股东大会信息 - 2025年7月29日举行临时、内资股类别及H股类别股东大会，分别于上午10时、10时20分、10时30分开始[3] - 大会地点在广东省广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场东塔二楼会议室[3] - 欲委托代理人出席需在指定时间最少24小时前交回代表委任表格[4] - 临时股东大会提呈特别决议案审议及批准修订《公司章程》[14] 股本结构 - 内资股每股面值人民币1.00元，以人民币认购及缴足；H股每股面值人民币1.00元，以外币认购和买卖并在联交所主板上市[10][11] - 2025年4月14日，193,666,690股内资股完成H股全流通，股本结构变更[19] - 公司股份总数为553,333,400股，保利发展控股集团股份有限公司持有38,000万股，西藏和泰企业管理有限公司持有2,000万股，境外上市股份股东持有15,333.34万股[35] 章程修订 - 建议对《公司章程》作出修订，包括取消监事会、修订类别股相关条款等[21] - 建议就《股东大会议事规则》及《董事会议事规则》作出修订，待《公司章程》修订通过后生效[21] 股份相关 - 2025年7月24日至29日暂停办理H股股份持有人过户登记手续，填妥表格及股票须于7月23日下午4时30分前送达指定处[24] - 公司董事、监事及高级管理人员任期内每年转让股份不得超所持总数25%，离职后半年内不得转让[47] 公司治理结构 - 董事会由7 - 9名董事组成，独立董事不少于3人且占比超三分之一，兼任高管职务的董事不超总数二分之一[74] - 监事会由3名监事组成，其中一人任主席，监事任期3年可连选连任，审核委员会行使监事会职权[81][82] 其他 - 公司对无人认领股息在股息公告日之后6年期间届满后可行使没收权利[104] - 公司聘用、解聘或不再续聘会计师事务所由股东大会决定并报国务院证券监督管理机构备案[108]

行业规模与竞争格局 - 2025年6月中国物业服务TOP50企业新增合约面积8447万平方米，TOP10企业新增5769万平方米，占比68.3% [1] - 中海物业以1210万平方米新增合约面积位列第一，头部企业竞争加剧，TOP10门槛较上月提升51.3%至271万平方米 [1] - 第三方拓展全委项目规模7418万平方米，TOP4企业占比42.9%，100万平方米以下规模项目占比19.3% [9][10] 头部企业表现 - 中海物业全委项目拓展规模1095万平方米居首，华润万象生活(719万平方米)和永升服务(701万平方米)分列二三位 [11] - 万物云在办公(70万平方米)和住宅(135万平方米)业态拓展领先，华润万象生活占据产业园(220万平方米)、公建(49万平方米)和商业(183万平方米)榜首 [14][15] - 保利物业以2.6亿元中标天津河西区道路保洁项目，成为6月城市服务金额冠军，雅生活集团(3.4亿元)和金地智慧服务(6445万元)紧随其后 [17][20][22] 业态分布特征 - 住宅(25.2%)、学校(20.8%)和办公(18.6%)为前三大拓展业态，公建(14.2%)和产业园(13.3%)次之 [12] - 保利物业在学校业态拓展143万平方米显著领先，世茂服务在医院业态以48万平方米居首 [14][15] 关联方业务转化 - 绿城服务以122万平方米承接关联方面积排名第一，TOP5企业(绿城、保利、中海、龙湖智创、万物云)转化能力突出 [23] - 6月TOP50企业承接关联方面积1401万平方米，环比上升22.4%，TOP3企业占比22.4% [23][25][26]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

股本结构 - 2025年4月14日193,666,690股内资股完成H股全流通[4] - H股全流通后股本结构变更[4] 法规政策 - 2023年3月31日相关规定废止[3] - 2023年8月1日香港联交所《上市规则》修订[3] - 2024年7月1日《中华人民共和国公司法》实施[3] 股东大会 - 2025年7月29日举行三类股东大会[6] - 2025年7月11日前提供通函[6] - 2025年7月24 - 29日暂停H股过户登记[6] - 2025年7月23日下午4时30分前H股过户材料送达[6] - 2025年7月29日在册股东有权参会投票[6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周申万房地产指数涨幅低于沪深 300 指数，板块表现弱于大盘；一手房成交规模同比降环比略增，二手房成交规模同环比双降；土地供给和成交面积同比均增，成交金额同比大幅增长；房地产企业信用债发行同比大幅增加 [6][7][8][14] - 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展等；随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，可关注华润万象生活、中海物业等 [9] 各部分总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨 0.29%，沪深 300 指数上涨 1.54%，相对收益 -1.25%，板块表现弱于大盘 [6] - 