纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **科技应用**：科技应用能降低物业管理成本，是中长期趋势 保利物业采取战略跟随态度，引进成熟技术，确保投入有产出效应 应用包括升级管理系统、作业端技术，探索机器人与人机协同作业及AI赋能办公客服等，优化商业模式，对行业有积极影响[4] - **物业费定价与竞争策略**：虽有物业费限价舆论，但质价相符是市场规律，优质优价有市场机会 保利物业住宅业务来自保利发展一二线优质项目，定位中高端，拓展公共设施、国资商办和存量住宅项目[5] - **应收账款与减值准备**：2024年应收余额约29亿，经营性现金流23亿多，覆盖净利润倍数超1.5倍 2025年1 - 4月回款稳定，全年回款率预计逐步爬坡，截至6月底应收账款预计承压但问题不大 减值准备政策稳定，2024年平均计提比例约4%，一年内账龄分布达93%，今年保持严格回款[6] - **非住宅业态增值服务**：受地产周期影响，今年非住宅业态增值服务下滑，2024年总体回款率同比降约2个百分点，住宅板块下滑明显，工服提升1.4个百分点，商办提升0.2个百分点[7] - **非住宅领域成绩原因**：2016年起拓展公共服务项目，积累珠三角和长三角优质客户 近年严格筛选客户，深耕核心城市、业态及大型客户，多元化服务培育粘性，加强回款管理 2024年主动退出风险项目，分层分类管理项目[8] - **退场机制与收缴率**：2024年集中清退中小开发商新盘和表现不佳项目 2024年收缴率超85%[9] - **社区增值服务**：分为到家服务和资产管理板块，到家服务企稳，资产管理有波动 中长期看好社区增值业务，关注存量家居装修、社区便利消费等细分市场机会[10] - **便利消费领域竞争策略**：物业公司有场地和人员优势，可改善商业模型 不与垂直强者直接竞争，中长期培育产业能力推进业务[11] - **收并购计划**：持有100亿现金用于并购，关注住宅及国企两非剥离方向 慎重规划，找与业务融合度高、提升品牌美誉度和区域密度的标的[12] - **外拓效果**：2025年上半年外拓淡季，新拓当年合同额同比增长，业态以公共设施和国资商办为主，住宅占比约10%，业委会项目拓展提速且质量高 公服和国资商办表现符合预期[13] - **非业主增值服务调整原因**：非业主增值服务与地产开发、交付、销售规模相关，业务规模变化导致调整，与母公司背景无关[14][15] - **城市服务业务前景**：非住市场市场化程度提高、竞争结构变化，整体增长 头部企业竞争优质项目，保利物业有先发优势、丰富经验、标杆案例和国央企背景优势[16] - **业务拓展策略与市场增长机会**：拓展业务聚焦优质城市和客户，深耕单个客户拓展服务 市场增长来自物业管理费板块，有广阔叠加空间[17] - **分红率**：从2022年25%提升到2024年50%，美股分红增加 现金充足，有能力稳定并提升分红比例，每年底综合评估，有提升空间[18] - **配合母公司业务**：保利发展重视商业资产运营和物业服务，保利物业目标做大做强，支撑开发产品品质提升 研讨十四五规划，承接优质项目，精进市场化拓展和产业能力建设[18] - **收入增长预期**：2025年预计收入和归母净利润均增5%，核心驱动是基础物管，母公司物管收入高个位数增长，第三方中低双位数增长 非业主增值服务预计下滑，社区增值企稳改善 收入增速5%问题不大，毛利端承压，压降销管费用稳净利润[19][20] - **老旧小区物业项目拓展**：城市更新改造是增量，关注盘规模及定价，利润率有保障、回款风险不大时乐意承接，目前落地项目不多[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024年非住宅业态增值服务总体回款率同比下降约两个百分点，其中工服提升1.4个百分点，商办提升0.2个百分点[7] - 2025年1 - 4月回款率低于全年水平，同比略有下滑但可控[6] - 2024年应收账款一年内账龄分布达93%，属于行业优秀水平[6]

