市场供应动态 - 9-10月天津预计20余个新盘入市 主要集中在市内六区及环城四区 河西区成为供应热点 包括津铁绿城体北潮鸣、保利津门天珺、金地梅江印、绿城玉百合等多个高品质项目 [1] - 天津楼市已逐步进入以新产品为主导的发展阶段 老旧项目市场声量持续减弱 [1] 企业销售业绩 - 2025年1-8月天津房地产TOP10企业销售额403.8亿元 入榜门槛17.7亿元 [1] - 泰达建设以69.3亿元销售额蝉联榜首 中海地产59.5亿元位列第二 天津城投集团53.3亿元位列第三 [1][2] - 销售面积方面 泰达建设21.2万㎡排名第一 我也集团20.8万㎡位列第二 中海地产19.6万㎡排名第三 [2] 项目销售表现 - 2025年1-8月商品住宅TOP10项目销售金额119.43亿元 入榜门槛9.2亿元 [3] - 上东金茂晓棠/锦棠以14.83亿元销售额蝉联榜首 金茂泮湖满庭12.96亿元位列第二 体北金茂府12.95亿元排名第三 [3][4] - TOP10项目销售面积49.2万㎡ 入榜门槛3.68万㎡ 上东金茂晓棠/锦棠6.56万㎡居首 中建·理想城5.69万㎡第二 保利西棠和煦5.37万㎡第三 [3][4] 政策环境 - 天津推出购存量房提取住房公积金支付首付款新举措 允许通过公积金贷款或按揭贷款购买存量房的购房人提取本人及配偶公积金账户金额支付首付款 [5] - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 为各地推动城市高质量发展提供重要指引 [5] 土地市场 - 2025年8月天津市推出土地20宗 规划建面142.54万㎡ 其中住宅用地1宗位于静海区 商业/办公用地1宗 工业用地16宗 其它用地2宗 [5] - 8月住宅用地成交3宗 均底价出让 分别位于武清区、北辰区、红桥区 其中红桥区地块为城市更新地块 由地方国企竞得 或将引入代建 [7]

行业整体态势 - 2025年上半年房地产行业呈现分化态势 受政策调整与市场需求变化影响 [2] - 部分房企凭借精准战略 灵活经营与强劲产品力实现稳健发展 [2] - 核心特征集中在核心城市聚焦 国企引领与民企复苏 产品与策略创新三方面 [2] 核心城市聚焦 - 市场需求向优质区域集中 头部房企将资源倾斜核心城市 构建以核心城市为基石格局 [3] - 一线城市对房企销售贡献显著提升 TOP10房企中招商蛇口 越秀地产 中国金茂等一线城市销售贡献率超50% [3] - 半数以上销售额来自北上广深 保利发展 中海地产 华润置地等贡献率也超40% [3] - 二线城市成房企拓展主战场 龙湖龙智造 远洋建管2025年上半年在一二线城市新拓项目面积占比近90% [3] - 旭辉建管二线城市占比达60% 二线城市拿地成本低于一线且有充足改善型需求 [3] 国央企与民企表现 - 市场呈现国央企领跑 民企逐步复苏格局 两类企业在销售与拿地环节协同发力 [4] - 销售端国央企凭资金优势与品牌信任度占据主导 保利发展 绿城中国 中海地产位居前列 [4] - 民企靠差异化策略突破 滨江集团聚焦长三角改善需求 建发房产以新中式风格打造特色 [4] - 两家民企实现销售额同比正增长 民企市场信心逐步修复 [4] - 拿地端TOP100房企拿地总额同比增33.3% 拿地金额前十中国央企占8席 [4] - 民企中滨江集团 邦泰集团表现活跃 拿地金额进入行业前二十 [4] 行业集中度与梯队表现 - TOP10房企中4家如建发房产 越秀地产累计销售同比为正 [5] - TOP11-30及TOP51-100梯队整体仍下滑 显示行业集中度进一步提升 [5] 产品与策略创新 - 优秀房企通过强化产品力 优化投资策略 挖掘新业务适配市场趋势 [5] - 代建企业推标准化产品线 绿城管理雲萃系瑧玉系覆盖高端与刚需 金地管理清岚品牌融合现代审美与属地文化 [5] - 投资策略采用以销定投 保利发展 中海地产在核心城市选优质地块提升资金效率 [5] - 参与城中村改造 中国金茂 招商蛇口等介入上海 广州相关项目 [5] - 代建成新增长引擎 2025年上半年代建TOP20企业新增签约建面1.0983亿平方米同比增28% [5] - TOP5集中度近50% 绿城管理以1989万平方米领跑 [5] 行业转型方向 - 优质房企围绕三大方向发力构建竞争优势 行业从规模扩张向质量提升转型 [6] - 未来具备资源整合与创新能力的企业更易脱颖而出 [6]