申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位个股为*ST 南置、南山控股、爱旭股份、珠江股份、皇庭国际；后 5 位为*ST 亚太、ST 数源、深振业 A、*ST 荣控、衢州发展 [14] 行业新闻追踪 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳健康发展，各地要因城施策，巩固市场稳定态势，推动“好房子”建设 [16] - 海南省拟推商贷转公积金贷款新政，设置“带押直转”和“自筹结清”两种方式 [16] - 合肥市调整 2025 年度住房公积金缴存基数上限，缴存基数为职工 2024 年月平均工资，上限 30540 元 [17] 个股公告及新闻追踪 - 融创中国 2025 年 6 月合同销售金额 75.5 亿元，上半年累计 235.5 亿元 [20] - 保利发展 2025 年 6 月签约面积 152.33 万平方米，签约金额 290.11 亿元，同比分别降 26.20%、30.95% [20] - 越秀地产 2025 年 6 月合同销售金额 108 亿元，同比降 29.4%；上半年累计 615 亿元，同比升 11.0%；6 月在北京昌平获居住用地 [20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）38 个重点城市一手房成交 39921 套，同比 -40.8%，环比 3.1%；成交面积 455.3 万平方米，同比 -33.3%，环比 21% [7][22] - 本月至今（7.1 - 7.3），38 个重点城市一手房成交 9926 套，同比 -41.7%，环比 72.1%；成交面积 105.1 万平方米，同比 -33.6%，环比 91.9% [26] 重点城市二手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）16 个重点城市二手房成交 18203 套，同比 -13.7%，环比 -10.9%；成交面积 178.6 万平方米，同比 -13%，环比 -13.3% [7][36] - 本月至今（7.1 - 7.3），16 个重点城市二手房成交 8978 套，同比 -11.3%，环比 136.2%；成交面积 90.2 万平方米，同比 -8.3%，环比 149.9% [39] 重点城市库存情况分析 - 本周（6.27 - 7.3）17 个重点城市商品房库存面积 18754.4 万平方米，环比 -1%，去化周期 145.1 周 [7][48] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.23 - 6.29）供应土地 2786.4 万平方米，同比 33.6%；供应均价 1224 元/平方米，同比 -4.4% [8][58] - 本周成交土地 3168.3 万平方米，同比 31.5%；成交金额 711.7 亿元，同比 44.1%；成交楼面价 2246 元/平方米，溢价率 6.7% [8][58] 房地产行业融资分析 - 本周（6.27 - 7.3）房地产企业发行信用债 130.64 亿元，同比 794.79%，环比 161.28% [8][73] - 本月至今房地产企业发行信用债 93.53 亿元，同比 1733.92% [73]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年 1 - 5 月总体经营平稳，收入达年初约 5%增速预期，但利润有压力，非业主增值业务缩减和基础物管业务结构性因素是主因，非业主增值业务受地产周期影响减少，虽工程服务等对冲但仍下滑，第三方市场拓展项目收入增速快于体系内项目，但毛利率低影响整体毛利率[2][3] - **市场拓展**：2025 年 1 - 5 月表现优于年初预期，拓展合同金额同比增长，执行核心城市、业态及优质大客户深耕策略，外拓同比正增长，住宅占比约 10%，二手房占比提升，全年外拓目标 30 亿元合同额，质量提升，拓展广州地铁 3、5 号线等大型项目及武汉金山软件产业园等三星类客户项目[4][5][6] - **回款情况**：2024 年下半年起 C 端回款压力上升，2025 年上半年延续，C 端回款率同比下滑，B 端和 G 端受季节性因素影响显著，下半年通常好于上半年，目前 B 端和 G 端现金预算紧张，BC 端回款率有压力，但 1 - 5 月变动幅度可控[7] - **物业费降价舆情影响**：媒体炒作物业费降价舆情自 2024 年以来稳定，2024 年全国降价项目约十来个，占管辖住宅项目不足 1%，总体可控，舆情趋向理性化，质价相符是长期趋势，业主主要诉求是服务体验、质量和高性价比[8] - **业主诉求应对**：管理的大部分住宅项目来自保利地产开发，位于一二线城市，业主诉求集中在性价比和提升服务质量，2024 年降价项目比例小，占比不足 10%，退场约十个项目，多为二三线城市新开发且单价较高新盘，结合收缴率和成本适当降价，未因降价退场[9] - **利润承压原因**：除非业主增值业务下滑，工程服务和承接地产新业务线进度低于预期，以及广州 5A 级写字楼表现不佳导致上半年利润承压[2][9] - **分项业务营收毛利率趋势**：毛利率有压力，基础物业管理中第三方项目占比增加且毛利率低，收入端空间小，如住宅提价难、B 端和 G 端预算紧张竞争激烈，但物企采取降本增效措施，中长期毛利率不会断崖式下跌，总体基调稳健[13] - **增值服务情况**：2025 