财务数据关键指标变化：收入和利润 - 协议销售总额为人民币133.70亿元，同比下降27%[2] - 营业额为人民币62.03亿元，同比下降53%[2][4][7] - 毛亏为人民币49.66亿元[2][4] - 本公司拥有人应占溢利为人民币102.02亿元[2][4] - 毛亏人民币49.66亿元，毛亏率80%（2024年上半年：毛利人民币2.97亿元，毛利率2%）[11] - 利息及其他收入上升27%至人民币4.48亿元（2024年上半年：人民币3.53亿元）[11] - 其他亏损净额人民币33.26亿元（2024年上半年：人民币4.79亿元）[12] - 境外债务重组收益人民币317.56亿元（2024年上半年：无）[12] - 公司2025年上半年营业收入为13,313,451千元人民币[52] - 公司2025年上半年毛亏损为296,808千元人民币，毛利率为-2.2%[52] - 公司2025年上半年经营亏损为3,065,012千元人民币[52] - 公司2025年上半年境外债务重组收益为31,756,397千元人民币[52] - 公司2025年上半年除所得税前亏损为5,820,346千元人民币[52] - 公司2025年上半年期内亏损为5,390,396千元人民币[52] - 公司2025年上半年本公司拥有人应占亏损为5,381,705千元人民币[52] - 公司2025年上半年每股基本亏损为0.707元人民币[52] - 公司2025年上半年每股摊薄亏损为0.707元人民币[52] - 期内溢利为90.56亿元人民币，相比去年同期的亏损53.90亿元人民币实现扭亏为盈[54] - 期内全面收益总额为95.51亿元人民币，相比去年同期的亏损58.81亿元人民币大幅改善[54] - 本公司拥有人应占全面收益总额为107.07亿元人民币，相比去年同期的亏损59.00亿元人民币显著增长[54] - 非控制性权益应占全面收益总额为亏损11.55亿元人民币，相比去年同期的收益1946万元人民币转为亏损[54] - 汇兑差异收益为4.97亿元人民币，相比去年同期的亏损1.33亿元人民币实现改善[54] - 按公允价值计入其他全面收益的金融资产公允价值变动收益为2588万元人民币，相比去年同期的亏损4383万元人民币转为正收益[54] - 享有按权益法入账的投资的其他全面收益份额为亏损2742万元人民币，相比去年同期的亏损3.13亿元人民币有所收窄[54] - 期内其他全面收益总额为4.95亿元人民币，相比去年同期的亏损4.90亿元人民币实现扭亏为盈[54] - 公司2025年上半年总营业额为67.53亿元人民币，较2024年同期的142.71亿元人民币下降52.7%[81] - 公司2025年上半年整体经营亏损为151.69亿元人民币，较2024年同期亏损5.30亿元人民币大幅扩大[81] - 境外债务重组收益为317.56亿元人民币，显著改善税前盈利表现[82] - 公司拥有人应占溢利为102.02亿元人民币，去年同期为亏损53.82亿元，实现扭亏为盈[97] - 每股基本盈利为1.171元人民币，去年同期为每股亏损0.707元[97] - 公司截至2025年6月30日止六个月溢利为人民币10.202亿元，而2024年同期亏损人民币5.382亿元[99] - 公司每股摊薄盈利为人民币0.919元，2024年同期每股摊薄亏损为人民币0.707元[99] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 销售和推广费用人民币3.61亿元，占协议销售额2.7%（2024年上半年：人民币2.82亿元，占比1.5%）[13] - 预期信贷亏损模式下减值损失净额人民币97.25亿元（2024年上半年：人民币2.97亿元）[14] - 利息总开支下降至人民币27.65亿元（2024年上半年：人民币28.13亿元）[15] - 公司2025年上半年预期信贷亏损模式下的减值亏损为296,780千元人民币[52] - 投资物业公允价值减少人民币6.44亿元（2024年上半年：人民币2.93亿元）[12] - 投资物业公允价值变动导致亏损64.37亿元人民币，较2024年同期29.28亿元亏损扩大[82] - 