业绩总结 - 2025年3月协议销售额约24.0亿元[3] - 2025年3月协议销售楼面面积约140,100平方米[3] - 2025年3月协议销售均价约每平方米17,100元[3] - 2025年1 - 3月累计协议销售额约52.8亿元[3] - 2025年1 - 3月累计协议销售楼面面积约311,800平方米[3] - 2025年1 - 3月累计协议销售均价约每平方米16,900元[3]

资产情况 - 2024年流动资产133,836,695千元，2023年为149,846,999千元[3] - 2024年非流动资产39,784,708千元，2023年为44,387,197千元[3] - 2024年资产总值173,621,403千元，2023年为194,234,196千元[3] 负债与权益 - 2024年流动负债128,185,472千元，2023年为139,581,529千元[3] - 2024年非流动负债32,286,176千元，2023年为25,292,119千元[3] - 2024年负债总值160,471,648千元，2023年为164,873,648千元[3] - 2024年权益总值13,149,755千元，2023年为29,360,548千元[3] 财务业绩 - 2024年现金资源3,669,269千元，2023年为4,140,814千元[3] - 2024年营业额19,951,585千元，2023年为42,544,979千元[4] - 2024年除税后净亏损15,335,200千元，2023年为13,398,979千元[4]

业绩数据 - 2023年目标集团净利润（税后）3791.933534万元，2024年为3665.215307万元[15] - 2023年目标集团净利润（税前）5078.639061万元，2024年为4897.990348万元[15] - 截至2024年12月31日，目标公司综合资产净值约5.378亿元[15] 股权出售 - 公司全资附属公司出售目标公司23%股权，代价3.2230447976亿元[3] - 出售协议于2025年4月11日订立[21] - 交割后目标公司由卖方及买方分别持有12%及88%权益[12] 交易安排 - 出售事项适用百分比率超5%但低于25%，属须予披露交易[4] - 部分代价2.3538403893亿元权利转让给项目公司抵销贷款，余下8692.044083万元变更后支付[9] - 集团预期出售事项收益约2610万元，所得款项净额约8690万元用于维持营运资金[12] 相关主体 - 公司为远洋集团控股有限公司，股份代号03377[21] - 目标公司为北京盛永置业投资有限公司[25] - 项目公司为北京远翔置业有限公司[21] - 买方为日照钢铁控股集团有限公司[21] - 卖方为北京银港房地产开发有限公司[25]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][3][4] 核心观点 - 房企债务重组与重整进入深水区 消债比例逐渐提升 债转股成为主流手段 [6][10][15] - 债务重组并非一蹴而就 回归正常经营仍需依赖市场复苏 [20][22][23] - 香港与内地破产程序存在差异 香港注重债权人自治 内地侧重法院主导 [6][8] 香港与内地破产程序对比 - 香港法律下企业可选择债务重组或破产清盘 债务重组需法院批准并对所有债权人具约束力 [6][8] - 内地破产程序分和解 重整及清算三类 重整需法院批准且程序复杂 清算则限制债务人与债权人权利 [8][9] 房企债务重组进展 - 截至2025年2月底 59家出险房企披露债务重组或破产重整进展 [10] - 