业绩总结 - 报告期为2025年第一季度[1] - 北京国贸中心写字楼出租面积356,248平方米，租金收入360,259,336元[5] - 北京国贸商城出租面积180,460平方米，租金收入309,120,856元，权益比例100%[5] - 北京国贸公寓出租面积80,124平方米，租金收入45,404,469元[5] 其他 - 公告发布时间为2025年4月29日[6]

收入和利润（同比环比） - 本报告期营业收入9.50亿元，较上年同期减少3.29%；归属于上市公司股东的净利润3.11亿元，较上年同期减少7.45%[4] - 2025年1 - 3月合并营业收入9.50亿美元，较2024年1 - 3月的9.82亿美元下降3.29%[22] - 2025年1 - 3月合并净利润3.12亿美元，较2024年1 - 3月的3.37亿美元下降7.44%[22] - 2025年1 - 3月公司营业收入8.68亿美元，较2024年1 - 3月的9.07亿美元下降4.29%[22] - 2025年1 - 3月公司净利润3.10亿美元，较2024年1 - 3月的3.35亿美元下降7.66%[22] - 2025年基本和稀释每股收益为0.31美元，2024年为0.33美元[22] 成本和费用（同比环比） - 2025年1 - 3月合并营业成本3.90亿美元，较2024年1 - 3月的3.88亿美元增长0.64%[22] - 预付账款较上年同期减少41.20%，主要因预付供暖季采暖费摊销计入当期费用；应付职工薪酬减少56.15%，因年初数中包含的应付2024年度员工花红已支付[7] 其他财务数据 - 本报告期末总资产126.55亿元，较上年度末增长2.69%；归属于上市公司股东的所有者权益99.65亿元，较上年度末增长3.23%[4] - 2025年3月31日合并资产总计126.55亿美元，较2024年12月31日的123.24亿美元增长2.69%[21] - 2025年3月31日合并流动负债15.61亿美元，较2024年12月31日的15.46亿美元增长1.00%[21] - 2025年3月31日合并非流动负债11.25亿美元，较2024年12月31日的11.21亿美元增长0.39%[21] - 2025年3月31日合并股东权益99.69亿美元，较2024年12月31日的96.58亿美元增长3.22%[21] - 报告期末普通股股东总数15441户，中国国际贸易中心有限公司持股8.12亿股，持股比例80.65%[12] 各条业务线表现 - 北京中国国际贸易中心写字楼出租建筑面积35.62万平方米，租金收入3.60亿元；商城出租建筑面积18.05万平方米，租金收入3.09亿元；公寓出租建筑面积8.01万平方米，租金收入0.45亿元[9] - 本报告期写字楼平均租金627元/平方米/月，上年同期649元/平方米/月；平均出租率92.7%，上年同期93.2%[11] - 本报告期商城平均租金1345元/平方米/月，上年同期1351元/平方米/月；平均出租率94.9%，上年同期97.5%[11] - 本报告期公寓平均租金365元/平方米/月，上年同期369元/平方米/月；平均出租率87.6%，上年同期89.7%[11] 现金流量情况 - 经营活动产生的现金流量净额4.90亿元，较上年同期减少9.48%[4] - 2025年1 - 3月公司销售商品、提供劳务收到的现金为929,057,670，2024年同期为990,159,032，同比减少6.17%[23] - 2025年1 - 3月公司经营活动现金流入小计为938,223,134，2024年同期为1,000,462,220，同比减少6.22%[23] - 2025年1 - 3月公司经营活动现金流出小计为439,795,817，2024年同期为454,861,613，同比减少3.31%[23] - 2025年1 - 3月公司经营活动产生的现金流量净额为498,427,317，2024年同期为545,600,607，同比减少8.65%[23] - 2025年1 - 3月公司投资活动现金流入小计为1,796，2024年同期为5,891,973，同比减少99.97%[23] - 2025年1 - 3月公司投资活动现金流出小计为14,737,872，2024年同期为11,872,615，同比增加24.13%[23] - 2025年1 - 3月公司投资活动产生的现金流量净额为 - 14,736,076，2024年同期为 - 5,980,642，同比减少146.40%[23] - 2025年1 - 3月公司筹资活动现金流出小计为9,907,191，2024年同期为61,188,066，同比减少83.81%[23] - 2025年1 - 3月公司筹资活动产生的现金流量净额为 - 9,907,191，2024年同期为 - 61,188,066，同比减少83.81%[23] - 2025年1 - 3月公司期末现金及现金等价物余额为4,063,016,423，2024年同期为4,234,825,485，同比减少4.06%[23] 非经常性损益 - 非经常性损益中，租户违约罚款收入286.30万元，政府补助14.90万元，赞助捐赠支出 -61.69万元[5]

