报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年中国国贸业绩表现平稳，维持高分红比例；物业租金和出租率总体稳定，抗周期韧性强；成本管控有效，财务情况优化；预计未来三年归母净利润复合增长率为2.3%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营稳健，维持“持有”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 基础数据 - 总股本10.07亿股，流通A股10.07亿股，52周内股价区间为20.79 - 27.59元，总市值234.19亿元，总资产123.24亿元，每股净资产9.58元 [5] 业绩表现 - 2024年实现收入39.1亿元，同比下降1.1%；归母净利润12.6亿元，同比增长0.3%；拟向全体股东每10股派发现金红利11元（含税），占归属于上市公司股东净利润的比例88% [6] 分业务情况 - 物业租赁及管理板块2024年实现收入33.9亿元，同比增长0.04%，毛利率66.0%；其中写字楼下降3.2%至15.1亿，商城增长0.9%至12.9亿，公寓增长2.0%至18.7亿 [6] - 酒店经营板块2024年实现收入5.3亿元，同比下降7.6% [6] 租金与出租率 - 写字楼平均租金同比增长0.2%至639元/平方米/月，出租率下降2.8pp至93.1% [6] - 商城平均租金增长2.3%至1309元/平方米/月，出租率下降1.7pp至96.5% [6] - 公寓平均租金下降1.0%至367元/平方米/月，出租率提高3.0pp至88.9% [6] 成本与财务 - 费用率不断优化，销售、管理及财务费用率总计从6.3%降至5.8%，毛利率和净利率分别从58.0%和31.9%提升至58.1%和32.3% [6] - 2024年经营性净现金流净额同比小幅下降6.4%至18.0亿元，借款总额同比下降31.1%至10.9亿元，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率下降3pp至21.6%，EBITDA全部债务比提升至1.96，利息保障倍数由24.6持续增至32.7 [6] - 2018 - 2023年公司平均融资成本降至3.55% [6] 盈利预测假设 - 预计2025 - 2027年公司物业租赁及管理收入增速分别为4%/3%/2% [7] - 预计2025 - 2027年公司酒店经营增速分别为3%/2%/2% [7] 分业务收入成本预测 |业务|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |物业租赁及管理收入（百万元）|3386.26|3521.7|3627.4|3699.9| |物业租赁及管理增速|0.0%|4.0%|3.0%|2.0%| |物业租赁及管理毛利率|66.0%|66.0%|66.0%|66.0%| |酒店经营收入（百万元）|525.80|541.6|552.4|563.5| |酒店经营增速|-7.6%|3.0%|2.0%|2.0%| |酒店经营毛利率|7.3%|7.3%|7.3%|7.3%| |合计收入（百万元）|3912.1|4063.3|4179.8|4263.4| |合计增速|-1.1%|3.9%|2.9%|2.0%| |合计毛利率|58.1%|58.2%|58.2%|58.2%| [8] 财务预测与估值相关指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|3912.07|4063.28|4179.76|4263.36| |营业收入增长率|-1.05%|3.87%|2.87%|2.00%| |归属母公司净利润（百万元）|1262.39|1295.61|1325.94|1352.82| |归属母公司净利润增长率|0.25%|2.63%|2.34%|2.03%| |每股收益EPS（元）|1.25|1.29|1.32|1.34| |净资产收益率ROE|13.08%|12.72%|12.35%|11.98%| |PE|18.6|18.1|17.7|17.3| |PB|2.43|2.30|2.18|2.07| [2][10]