39家房企披露债务重组情况 13家完成全部或部分重组 宝龙和正荣重组协议失效 金辉偿清所有逾期债务 [10] - 42家H股内房企中25家收到清盘呈请 4家被颁令清盘 6家撤回呈请 [10] - 16家A股或未上市房企中 3家主动申请破产重整 2家被债权人申请重整 2家已完成重整 [10] H股房企重组案例 - 花样年 融创中国 中国奥园 龙光集团 远洋集团基本完成境内境外债务整体重组或展期 [11] - 时代中国 碧桂园 方圆地产基本完成境内债券展期 [11] - 禹洲集团 中梁控股 当代置业完成境外债重组或展期 [11] - 远洋集团境外债务重组获香港及英国法院批准 [11] - 龙光集团76.4%同意债权人加入整体CSA 境外债重组基本成功 [11] - 碧桂园提出116亿美元境外债务重组提案 [12] 内地房企重整案例 - 华晨地产 新华联成功完成重整 [13] - 金科股份重整进入倒计时 关键债权人博裕资本终止仲裁程序 表决结果将于2025年3月31日揭晓 [13] - 协信远创重整搁浅 债权人申报金额928.6亿元 确认债权623.78亿元 重整计划草案未通过 [14] 债转股成为重组标配 - 碧桂园采用强制性可转换债券形式进行债转股 [16][19] - 融创中国向特殊目的信托增发约4亿股股票偿付债券持有人 [16] - 华夏幸福以下属公司股权搭建平台实施债务重组 [16] - 中国奥园发行新债务工具及股权置换境外债务 [19] - 远洋集团发行强制可转换债券及永续权益 初始金额约40.18亿美元 最多转换73.97亿股 [19] - 龙光集团强制可转债以6港元/股转股 [19] - 花样年13亿美元负债股权化 债务工具持有人将持股45.2% [19] 政策支持与市场环境 - 2024年房地产融资协调机制推行 各地政府落实白名单机制 [20] - 2024年白名单项目审批贷款超5万亿元 全年处置不良资产超3万亿元 [20] - 收储机制建立 政策性银行及商业银行可发放贷款收购存量土地 [21] - 2025年广东省7城市披露专项债闲置土地收储清单 [21] - 政策利好有助于改善市场供求关系 为房企资金状况改善提供支持 [22] 行业挑战与风险 - 部分房企如恒大中国已被清盘 蓝光发展 泰禾集团仍深陷债务危机 [22] - 二次违约风险需警惕 重组或需更大力度消债 [6][15] - 重组成功不代表上岸 恢复盈利仍需市场检验 [23]

香港交易及結算所有限 公司及香港聯合交易所有限公司對本公告 的內容概不負責，對其 準 確性 或完 整 性亦 不發 表 任何 聲明，並 明 確表 示，概不 對 因本 公告 全 部或 任何 部 份內 容 而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 本公告及其任何副本概 不得直接或間接在美國，或在刊發或派發本公 告屬違法的任何其 他司法權區刊發或派發。 如未根據美國或任何其他司法權區的證券法例辦理登記或取得資格而在任何有關司法權 區 內要 約出 售 或招 攬購 買 任何 證券 之 要約 即屬 違法，則本 公告 在 當地 不構 成 有關 要約、 招 攬 或 出 售。證 券 未 辦 理 登 記 或 未 獲 適 用 豁 免 登 記 前，不 得 在 美 國 發 售 或 出 售。凡 在 美 國 進行 任何 證 券公 開發 售，將 只會 以招 股 章程 方式 進 行。該招 股章 程 將載 有有 關 提出 建 議的公司以及其管理層及財務報表的詳細資料。本公司無意於美國公開發售任何證券。 海外監管公告 本 海 外 監 管 公 告 乃 由 遠 洋 集 團 控 股 有 限 公 司（「本 公 司」，連 同 其 附 屬 公 司， ...