公司业绩 - 2025年第一季度营收为9 5亿元 同比下降3 29% [1] - 2025年第一季度净利润为3 11亿元 同比下降7 45% [1]

会议信息 - 2025年3月28日召开九届十三次董事会会议，审议召开2024年年度股东大会议案[4] - 2025年4月28日上午9:30，2024年年度股东大会于国贸大酒店召开[5] 投票情况 - 现场及网络出席股东和代理人144人，代表股份854,894,113股，占比84.8713%[10][11] - 网络投票时间为2025年4月28日[5] 提案审议 - 审议7项提案，各提案同意票占比超99%[12][15][16][17][19][20][22] 决议效力 - 大会召集、召开等符合规定，决议合法有效[24]

会议信息 - 股东大会于2025年4月28日在北京召开[4] - 出席股东和代理人144人，持股854,894,113股，占比84.8713%[6] 议案审议 - 多项议案A股同意比例超99%，如2024年度董事会工作报告等[7][9][10][11][12] - 2024年年度利润分配方案5%以下股东同意比例98.5094%[12]

报告公司投资评级 - 维持公司“增持”评级，给予公司2025年20XPE，目标价为25.78元 [3][11] 报告的核心观点 - 因经营环境修复缓慢，下调公司2025 - 2026年EPS至1.29元、1.34元；公司将抓住战略机遇，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能提升核心竞争力 [11] - 2024年营收略降利润微增，维持高幅度派息比例，拟每股派发现金红利1.1元(含税)，派息率88%，股息率4.88% [11] - 2024年物业租赁稳健发展，毛利率稳中有降；商城租金平稳上升，公寓出租率有所提高 [11] 根据相关目录分别进行总结 财务摘要 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|3,954|3,912|4,036|4,218|4,414| |(+/-)%|14.9%|-1.1%|3.2%|4.5%|4.7%| |净利润（归母，百万元）|1,259|1,262|1,298|1,351|1,391| |(+/-)%|12.8%|0.3%|2.8%|4.1%|3.0%| |每股净收益（元）|1.25|1.25|1.29|1.34|1.38| |净资产收益率(%)|13.0%|13.1%|12.9%|12.9%|12.8%| |市盈率(现价&最新股本摊薄）|18.09|18.05|17.55|16.86|16.38| [5] 交易数据 - 52周内股价区间20.79 - 27.59元，总市值22,785百万元，总股本/流通A股1,007/1,007百万股，流通B股/H股0/0百万股 [6] 资产负债表摘要 - 股东权益9,653百万元，每股净资产9.58元，市净率2.4，净负债率 - 30.00% [7] 升幅情况 |升幅类型|1M|3M|12M| |----|----|----|----| |绝对升幅|-1%|-7%|5%| |相对指数|1%|-8%|-4%| [10] 财务预测表 - 涵盖资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据预测，如2025E营业总收入4,036百万元，净利润1,299百万元等 [12] 2023 - 2024年利润表情况 - 2024年营业总收入3912.07百万元，同比降1.05%；营业总成本2249.85百万元，同比降1.92%；净利润1263.52百万元，同比增0.27%；归属母公司净利润1262.39百万元，同比增0.25% [13] 资产负债表、现金流量表和其他核心财务数据分析 - 2024年毛利率58.14%，净利率32.30%，资产负债率21.63%，有息负债率9.12%；总资产12324.32百万元，同比降4.32%；经营活动现金流净额1796.30百万元，同比降6.38% [14] 市场可比公司估值情况 |代码|简称|总市值(亿港元)|EPS（元） - 2024|EPS（元） - 2025E|EPS（元） - 2026E|PE（倍） - 2024|PE（倍） - 2025E|PE（倍） - 2026E| |----|----|----|----|----|----|----|----|----| |0017.HK|新世界发展|118|-7.06|0.15|0.24|-0.62|29.70|18.51| |0960.HK|龙湖集团|757|1.58|0.99|1.04|6.45|10.30|9.82| |0101.HK|恒隆地产|293|0.43|0.53|0.60|13.53|10.89|9.60| |均值| - | - | - | - | - |9.99|16.96|12.64| [15]

