行业薪酬概况 - A股上市公司财务总监群体薪酬规模合计42.70亿元 平均年薪81.48万元 [1] - 房地产行业财务总监薪酬均值89.01万元 高于市场平均水平 [1][5] - 房地产行业财务总监薪酬区间分布以50万-100万为主 占比37.5% 100万-200万区间占比24% [5] 高管薪酬个案分析 - 新城控股财务总监管有冬薪酬338.41万元 为行业最高 [5] - 中国国贸财务总监林南春薪酬166万元 年龄67岁为行业最高 [2] - 云南城投财务总监巩明薪酬18.23万元 年龄37岁为行业最低 [2][6] 薪酬变动与公司经营关联 - 金科股份连续三年亏损 财务总监宋柯薪酬160.28万元 公司已被ST处理 [5] - 阳光股份连续三年亏损 财务总监常立铭薪酬从314.8万元降至110.65万元 公司已被ST处理 [5][6] - 房地产行业多家公司高管薪酬较历史峰值出现明显下调 [5][6] 人口特征分布 - 房地产行业财务总监年龄集中在50岁以上 占比近50% 40-50岁占比43% 30-40岁仅占7.6% [1] - 学历构成以本科为主 占比56% 硕士占比40% 专科2.86% 博士仅1人 [3] - 行业存在33名百万年薪财务总监 其中包含两家ST公司高管 [5]

地产板块行情表现 - 中证800地产指数大涨超3%，成份股全线飘红，绿地控股涨停，新城控股涨超7%，衢州发展、滨江集团涨超5%，陆家嘴、招商蛇口、华发股份、保利发展、中国国贸等多股涨超2% [1] - 地产ETF（159707）场内价格收涨3.36%，全天放量成交达7085万元，量能激增192%，获资金净申购2700万份 [1] 政策面动态 - 上半年多地出台150余条住房公积金优化政策，包括支持异地互认、优化限购、收购存量商品房、加大购房补贴、降低房贷利率等 [3] - 中银证券预计7月政治局会议表态将更积极，带动地产政策博弈机会，下半年地方政府将推动政策落地见效，如旧改房票安置、城市更新金融支持、专项债收储等 [3] - 广发证券指出2025年下半年地产或迎强拐点，市场价格表现接近政策表态临界点，消费性需求回归，"好房子"受认可，但资产价格下跌风险传导问题仍存 [3] 行业估值与集中度 - 中证800地产指数最新PB估值0.7倍，处近10年约13%分位点，修复空间较大 [4] - 行业集中度加速提升，头部房企凭借"好信用、好城市、好产品"策略展现韧性 [4] - 地产ETF（159707）跟踪的指数前十大成份股权重超9成，央国企含量高，龙头地产在行业出清背景下或更具弹性 [6]

权益分派方案 - 每股现金红利1 10元人民币[2] - 以总股本1 007 282 534股为基数 共计派发现金红利1 108 010 787元人民币[4] - 分配方案经2024年年度股东大会审议通过[2] 分派对象 - 股权登记日收市后登记在册的全体股东[3] - 无限售条件流通股红利通过中国结算上海分公司派发[5] - 未办理指定交易股东的现金红利暂由中国结算上海分公司保管[5] 实施时间 - 2024年年度权益分派[7] - 股东大会审议日期为2025年4月28日[2] 差异化分红 - 本次分红未实施差异化送转方案[7] 扣税说明 - 个人股东及证券投资基金持股超过1年免征个人所得税[8] - QFII股东按10%税率代扣代缴所得税 实际每股派发0 99元[9] - 沪股通投资者暂按10%税率代扣所得税 实际每股派发0 99元[10] - 其他机构投资者自行判断纳税义务 每股派发1 10元[10]

利润分配 - 2024年年度利润分配方案2025年4月28日经股东大会通过[3] - 以1,007,282,534股为基数，每股派1.1元，共派1,108,010,787元[5] 时间安排 - A股股权登记日2025/6/25，除权（息）和发放日2025/6/26[3][6] 税负情况 - 持股超1年个人股东等每股实派1.1元，1月内20%税负，1月至1年10%税负[8][9] - QFII和“沪股通”投资者扣税后每股实派0.99元[9][10] - 其他机构和法人股东每股派1.1元，公司不代扣税[10] 派发方式 - 无限售流通股红利委托中国结算上海分公司派发[7] - 派送红股或转增股本由中国结算上海分公司计入账户[7] - 自行发放对象为中国国际贸易中心有限公司[8]

