股价表现 - 龙光集团早盘股价上涨4.21%至0.99港元 成交额达1400.53万港元 [1] 债务重组进展 - 公司与债权人小组于2025年9月9日签署境外债重组修订协议 [1] - 修订协议对整体CSA作出对境外债权人及其他持份者整体有益的调整 [1] - 重组方案生效后将彻底解决境外债务负担 建立长期稳定资本结构 [1] 财务影响 - 债务重组将大幅增加公司净资产总额和每股净资产值 [1] - 通过设立资产信托抵偿短期票据与长期票据对应的底层项目及资产 [1] - 剩余债务纳入转股选项并扩大转股选项规模 [1] 条款安排 - 原方案中现金选项条款维持不变 [1] - 加权平均转股价保持6港元/股未作调整 [1] 运营影响 - 债务重组促进公司内部生产正常运转 [1] - 方案保障各利益相关方权益 [1]

境外债重组方案修订 - 公司与债权人小组于2025年9月9日签署境外债重组修订协议并生效 [1] - 修订后方案彻底解决境外债务负担 建立长期稳定资本结构 大幅增加净资产总额和每股净资产值 [1] - 方案保留现金选项及6港币/股的加权平均转股价不变 [1] 资产信托抵债模式创新 - 首创资产信托抵债模式 为地产同业境外债重组中唯一提供此选项的内房企 [2] - 境外项目资产信托选项以境外项目相关权益作为抵债资源 [2] - 外商投资项目资产信托选项以若干外商投资项目相关权益作为抵债资源 [2] - 债权人成为信托受益人 享有相关资产全部收益 提升债务回收确定性和预期性 [2] 债转股选项优化 - 扩大强制可转债选项规模以满足更多债权人转股需求 [3] - 每100美元面值债权可转换为100美元强制可转换债 期限2年 加权平均实际转股价6港币/股 [3] - 债权人可共享公司未来价值提升潜在收益 获得更高投资回报 [3] - 港股通标的提供更好流动性和更灵活套现通道 [3] 境内债券重组进展 - 21笔境内公司债券及资产支持证券重组方案获投资人投票通过 [4] - 境内债券重组加快落地为境外债重组推进奠定基础 [4][5] - 早鸟同意费为同意债权人所持境外债务本金总额的0.125% [4] 债权人支持与市场反应 - 年初境外债务重组方案获超过80%债权人支持并签订整体CSA [5] - 修订后条款吸引更多投资人对债转股和资产信托表现浓厚兴趣 [5] - 核心团队保持稳定 有效落实"稳经营、保交楼"等重点任务 [5]

重组协议 - 公司与债权人小组就整体CSA作出修订，9月10日订立修订协议[5] - 公司将通过协议安排和其他重组程序实施经修订整体重组合方案，并计划尽快确认召集聆讯时间[8] 方案选项上限 - 经修订整体重组合方案选项1上限为7.87亿美元，选项2A为9.33亿美元，选项2B为1.86亿美元，选项3不设规模上限[7] - 强制可转债选项原规模上限为31.5亿美元，现不设规模上限[19] - 境外项目资产信托选项上限为9.33亿美元，约2.75亿个信托单位[25] - 外商投资项目资产信托选项上限为1.86亿美元，有9207万个信托单位[26] 转股相关 - 加权平均实际转股价维持每股6.00港元不变[5] - 强制可转债期限均为2年，原转股价每股6.00港元，初始发行日第6个月和第一周年转股日实际转股价为每股7.2港元，第18个月和第二周年为每股4.0港元，加权平均实际转股价为每股6.00港元[19][21] - 满足条件后，重组生效日开始强制可转债自愿转股比例不设上限[21] 债权人权益 - 已有效加入整体CSA且满足条件的同意债权人，有权享有境外债务本金总额0.125%的早鸟CSA费用[9] - 选择加入经修订整体CSA的境外债权人，须在9月24日下午5:00前加入，可享早鸟CSA费用[9] - 选择撤销加入经修订整体CSA的同意债权人，将不再享有任何整体CSA费用[10] - 9月24日下午5:00前，同意债权人可在交易网站提交撤销通知，撤销对经修订整体CSA的加入[10] - 公司邀请未加入整体CSA的境外债权人在早鸟CSA费用截止日期前加入经修订整体CSA[11] 其他要点 - 现金支付选项维持每100美元境外债务本金兑换15美元现金不变[19] - 经修订整体重组方案实施后，控股股东方需持有公司至少42%已发行股本[23] - 按假设条件，新发行给境外债权人股份总数（扣除给控股股东方股份）为79.456亿股[24] - 境外项目正常销售净现金50%归集给短期票据，剩余50%归集给短期和长期票据[25] - 每100美元境外债务本金兑换29.5份境外项目资产信托单位和0.5美元头部现金[25] - 如境外项目资产信托成立，公司将100%境外项目净资金、境外项目合资公司管理权限及50%股权和股东贷款权益转让给信托[25] - 每100美元境外债务本金兑换49.5份相关外商投资项目信托单位和0.5美元头部现金[26] - 如外商投资项目信托成立，公司将对应外商投资项目境外控股公司股权转让给资产信托[26]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价一度上涨超过14% 领涨内房股板块 [1] - 旭辉控股集团和远洋集团股价均上涨超过5% [1][2] - 雅居乐集团上涨超过4% 万科企业 龙光集团 世茂集团和融信中国涨幅均超过3% [1][2] - 中梁控股 越秀地产 龙湖集团 金辉控股和中国金茂涨幅均超过1% [1][2] 政策驱动因素 - 深圳于9月5日出台楼市新政 对非核心区域限购进行大幅放松 [1] - 新政覆盖除福田区 南山区和宝安区新安街道外的所有区域 [1] - 商业贷款利率不再区分首套房与二套房 [1] - 深圳此次政策放松力度大于8月出台新政的北京和上海 [1] 个股具体表现 - 碧桂园最新价0.530港元 涨幅10.42% [2] - 旭辉控股集团最新价0.234港元 涨幅5.41% [2] - 远洋集团最新价0.125港元 涨幅5.04% [2] - 雅居乐集团最新价0.480港元 涨幅4.35% [2] - 万科企业最新价5.400港元 涨幅3.45% [2]