EF001 | | 股東類型 | 稅率 | 有關代預扣所得稅之更多補充 | | --- | --- | --- | --- | | | | | （如適用） | | | 非居民企業 | | | | | （非中國內地登記地址） | 10% | 本公司在向名列於本公司H股股東 | | | | | 名冊上的非居民企業股東（即以非 | | | | | 個人股東名義持有H股的任何股 | | | | | 東，包括但不限於香港中央結算 | | | | | （代理人）有限公司、其他代理 | | | | | 人、受託人或以其他組織及集團名 | | | | | 義登記的H股股東）分派年度股息 | | | | | 前將從中代扣代繳10%作為企業所 | | | | | 得稅。非居民企業股東在獲得股息 | | | | | 之後，可以自行或通過委託代理人 | | | | | 或本公司，向主管稅務機關提出享 受稅收協定（安排）待遇的申請。 | | | 非個人居民 | | | | | （非中國內地登記地址） | 10% | 持有境內非外商投資企業在香港發 | | | | | 行的股份的境外居民個人股東，可 | | | | | 根據其居民身份所 ...

公司信息 - 公司为保利物業服務股份有限公司，股份代號06049[1] 人员信息 - 执行董事有吳蘭玉、姚玉成[2] - 非执行董事有劉平、劉智慧[2] - 独立非执行董事有王小軍、譚燕、張禮卿[2] 委员会信息 - 董事会设审核、薪酬、提名、战略与可持续发展四个委员会[2] 公告信息 - 公告2025年6月6日发布于中国广州[2]

股份相关 - 公司已发行股份总数为553,333,400股，含206,333,310股内资股及347,000,090股H股[4] - 出席股东周年大会股东及委任代表持股450,808,152股，占已发行股份约81.47%[4] - 出席内资股类别股东及委任代表持股206,333,310股，占已发行内资股约100.00%[6] - 有权出席H股类别股东大会并投票的H股股东持股345,128,522股，出席会议的H股股东及委任代表持股占已发行H股约70.43%[7] 利润分配 - 2024年度利润分配方案建议每股年度股息为人民币1.332元（含税）[4] - 每股H股应付年度股息为1.45332港元（税前），2025年7月25日或之前支付[10] - 年度股息派付2025年6月13日名列股东名册的股东，H股2025年6月12 - 13日暂停过户登记[9] 投票决议 - 选举姚玉成先生为执行董事赞成票占比99.7337%[5] - 选举刘智慧先生为非执行董事赞成票占比99.6554%[5] - 授予董事会发行股份一般性授权赞成票占比94.4756%[5] - 授予董事会购回H股一般性授权，股东周年大会赞成票占比99.9988%，内资股类别赞成票占比100.0000%[5][6] - 授予董事会购回H股一般性授权特别决议案获244,391,642票赞成（100.0000%）通过[7] - 续聘天职香港及天职国际为2025年度审计机构，赞成票占比99.9988%[5] 人员委任 - 姚玉成先生获委任为执行董事和战略与可持续发展委员会成员[8] - 刘智慧先生获委任为非执行董事和审核委员会成员[8] 股息扣税 - 公司向非居民企业H股股东分派年度股息时代扣代缴10%企业所得税[11] - 境内非外商投资企业在港发行股份派息时，境外居民个人股东一般按10%税率扣税[12] - 内地个人投资者和证券投资基金通过港股通投资H股取得股息红利，公司按20%税率代扣个人所得税[13] - 公司对内地企业投资者不代扣股息红利所得税款，由企业自行申报缴纳[13] 人员构成 - 截至2025年6月6日，公司执行董事为吴兰玉女士及姚玉成先生，非执行董事为刘平先生及刘智慧先生，独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士及张礼卿先生[13]

