核心财务表现 - 营业总收入188,965万元 同比下降3.85% 较上年同期减少7,564万元[1] - 营业利润84,025万元 同比下降6.67% 较上年同期减少6,008万元[1] - 利润总额84,398万元 同比下降7.97% 较上年同期减少7,312万元[1] 盈利能力指标 - 归属于上市公司股东的净利润62,847万元 同比下降6.84% 较上年同期减少4,614万元[1] - 基本每股收益0.63元 同比下降8.02% 较上年同期减少0.05元[1] - 扣除非经常性损益后净利润与净利润变动趋势基本一致[1] 资产负债状况 - 总资产1,120,541万元 较期初下降9.08% 减少111,891万元[1] - 股本保持稳定 期末与期初均为100,728万元[1] - 归属于上市公司股东的所有者权益及每股净资产数据待正式报告披露[1] 数据性质说明 - 2025年半年度财务数据为初步核算数据[1][2] - 最终数据以正式半年度报告为准[1][2] - 财务数据未经会计师事务所审计[1][2]

收入和利润（同比） - 营业总收入18.90亿元，同比下降3.85%[4][5] - 营业利润8.40亿元，同比下降6.67%[4] - 利润总额8.44亿元，同比下降7.97%[4][5] - 归属于上市公司股东的净利润6.32亿元，同比下降8.02%[4] - 扣除非经常性损益的净利润6.28亿元，同比下降6.84%[4] - 基本每股收益0.63元，同比下降8.02%[4] 盈利能力指标（同比） - 加权平均净资产收益率6.59%，同比下降0.57个百分点[4] 资产和权益（同比） - 总资产112.05亿元，同比下降9.08%[4] - 归属于上市公司股东的所有者权益91.77亿元，同比下降4.93%[4] - 每股净资产9.11元，同比下降4.93%[4]

财务表现 - 营业总收入18.9亿元 同比下降3.85% [1] - 归属于上市公司股东的净利润6.32亿元 同比下降8.02% [1] - 基本每股收益0.63元 [1]

财务表现 - 营业收入18.90亿元 同比减少0.76亿元或3.85% [1] - 利润总额8.44亿元 同比减少0.73亿元或7.97% [1] - 归属于上市公司股东的净利润6.32亿元 同比下降8.02% [1]

股价表现 - 截至2025年8月15日收盘，中国国贸股价报20.64元，较前一交易日上涨0.19元，涨幅0.93% [1] - 当日成交量为25773手，成交金额达0.53亿元 [1] 业务概况 - 公司主要从事北京核心商务区的商业地产开发与运营业务 [1] - 在北京CBD区域持有优质商业资产，业务涵盖写字楼、商城、酒店等业态运营 [1] 机构观点 - 中国国贸在北京市场具备领先优势 [1] - 核心商管业务营收稳定，归母净利润呈现逐年增长态势 [1] 资金流向 - 8月15日中国国贸主力资金净流出292.75万元 [1] - 近五日累计净流出201.25万元 [1]

公司资产与地理位置 - 资产位于北京市东二环与三环之间 是首都地标性建筑群 也是中国乃至全球规模最大 功能最齐全的综合性商务服务设施之一 [1] - 资产由写字楼 商城 酒店 公寓等国际化商务服务设施组成 [1] 业务运营与市场地位 - 核心商管业务营收稳定 北京市场具备领先优势 [1] - 公司持有北京核心板块商场 写字楼 公寓及酒店等优质资产 [1] - 近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定 [1] 公司治理与评级 - 公司股东架构稳定 [1] - 首次覆盖 给予推荐评级 [1]

公司资产与股东结构 - 公司资产位于北京市东二环与三环之间 是首都地标性建筑群 也是目前中国乃至全球规模最大 功能最齐全的综合性商务服务设施之一 由写字楼 商城 酒店 公寓等国际化商务服务设施组成 [2] - 控股股东为中国国际贸易中心有限公司 截至2025年一季度持股比例为80.65% 其股东分别为中国世茂投资有限公司(持股50%)和香港嘉里兴业有限公司(持股50%) [2] 写字楼业务表现 - 拥有四座甲级写字楼 截至2025年一季度综合租金为627元/㎡/月 2021-2024年逐渐上升 而北京写字楼2024年同比2023年降幅达23.7% [3] - 截至2025年一季度末出租率为92.7% 较北京写字楼截至2024年12月整体出租率87.4%高5.7个百分点 [3] - 2024年写字楼营业收入达15.11亿元 同比下降3.16% 占总营收比重为38.63% [3] 商城业务表现 - 国贸商城于1990年开业 2024年客流量为2590万人次 位居全国第17 是北京商城客流量TOP1 [3] - 2024年销售额为191亿元 位列全国第五 在北京位列第二 仅次于北京SKP [3] - 截至2024年末商城业务实现营收12.86亿元 是近五年来最高水平 [3] 公寓与酒店业务表现 - 国贸公寓由南 北两座各30层公寓楼组成 建筑面积约8万平方米 截至2024年末实现营收1.87亿元 是近五年来最高水平 同比提升2.02% [3] - 公司经营两家酒店 分别为北京国贸大酒店和新国贸饭店 截至2024年末酒店运营营收达5.26亿元 同比下降7.59% 主要受宏观经济和国际地缘政治不确定性影响 [3] 财务业绩与负债情况 - 截至2024年末公司实现营收39.12亿元 同比微降1.05% 实现归母净利润12.62亿元 同比提升0.25% [4] - 有息债务规模为10.85亿元 较2023年的15.75亿元下降31.11% 且全部为银行借款 无公司债券 企业债券和非金融企业债务融资工具 [4] - 股利支付率为87.77% 股息率为6.54% 剔除2023年派发特别股息补偿2019-2021年利润分配方案外 股利支付率和股息率均在逐年提升 [4] 机构预测与评级 - 预计公司2025-2027年营业收入达39.36/40.07/40.90亿元 归母净利润达12.80/13.31/13.88亿元 对应PE倍数为16/15/15倍 [4] - 该股最近90天内共有4家机构给出评级 买入评级3家 增持评级1家 过去90天内机构目标均价为26.56元 [6] - 多家机构2025年净利润预测集中在12.81-12.98亿元区间 中金公司预测为11.85亿元 中信证券预测为10.36亿元 [5]