报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年中国国贸业绩表现平稳，维持高分红比例，预计未来三年归母净利润复合增长率为2.3%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营稳健，维持“持有”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 基础数据 - 总股本10.07亿股，流通A股10.07亿股，52周内股价区间为20.79 - 27.59元，总市值234.19亿元，总资产123.24亿元，每股净资产9.58元 [5] 2024年经营情况 - 实现收入39.1亿元，同比下降1.1%；归母净利润12.6亿元，同比增长0.3%；拟向全体股东每10股派发现金红利11元（含税），占归属于上市公司股东净利润的比例88% [6] - 物业租赁及管理板块实现收入33.9亿元，同比增长0.04%，毛利率66.0%；其中写字楼下降3.2%至15.1亿，商城增长0.9%至12.9亿，公寓增长2.0%至18.7亿 [6] - 酒店经营板块实现收入5.3亿元，同比下降7.6% [6] - 写字楼平均租金同比增长0.2%至639元/平方米/月，出租率下降2.8pp至93.1%；商城平均租金增长2.3%至1309元/平方米/月，出租率下降1.7pp至96.5%；公寓平均租金下降1.0%至367元/平方米/月，出租率提高3.0pp至88.9% [6] - 酒店业务营业收入同比小幅下降7.6%，毛利率小幅下降0.8pp至7.3% [6] - 费用率不断优化，销售、管理及财务费用率总计从6.3%降至5.8%，毛利率和净利率分别从58.0%和31.9%提升至58.1%和32.3% [6] - 2024年经营性净现金流净额同比小幅下降6.4%至18.0亿元，借款总额同比下降31.1%至10.9亿元，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率下降3pp至21.6%，EBITDA全部债务比提升至1.96，利息保障倍数由24.6持续增至32.7 [6] - 2018 - 2023年公司平均融资成本降至3.55% [6] 盈利预测 - 假设随着国内经济复苏，商业地产经营修复，预计2025 - 2027年公司物业租赁及管理收入增速分别为4%/3%/2%；随着市场回暖，酒店经营稳健，预计2025 - 2027年公司酒店经营增速分别为3%/2%/2% [7] - 预测2025 - 2027年物业租赁及管理收入分别为35.22亿元、36.27亿元、36.99亿元，增速分别为4.0%、3.0%、2.0%，毛利率均为66.0%；酒店经营收入分别为5.42亿元、5.52亿元、5.63亿元，增速分别为3.0%、2.0%、2.0%，毛利率均为7.3%；合计收入分别为40.63亿元、41.79亿元、42.63亿元，增速分别为3.9%、2.9%、2.0%，毛利率分别为58.2%、58.2%、58.2% [8] 财务预测与估值 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|3912.07|4063.28|4179.76|4263.36| |增长率|-1.05%|3.87%|2.87%|2.00%| |归属母公司净利润（百万元）|1262.39|1295.61|1325.94|1352.82| |增长率|0.25%|2.63%|2.34%|2.03%| |每股收益EPS（元）|1.25|1.29|1.32|1.34| |净资产收益率ROE|13.08%|12.72%|12.35%|11.98%| |PE|18.6|18.1|17.7|17.3| |PB|2.43|2.30|2.18|2.07| [2]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [5] 报告的核心观点 - 2024年公司营收略降、归母净利润微增，租金收入小幅下行但利润率提升，分红比例维持高位，考虑业态需求复苏慢小幅下调盈利预测 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年实现营收39.12亿元，同比-1.05%；归母净利润12.62亿元，同比+0.25%；第四季度营收9.62亿元，同比-4.20%；归母净利润2.44亿元，同比-5.12% [2] - 预计2025 - 27年公司归母净利润分别为12.8亿元/13.0亿元/13.1亿元（原为12.9亿元/13.6亿元/14.1亿元），同比+1.4%/+1.3%/+1.0% [5] 