会议安排 - 2025年6月6日举行2024年度股东周年大会[3] - 2025年6月3 - 6日、6月12 - 13日分别暂停办理股份、H股股份过户登记手续[12] 利润分配 - 2024年度每股年度股息1.332元（含税）[6] 审核事项 - 续聘2025年度境外及境内审计机构[5] - 审议2024年度董事会、监事会工作报告等[6] 授权事项 - 授予董事会发行股份和购回H股一般性授权[8][9]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦 不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本通告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任 何損失承擔任何責任。 POLY PROPERTY SERVICES CO., LTD. 保利物業服務股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司） 承董事會命 保利物業服務股份有限公司 董事長兼執行董事 （股份代號：06049） 2025年第一次內資股類別股東大會通告 茲通告，保利物業服務股份有限公司（「本公司」）將於2025年6月6日（星期五）上 午11時正於中國廣東省廣州市海珠區閱江中路832號保利發展廣場東塔二樓會議室舉行 2025年第一次內資股類別股東大會（「內資股類別股東大會」），以審議（如屬適當）並批 准以下決議案。於本通告內，除非文義另有所指，所用詞彙與本公司日期為2025年5月 15日的通函（簡稱「通函」）所界定者具有相同涵義。 特別決議案 1. 審議及批准授予董事會購回H股的一般性授權。 吳蘭玉 中國廣州，2025年5月15日 於本通告日期，本公司執行董事為吳蘭玉女士；本公司非執行董事為劉平先生； ...

会议信息 - 保利物业2025年第一次H股类别股东大会6月6日11时15分召开[3] - 会议地点为广州海珠区保利发展广场东塔二楼会议室[3] 会议审议 - 会议将审议授予董事会购回H股的一般性授权[5] 参会及登记 - 6月2 - 6日办理股份过户相关时间安排[8] - 6月6日股东名册H股股东有权参会投票[8] 其他 - 会议决议案以投票表决，预期不超半天[8] - 股东可电话或电邮咨询会议疑问[8]

股东大会信息 - 2025年6月6日举行股东大会，含股东周年大会、内资股类别股东大会及H股类别股东大会[3] - 2025年6月3 - 6日暂停办理股份过户登记确定股东参会投票资格[49][85][95] - 2025年6月12 - 13日暂停办理H股过户登记确定股息领取资格[27][50][85] 股份及授权相关 - 最后实际可行日期已发行206,333,310股内资股和347,000,090股H股[56] - 提议授予董事会发行股份一般性授权，可发内资股最多41,266,662股、H股最多69,400,018股[36] - 提议授予董事会购回H股一般性授权，可购回最多34,700,009股[41] 财务及股息相关 - 2024年度报告等截至2024年12月31日，于2025年3月31日经审议批准[8][21][22][23][24] - 2024年度利润分配方案建议每股派息1.332元（含税），需股东周年大会批准[25] - 年度股息经批准后2025年7月25日或之前支付，对象为2025年6月13日在册股东[27] 人员相关 - 姚玉成、刘智慧为董事候选人，任期从股东周年大会通过至本届董事会任期届满[32] - 姚玉成获81,400股限制性股票，26,862股已解锁[70] 税务相关 - 内地个人投资者通过港股通投资H股按20%税率代扣个人所得税[31] - 内地证券投资基金比照个人投资者征税[31] - H股公司对内地企业投资者不代扣股息红利所得税款[31] 其他 - 提议续聘天职香港及天职国际为2025年度境外及境内审计机构[35] - 2024年5月至2025年5月H股最高成交价40.65港元，最低成交价24.25港元[63][64]

