会议信息 - 股东会2025年11月7日于北京国贸大厦A座7层召开[4] - 146人出席，持表决权股份841,641,063股，占比83.5556%[7] - 采用现场与网络投票结合方式表决[5] 人员出席 - 12位董事7人出席，3位监事1人出席[6][10] 议案审议 - 黄国祥不再任董事议案A股同意票841,381,788，比例99.9691%[9] - 选举赵汝泉任董事议案A股同意票841,194,288，比例99.9469%[9] - 5%以下股东相关议案也有对应同意比例[13]

董事会会议 - 公司于2025年11月7日召开九届十八次董事会会议[2] - 应出席董事12名，实际出席12名[2] - 会议以12票赞成选举赵汝泉为董事长等[2] - 同意赵汝泉接替黄国祥任饭店政策执行委员会委员[2]

公司人事变动 - 公司控股股东中国国际贸易中心有限公司提议黄国祥不再担任公司董事，并提名赵汝泉为董事候选人[1] - 公司于2025年11月7日召开2025年第一次临时股东大会，审议通过黄国祥不再担任第九届董事会董事及选举赵汝泉担任第九届董事会董事的议案[1] - 公司于2025年11月7日召开九届十八次董事会会议，选举赵汝泉为公司第九届董事会董事长、执行董事及薪酬委员会委员[1]

投资评级 - 报告对公司的投资评级为“推荐” [4][6] 核心观点 - 公司持有北京核心板块的优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定 [4] - 公司2025年三季度营收和归母净利润同比下滑，主要因写字楼和商城租金及出租率下降，以及销售和管理费用上升 [1] - 尽管投资性物业租金及出租率承压，但其表现仍优于北京全市水平 [2] - 酒店行业面临经营压力，但新出台的行业指导意见为未来发展带来积极预期 [3] - 预测公司2025-2027年营收与归母净利润将实现小幅稳步增长 [4][5] 2025年三季度财务表现 - 截至2025年三季度，公司实现营业收入28.21亿元，同比下降4.39% [1] - 截至2025年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同比下降7.69% [1] - 销售费用和管理费用同比分别提升7.15%和2.11% [1] 投资性物业运营状况 - 2025年三季度写字楼平均租金为613元/平方米/月，同比下降4.96%；出租率为92.3%，同比下降0.9个百分点 [2] - 2025年三季度商城平均租金为1308元/平方米/月，同比下降2.02%；出租率为95.5%，同比下降1.1个百分点 [2] - 2025年三季度公寓平均租金为363元/平方米/月，同比下降1.09%；出租率为90.4%，同比上升1.1个百分点 [2] - 同期北京市写字楼租金环比下降2.90%至215.51元/平方米/月，空置率为16.5% [2] - 同期北京市购物中心首层平均租金环比下降0.6%至30.6元/平方米/天 [2] 行业环境分析 - 2025年前三季度，北京市服务性消费额同比增长4.8%，但社会消费品零售总额同比下降5.1% [2] - 截至2025年上半年，北京住宿业营收合计207.74亿元，同比下降7.3%，利润总额合计5980万元，同比下降92.9% [3] - 商务部等部门联合印发《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》，旨在推动行业品质化、智慧化发展 [3] 盈利与财务预测 - 预测2025年营业收入为39.36亿元，同比增长0.6%；2026年为40.07亿元，同比增长1.8%；2027年为40.90亿元，同比增长2.1% [4][5] - 预测2025年归母净利润为12.90亿元，同比增长2.2%；2026年为13.47亿元，同比增长4.4%；2027年为14.04亿元，同比增长4.3% [4][5] - 预测2025-2027年每股收益分别为1.28元、1.34元、1.39元 [5] - 预测2025-2027年PE倍数分别为16倍、15倍、14倍 [4][5] - 预测毛利率将从2024年的58.14%逐步提升至2027年的60.48% [9][10] - 预测净资产收益率将从2024年的13.08%小幅上升至2027年的13.67% [9][10]

股东大会信息 - 2025年第一次临时股东大会召开时间为2025年11月7日[1] 人事变动 - 审议黄国祥不再担任公司第九届董事会董事的议案[2][3] - 审议选举赵汝泉担任公司第九届董事会董事的议案[2][4] - 赵汝泉经审议通过后接替黄国祥担任公司董事[4] 会议决策 - 2025年10月22日九届十六次董事会同意相关提案提交审议[3][4] - 九届十六次董事会会议决议公告于2025年10月23日披露[3][4]