重组信息 - 重组生效日期为2025年3月27日[6] - 重组代价含本金22亿美元新债务及新强制可转换债券和新永续证券[7] - 已发行工具作为重组代价本金总计63.14584115亿美元[8] - 新票据等预计2025年3月28日或前后于新交所上市[10] - 公司向港交所申请撤销相关现有票据上市，预计2025年4月8日营业结束时生效[10] 票据利率 - 远洋地产宝财I有限公司2024年到期有担保票据利率6.000%[12] - 远洋地产宝财II有限公司2027年到期有担保票据利率5.95%[12] - 远洋地产宝财IV有限公司2029年到期有担保票据利率4.75%[12] - 远洋地产宝财IV有限公司2030年到期有担保票据利率4.75%[12] - 远洋地产宝财IV有限公司2026年到期有担保绿色票据利率3.25%[12] 债券转换 - A组新强制可转换债券最低转换价每股港币1.55元，是90个交易日成交量加权平均价3.1倍[13] - B组最低转换价每股港币5.74元，是90个交易日成交量加权平均价11.5倍[13] - C组最低转换价每股港币17.26元，是90个交易日成交量加权平均价34.5倍[13] - D组最低转换价每股港币11.36元，是90个交易日成交量加权平均价22.7倍[13] - 前期转换期2025年3月27日开始，4月17日结束[15] - A组新强制可转换债券初始转换价每股港币1.55元；B组为每股港币5.74元；C组为每股港币17.26元；D组为每股港币11.36元[17] 信托相关 - 剩余重组代价（除剩余现金代价）转让给GLAS Trustees Limited，持有至持有期信托到期日[19] - 截止日期为2026年3月12日，即重组生效日期后350日[20] - 持有期分派日期为2026年3月27日，即重组生效日期后365日[21] 其他 - 公告日期为2025年3月27日[23] - 公司董事会包括4名执行董事、4名非执行董事和5名独立非执行董事[23] - 远洋地产宝财I、II、III、IV有限公司各自的董事局包括李明先生及杨乐宇先生[23]

重组信息 - 重组生效日期为2025年3月27日[6] - 重组代价含22亿美元新债务及新强制可转换债券和新永续证券[7] - 重组生效日公司发行工具本金总计63.14584115亿美元[8] 证券上市 - 新票据等预计2025年3月28日前后于新交所上市[10] - 公司申请撤销现有票据上市，预计2025年4月8日营业结束时生效[10] 票据利率 - 远洋地产宝财I有限公司2024年到期有担保票据利率为6.000%[12] - 远洋地产宝财II有限公司2027年到期有担保票据利率为5.95%[12] - 远洋地产宝财IV有限公司2029年到期有担保票据利率为4.75%[12] - 远洋地产宝财IV有限公司2030年到期有担保票据利率为4.75%[12] - 远洋地产宝财IV有限公司2026年到期有担保绿色票据利率为3.25%[12] 可转换债券 - A组新强制可转换债券最低转换价为每股港币1.55元，是90个交易日成交量加权平均价的3.1倍[13] - B组为每股港币5.74元，是11.5倍；C组为每股港币17.26元，是34.5倍；D组为每股港币11.36元，是22.7倍[13] - 前期转换期于2025年3月27日开始，4月17日结束[15] - 特别转换期于重组生效日期开始[16] - A组新强制可转换债券初始转换价为每股港币1.55元；B组为每股港币5.74元；C组为每股港币17.26元；D组为每股港币11.36元[17] 其他日期 - 截止日期为2026年3月12日，即重组生效日期后350日[20] - 持有期分派日期为2026年3月27日，即重组生效日期后365日[21] - 公告日期为2025年3月27日[23] 公司治理 - 公司董事会包括4名执行董事、4名非执行董事和5名独立非执行董事[23] - 远洋地产宝财I、II、III、IV有限公司各自的董事局包括李明先生及杨乐宇先生[23]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整，市场有望止跌回稳，但房企净资产受损，风险出清漫长，业务转型势在必行，远洋集团正推进债务重组以回归正常经营 [1][5] 行业现状 - 房地产行业经历三年半深度调整，供求关系改善及政策发力下市场有望止跌回稳，但房企受资产价格下跌影响，净资产严重受损，风险出清长路漫漫 [1] - 去年三季度以来房地产各项政策持续加码，起到积极效果，市场出现阶段性企稳 [5] 远洋集团债务情况 - 