报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“优于大市”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司经营北京核心地段商业地产国贸中心，盈利稳定穿越周期，在降息背景下股息率具备吸引力，合理股价区间为22.9 - 26.8元，较当前股价有5% - 23%的空间，预计2025 - 2027年归母净利润分别为12.9/13.2/13.5亿元，对应每股收益分别为1.28/1.31/1.34元 [4] 根据相关目录分别进行总结 公司坐拥首都核心地段商业地产 - 行业趋势：自2021年以来中国房地产开发行业剧变，2024年全国新建商品房销售额较2021年收缩47%，北京新房销售规模下滑20%，全国70城房价指数下跌，北京房价也进入下行区间，地产低迷影响开发商盈利，而运营商表现优于开发商，2024年开发商进入亏损状态，运营商仍保持盈利 [16][19] - 公司概览：报告研究的具体公司基于北京国贸中心开展业务，国贸中心历经四十余年发展，占地17万㎡、总建面112万㎡，位于北京CBD，选址不易被替代；公司1999年上市，控股股东为国贸有限公司，持股比例稳定在80.65%，核心管理层稳定 [31][38] - 主营业务：报告研究的具体公司主营业务围绕国贸中心，包括写字楼、商城、公寓等投资性物业出租管理及酒店经营，国贸中心一期、二期土地使用权归控股股东，公司租赁使用，三期归公司所有 [46][47] 物业定位高端，经营优势明显 - 写字楼：2024年写字楼收入15.1亿元，同比 - 3%，收入在15 - 16亿元区间波动，优于行业；租金单价639元/㎡/月，持平于2019年，高于北京甲级写字楼；出租率93%，高于北京甲级写字楼平均水平；表现好得益于优质资产和经营能力，需求端增量不足，供给端存量博弈激烈，公司有地理位置优势且管理经验丰富 [66][74][80] - 商城：2024年商城收入12.9亿元，同比 + 1%，较2019年增加35%；租金单价1309元/㎡/月，同比 + 2%，高于北京优质零售物业；出租率97%，高于北京优质零售物业平均水平；全国商场新增供给压力减轻，但存量竞争激烈，公司商城定位重奢，销售额排名全国第5，租金单价增长得益于奢侈品市场发展 [81][89][94] - 公寓：2024年公寓收入1.9亿元，同比 + 2%，改造升级后重新运营；出租率89%，同比提升3个百分点，高于升级改造前；租金单价367元/㎡/月，较2020年下降12%但降幅收窄，仍高于2018年，优于北京二手住宅租金指数 [102][106] - 酒店等：2024年酒店收入5.3亿元，同比 - 8%，较2020 - 2022年好转，毛利润贡献为正，收入波动与行业一致，受商务和旅游活动影响大；其他收入2024年为4.0亿元，同比 + 10%，包括停车场和子公司收入，趋势与业务大类相似 [123] 财务状况良好，分红持续性佳 - 盈利能力：2019年以来公司营收和利润规模稳中有升，2024年营业收入39亿元，同比 - 1%，归母净利润12.6亿元，同比 + 0.3%；毛利率58.1%，归母净利率32.3%，较2019年提升4.7个百分点；主营业务分物业租赁及管理和酒店经营，低毛利率的酒店业务收入占比略下降，营业成本中折旧摊销被收入摊薄，销售、管理、财务费率相对稳定 [135][141] - 偿债能力：截至2024年末，公司总资产123亿元，同比 - 4%，货币资金、投资性房地产和固定资产合计占比92%，具备物业重估价值；资产负债率22%，同比下降3个百分点，总负债27亿元，同比 - 16%，有息负债占比40%，有息债务余额同比 - 31%，融资成本持续降低；货币资金39.9亿元，剔除受限资金后可满足2025年资金需求 [153][167] - 股东回报：2024年加权ROE为13.1%，基本回到疫情前水平，资产周转率、净利率提升，权益乘数下降；公司重视股东回报，2024年每股派息1.1元，派息率88%，股息率从2019年的2.45%提升至2024年的4.87%，分红政策稳定，在降息背景下有投资吸引力 [169][173] 盈利预测 - 未来3年盈利预测：预计2025 - 2027年总营业收入分别为39.2/39.5/40.0亿元，毛利率分别为58.2%/58.6%/59.1%，毛利润分别为22.8/23.1/23.6亿元；写字楼收入分别为15.1/15.1/15.1亿元，商城收入分别为12.9/13.0/13.3亿元，公寓收入分别为1.9/1.9/1.9亿元，其他业务收入分别为4.1/4.2/4.3亿元，酒店经营业务收入分别为5.3/5.3/5.4亿元 [184] - 盈利预测的敏感性分析：乐观情况下，2025 - 2027年归母净利润分别为14.0/14.2/14.6亿元；悲观情况下，分别为11.9/12.2/12.5亿元；中性预测下，分别为12.9/13.2/13.5亿元 [187] 估值与投资建议 - 绝对估值：采用FCFF现金流折算法，基于审慎原则，WACC取8.20%，永续增长率取2.0%，估算公司绝对估值为208亿元，折合每股价值20.7元；敏感性分析显示，WACC提升至9.0%且永续增长率降至1.0%时，每股价值16.6元，较当前股价低24%；WACC降至8.0%且永续增长率提升至2.5%时，每股价值22.9元，较当前股价有5%的空间 [189][193] - 相对估值：选取陆家嘴、上海临港、浦东金桥、张江高科作为参考公司，参考2025年动态PE平均值22.3倍，假设公司2025年动态PE为20.0倍，每股价值为26.8元，较当前股价有23%的空间 [194][196] - 投资建议：结合绝对估值与相对估值，认为公司合理股价区间为22.9 - 26.8元，较当前股价有5% - 23%的空间，首次覆盖给予“优于大市”评级 [197]