财务费用达20.65亿元人民币，较2024年同期19.48亿元有所增加[82] - 按公允价值计入损益的金融资产及金融负债的公允价值变动净亏损为14.22亿元人民币，较去年同期的2.38亿元亏损显著扩大[91] - 汇兑亏损为3.63亿元人民币，较去年同期的0.56亿元亏损大幅增加[91] - 诉讼拨备新增4.22亿元人民币，去年同期无此项拨备[91] - 物业、机器及设备减值亏损为3.25亿元人民币，去年同期无此项减值[91] - 商誉减值亏损为4.09亿元人民币，去年同期无此项减值[91] - 利息支出总额为27.65亿元人民币，较去年同期的28.13亿元略有下降[92] - 资本化利息为6.99亿元人民币，资本化率5.84%，较去年同期的8.65亿元有所减少[92] - 所得税抵免净额为0.81亿元人民币，较去年同期的4.30亿元抵免额大幅减少[95] 物业开发业务表现 - 物业开发业务营业额同比下降68%[7] - 完成交付住宅约1.2万套[2] - 交付可售楼面面积340,000平方米，同比下降55%[23] - 平均入账销售价格下降至每平方米11,000元人民币[23] - 车位销售额96百万元人民币，平均售价每平方米1,900元[25] - 物业发展业务2025年上半年经营亏损严重，其中华东区域亏损最大达22.09亿元人民币[81] - 北京区域2025年上半年营业额为9.91亿元人民币，较2024年同期9.75亿元人民币略有增长1.7%[81] - 华南区域2025年上半年营业额为6.50亿元人民币，较2024年同期15.05亿元人民币下降56.8%[81] - 华西区域2025年上半年营业额为2.17亿元人民币，较2024年同期7.00亿元人民币下降69.0%[81] - 物业开发业务营业额32.96亿元人民币，同比下降68%[23] 轻资产业务表现 - 轻资产业务收入占比提升至45%[2] 各地区销售表现 - 2025年上半年协议销售总额为人民币133.70亿元，同比下降27%（2024年同期：人民币183.30亿元）[26] - 2025年上半年销售楼面面积下降44%至849,000平方米（2024年同期：1,514,100平方米）[26] - 2025年上半年平均销售价格同比上升41%至每平方米人民币18,900元（2024年同期：每平方米人民币13,400元）[26] - 2025年上半年可售项目数量为130个，较2024年同期的160个减少19%[26] - 一线及二线城市协议销售额占比达94%[26] - 深圳区域平均销售价格最高，达每平方米人民币57,300元[28] - 华南区域协议销售额最高，达人民币63.77亿元[28] - 华中区域平均销售价格最低，为每平方米人民币8,800元[28] - 北京区域协议销售额为人民币12.24亿元[27] - 环渤海区域销售楼面面积最大，达172,100平方米[27] - 华西区域协议销售额总计12.02亿元人民币，可售楼面面积142,200平方米，平均售价8,500元/平方米[29] - 车位销售额3.85亿元人民币，可售面积161,000平方米，平均售价2,400元/平方米[29] - 公司总协议销售额133.7亿元人民币，总可售面积849,000平方米，综合平均售价15,700元/平方米[29] - 华中区域营业额669百万元人民币，平均售价每平方米8,500元[25] - 华南区域营业额622百万元人民币，平均售价每平方米9,300元[25] 土地储备和项目详情 - 土地储备从2024年底3,107.2万平方米下降至2025年6月底2,723.2万平方米，降幅12.4%[30] - 应占权益土地储备从2024年底1,646.4万平方米下降至1,459.2万平方米，降幅11.4%[30] - 平均土地成本从2024年底6,200元/平方米上升至2025年6月底6,400元/平方米，增幅3.2%[30] - 物业开发平均土地成本降至每平方米人民币6300元[9] - 北京区域土地储备总楼面面积515.3万平方米，可售面积407.3万平方米，公司应占273.3万平方米[31] - 石家庄土地储备总楼面面积31.6万平方米，可售面积25.0万平方米，公司应占19.