租金收入与利润率 - 2024年总租金收入28.8亿元，同比-1.14%；写字楼/商城/公寓租金收入分别为14.8/12.2/1.9亿元，同比分别为-3.3%/+1.0%/+2.2% [3] - 因成本节约，毛利率同比提升0.13pct至58.14%；因长期借款本金减少，净利率同比提升0.43pct至32.30% [3] 各业态出租率与租金 - 2024年写字楼平均出租率93.1%，较1 - 9月-0.1pct，较去年同期-2.8pct；平均租金639元/平/月，较1 - 9月降6元/平/月，较去年同期升1元/平/月 [3] - 2024年商城平均出租率96.5%，较1 - 9月略降0.1pct，较去年同期降1.7pct；平均租金1309元/平/月，较1 - 9月降26元/平/月，较去年同期升30元/平/月 [4] - 2024年公寓出租率88.9%，较1 - 9月降0.4pct，较去年同期升3.0pct；平均租金367元/平/月，与1 - 9月持平，较去年同期降3元/平/月 [4] 分红情况 - 公司拟向全体股东每10股派发现金红利11.00元（含税），合计派发11.08亿元，股利支付率为88%，按2024年3月31日收盘价计算，股息率为4.78% [4] 市场报告评级比率 | 日期 | 一周内 | 一月内 | 二月内 | 三月内 | 六月内 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 买入 | 0 | 6 | 14 | 18 | 40 | | 增持 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 中性 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 减持 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 评分 | 0.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | 1.00 | [13]

文章核心观点 公司公布2024年年度利润分配方案，拟向全体股东每10股派发现金红利11.00元（含税），该方案尚需提交股东大会审议，且本次利润分配不触及其他风险警示情形 [1][2] 利润分配方案内容 - 每股分配比例为每股派发现金红利1.10元（含税） [1] - 以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润，若登记日前总股本变动，拟维持每股分配比例不变，相应调整分配总额并另行公告 [1][2] - 截至2024年12月31日，公司总股本1,007,282,534股，以此计算合计拟派发现金红利，占普通股股东净利润的比例为88% [1] 本次利润分配不触及其他风险警示情形 - 最近三个会计年度累计现金分红及回购注销总额为3,122,575,855元，现金分红比例为258%，不触及《股票上市规则》第9.8.1条第一款第（八）项规定的可能被实施其他风险警示的情形 [2] 公司履行的决策程序 - 2025年3月28日，公司董事会召开九届十三次董事会会议，以12票赞成审议通过2024年年度利润分配方案 [3] - 2025年3月28日，公司监事会召开九届九次监事会会议，以3票赞成、0票反对、0票弃权审议通过该方案 [3]

文章核心观点 公司九届九次监事会会议审议通过多项 2024 年度报告及方案，监事会认为 2024 年年度报告编制和审议合规且能真实反映公司状况 [1][2] 会议召开情况 - 2025 年 2 月 6 日以电子邮件发召开会议通知，3 月 28 日在北京中国国际贸易中心国贸大厦 A 座国贸大酒店 6 层群贤厅召开监事会会议 [1] - 应出席监事 3 名，实际出席 3 名，江咏仪监事以网络视频方式出席，会议出席人数符合规定，决议合法有效 [1] 会议决议事项 - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年度监事会工作报告 [1] - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年度财务决算 [1] - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年年度利润分配方案 [1] - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年度内部控制评价报告 [1] - 以 3 票赞成，0 票反对，0 票弃权，审议通过公司 2024 年年度报告及其摘要 [1] 监事会对年度报告意见 - 公司 2024 年年度报告编制和审议程序符合法律、法规和中国证监会及上海证券交易所规定，信息能真实反映公司 2024 年度经营管理和财务状况 [2] - 提出意见前，未发现参与公司 2024 年年度报告编制和审议人员有违反保密规定行为 [2]