投资评级 - 首次覆盖给予"推荐"评级，预计2025-2027年PE为16/15/15倍 [3][75] 核心资产优势 - 持有北京CBD核心地标建筑群，总规模112万方，含写字楼、商城、酒店、公寓等综合设施 [1][9] - 地理位置优越，地铁1/10号线交汇，毗邻北京站及首都机场，客群覆盖四大主城区 [9][12] - 股东架构稳定，控股股东持股80.65%，国资背景股东占比50% [1][13] 商管业务表现 写字楼 - 四座甲级写字楼2024年营收15.11亿元（占比38.63%），租金627元/㎡/月超北京均值149% [2][18][22] - 出租率92.7%领先北京平均水平5.7个百分点，获"七星顶级楼宇"认证 [2][18][22] 商城 - 国贸商城2024年销售额191亿元全国第五，客流量2590万人次北京第一 [2][25][29] - 租金1345元/㎡/月五年增长36%，出租率95%持续高于行业均值 [2][32][33] 公寓与酒店 - 公寓营收1.87亿元创五年新高，租金365元/㎡/月降幅小于行业 [2][36][39] - 酒店营收5.26亿元受商务需求影响下降7.59%，占营收13.44% [2][44][46] 财务指标 - 2024年营收39.12亿元（-1.05%），归母净利12.62亿元（+0.25%） [3][47] - 有息债务下降31%至10.85亿元，财务费用锐减73%至1120万元 [3][51][53] - 股利支付率87.77%，股息率6.54%位居行业前列 [3][57][59] 盈利预测 - 预计2025-2027年营收39.36/40.07/40.90亿元，CAGR 1.5% [3][68][70] - 归母净利预测12.80/13.31/13.88亿元，对应EPS 1.27/1.32/1.38元 [3][75][79] - 毛利率有望从58.14%提升至60.48%，成本压降成效显著 [69][70]

公司业务优势 - 资产坐标具备独特优势且股东架构稳定 [2] - 核心商管业务营收稳定且在北京市场具备领先优势 [2] - 归母净利润逐年增长且负债成本逐步下降 [2]

核心观点 - 房地产市场企稳将近，运营型资产率先重估 [1] - 2025年H1商品房销售面积同比下降3.5%，降幅收窄15.5个百分点，市场信心有所修复 [4] - Q2以来市场重回下行区间，商品房销售面积4-6月分别下降3%、5%、7%，同比降幅逐步扩大 [4] - 2025H1监测43城新房销售面积6854.5万平米，同比降幅收窄24.8个百分点至-9.1% [4] - 二手房表现突出，2025H1监测14城销售面积4846.5万平米，同比由负转正至+11.0% [4] - 70个大中城市房价下降趋势有所趋缓 [4] - 2025H1房屋新开工面积下降20.0%，利于存量库存消化 [4] - 2025年1-6月300城住宅用地成交面积同比提升4.1% [4] 基本面分析 - 2025年1-6月商品房销售面积45851万平米，销售额44241亿元，累计同比分别下降3.5%和5.5% [15] - 70个大中城市整体房价下降趋缓，6月新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，环比下降0.3% [18] - 二手房量价呈现背离走势，市场持续以价换量 [24] - 一二手市场分化，二手房表现突出主导地位提升 [29] - 新开工持续低位消化库存，2025H1住宅新开工面积22288万平米，累计同比下降19.6% [33] - 土地出让城市层级分化加剧，一二线城市住宅用地成交面积同比分别增长20.9%、28.4% [37] - 商品房待售面积达历史高位，截至2025年6月末为76948万平米，同比增长4.1% [41] - 居民收入及房价预期仍较疲弱，影响购房需求释放 [45] 政策分析 - 政策重点转向去库存，截至2025年6月末商品房待售面积7.7亿平米，去化周期拉长至0.8年 [50] - 短中长期同步去库存思路："四个取消、四个降低、两个增加" [53] - 土地收储规模超过4800亿元，专项债收储政策持续完善 [56] - 现房收储加速落地，浙江和四川首次运用专项债直接收购存量商品房 [61] - 购房门槛进一步降低，首套二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限统一为15% [64] 行业展望 - 当前住房的增量需求中枢约为9.5亿平米 [68] - 2025年商品住宅销售面积预计为9.0亿平，已低于增量住房需求 [68] - 一线城市租金回报率已超过10年期国债收益率，房价具备企稳基础 [78] - 预计2025年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-7.8%、-7.2%、-11.8%、-10.5%、-9.8% [81] 投资建议 - 行业阶段性企稳，看好经营稳健的优质房企 [123] - 开发类推荐华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK） [123] - 商业类推荐中国国贸（600007.SH） [123] - 物企类推荐保利物业（6049.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK） [123]