极2万平方米[31] - 太原土地储备总楼面面积222.8万平方米，可售面积133.9万平方米，公司应占185.0万平方米[31] - 环渤海区域总土地储备约841.8万平方米，占集团总量主导地位[32] - 济南区域可售总楼面面积达291.3万平方米，权益占比30%-100%[32] - 大连钻石湾项目总楼面面积149.7万平方米，公司持有100%权益[32] - 廊坊区域总楼面面积241.5万平方米，其中可售面积124.6万平方米[32] - 天津未来城项目总楼面面积257.9万平方米，极权益占比51%[32] - 晋中天铂项目土地储备123.5万平方米，权益占比30.85%[极32] - 青岛远洋万和城权益占比43%，总楼面面积37.7万平方米[32] - 沈阳区域土地储备24.9万平方米，权益占比60%-100%[32] - 秦皇岛蔚蓝海岸项目土地储备106.4万平方米，权益占比100%[32] - 张家口尚东万和项目权益占比60%，可售面积16.3万平方米[32] - 华东区域总楼面面积约6,660千平方米，可售面积约4,392极千平方米，土地储备约3,139千平方米[33] - 华南区域总楼面面积约5,691千平方米，可售面积约4,462千平方米，土地储备约2,633千平方米[34] - 武汉区域总楼面面积约2,680千平方米，可售面积约1,739千平方米，土地储备约795千平方米[34] - 深圳区域总楼面面积约1,657千平方米，可售面积约1,271千平方米，土地储备约851千平方米[34] - 中山区域极总楼面面积约1,353极千平方米，可售面积约1,171千平方米，土地储备约920千平方米[34] - 上海东滩·海上明月项目总楼面面积1,072千平方米，可售面积672千平方米，土地储备643千平方米[33] - 武汉远洋·东方境世界观项目总楼面面积1,917千平方米，可售面积1,430千平方米，土地储备111千平方米[34] - 宿迁区域总楼面面积约1,146千平方米，可售面积约818千平方米，土地储备约338千平方米[33] - 扬州天铂项目总楼面面积467千平方米，可售面积348千平方米，土地储备467千平方米[33] - 深圳山厦项目总楼面面积323千平方米，可售面积303千平方米，土地储备323千平方米[34] - 公司总土地储备约为27,232千平方米[36] - 公司总楼面面积约为54,064千平方米，其中可售面积约为39,477千平方米[36] - 华西区域成都青白江数据中心A区总楼面面积为193千平方米，土地储备193千平方米，应占权益38.88%[35] - 华西区域重庆远洋公园总楼面面积592千平方米，可售面积480千平方米，土地储备35千平方米，应占权益56.10%[35] - 其他区域雅加达项目总楼面面积66千平方米，可售面积57千平方米，土地储备66千平方米，应占权益28.00%[36] - 西安区域总楼面面积1,884千平方米，可售面积1,363千平方米，土地储备1,380千平方米[36] - 郑州区域总楼面面积1,536千平方米，可售面积1,163千平方米，土地储备1,059极千平方米[35] - 西宁天铂项目总楼面面积1,278千平方米，可售面积1,018千平方米，土地储备514千平方米，应占权益41.72%[36] 投资物业表现 - 2025年上半年投资物业营业额减少约20%至人民币1.44亿元（2024年上半年：人民币1.81亿元）[37] - 截至2025年6月30日，公司及合营联营公司共同持有超过23个经营中投资物业[37] - 投资物业总可租赁面积达3,565,000平方米，包括写字楼741,000平方米、商铺835,000平方米及物流项目1,726,000平方米[38] - 北京颐堤港项目可租赁面积181,000平方米，出租率93%，公司应占权益50%[38] - 杭州远洋乐堤港项目可租赁面积132,000平方米，出租率96%，公司应占权益60%[38] - 北京远洋乐堤港项目可租赁面积111,000平方米，出租率45%，公司应占权益65%[38] - 武汉远洋里项目可租赁面积18,000平方米，出租率74%，公司应占权益70%[38] - 三藩市项目可租赁面积7,000平方米，出租率98%，公司应占权益100%[38] - 