股份情况 - 截至2025年8月31日，公司已发行股份（不包括库存股份）上月底结存11,148,887,563股，本月增加486,983,553股，本月底结存11,635,871,116股[2] - 2018年股份期权计划上月底及本月底结存的股份期权数目均为0，本月内因行使期权所得资金总额为HKD 0[3] - 根据2018年股份期权计划，香港联交所批准公司可发行股份总数为761,528,565股，本月底可授予的购股期权数目及项下可发行股份数目均为17,400,000股[4] 债券情况 - A组强制可转换债券上月底已发行总额USD 349,808,423，本月内变动 -73,224,634，本月底已发行总额276,583,789，本月内发行新股数目369,430,088，本月底可能发行或自库存转让的股份数目1,395,409,825，转换价最低为每股港币1.55元[5] - B组强制可转换债券上月底已发行总额USD 641,181,670，本月内变动 -76,037,533，本月底已发行总额565,144,137，本月内发行新股数目103,591,202，本月底可能发行或自库存转让的股份数目769,935,043，转换价最低为每股港币5.74元[5] - C组强制可转换债券上月底已发行总额USD 332,952,242，本月内变动 -29,108,532，本月底已发行总额303,843,710，本月内发行新股数目13,188,220，本月底可能发行或自库存转让的股份数目137,662,677，转换价最低为每股港币17.26元[5] - D组强制可转换债券上月底已发行总额USD 309,466,923，本月内变动 -1,124,443，本月底已发行总额308,342,480，本月内发行新股数目774,043，本月底可能发行或自库存转让的股份数目212,256,883，转换价最低为每股港币11.36元[5] - A组、B组、C组、D组强制可转换债券转换价分别为90个交易日成交量加权平均价的3.1倍、11.5倍、34.5倍、22.7倍，且各有最低限价并可调整[6] 其他情况 - 本月内合共增加已发行股份（不包括库存股份）总额为486,983,553普通股[6][7] - 本月内合共增加/减少库存股份总额为0普通股[7] - 公司确认本月证券发行或库存股份出售或转让获董事会正式授权批准，且遵照适用规则、法律及监管规定进行[9] - 公司已收取证券发行或库存股份出售或转让应得全部款项[9] - 上市相关先决条件已全部履行[9] - 批准证券上市买卖函件内所有条件已履行[9] - 每类证券在各方面均相同[9] - 规定送呈公司注册处存档文件已正式存档，法律规定已遵行[9] - 所有权文件按规定已发送或准备发送[9] - 上市文件所示物业交易已完成，购买代价已缴付[9] - 债券等信托契约已制备签署，详情已送存档[9] - 购回股份作库存时，事件发生日期指公司购回并以库存方式持有股份的日期[10]

港股内房股市场表现 - 万科企业跌2.23%至5.260港元 新城发展跌2.04%至2.400港元 越秀地产跌2.25%至4.770港元 雅居乐集团跌2.22%至0.440港元 [1] - 华润置地跌1.94%至30.400港元 远洋集团跌1.68%至0.117港元 绿城中国跌1.79%至9.310港元 [1] - 世茂集团跌1.54%至0.320港元 中国金茂跌1.35%至1.460港元 龙湖集团跌1.23%至10.410港元 龙光集团跌1.15%至0.860港元 碧桂园跌1.12%至0.440港元 [1] 房地产行业销售数据 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元 同比降低13.1% 较上月降幅扩大0.5个百分点 [1] - 1-8月权益销售金额16197亿元 同比降低14.4% 较上月降幅扩大0.9个百分点 [1] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元 同比降低17.6% 环比降低2.0% [1] 房企分化格局 - TOP40房企中48%实现8月环比正增长 前十房企中八家实现环比正增长 [1] - 绿城中国以195.0亿元居8月单月操盘销售榜首 其次为招商蛇口 中海地产 保利发展 华润置地 [1] - 中海地产 绿城中国 华发股份 招商蛇口等头部房企环比增幅显著 [1]

公司业绩表现 - 北京远洋控股集团有限公司2025年上半年营业额约44.53亿元 [1] - 同期除税后净亏损约159.66亿元 [1] 财务数据 - 亏损金额为营业收入的3.58倍（159.66亿元亏损对比44.53亿元营收） [1]

财务表现 - 北京远洋控股集团有限公司2025年上半年营业额约44.53亿元 [1] - 同期除税后净亏损约159.66亿元 [1]