文章核心观点 中国国际贸易中心股份有限公司发布召开2024年年度股东大会的通知，涵盖会议基本情况、审议事项、投票注意事项、出席对象、登记方法等内容 [1][2] 召开会议的基本情况 - 股东大会类型和届次为2024年年度股东大会 [2] - 召集人为董事会 [2] - 表决方式是现场投票和网络投票相结合 [2] - 现场会议于2025年4月28日9点30分在北京市建国门外大街1号中国国际贸易中心国贸大酒店6层群贤厅召开 [2] - 网络投票系统为上海证券交易所股东大会网络投票系统，起止时间为2025年4月28日，交易系统投票平台投票时间为9:15 - 9:25、9:30 - 11:30 [2] - 融资融券、转融通、约定购回业务账户和沪股通投资者投票按相关规定执行 [2] - 不涉及公开征集股东投票权 [2] 会议审议事项 - 审议公司董事长与副董事长2025年度薪酬计划 [2] 股东大会投票注意事项 - 股东可通过交易系统投票平台或互联网投票平台投票，首次登陆互联网投票平台需完成股东身份认证 [3] - 持有多个股东账户的股东，可行使表决权数量为名下全部股东账户所持相同类别普通股和相同品种优先股数量总和 [3] - 持有多个股东账户的股东通过网络投票系统投票，可通过任一账户参加，投票后视为全部账户下相同类别普通股和相同品种优先股均已分别投出同一意见表决票 [4] - 持有多个股东账户的股东重复表决，各类别和品种股票以第一次投票结果为准 [4] - 股东所投选举票数超过拥有票数或差额选举中投票超过应选人数，该项议案选举票视为无效投票 [5] - 同一表决权重复表决，以第一次投票结果为准 [5] - 股东对所有议案均表决完毕才能提交 [5] 会议出席对象 - 股权登记日2025年4月22日收市后登记在册的A股股东有权出席并可委托代理人，股票代码600007，股票简称中国国贸 [5] - 公司董事、监事和高级管理人员 [5] - 公司聘请的律师 [5] - 其他人员 [5] 会议登记方法 - 登记手续：个人股东持本人身份证、持股凭证，代理人还需持授权委托书、本人身份证及授权人股东账户卡；法人股东持持股凭证、营业执照复印件、法定代表人授权委托书及出席者本人身份证 [5] - 登记时间：未提及 [5] - 登记地点：北京市朝阳区建国门外大街1号中国国际贸易中心国贸大厦A座29层，可传真或邮寄相关资料，传真010 - 65053862，联系人章侃 [5] 其他事项 - 报备文件为提议召开本次股东大会的董事会决议 [5] - 附件为授权委托书，委托人应在委托书中选择“同意”“反对”或“弃权”，未作具体指示受托人有权按自己意愿表决 [5][6]

关于公司独立董事独立性的专项意见 五、与公司及其控股股东、实际控制人或者其各自的附属企业有重大业务往来 的人员，或者在有重大业务往来的单位及其控股股东、实际控制人任职的人员； 根据《 上市公司独立董事管理办法》规定，董事会审阅了公司独立董事提交的 关于独立性的自查报告》，确认公司独立董事不属于以下不得担任独立董事的人 员： 一、在公司或者其附属企业任职的人员及其配偶、父母、子女、主要社会关系； 二、直接或者间接持有公司已发行股份百分之一以上或者是公司前十名股东 中的自然人股东及其配偶、父母、子女； 三、在直接或者间接持有公司已发行股份百分之五以上的股东或者在公司前 五名股东任职的人员及其配偶、父母、子女； 四、在公司控股股东、实际控制人的附属企业任职的人员及其配偶、父母、子 女； 中国国际贸易中心股份有限公司董事会 六、为公司及其控股股东、实际控制人或者其各自附属企业提供财务、法律、 咨询、保荐等服务的人员，包括但不限于提供服务的中介机构的项目组全体人员、 各级复核人员、在报告上签字的人员、合伙人、董事、高级管理人员及主要负责人； 七、最近十二个月内曾经具有第一项至第六项所列举情形的人员； 八、法律、行政法规 ...