物业投资业务2025年上半年实现经营溢利1.21亿元人民币，较2024年同期1.02亿元人民币增长18.6%[81] 债务和财务结构 - 贷款总额下降至人民币669.97亿元[2] - 净借贷比率743%，贷款总额降至人民币669.97亿元（2024年底：人民币983.73亿元）[19] - 公司总贷款66,997百万元人民币，其中1年内到期占比62% (41,676百万元)[21] - 公司总贷款较2024年末98,373百万元下降31.9%至66,997百万元[21] - 抵押资产占总资产值比例从40%上升至45%[21] - 为买家提供的按揭贷款担保总额117.11亿元人民币[22] - 现金资源总额人民币58.31亿元，其中人民币占比98%（2024年底：99%）[18] - 公司2025年6月30日流动负债总额为1288.5亿元人民币，较2024年12月31日的1483.6亿元下降13.2%[56] - 公司2025年6月30日贷款总额为670.0亿元人民币，其中流动贷款416.8亿元，非流动贷款253.2亿元[61] - 公司2025年6月30日现金及现金等价物约为20.0亿元人民币[61] - 公司2025年6月30日流动负债超出流动资产约90.6亿元人民币[61] - 公司截至2025年6月30日尚未偿还贷款本金约140.3亿元人民币（不含债券）[62] - 公司截至2025年6月30日尚未偿还境内债券本金约35.3亿元人民币[62] - 公司截至2025年6月30日约119.7亿元人民币借款可能被要求提前偿还[62] - 公司2025年6月极30日权益总额由负转正，从2024年末的-24.6亿元增至82.3亿元[56] - 公司2025年6月30日累计亏损为212.3亿元人民币，较2024年末的310.7亿元改善31.7%[56] - 公司流动负债超出流动资产约人民币90.6亿元[105] - 公司贷款总额约为人民币670.0亿元，其中流动贷款约为人民币416.8亿元[105] - 公司现金及现金等价物约为人民币20.0亿元[105] - 公司尚未偿还逾期贷款本金总额约人民币140.3亿元[106] - 公司尚未偿还逾期境内债券本金总额约人民币35.3亿元[106] - 公司可能被要求提前偿还的借款本金约人民币119.7亿元[106] - 流动贷款由2024年末的659.35亿元人民币大幅减少至2025年6月末的416.76亿元人民币[82] - 非流动贷款由2024年末的324.37亿元人民币减少至2025年6月末的253.21亿元人民币[82] 债务重组和融资活动 - 境外债务重组完成，解除债务约63.15亿美元（6,315百万美元），新发行债务22亿美元及强制可转换债券/永续证券约41.15亿美元[42] - 境外债务重组使公司杠杆降低约40亿美元，显著改善资产负债结构[42] - 公司启动境内债务重组计划涉及账面值约人民币130.7亿元的七支上市债券[63] - 境内债务重组计划另包含三支其他境内债券账面值总额约人民币50.0亿元[63] - 境外债务重组生效解除约63.8亿美元现有债务及银行贷款[67] - 公司启动境内债务重组计划，涉及七支上市境内债券账面值约人民币130.7亿元[107] - 公司境内债务重组计划还包括三支其他境内债券，账面值总额约人民币50.0亿元[107] - 永续债调整导致公司2024年6月30日止期间财务费用增加7322.2万元人民币[72] - 永续债调整使公司2024年6月30日止期间亏损增加7322.2万元人民币[72] - 永续债本金23.59亿元人民币由权益重分类至流动贷款[72][74] - 永续债利息