行业整体规模扩张 - 2025年4月，中国物业服务TOP50企业新增合约面积总计约5225万平方米，头部企业规模持续扩张，新增合约面积均值为104万平方米 [1] - 同期，TOP50物业服务企业通过第三方市场拓展新增面积共计3822万平方米，均值为76万平方米 [8] 企业新增合约面积排名 - 华润万象生活有限公司新增合约面积570万平方米，位列第一 [1][2] - 上海永升物业管理有限公司新增合约面积475万平方米，位列第二 [1][2] - 招商局积余产业运营服务股份有限公司新增合约面积370万平方米，位列第三 [1][2] - 保利物业服务股份有限公司新增合约面积311万平方米，位列第四 [2] - 江苏银河物业管理有限公司新增合约面积273万平方米，位列第五 [2] - 绿城物业服务集团有限公司新增合约面积250万平方米，位列第六 [2] - 碧桂园生活服务集团股份有限公司新增合约面积207万平方米，位列第七 [2] - 金科智慧服务集团股份有限公司新增合约面积199万平方米，位列第八 [2] - 金茂物业服务发展股份有限公司新增合约面积190万平方米，位列第九 [2] - 龙湖物业服务集团有限公司新增合约面积172万平方米，位列第十 [2] 第三方市场拓展分析 - 2025年4月，第三方市场拓展面积排名前两位的企业为上海永升物业管理有限公司（450万平方米）和招商局积余产业运营服务股份有限公司（318万平方米） [8] - 分层级看，TOP10企业第三方市场拓展面积均值为221万平方米，TOP11至TOP30企业均值为64万平方米 [8] 承接关联方面积分析 - 2025年4月，TOP50企业承接关联方面积合计约1686万平方米，均值为34万平方米，TOP10企业门槛值为45万平方米 [12] - 承接兄弟公司项目是规模扩张的重要手段，头部企业如华润万象生活有限公司、保利物业服务股份有限公司、万物云空间科技服务股份有限公司在关联方支持下将新增超过90万平方米的在管面积 [13] - 华润万象生活有限公司承接关联方面积位列第一 [10] - 保利物业服务股份有限公司承接关联方面积为165万平方米，位列第二 [10] - 万物云空间科技服务股份有限公司承接关联方面积为90万平方米，位列第三 [10] 城市服务中标情况 - 2025年4月，在城市服务领域，深圳市金地物业管理有限公司中标金额最高，为39.22百万元（3922万元） [14] - 杭州滨江物业管理有限公司中标金额为37.59百万元（3759万元） [14] - 绿城物业服务集团有限公司中标金额为33.39百万元（3339万元） [14] - 深业物业运营集团股份有限公司中标金额为26.60百万元（2660万元），其中标深圳罗湖区东门街道环卫一体化服务项目金额为2660万元 [14]

盈利预测与目标价调整 - 下调2025年盈利预测6%至15.5亿元(同比增长5%) 并引入2026年盈利预测16.2亿元(同比增长5%) [1] - 下调目标价9%至38.6港元 对应2025年13倍目标市盈率 隐含25%上行空间 [1] - 当前交易于2025年10.4倍市盈率和5.3%预期股息收益率 [1] 基础物管板块增长 - 2024年新拓展第三方项目年化合同额30.1亿元 同比基本持平 其中商办和公服业态年化合同额27.5亿元(同比增长13%) [2] - 2025年竞标外拓战略延续深耕优势业态和核心城市 强化新项目回款评估 [2] - 预计基础物管板块整体收入增速保持在10%以上 第三方项目收入增速或快于整体 [2] 增值服务业务动态 - 非业主增值收入短期承压 受新房销售市场及写字楼租赁业务影响 但社区公共维修、电梯维保等领域存增量空间 [3] - 社区增值服务持续调整 出清非持续性零售业务 转向核心单品策略 车位销售业务波动致收入小幅回落 [3] - 2025年业务布局调整接近尾声 社区增值服务收入盈利有望趋稳 [3] 现金流与股东回报 - 2024年经营性现金流净额23.0亿元 对归母净利润覆盖倍数1.6倍(2022-24年平均1.5倍) [4] - 2025年现金流预计有支撑 因前端项目回款评估强化及物业费收缴重视 [4] - 2024年派息比例提升10个百分点至50%(2022/23年为25%/40%) 管理层强调股东回报优化 [4]