市场指数表现 - 创业板指开盘上涨0.21%至2964.43点，后跌幅扩大至1% [2][5] - 上证指数低开0.02%报3811.67点，盘中跌0.08% [2][4][5] - 深证成指高开0.33%报12631.98点，盘中微跌0.05% [2][4][5] - 恒生指数高开0.09%报25440.01点，恒生科技指数涨0.11% [7][8] 板块及概念表现 - 贵金属板块领涨A股，涨幅达2.13% [4][6] - 固态电池概念延续强势，板块涨幅1.34%，丰元股份、红星发展连续两日涨停，誉辰智能、金银河涨超10% [3][4][6] - 锂电池产业链活跃，钠离子电池涨1.40%，动力电池回收涨1.14%，能源金属涨1.30% [6][7] - 光伏板块延续涨势，小金属板块涨1.67%，金属钴涨1.09% [4][6] - 旅游及酒店、零售、足球概念走低 [4] 个股表现 - 港股房地产股多数上涨，碧桂园大涨14.58%，龙光集团涨3.26%，万科企业涨2.11% [6] - 锂电池产业链个股表现突出：中创新航大涨7%，天齐锂业、赣锋锂业涨逾2%，天赐材料、华盛锂电、珠海冠宇高开 [3][7] - 医药股分化，药明康德涨超3%，三生制药跌2% [7] - 山东黄金涨超4% [7] 政策动态 - 深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布房地产优化政策，涵盖居民购房、企业购房及个人住房信贷等多方面措施 [6]

港股内房股市场表现 - 万科企业跌2.23%至5.260港元 新城发展跌2.04%至2.400港元 越秀地产跌2.25%至4.770港元 雅居乐集团跌2.22%至0.440港元 [1] - 华润置地跌1.94%至30.400港元 远洋集团跌1.68%至0.117港元 绿城中国跌1.79%至9.310港元 [1] - 世茂集团跌1.54%至0.320港元 中国金茂跌1.35%至1.460港元 龙湖集团跌1.23%至10.410港元 龙光集团跌1.15%至0.860港元 碧桂园跌1.12%至0.440港元 [1] 房地产行业销售数据 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元 同比降低13.1% 较上月降幅扩大0.5个百分点 [1] - 1-8月权益销售金额16197亿元 同比降低14.4% 较上月降幅扩大0.9个百分点 [1] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元 同比降低17.6% 环比降低2.0% [1] 房企分化格局 - TOP40房企中48%实现8月环比正增长 前十房企中八家实现环比正增长 [1] - 绿城中国以195.0亿元居8月单月操盘销售榜首 其次为招商蛇口 中海地产 保利发展 华润置地 [1] - 中海地产 绿城中国 华发股份 招商蛇口等头部房企环比增幅显著 [1]

地方政府房地产刺激政策 - 湖南岳阳启动金九银十购房补贴活动 居民在六大主城区购房并在2个月内缴清契税可获总价2%补贴 单套上限2万元 生育三孩及以上家庭额外奖励合同单价×20平方米 金额介于10万元至20万元之间 [1] - 该政策通过财政补贴直接刺激购房需求 有望加快当地房地产项目去化速度 改善房企资金回笼情况 [1] 房企债务重组进展 - 佳兆业集团境外债务重组计划预计9月底生效 实现削债规模约86亿美元 债务期限平均展期5年 新票据票面利率介于5%至6.25% 较历史利率下降 [2] - 龙光控股完成4.5亿元债券购回 申报分配比例25.86% 购回价格17.97元/张 减少债务本金余额并展示偿债能力 [5] 土地市场供应动态 - 南京市挂牌出让5宗地块 包括3宗二类居住用地 1宗住宅用地和1宗商住混合用地 总面积13.58公顷 起拍总价25.99亿元 [3] - 地块分布于秦淮区 建邺区 六合区和江宁区等热门片区 将为市场补充低密度住宅供应 [3] 房企融资活动 - 建发房产成功发行10亿元中期票据 期限3+3年 发行利率2.78% 由兴业银行和浦发银行联合承销 [4] - 通过中期票据融资获得充足资金 有助于扩大业务规模 提升市场竞争力 [4]