自2023年旗下一笔债券未按时支付利息后，公司经历漫长债务重组之路，56亿美元境外债务重组即将生效，境内已展期债券后续预期探讨正式重组方案 [1] - 境外债务重组在两项并行程序下进行，涵盖若干现有境外债务工具，未偿还本金总额约56.36亿美元，英国重组计划及香港协议安排已获相关法院批准，预期生效日期为2025年3月27日或前后 [4] - 2024年境内债券出现展期，涉及七支公司债券、存续本金金额132.7亿元，公司正与投资人沟通协商新偿付方案，后续或有新重组方案 [5] 远洋集团业绩表现 - 2024年协议销售总额351.60亿元，同比下降30%；营业额236.41亿元，同比下降49%；毛亏3.98亿元，毛亏率2%；公司拥有人应占亏损186.24亿元，亏损同比减少12% [2] - 2024年物业开发业务营业额172.73亿元，约占总营业额73%，来自北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的物业开发收入占比分别为10%、22%、29%、17%、13%及9% [2] - 2024年物业投资营业额3.21亿元、物业管理及相关服务营业额27.10亿元、其他房地产相关业务营业额33.37亿元，受市场下行影响整体收入下降 [2] 远洋集团亏损原因 - 业绩亏损主要因房地产市场深度调整，导致行业毛利率下降、对物业项目计提减值拨备、出售物业项目确认亏损 [3] - 2024年录得其他亏损46.51亿元（2023年：6.72亿元），包含合营企业权益减值损失、金融资产及负债公平值损失及诉讼拨备 [3] - 2024年录得投资物业公平值减少7.47亿元（2023年：9.28亿元）；预期信贷亏损模式下减值损失净额76.99亿元（2023年：112.83亿元） [3] - 2024年利息及其他收入同比下降约18%至7.00亿元，因利息收入减少；已付或应计总利息开支约52.99亿元（2023年：53.58亿元），35.88亿元未能资本化透过综合收益表支销 [3] 远洋集团财务状况 - 2024年末公司拥有人应占亏损186.24亿元，较2023年的210.97亿元有所收窄，期末现金资源总额48.28亿元，借贷总额960.14亿元，一年内到期债务比例66%，金额为635.76亿元 [3] 远洋集团业务转型 - 公司主营业务除住宅开发外，还涉及轻资产代建、建筑建造全产业链服务、不动产开发运营等业务，代建拓展面积位列行业TOP20；非主营业务涉及养老服务、数据地产、物流地产、地产基金四个板块 [5]

整体财务数据关键指标变化 - 协议销售总额为人民币351.60亿元，同比下降30%[2] - 营业额为人民币236.41亿元，同比下降49%[2][4][7] - 毛亏为人民币3.98亿元，毛亏率为2%[2][4][10] - 公司拥有人应占亏损为人民币186.24亿元，亏损同比减少12%，每股基本及摊销亏损为人民币2.445元[2][4] - 2024年总销售成本较2023年的人民币452.76亿元下降约47%至人民币240.39亿元[9] - 2024年利息及其他收入较2023年的人民币8.54亿元下降约18%至人民币7.00亿元[11] - 2024年录得其他亏损（净额）人民币46.51亿元，2023年为人民币6.72亿元[11] - 2024年确认之投资物业公平值减少（扣除税项及非控制性权益前）为人民币7.47亿元，2023年为人民币9.28亿元[12] - 2024年销售和市场推广费用为7.10亿元，较2023年的11.70亿元减少约39%，占2024年协议销售总额约2.0%（2023年：2.3%）[13] - 2024年行政费用降至16.30亿元（2023年：16.95亿元），约占2024年营业额6.9%（2023年：3.6%）[13] - 2024年预期信贷亏损模式下的减值损失净额为76.99亿元（2023年：112.83亿元）[14] - 2024年加权平均利率由2023年的5.63%降至5.39%，已付或应计的总利息开支降至52.99亿元（2023年：53.58亿元）[15] - 2024年企业所得税和递延税项总额降至3.29亿元（2023年：3.61亿元），土地增值税形成税务抵免金额为8.34亿元（2023年：税务费用10.63亿元）[16] - 2024年公司拥有人应占亏损为186.24亿元（2023年：210.97亿元）[17] - 2024年12月31日，集团现金资源总额为48.28亿元，约99%为人民币，流动比率为0.90倍[18] - 2024年12月31日，集团净借贷比率约为42,020%（2023年12月31日：438%）[19] - 2024年12月31日，集团1年内到期贷款为63,576百万元，占贷款总额66%（2023年：69,751百万元，占73%）[20] - 