关联交易概况 - 2024年度日常关联交易实际金额为97,295,031元，2025年预计金额为100,395,949元，同比增长3.2% [1][2] - 交易类型主要包括购销商品、提供和接受劳务（占比85.6%）及租赁（占比14.4%）[1][2] - 主要关联方为控股股东中国国际贸易中心有限公司（国贸有限公司），持股比例未披露 [3] 购销商品及劳务交易 - 支付类交易：2025年预计支付餐饮费3,500,000元（同比+11.5%）、劳务费6,734,637元（同比-6.5%）、服务费8,309,898元（同比+5.1%）[1] - 收入类交易：2025年预计收取劳务费18,024,016元（同比+3.6%）、清洁及绿化费10,877,397元（同比-17.6%）、信息系统维护费2,673,824元（同比+9.3%）[2] - 特殊条款：国贸二期物业中心管理佣金按实际费用补偿原则结算，协议自动逐年顺延 [5] 租赁交易 - 支付租金：2025年预计支付库房及停车位租金1,160,782元（同比+2.9%）、公寓租金1,039,463元（同比-37.6%）[2] - 收取租金：2025年预计收取总部办公用房租金4,566,136元（同比持平）、中国大饭店美食店租金未披露具体金额 [2] - 长期协议：国贸写字楼2座办公租赁协议最长延续至2029年12月31日，月租金106,417元 [9][10] 关联方背景 - 国贸有限公司为台港澳合资企业，注册资本2.4亿美元，经营范围涵盖房地产、酒店、零售等多元领域 [3] - 法定代表人为盛秋平，成立日期1985年2月12日，实际控制关系未披露 [3] 交易机制 - 定价政策以市场价格为基础协商确定，操作透明 [5] - 多项委托管理协议采用"自动顺延"机制，如国贸西写字楼协议自2008年起持续有效 [6] - 子公司国贸物业酒店管理有限公司承接世纪公寓项目管理服务，合同期限2025年全年 [8] 交易影响 - 关联交易目的为满足业务经营需求，未披露具体财务贡献占比 [11] - 董事会审议通过相关议案，8名关联董事回避表决 [12]

会计师事务所续聘 - 公司拟续聘德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为2025年度审计机构 [1] - 德勤华永成立于1993年，2012年转制为特殊普通合伙，注册于上海，持有财政部执业证书及H股审计资格 [1] - 德勤华永2023年审计业务收入32亿元（总营收41亿元），证券业务收入6亿元，服务58家上市公司收取审计费2.6亿元 [2] - 德勤华永服务的上市公司行业集中在制造业、金融业、房地产业等，与公司同行业客户有5家 [2] 审计团队资质 - 项目合伙人李福春拥有20年证券服务经验，2008年成为注册会计师，2024年起服务公司 [3] - 签字注册会计师郭静拥有17年证券服务经验，2013年成为注册会计师，2024年起服务公司 [4] - 质量控制复核人徐振拥有20年证券服务经验，2000年成为注册会计师，2024年起服务公司 [4] - 审计团队近三年无执业处罚记录，德勤华永近三年受1次行政处罚、2次行政监管措施 [3][4] 聘任程序进展 - 2025年度审计费用将与2024年度持平，具体金额未披露 [5] - 审计委员会于2025年3月26日全票通过续聘议案 [5] - 董事会于2025年3月28日全票通过议案，将提交2024年年度股东大会审议 [5]

中国国际贸易中心股份有限公司 中国国际贸易中心股份有限公司全体股东： 根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求（以下简称企业内部 控制规范体系），结合本公司（以下简称公司）内部控制制度和评价办法，在内部控制日常监督和专项 监督的基础上，我们对公司2024年12月31日（内部控制评价报告基准日）的内部控制有效性进行了评 价。 一. 重要声明 按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内 部控制评价报告是公司董事会的责任。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经理层负责组织 领导企业内部控制的日常运行。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容不存 在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带法 律责任。 公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提 高经营效率和效果，促进实现发展战略。由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为实现上述目标提供 合理保证。此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降 低， 根据 ...