分红方案 - A股每股现金红利1 10元 [1] - 总股本1,007,282,534股为基数 共计派发现金红利1,108,010,787元 [3] - 差异化分红送转 否 [3] 实施时间 - 股权登记日 2025/6/25 [3] - 最后交易日 2025/6/26 [3] - 除权（息）日 2025/6/26 [3] 分配实施方式 - 无限售条件流通股红利通过中国结算上海分公司资金清算系统派发 [4] - 未办理指定交易的股东红利暂由中国结算上海分公司保管 [4] - 红股或转增股本按股权登记日持股比例直接计入股东账户 [4] 税务处理 - 个人股东及证券投资基金持股超1年免征个人所得税 实际派发1 10元/股 [5] - QFII股东按10%税率代扣所得税 实际派发0 99元/股 [6] - 沪股通香港投资者暂按10%税率代扣所得税 实际派发0 99元/股 [7] - 其他机构投资者和法人股东自行纳税 实际派发1 10元/股 [7] 决策程序 - 利润分配方案经2024年年度股东大会审议通过 日期2025年4月28日 [3] 联系方式 - 咨询部门 董事会办公室 [7] - 联系电话 (010)65052288-8542 [7]

业绩说明会安排 - 会议将于2025年5月28日10:00-11:00通过价值在线平台以网络文字互动方式召开 [1][2][3] - 投资者可在2025年5月27日前通过指定网址或微信小程序提交问题 [1][4] - 公司总经理、副总经理、独立董事及董事会秘书将参与交流 [3] 投资者参与方式 - 实时互动需在会议时段访问https://eseb.cn/1ogPKKQ3zW0或扫描微信小程序码 [4] - 会后可通过价值在线或易董app查看说明会内容记录 [5] 信息披露背景 - 公司2024年年度报告已于2025年4月1日发布于《中国证券报》《上海证券报》及上交所官网 [2] - 说明会旨在解读2024年度经营成果与财务状况 [2] 联系方式 - 董事会办公室联系电话(010)65052288-8542 邮箱dongmi@cwtc.com [4][5]

业绩说明会信息 - 2025年5月28日10:00 - 11:00举办2024年度业绩说明会[4][5][6][7] - 召开地点为价值在线（www.ir - online.cn）[5][6] - 召开方式为网络文字互动[5][6] 参与人员及互动 - 参加人员含公司总经理等[6] - 投资者可于指定时间参与互动，27日前可会前提问[3][7] 联系信息 - 联系人是董事会办公室，电话（010）65052288 - 8542，邮箱dongmi@cwtc.com[8] 查看方式 - 会后可通过价值在线或易董app查看情况及内容[8]

