行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

公司公告 - 公司将于2025年8月25日举行董事会会议 [1] - 会议将审议批准截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 会议将处理中期业绩刊发及其他事项 [1]

会议安排 - 公司将于2025年8月25日举行董事会会议[3] - 董事会会议将考虑及批准公司及附属公司截至2025年6月30日止六个月中期业绩及刊发[3] 公司人员 - 公告日期公司执行董事为吴兰玉女士及姚玉成先生[4] - 公告日期公司非执行董事为刘平先生及刘智慧先生[4] - 公告日期公司独立非执行董事为王小军先生、谭燕女士及张礼卿先生[4]

南向资金净流入 - 盈富基金净流入11.84亿港元位列市场第一 收盘价25.38港元下跌0.7% [1][2] - 阿里巴巴-W净流入7.30亿港元位列市场第二 收盘价116.3港元下跌2.43% [1][2] - 恒生中国企业净流入5.56亿港元位列市场第三 收盘价91.16港元下跌0.83% [1][2] - 小米集团净流入4.73亿港元 净流入比6.69% 收盘价51.25港元下跌1.16% [2] - 再鼎医药净流入4.29亿港元 净流入比26.73% 收盘价27.2港元下跌10.47% [2] - 百济神州净流入3.70亿港元 净流入比22.63% 收盘价171.3港元下跌6.14% [2] 南向资金净流出 - 药明生物净流出5.39亿港元位列市场第一 净流出比33.02% 收盘价29.36港元下跌2.2% [1][2] - 华虹半导体净流出5.09亿港元位列市场第二 净流出比21.78% 收盘价44港元下跌1.74% [1][2] - 中芯国际净流出4.32亿港元位列市场第三 净流出比3.98% 收盘价48.66港元下跌8.19% [1][2] - 快手-W净流出2.92亿港元 净流出比14.76% 收盘价79.15港元下跌1.06% [2] - 巨子生物净流出2.20亿港元 净流出比24.75% 收盘价59港元上涨3.87% [2] 高净流入比个股 - 上海实业控股净流入比63.56%位列市场第一 净流入1136.17万港元 收盘价14.87港元上涨0.34% [1][2][3] - 中银航空租赁净流入比60.26%位列市场第二 净流入3563.87万港元 收盘价73.5港元上涨1.31% [1][2][3] - 阳光保险净流入比55.37%位列市场第三 净流入2483.02万港元 收盘价3.79港元下跌1.81% [1][2][3] - 保利物业净流入比52.6% 净流入1143.12万港元 收盘价34.88港元下跌1.91% [2][3] - 中石化炼化工程净流入比51.21% 净流入764.98万港元 收盘价6.31港元持平 [3] 高净流出比个股 - GX中国净流出比100%位列市场第一 净流出7100港元 收盘价35.46港元下跌0.78% [1][3] - 南方恒指ETF净流出比65.52%位列市场第二 净流出72.49万港元 收盘价25.4港元下跌0.94% [1][3] - 四川成渝高速公路净流出比49.23%位列市场第三 净流出380.74万港元 收盘价4.92港元下跌0.4% [1][3] - 雅迪控股净流出比41.83% 净流出4063.12万港元 收盘价12.62港元上涨0.24% [3] - 达势股份净流出比40.77% 净流出1423.65万港元 收盘价83.3港元下跌1.83% [3]

人事任命 - 保利物业执行董事兼董事长吴兰玉被任命为保利发展副总经理 填补了自今年3月潘志华升任后留下的空缺 [1][5] - 吴兰玉和潘志华均为1979年出生 吴兰玉成为当前保利发展副总经理团队中年龄最小的成员 [10][12] 高管背景与履历 - 吴兰玉在保利体系内工作超过20年 2005年加入保利发展担任业务经理 负责投资事务 随后在广州 武汉等城市公司负责销售 市场营销 客户服务及物业管理 2018年调任保利物业总经理 2023年1月接任董事长 [6][7] - 吴兰玉在投资 销售 营销及物管领域均具备丰富经验 是地产圈内少有的复合型人才 [9][10] - 保利发展副总经理张艳华长期稳定任职 产品专业背景出身 另一位副总经理唐翔同样为产品专业出身 [4][16] 组织架构与战略方向 - 保利发展副总经理团队常规配置为5-6人 此次任命前仅剩3人 包括张艳华 唐翔和陈刚 [14] - 此次从物业板块提拔高管而非内部区域总或营销总 体现公司对物业服务带来的高溢价价值和品牌赋能的重视 [5] - 吴兰玉曾推动保利物业架构重组和人才引入计划 其任命可能促进地产与物业业务的进一步协同 [6][7][10] 近期高管变动 - 去年11月副总经理张伟因工作调整辞职 其在保利集团任职超过12年 是就任时间最长的副总经理级高管 [13] - 去年8月副总经理刘颖川因工作调动辞任 [13] - 今年3月潘志华从副总经理升任总经理 成为当时多位副总经理中年龄最小的成员 [10][11]

行业评级 - 房地产行业投资评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 北京放宽限购政策，五环外不限购并加大公积金贷款支持力度[8][16] - 周度一二手房成交规模同环比均下降：一手房成交套数同比-12%，环比-21.3%；二手房成交套数同比-1.7%，环比-8.2%[6][32] - 建议关注财务稳健的龙头房企（保利发展、招商蛇口等）及物业管理公司（华润万象生活、保利物业等）[8] 市场表现 - 申万房地产指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][13] - 个股涨幅前五：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份等；跌幅前五：大连友谊、珠江股份等[13] 行业基本面 一手房市场 - 38城周度成交面积182.9万方，同比-15.5%，环比-27%[6][21] - 一线城市成交面积同比-35.6%（北京-47.7%），二线城市同比-5.2%（武汉+22.8%）[31] 二手房市场 - 16城周度成交面积150.7万方，同比-2.4%，环比-8.7%[6][32] - 一线城市成交套数同比+1%（深圳+9.6%），三四线城市成交面积同比+20.5%[48] 库存与土地市场 - 17城商品房库存面积1.88亿方，去化周期148周[6][58] - 土地供应量同比+10.5%，成交楼面价1447元/平，溢价率3.6%[7][59] 重点公司 - 保利发展2025E PE 17.4倍，招商蛇口2025E PE 18.5倍，均获"买入"评级[4][8] - 华润万象生活2025E PE 18.9倍，保利物业2025E PE 11.0倍[4][8] 政策动态 - 北京优化限购：五环外不限套数，公积金贷款额度最高100万[16] - 苏州出台私有住房更新规定，限制层高和建筑形式[15] - 郴州设定住宅建设"双限"红线：建筑高度≤26层，容积率≤3.1[15]

公司人事变动 - 保利物业执行董事兼董事长吴兰玉获委任为保利发展副总经理 [1]

公司人事变动 - 公司执行董事兼董事长吴兰玉获委任为控股股东保利发展控股集团股份有限公司副总经理 [1] 股权变动 - 公司获FIL Limited增持32.68万股股份 [1]

公司人事变动 - 公司控股股东保利发展通知保利物业 执行董事兼董事长吴兰玉获委任为保利发展副总经理 [1]