资产数据 - 2025年6月30日流动资产124,051,248千元，2024年12月31日为133,836,695千元[3] - 2025年6月30日非流动资产39,237,961千元，2024年12月31日为39,784,708千元[3] - 2025年6月30日资产总值163,289,209千元，2024年12月31日为173,621,403千元[3] 负债与权益数据 - 2025年6月30日流动负债148,095,687千元，2024年12月31日为128,185,472千元[3] - 2025年6月30日非流动负债18,045,954千元，2024年12月31日为32,286,176千元[3] - 2025年6月30日负债总值166,141,641千元，2024年12月31日为160,471,648千元[3] - 2025年6月30日权益总值 - 2,852,432千元，2024年12月31日为13,149,755千元[3] 其他数据 - 2025年6月30日现金资源4,648,927千元，2024年12月31日为3,669,269千元[3] - 2025年营业额4,452,519千元，2024年为11,434,579千元[5] - 2025年除税后净亏损15,966,253千元，2024年为2,456,636千元[5]

核心财务表现 - 协议销售总额133.70亿元 同比下降27% [1] - 营业额62.03亿元 较去年同期下降53% [1] - 录得毛亏49.66亿元 [1] - 公司拥有人应占溢利102.02亿元 同比扭亏为盈 主要因完成境外债务重组产生非现金收益 [1] 土地储备状况 - 集团及合营联营企业土地储备降至2723.2万平方米 [1] - 土地储备应占权益部分相应降至1459.2万平方米 [1] - 2025年上半年未新购入土地 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入62.03亿元同比下降53% [1] - 毛亏49.66亿元 拥有人应占溢利102.02亿元实现扭亏为盈 [1] - 境外债务重组产生317.56亿元非现金收益 显著调节中期利润 [1] 债务重组情况 - 境外债务重组总规模63.15亿美元 转换为22亿美元新债务及41.15亿美元新强制可转换债券与永续证券 [1] - 贷款总额从2024年末983.73亿元下降至2025年中期669.97亿元 [2] - 净借贷比率约743% 现金资源总额58.31亿元 [2] 资产减值与亏损 - 其他亏损净额33.26亿元 含金融资产公平值损失/诉讼拨备/商誉减值亏损 [2] - 预期信贷亏损模式下的减值损失97.25亿元 较2024年同期2.97亿元大幅上升 [2] - 计提项目包括贸易应收款项信贷亏损拨备及财务担保拨备 [2] 业务结构分析 - 物业开发收入占比53% 为最大贡献业务 [1] - 区域收入分布：北京29% 环渤海18% 华东4% 华南20% 华中22% 华西7% [1] 行业前景与战略 - 房地产市场持续调整 行业风险仍处于出清过程 [1][3] - 行业将进入存量提质增效阶段 商管/资管/养老/物业/城市更新/存量资产处置业务迎发展机会 [3] - 公司将继续积极化解债务风险 专注物业项目交付并改善净借贷比率 [2]

核心观点 - 中国房地产行业进入风险出清阶段 多家房企债务重组取得突破性进展 [1] - 远洋集团通过境内外债务重组实现非现金收益扭亏为盈 但经营基本盘仍面临挑战 [1][2] 财务表现 - 营业额62.03亿元同比下降53% 毛亏49.66亿元 毛亏率80% [1] - 公司拥有人应占溢利102.02亿元 去年同期亏损53.82亿元 扭亏主要得益于债务重组非现金收益 [2] - 净借贷比率743% 上年末为42020% 借贷总额669.97亿元同比下降31.89% [8] - 现金资源总额58.31亿元 无法覆盖416.76亿元一年内到期贷款 [8] 经营状况 - 物业开发收入32.96亿元同比下降68% 占总收入53.14% [3] - 协议销售额133.7亿元同比下降27.06% 销售楼面面积84.9万平方米下降44% [3] - 平均销售价格上升41%至1.89万元/平方米 但入账销售价格下降至1.1万元/平方米 [3] - 交付可售楼面面积34万平方米同比下降55% [3] 区域分布与资产结构 - 北京区域贡献29%物业收入 环渤海18% 华南20% 华中22% 华东4% 华西7% [4] - 土地储备2723.2万平方米 权益部分1459.2万平方米 上半年未新增土地 [4] - 持有23个投资物业 可租赁面积356.5万平方米 物业投资营业额下降20%至1.44亿元 [6] 业务转型 - 轻资产业务收入占比提升至45% 物业管理收入13.48亿元 其他房地产相关业务收入14.15亿元 [6] - 代建业务拓展面积562万平方米 签约天津杭州石家庄等项目 [6] - 近年出售多个商业资产总金额超百亿元 包括成都远洋太古里50%股权等项目 [4][5] 债务重组进展 - 境外债务重组规模63.15亿美元 转换为22亿美元新债务及41.15亿美元新债券 [7] - 境内债务重组方案涉及180.5亿元 提出现金回购、资产抵债等化债手段 [9] - 现金回购及资产抵债预计化解110亿元债务 占总债务60.94% [9] - 股票收益权方案可清偿约16.28亿元债务 占比不足10% [10] - 长期展期方案将债务延期至2035年 利率调整为1% [10]