公司运营与服务特色 - 远洋椿萱茂（北京亦庄）老年公寓运营满12周年 持续提供"椿萱并茂 幸福如家"的养老生活体验 [1] - 公寓空间由长辈参与打造 包含现代艺术风格会客厅和自然疗愈花园 体现居住者作为共建者的角色 [3] - 提供国际化专业照护服务 注重养老生活品质与尊严 形成尊重、陪伴、归属的社区氛围 [3] - 举办沉浸式文化体验活动 如老北京风情游园会 包含投壶游戏、儿化音挑战和京味食品品尝 [3] - 开展多元社群活动 包括魔术表演、口琴社团演奏和书法创作 增强社区凝聚力 [4] - 四位入住长辈通过书法展示不同生活体验 分别描述为"温馨的家"（8年入住）、"温暖的家"（9年入住）、"自在的家"（近1年入住）和"安心的家"（3个月入住） [5][6] 用户反馈与案例 - 前住户专程返回参加庆典 高度认可公寓的家庭氛围和归属感 [4] - 93岁入住8年的张椿爷爷称赞生活规律、营养丰富和多彩社群活动 比拟为北京四合院式社区 [6] - 85岁入住9年的韩景隆爷爷因配偶阿尔茨海默病选择入住 肯定照护团队专业服务（如喂饭、翻身）和丰富活动安排 [6] - 85岁入住近1年的邵士保爷爷重拾医生价值感 通过分享康复知识获得成就感 [6] - 89岁入住3个月的刘春贵爷爷打破对养老院的传统认知 称赞定制化饮食（如家乡味阳春面）和细节照护（洗澡安全确认） [6] 行业实践与创新 - 建立志愿者体系 颁发志愿者证书给热心服务的住户（如餐厅协助） 家属志愿者通过陪伴积累"福气值"兑换公寓福利 [4] - 将传统文化（如京韵活动、书法）与国际养老特色结合 创新老年生活体验模式 [3][6] - 作为远洋集团旗下首个开业养老公寓 持续将"家的温度"融入日常运营与空间设计 [6]

展会概况 - 第九届中国（广州）国际养老健康产业博览会于8月22日启幕 由广州市人民政府主办 广州市民政局 广州市协作办和广州博览会组委会办公室共同承办 [1] - 该博览会始于2017年 历经八年发展 已成为广州与国内外城市开展养老产业合作 展示大城养老成果 推动银发经济发展的重要平台 [1] - 广州老博会是粤港澳大湾区唯一获得国际展览业协会（UFI）认证的专业养老类展会 [1] 公司参展亮点 - 远洋集团旗下椿萱茂受广州市民政局邀请参展 展示创新的专业养老服务与人文关怀 [3] - 重点展示围绕长辈"健康 快乐 尊严"核心需求构建的特色服务体系 传递专业细致且充满人文关怀的照护理念 [3] - 远洋椿萱茂（广州兴业）老年公寓呈现为香港长辈定制的服务内容及失智照护领域的专业实践 [3] - 远洋椿萱茂（广州科林路）老年公寓推介"悠闲自在 幸福温暖"的生活方式 吸引众多观众驻足交流 [3] 行业论坛参与 - 展会期间举办多场主题论坛活动 包括"认知症友好社区建设之认知症家属互助圆桌会议" [5] - 远洋椿萱茂广州运营总监侯湘华分享机构在家属互助服务方面的专业经验 家属互助会已突破机构边界走向社会 [5] - 远洋椿萱茂（广州兴业）老年公寓失智照护服务负责人向丽君进行《家属互助会实践分享》主题发言 [5][7] - 在住长辈家属李丹作为特邀嘉宾分享照护心得 强调专业照护对认知症患者的重要性 [8] 行业发展意义 - 养老事业关乎千家万户幸福 是衡量社会文明与温度的重要标尺 需要政策引领 行业创新和全社会共同关注与参与 [10] - 公司将持续深耕养老服务领域 升级服务内涵 拓展服务边界 提升服务品质 [10] - 公司致力于以专业守护生命尊严 用爱心温暖人生晚晴 为中国养老事业的高质量发展贡献力量 [10]

市场表现 - 港股内房股集体走低，世茂集团跌6.4%，新城发展跌4.55%，绿城中国跌近4%，中国金茂跌3%，美的置业和碧桂园跌超2%，融信中国、融创中国、龙光集团、远洋集团、越秀地产等普跌 [1] - 前一日内房股因政策调整出现上涨，但今日再度走弱，反映市场对政策效果持续性的疑虑 [1] 政策动态 - 上海发布楼市"沪六条"调整限购政策，外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭 [1] - 政策短期内提振市场信心并推动内房股上涨，但市场更关注政策长期效果和基本面实质改善 [1] - 核心城市政策调整起到"点火"作用，但需后续更多城市跟进及信贷支持等实际执行优化以维持市场信心 [1]

公司股份变动 - 远洋集团于2025年8月25日因转换零息强制可转换债券发行4.87亿股 [1] 可转换债券执行 - 公司执行零息强制可转换债券的转换条款导致股份发行 [1]

公司融资活动 - 远洋集团于2025年8月25日因转换零息强制可转换债券发行4.87亿股股份 [1] 可转换债券条款 - 转换的债券为零息强制可转换债券 [1]

