - 公司管理层表示，城市更新项目高度依赖集团层面的统筹与协同，针对不同项目采用不同解法，内部没有固定合作模式 [5] 战略意义与行业背景 - 随着公募REITs等制度推进，具备清晰产权结构、稳定现金流和规范运营能力的城市更新项目，被视为潜在的优质底层资产类型之一 [5] - 跑通该模式可为公司在房地产下半场增厚估值布下“先手棋”，乃至擘画新业绩增长曲线 [5] - “十五五”期间，一线城市30年以上楼龄的商办物业将突破2亿平方米，存量激活已成为重要课题，行业趋势正从发展增量转向优化存量 [6] 公司战略与业务布局 - 远洋集团在城市更新领域深耕二十余年，累计实施面积超3000万平方米，近两年落地了17个项目，覆盖写字楼、商业、酒店等多元业态 [6] - 公司确立了城市更新业务的“双线并行”战略：一是城市住宅类的自主更新；二是城市不动产的存量盘活 [6] - 在城市住宅自主更新领域，公司正尝试从开发商向服务商转型，例如2025年与新疆克拉玛依市人民政府签署合作协议，提供涵盖政策编制、体检评估、设计改造及运营管理的全周期支持 [7] - 在盘活城市不动产领域，重点深耕北京、上海等核心城市，覆盖片区综合开发、商业运营提升等领域，构建系统化解决方案体系 [7]

核心业绩表现 - 中山远洋新天地项目在短短两个月内累积成交额超过1亿元 [1][9] - 项目到访量与转化效率实现翻倍增长 [1][9] - 该项目成为当地市场逆势突围的现象级标杆 [1][9] 项目背景与初始问题 - 项目位于中山市火炬开发区核心地段，是主城区少有的改善型楼盘 [3][11] - 在远洋建管团队介入前，项目去化节奏慢，长期不达预期 [3][11] - 诊断识别出四大核心症结：目标客群泛化、精装标准与改善需求错位、本地及跨境渠道资源未有效整合、销售团队作战能力待提升 [3][11] 系统性改革措施 - **客户结构调整**：营销重心从广泛散点拓客转向“本地深耕”与“港客突破”双核驱动，深度挖掘中山本地改善需求及港澳客户跨境资产配置潜力 [6][13] - **团队配置加强**：重塑销售体系，调入熟悉当地市场的骨干组建专业化“战狼团队”，优化看房动线、价值展示体系及销售说辞 [6][14] - **产品配置优化**：协调多领域专家，对未售房源的精装交付标准进行优化，引入远洋精装体系，全新样板房于12月13日开放并获得客户高度认可 [6][14] - **营销展示提升**：全面升级外围商铺包装、销售氛围营造、销控展示等环节，提升现场体验感与销售热度 [6][14] - **渠道关系构建**：重新构建与核心渠道的合作关系，联动本地及香港渠道资源，双线并行以大幅提高客户上访量 [7][14] 方法论验证与公司能力 - 业绩突破印证了远洋建管“深度诊断、精准干预、系统赋能”的方法论，增长源于精准洞察需求、提升产品竞争力、激活组织效能及优化案场体验，而非价格让步 [8][15] - 该案例为同类项目提供了可复制、可验证的焕新路径 [8][15] - 远洋建管作为“项目医生”，近年来已成功助力乌鲁木齐雅山璟庐、石家庄远洋观山、青岛远洋繁花里等多个项目焕新重启并实现热销 [8][15] - 由远洋建管操盘的广州南香雅居项目在2025年首开销售即破亿，在激烈市场竞争中脱颖而出 [8][15]