2024年年度亏损为18,887,625千元，2023年为20,984,885千元[49] - 2024年每股基本亏损为2.445元，2023年为2.770元[49] - 2024年每股摊薄亏损为2.445元，2023年为2.770元[49] - 2024年年度其他全面亏损为796,815千元，2023年为243,012千元[52] - 2024年年度全面亏损总额为19,684,440千元，2023年为21,227,897千元[52] - 2024年本公司拥有人应占年度全面亏损为19,483,226千元，2023年为21,410,410千元[52] - 2024年非控制性权益应占年度全面亏损为201,214千元，2023年收益为182,513千元[52] - 2024年非流动资产总额为50,234,407千元，2023年为60,158,570千元[54] - 2024年流动资产总额为131,170,739千元，2023年为146,013,756千元[55] - 2024年流动负债总额为145,678,818千元，2023年为154,465,312千元[56] - 2024年流动负债净额为 - 14,508,079千元，2023年为 - 8,451,556千元[56] - 2024年总资产减流动负债为35,726,328千元，2023年为51,707,014千元[56] - 2024年非流动负债总额为35,509,326千元，2023年为30,915,031千元[56] - 2024年资产净额为217,002千元，2023年为20,791,983千元[56] - 2024年公司拥有人应占权益为 - 12,659,291千元，2023年为7,028,557千元[56] - 2024年非控制性权益为12,876,293千元，2023年为13,763,426千元[56] - 2024年权益总额为217,002千元，2023年为20,791,983千元[56] - 截至2024年12月31日止年度，集团净亏损约188.9亿元[61] - 截至2024年12月31日，集团流动负债超出流动资产约145.1亿元[61] - 截至2024年12月31日，集团权益总额约为2.17亿元，公司拥有人应占资本差额约为126.6亿元[61] - 截至2024年12月31日，集团借款总额约为960.1亿元，其中流动借款约为635.8亿元[61] - 截至2024年12月31日，集团现金及现金等价物约为19.1亿元[61] - 截至2024年12月31日，集团两笔境内债券本金及利息合计约35.7亿元已到期未偿还[62] - 截至2024年12月31日止年度后，集团暂停交易七笔未偿还本金总额约130.7亿元的境内公司债券[62] - 截至2024年12月31日，集团境外债务账面价值共计约410.0亿元，涉及本金约56.5亿美元[63] - 截至2024年12月31日止年度总营业额为25,904,046，较2023年的49,764,339下降48%[89] - 2024年来自外部客户营业额为23,640,619，2023年为46,459,008，同比下降49%[89] - 2024年分部经营溢利/（亏损）为 - 9,607,367，2023年为 - 11,860,545，亏损幅度收窄19%[89] - 2024年折旧及摊销为 - 461,519，2023年为 - 401,059，同比增加15%[89] - 截至2024年12月31日分部资产总额为157,532,838，较2023年的175,167,228下降10%[89] - 2024年非流动资产（金融工具及递延所得税资产除外）增加204,720，2023年为822,285，同比下降75%[89] - 截至2024年12月31日分部负债总额为83,777,063，较2023年的87,186,560下降4%[89] - 2024年分部间营业额为 - 2,263,427，2023年为 - 3,305,331，下降31%[89] - 2024年各业务中最高总营业额为5,449,825，2023年为11,298,589，同比下降52%[89] - 2024年各业务中最低总营业额为327,033，2023年为453,829，同比下降28%[89] - 2024年和2023年分部经营亏损分别为人民币9607367千元和11860545千元[90] - 2024年和2023年除所得税前亏损分别为人民币19392050千元和19560765千元[90] - 2024年和2023年综合财务表内总资产分别为人民币181405146千元和206172326千元[90] - 