行业概述 - 北京写字楼是专为商业办公活动设计的建筑物 土地性质为综合用地 使用权年限50年 仅限商业用途不可居住[2] - 按等级分为顶级 甲级 乙级和丙级写字楼 顶级写字楼租金15-30元/平方米/天 甲级10-15元/平方米/天 乙级6-10元/平方米/天 丙级3-6元/平方米/天[4] - 顶级写字楼标准包括建筑面积超5万平方米 净层高超2.8米 车位配比150:1 5A智能化 单一产权且入驻率≥60% 代表项目有国贸大厦和中信大厦[4] 行业发展历程 - 1978-1990年为起步阶段 改革开放后外资企业催生现代化办公需求 以京广中心为代表的行政办公楼设施落后[5] - 1990-2000年为快速发展阶段 市场经济体制确立 CBD规划落地 甲级写字楼涌现并采用玻璃幕墙等现代化设计 代表项目国贸二期[5] - 2000-2010年为品质提升阶段 中国加入WTO和奥运会筹备推动智能化绿色化升级 形成国贸三期等超高层集群[5] - 2010年至今为创新转型阶段 科技金融文化成为新引擎 绿色建筑和共享办公兴起 从空间提供商转向服务集成商[6][7] 行业产业链 - 产业链上游包括土地供应 建筑设计和建筑施工 土地成本直接影响项目盈利能力和竞争力[9] - 2024年北京建设用地供应总量3443公顷 同比下降27.67% 实际供应量减少将限制写字楼新增供应[11] - 产业链中游为开发运营环节 下游为买家及租户[9] 行业现状 - 2024年四季度北京甲级写字楼有效净租金225元/平方米/月 同比下降24.50% 空置率18.3% 同比减少0.4个百分点[13] - 租金下行源于供需失衡 企业压缩办公成本选择乙级写字楼 过去五年年均新增供应超100万平方米[13] - 四季度空置率环比三季度18.1%略有反弹 金融街空置率维持在12%以下 丽泽望京等新兴区域空置率突破25%[13] - 核心商圈如CBD空置率同比持平但租金跌幅显著 反映业主通过价格让步维持入驻率[13] 重点企业经营情况 - 中国国际贸易中心总建筑面积112万平方米 写字楼部分5栋甲级写字楼总面积39.3万平方米 入驻400余家企业包括34家全球500强[17] - 华润置地2024年开发销售型业务营业收入2372亿元 同比增长11.83% 经营性不动产业务营业收入232.96亿元 同比增长4.80%[17] - 大悦城2024年商品房销售及一级土地开发业务营业收入283.86亿元 同比下降2.27% 投资物业及相关服务业务营业收入52.43亿元 同比下降2.78%[19] - 北京金融街投资集团形成房地产开发 物业经营与管理 金融教育医疗等多元化产业格局 在金融街区域占据主导地位[17] 行业发展趋势 - 科技互联网人工智能等新兴行业成为需求新动力 对办公环境配套设施和服务质量要求更高[21] - 政策环境优化土地供应 加强税收优惠 推广绿色建筑 城市规划推动新兴商务区开发和交通网络完善[22][23] - 技术创新推动智能办公系统 绿色建筑技术和物联网应用 提升运营效率降低成本增强竞争力[24] - 未来注重产业集聚效应 通过打造特色产业园区和引入龙头企业吸引优质企业入驻[21]

机构持股情况 - 截至2025年4月30日共有18个机构投资者持有中国国贸A股股份合计持股量达8.70亿股占总股本的86.39% [1] - 前十大机构投资者合计持股比例达86.33%包括中国国际贸易中心有限公司、易方达基金管理有限公司-社保基金1104组合等 [1] - 前十大机构持股比例较上一季度合计下跌1.10个百分点 [1] 公募基金持股变动 - 本期较上一期持股增加的公募基金共计7个持股增加占比达0.18%主要包括红利低波、创金合信中证红利低波动指数A等 [2] - 本期较上一季度持股减少的公募基金共计2个包括华夏回报混合A、广发集嘉债券A持股减少占比小幅下跌 [2] - 本期较上一季度新披露的公募基金共计2个包括华安中国A股增强指数、博道和裕多元稳健30天持有期债券A [2] - 本期较上一季未再披露的公募基金共计207个主要包括南方中证500ETF、景顺长城中证红利低波动100ETF等 [2]