股本情况 - 截至2025年8月底法定/注册股本总额为100亿港元，较上月无增减[1] - 截至2025年8月底已发行股份（不包括库存股份）数目为56.8540745亿股，较上月无增减[2] - 截至2025年8月底库存股份数目为0，较上月无增减[2] 股份期权情况 - 2013年11月18日采纳的股份期权计划月底结存数目为3306.1万股[3] - 行使价为港币7.43元的股份期权计划本月发行新股及转让库存股份数目为0[3] - 该股份期权计划已在2023年11月17日届满，不再授出购股权[4] 股份变动情况 - 本月已发行股份（不包括库存股份）及库存股份总额增减为0[6] 期权行使价情况 - 2013年11月18日采纳的多个股份期权计划行使价分别为港币7.43元、12.50元、7.64元、12.64元、13.08元[3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 8月28日资金面整体均衡偏松，股市强势反弹债市承压走弱，转债市场主要指数集体跟涨但个券多数下跌，各期限美债收益率走势分化，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行 [1] 根据相关目录分别进行总结 债市要闻 国内要闻 - 中共中央、国务院发布意见推动城市高质量发展，明确建立可持续投融资体系，到2030年城市建设取得进展，到2035年基本建成现代化人民城市 [3] - 财政部发布7月地方政府债券发行和债务余额情况，7月全国发行地方政府债券12135亿元，7月末债务余额527627亿元 [4] - 市场监管总局推动行业竞争回归良性有序，强调防范非理性竞争，维护公平竞争市场秩序 [5][6] - 中国物流与采购联合会数据显示1 - 7月我国社会物流总额超200万亿元，同比增长5.2%，高端等领域增长强劲 [6] 国际要闻 - 美国二季度实际GDP年化季环比上调至3.3%，核心PCE物价指数年化季环比修正值2.5%，主要动力来自商业投资，消费者支出表现稳健 [7] 大宗商品 - 8月28日国际原油期货价格转涨，天然气价格继续上涨，WTI 10月原油期货收涨0.70%，布伦特10月原油期货收涨0.84%，COMEX黄金期货涨0.83%，NYMEX天然气价格收涨5.30% [8] 资金面 公开市场操作 - 8月28日央行开展4161亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有2530亿元逆回购到期，单日净投放资金1631亿元 [9] 资金利率 - 8月28日央行公开市场转为净回笼，资金面整体均衡偏松，DR001下行0.11bp至1.313%，DR007上行2.72bp至1.540% [10] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：8月28日股市反弹债市走弱，10年期国债活跃券250011收益率上行2.50bp至1.7900%，10年期国开债活跃券250215收益率上行3.35bp至1.8875% [13] - 债券招标情况：公布多只债券期限、发行规模、中标收益率等招标信息 [15] 信用债 - 二级市场成交异动：8月28日1只产业债“H1碧地03”成交价格涨超104% [15] - 信用债事件：青岛啤酒等集团取消债券发行，华夏银行上半年营收和净利润同比下降 [16] 可转债 - 权益及转债指数：8月28日A股三大股指收涨，申万一级行业大多上涨；转债市场主要指数跟涨，成交额放量，但个券多数下跌 [17] - 转债跟踪：8月28日金诚信发行转债获证监会注册批复 [18] 海外债市 - 美债市场：8月28日各期限美债收益率走势分化，2/10年期和5/30年期美债收益率利差收窄，10年期通胀保值国债损益平衡通胀率下行 [20][21][22] - 欧债市场：8月28日德国10年期国债收益率上行，法、意、西、英10年期国债收益率普遍下行 [23] - 中资美元债每日价格变动：截至8月28日收盘公布单日涨幅和跌幅前10的中资美元债信息 [25]

行业表现 - 中国房地产行业多家主要公司股价出现显著上涨 其中绿城中国涨2.93% 中国金茂涨2.78% 中国海外宏洋集团涨2.71% 中梁控股涨2.70% 富力地产涨2.70% 美的置业涨2.33% 新城发展涨2.89% [1][2] - 行业龙头公司同步上涨 万科企业涨1.52% 碧桂园涨1.14% 雅居乐集团涨1.11% 建发国际集团涨1.72% [2] 公司市值 - 大型房企市值差异明显 万科企业市值637.1亿港元 建发国际集团市值411.07亿港元 绿城中国市值249.64亿港元 中国金茂市值199.89亿港元 [2] - 中小型房企市值相对较低 中梁控股市值3.31亿港元 融信中国市值3.38亿港元 富力地产市值28.52亿港元 雅居乐集团市值22.96亿港元 [2] 股价表现 - 多数房企股价处于低位 中梁控股最新价0.076港元 融信中国最新价0.201港元 碧桂园最新价0.445港元 雅居乐集团最新价0.455港元 [2] - 部分企业股价相对较高 建发国际集团最新价18.350港元 绿城中国最新价9.830港元 美的置业最新价4.840港元 [2]