公司基本情况 - 公司成立于1997年10月15日，于1999年3月12日在上海证券交易所上市 [1] - 公司是国内商业地产领域的佼佼者，拥有高档写字楼、商城等核心物业 [1] - 主营业务为商务服务设施的投资、经营和管理，包括高档甲级写字楼、商城、公寓的出租及管理，以及大型展览、酒店经营等 [1] 经营业绩 - 2025年三季度实现营业收入28.21亿元，在行业中排名第7位，远低于行业第一名招商蛇口的897.66亿元 [2] - 主营业务构成中，物业租赁及管理收入为16.52亿元，占总收入的87.41%；酒店经营收入为2.38亿元，占比12.59% [2] - 2025年三季度净利润为9.41亿元，行业排名第4位，低于第一名招商蛇口的35.98亿元，但远高于行业平均数的-1.37亿元 [2] 财务健康状况 - 2025年三季度资产负债率为17.54%，远低于行业平均的68.96%，显示出较强的偿债能力 [3] - 当期毛利率为59.13%，虽略低于去年同期的60.51%，但远高于行业平均的22.73%，盈利能力较强 [3] 业务运营情况 - 2025年上半年写字楼业务收入7.3亿元，平均出租率92.4%，平均租金621.0元/平米/月 [6] - 2025年上半年商城业务收入6.4亿元，平均出租率高达95.3% [6] - 国贸中心支持核心收益，2025年上半年写字楼、商城、公寓分别产生租金收入7.11亿元、6.06亿元、0.92亿元 [6] 股东结构变化 - 截至2025年9月30日，A股股东户数为1.56万，较上期减少4.71%；户均持有流通A股数量为6.47万，较上期增加4.94% [5] - 十大流通股东中，红利低波（512890）持股1414.05万股，相比上期增加163.60万股；香港中央结算有限公司持股769.95万股，相比上期增加3.49万股 [5] 管理层信息 - 总经理支陆逊薪酬从2023年的402万元增加至2024年的444万元，增加了42万元 [4] - 公司控股股东为中国国际贸易中心有限公司，实际控制人为中国世贸投资有限公司、嘉里兴业有限公司 [4] 分析师观点与预测 - 西南证券预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元 [6] - 国泰海通证券预计公司2025-2026年EPS分别为1.29元、1.34元，给予公司2025年20倍PE，目标价为25.78元 [6]

财务表现 - 2025年前三季度营业总收入为28.21亿元，同比下降4.39% [1] - 2025年前三季度归属母公司股东净利润为9.4亿元，同比下降7.69% [1] - 2025年前三季度基本每股收益为0.93元 [1]

报告期 - 报告期为2025年第三季度[1] 房地产出租 - 北京中国国际贸易中心写字楼出租面积356,248平方米，租金收入1,050,453,784元[8] - 商城出租面积180,460平方米，租金收入904,456,869元，权益比例100%[8] - 公寓出租面积80,124平方米，租金收入140,618,588元[8] 公告时间 - 公告发布于2025年10月30日[9]

收入和利润（同比） - 第三季度营业收入为9.31亿元人民币，同比下降5.47%[5] - 年初至报告期末营业收入为28.21亿元人民币，同比下降4.39%[5] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为3.08亿元人民币，同比下降6.98%[5] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为9.40亿元人民币，同比下降7.69%[5] - 2025年1-9月营业收入为28.21亿元，较2024年同期的29.50亿元下降4.4%[23] - 2025年1-9月营业利润为12.52亿元，较2024年同期的13.45亿元下降6.9%[23] - 2025年1-9月净利润为9.41亿元，较2024年同期的10.19亿元下降7.7%[23] - 2025年1-9月归属于母公司股东的净利润为9.40亿元，较2024年同期的10.19亿元下降7.7%[23] - 2025年7-9月营业收入为9.31亿元，较2024年同期的9.85亿元下降5.5%[23] - 营业收入同比下降4.6%，从27.18亿元降至25.92亿元[24] - 净利润同比下降7.2%，从10.07亿元降至9.34亿元[24] - 第三季度（7-9月）营业收入为8.54亿元，同比下降5.9%[24] - 第三季度（7-9月）净利润为3.04亿元，同比下降7.3%[24] 成本和费用（同比） - 2025年1-9月财务费用为-107万元，较2024年同期的-1452万元改善92.6%，主要因利息收入增加[23] - 财务费用大幅改善，从支出1523万元转为净收入160万元，主要因利息收入增加及利息费用减少[24] 各业务线表现 - 年初至报告期末写字楼租金收入为10.50亿元人民币[11] - 年初至报告期末商城租金收入为9.04亿元人民币[11] - 第三季度写字楼平均租金为613元/平方米/月，同比下降5.0%[11] - 第三季度商城平均出租率为95.5%，同比下降1.1个百分点[11] 现金流表现 - 年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为13.58亿元人民币，同比下降9.12%[5] - 经营活动产生的现金流量净额为13.58亿元，同比减少1.36亿元或9.1%[25] - 投资活动现金净流出为5006万元，较上年同期的4095万元有所扩大[25] - 筹资活动现金净流出为18.15亿元，主要用于偿还债务6.85亿元和分配股利11.28亿元[25] - 期末现金及现金等价物余额为32.57亿元，较期初减少5.06亿元[25] 其他财务数据 - 报告期末总资产为115.10亿元人民币，较上年度末下降6.61%[5] - 货币资金为34.69亿元，较2024年末的39.86亿元下降13.0%[22] - 投资性房地产为57.67亿元，较2024年末的59.84亿元下降3.6%[22] - 长期借款为4.00亿元，较2024年末的10.85亿元大幅下降63.1%[22] - 2025年1-9月基本每股收益为0.93元，较2024年同期的1.01元下降7.9%[23]

第三季度财务表现 - 第三季度营收为9.31亿元人民币，同比下降5.47% [1] - 第三季度净利润为3.08亿元人民币，同比下降6.98% [1] 前三季度累计财务表现 - 前三季度累计营收为28.21亿元人民币，同比下降4.39% [1] - 前三季度累计净利润为9.4亿元人民币，同比下降7.69% [1]