股份数据 - 2025年7月31日已发行股份数为11,148,887,563，库存股份为0[3] - 2025年8月25日因四组债券转换配发新股，占比分别为3.31%、0.93%、0.12%、0.01%[3][4] - 2025年8月25日结束时已发行股份总数为11,635,871,116，库存股份为0[4] 合规情况 - 各项股份发行获董事会授权，遵守规则规定[5] 报告情况 - 购回报告不适用[13] - 在场内出售库存股份报告不适用[14]

行业动态 - 房地产行业处于深度调整阶段 代建成为众多房企转型重要方向 [4] - 2025年上半年典型代建企业新增规划建筑面积同比增长17.6% [4] - 行业竞争格局持续演变 头部企业新签约集中度下降 中尾部企业拓展加速 新入局者表现活跃 [4] 公司表现 - 远洋建管上榜2025中国房地产代建企业品牌影响力TOP20 位列第13 [1] - 2025年上半年新拓项目数量达33个 新签项目面积达562万㎡ 规模排名位列行业第8 [4] - 二季度在上海 大连 西安等16个城市拓展22个代建项目 新增签约面积升至行业TOP3 [4] 公司优势 - 凭借专业诊断和精准施策为委托方有效解决项目痛点 [4] - 发挥在代建领域的综合服务能力 聚焦产品创新和服务本质 [4] 行业趋势 - 代建行业步入高质量发展新阶段 [4] - 企业需要回归服务本质 夯实专业能力 聚焦产品创新以在竞争中占据先机 [4]

市场表现 - 港股内房股集体上涨 万科企业涨近10% 中国海外宏洋集团涨6.98% 远洋集团涨6.78% 融创中国涨6.58% [1][3] - 融信中国涨5.5% 龙湖集团涨5.22% 富力地产涨4.94% 越秀地产涨4.28% 美的置业涨3.65% 雅居乐集团涨3.26% 中国金茂涨3.16% [1][3] - 万科企业最新市值677.66亿港元 龙湖集团市值788.15亿港元 中国金茂市值220.15亿港元 [3] 政策调整 - 上海优化房地产政策 外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 符合条件居民家庭即沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满一年及以上非沪籍家庭可享受外环外不限购政策 [1] - 外环内购房政策保持不变 沪籍家庭限购两套 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满三年及以上限购一套 [1] 金融支持 - 上海提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭上浮比例可叠加计算 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 以减轻居民购房利息负担 [2] 人才激励 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房人均扣除60平方米免税面积 [2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策 [2] - 此次为上海今年首次出台房地产政策优化 去年5月和9月曾两次放宽政策 [2]

政策动向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 平安证券指出地产潜在政策空间犹存 [1] 市场表现 - 内房股集体上涨 万科企业涨8.9%至5.63港元 远洋集团涨7.63%至0.127港元 融创中国涨5.92%至1.61港元 龙湖集团涨5.88%至11.35港元 [1] - 二手房市场以价换量定位刚需客群 "好房子"定位改善需求且供应有限 短期热度有望持续 [1] 企业业绩 - 部分房企报表端显现改善迹象 滨江和建发中报实现同比正增长 [1] - 上半年房企业绩分化明显 布局核心城市的开发商和物业公司表现优异 [1] - 滨江集团、建发国际、绿城服务、滨江服务等利润增速均达两位数 [1] - 此前亏损房企上半年仍面临较大亏损压力 [1] 机构观点 - 中信建投看好优质商业地产公司及布局核心城市的开发商与物业公司 [1] - 平安证券认为改善型需求产品因质价比优势具备持续热度 [1]