2024年和2023年综合财务表内总负债分别为人民币181188144千元和185380343千元[90] - 2024年位于中国的非流动资产总额（金融工具及递延所得税资产除外）约为人民币36981430000元，2023年为人民币45479399000元[91] - 2024年位于香港的非流动资产总额约为人民币872000元，2023年为人民币1307000元[91] - 2024年位于美国的非流动资产总额约为人民币35941000元，2023年为人民币66223000元[91] - 2024年和2023年公司并无任何交易价值占对外销售总额10%以上的单一客户[91] - 2024年和2023年公司来自外部客户的收入主要来自中国[91] - 2024年和2023年公司按性质划分的支出包括销售成本、销售及推广费用、预期信贷亏损模式下之减值亏损以及行政费用[92] - 出售物业及土地使用权成本2024年为7,948,708千元，2023年为11,978,508千元[93] - 资本化利息2024年为879,662千元，2023年为4,232,640千元[93] - 建筑相关成本2024年为8,530,938千元，2023年为21,063,798千元[93] - 提供装修服务成本2024年为1,732,719千元，2023年为2,296,064千元[93] - 出售附属公司权益2024年亏损101,514千元，2023年收益85,945千元[95] - 按公平值计入损益的金融资产及金融负债公平值变动2024年亏损1,568,435千元，2023年亏损736,129千元[95] - 一间合营企业之权益减值亏损2024年为1,706,630千元，2023年为0千元[95] - 银行贷款利息支出2024年为2,040,253千元，2023年为2,113,936千元[96] - 其他贷款利息支出2024年为3,200,175千元，2023年为3,073,379千元[96] - 资本化利息按年化资本化率2024年5.39%计算为1,840,976千元，2023年按5.63%计算为1,710,362千元[96] - 截至2024年及2023年12月31日止年度，集团成员公司按25%法定所得税税率就应课税收入计提所得税拨备[98] - 2024年中国企业税为405,099千元，2023年为961,544千元；2024年中国土地增值税为 - 833,866千元，2023年为1,062,670千元；2024年递延所得税为 - 75,658千元，2023年为 - 600,094千元[100] - 2024年公司拥有人应占亏损为18,623,957千元，2023年为21,096,541千元[102][105] - 2024年及2023年用作厘定每股基本亏损的已发行普通股加权平均数均为7,616,096千股[102] - 2024年每股基本亏损为2.445元，2023年为2.770元[102] - 2024年及2023年用作厘定每股摊薄亏损的已发行普通股加权平均数均为7,616,096千股[105] - 2024年每股摊薄亏损为2.445元，2023年为2.770元[105] - 董事会不建议派发截至2024年及2023年12月31日止年度的期末股息[106] - 2024年贸易应收款项为4,443,710千元，2023年为5,155,256千元[107] - 2024年其他应收款项及预付款项为60,056,862千元，2023年为64,132,919千元[107] - 2024年12月31日贸易应收款项总额为5435317千元，2023年为5935207千元，同比下降8.42%[108] - 2024年12月31日贸易应收款项减值拨备为991607千元，2023年为779951千元，同比增长27.14%[108] - 2024年12月31日贸易应收款项账面价值为4443710千元，2023年为5155256千元，同比下降13.79%[108] - 2024年12月31日约349192000元贸易应收款项质押作集团贷款抵押物，2023年为67105000元[108] - 2024年贸易应收款项减值拨备收回233028千元，2023年为269567千元[109] - 2024年因出售附属公司终止确认贸易应收款项减值拨备21372千元，2023年为248千元[109] - 2024年12月31日借

债务重组 - 远洋集团境外债务重组预计2025年3月27日前后生效[5] - 未提交有效重组计划表格的现有票据持有人，票据将在生效前3个营业日停买卖[6] - 受影响持有人将在生效日收到票据ISIN编码[6] - 公司落实生效日期后将另行刊发公告[7]