年上半年增值服务难度较去年增加，保利新交付高能级项目单价提升，对基础物业管理毛利率有正面作用，社区增值方面到家服务板块企稳，资产板块受地产关联性影响同比下滑，到家板块增长可对冲资产板块下滑，总体社区增值基本企稳[13] - **房价下跌影响**：房价下跌不直接影响物管收入，但影响业主缴费意愿，投资性空置房屋缴费意愿更低，公司入住率较高，但空置部分收缴率下降，今年 1 - 5 月业主端回款率同比承压[14] - **分红情况**：公司通常一年分红一次，持续提升分红比例，去年达 50%，账上现金充足，有能力和意愿继续提升，但具体数额需综合考量确定，无特别大变化不会下调分红比例[5][15][18] - **分级定价机制**：分级定价机制是否成行业趋势难判断，但质价相符趋势确定，新一代业主对优质服务和居住体验诉求强，付费意识提升，长期较正面[16] - **商写物业拓展**：2025 年上半年商写物业新拓合同金额同比增长，住宅占约 10%，商业占约 20%，公服占约 60%，与去年结构稳定，公服领域毛利率略低，但市场增长点在非住领域，能增厚利润，需综合考虑规模和竞争力[17] - **AI 及机器人技术影响**：对物业管理效率提升有非常正面影响，可改善办公效率、一线作业模式及人力替代空间，有望改善物业行业商业模型，公司已开始试点应用清洁机器人等，并积极接触相关行业公司[19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年上半年退盘数据预计半年度统计更新，上半年退盘情况总体稳定，未因降价退场，通过协商解决价格调整需求[11][12] - 2024 年公司物管收入接近 117 亿元，57%来自系统内保利盘，43%来自第三方项目，业态结构中 58%来自住宅业态、16.7%来自商业写字楼、25%来自公服业态[14] - 公司工程业务包括交付房屋质量问题整改、质保期维修、电梯更新安装、小区工程维修等，还搭建入户维修团队并开展节能改造项目，涵盖对内和对外服务[20]

纪要涉及的公司和行业 - 公司：保利物业 - 行业：物业管理行业 纪要提到的核心观点和论据 公司经营情况 - **合同金额与回款率**：2025 年 1 - 5 月合同金额同比增长中高个位数，超出年初预期，但回款率同比 2024 年 1 - 5 月有小幅下滑，公司 6 月已加大回款力度[2][4] - **收入与利润**：收入端达到 5%的增速指引，基本符合预期；利润端相对承压，2025 年 1 - 5 月净利润同比正增长，但可能未达到全年 5%的增速指引，主要受基础物管结构性变化和非业主增值板块影响[2][3][5] - **业务板块表现** - **基础物业管理服务**：是主要增长驱动力，预计增速可达 10%，第三方拓展业务增速快于系统内业务，增长主要来源于保利新开发楼盘移交和单价提升，提价贡献有限[2][9][10] - **非业主增值服务**：2024 年收入 19.6 亿元，占比 12.0%，受地产周期影响规模同比下滑，2025 年上半年及全年预计仍下滑，公司成立工程服务业务应对，但难以完全覆盖下滑[7] - **社区增值服务**：“到家服务”正增长，资管板块受地产周期影响下滑，公司努力使板块规模持平[9] 物业费情况 - 住宅物业：90%项目来自保利地产，预计单价将持续上涨，2024 年保利发展新交付项目平均单价接近 2.8 元，高于所有在管保利地产项目均价 2.4 元[6] - 非住宅物业：不适用单价概念，通常根据服务内容、人员数量及成本加成定价[6] 收并购情况 - 公司有强烈并购意愿，2025 年增加并购团队人手，积极考察潜在标的，但目前无后期项目落地，市场环境有利，价格合理，落地需耐心[7] 应收账款情况 - 2024 年经营性现金流与净利润之比超 1.5 倍，来自地产的应收账款 5.8 亿元，占总收入比例合理，过往结算稳定，坏账风险较低，主要构成是非业主增值服务[4][12][13] 行业情况 - **收入增速**：行业收入增速显著放缓，受上游房地产行业周期性调整和宏观经济环境影响，但存量业务稳健，现金流和高分红属性受关注，中长期存在发展机会[14] - **毛利率趋势**：未来面临下行压力，主要因第三方市场化拓展项目占比增加，公司积极推行自动化和智能化技术等对冲成本压力，但一线人工成本有上涨压力[15] - **竞争格局**：市场高度分散，未来行业集中度预计提升，但短期内难形成高度垄断格局，更可能是全国性龙头与区域性龙头并存[17] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司分红率持续提升，2024 年达 50%，对应股息率约 4.5%，未来有进一步提升意愿，目前管理层正在讨论分红事宜，但无具体指引[4][20] - 公司成立专门工程公司，从内部业务承接开始培育工程服务能力，已逐步面向 C 端业主提供服务，培育未来增长点[8] - 第三方物业管理项目增长主要来源于小型服务商市场份额和市场化水平提高带来的增量[17] - 自有住宅项目续约率通常非常高，第三方住宅项目续约率显著高于非住宅业态，非住宅业态合同到期后需重新招投标，自然流失率 10% - 20%[18] - 公司对股东考核主要集中在收入和利润指标，央企社会责任和项目影响力等非财务指标也纳入考核[19]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]