行业分化 - 商业地产行业呈现冰火两重天格局，销售驱动型开发商面临利润断崖式下跌（如万科归母净利润-494亿元同比下滑超500%），而运营驱动型企业保持租金稳定增长（如华润置地租金收入233亿元同比增长8.4%）[1][3][4] - 商业模式差异导致现金流两极分化：销售驱动型企业依赖资产变现（如宝龙地产亏损55亿元），运营驱动型企业依靠租金形成可持续现金流（如龙湖集团运营收入267亿元占总营收20%）[2][3][4] - EBITDA成为衡量企业价值新锚点，运营型企业EBITDA利息保障倍数普遍高于4倍（如华润置地103亿元核心净利润覆盖息税成本），而销售型企业EBITDA覆盖能力薄弱[5][6][12] 财务结构 - 净负债率分层明显：太古地产4.4%处于净现金状态，万科80.6%从绿档跌入黄档，宝龙地产超100%面临债务压顶[8][9] - 现金短债比显示抗风险能力差异：华润置地1.46x、龙湖集团1.63x具备短期偿债保障，新城控股<1x显示偿债压力[10][11] - 财务健康企业呈现"租金→EBITDA→偿债"闭环，如华润置地连续三年租金覆盖息税成本，龙湖集团经营性现金净流入超60亿元[5][6][12] 租金质量 - 租金结构决定资产价值：华润万象城租金193.5亿元（出租率97.1%）、龙湖天街109.8亿元（出租率96.8%）具备REITs基础，而新城吾悦广场因下沉市场结构租金可持续性存疑[16][17][20] - 优质租金资产需满足三重标准：结构清晰（如华润已推出多只REITs）、现金流稳健（续租率高）、可证券化能力强[18][19][20] - 商场租金优于写字楼：华润购物中心租金同比增长8.4%，而中国国贸写字楼租金增速停滞，显示消费挂钩资产更受资本市场青睐[21][22] 战略模式 - 超长期持有运营型（太古/恒隆）坚持低杠杆慢增长，恒隆内地商场租金48.05亿港元且EBITDA稳定[24][25] - 双轮驱动混合型（华润/龙湖）形成开发-运营-证券化闭环，华润运营收入占比突破40%，龙湖三大支柱战略明确[24][26] - 重资产转轻资产型（万科/宝龙）转型困难，万科亏损494亿元后商管体系尚未建立，宝龙租金19.08亿元但资产证券化路径模糊[24][27] 估值逻辑 - 估值锚从地价预期转向现金流能力：华润商业REIT年化分派率5.08%股价上涨25.6%，宝龙租金增长但股价持续低迷[32][34][35] - 可证券化资产需具备现金流可预测性（如华润REITs）和租金多元化（如龙湖天街系统化运营），否则难以获得估值溢价[35][36] - 资本市场明确区分资产类型：太古地产股价回调有限因超长期现金流回报，恒隆股息收益率稳定在5%以上[34][36]

薪酬数据 - 2024年董事长及副董事长实际薪酬（含税）为936万元[13] - 2025年董事长及副董事长薪酬计划（含税）为996万元[13] 信息披露 - 2024年度董事会、财务报表等多项报告及方案于2025年4月1日在上海证券交易所网站披露[5][7][9][11][13][15][17][18]

业绩表现 - 2024年公司实现营收39.12亿元（同比-1.05%）[1] - 归母净利润12.62亿元（同比+0.25%）[1] - 毛利率58.14%（同比+0.13个百分点）[1] - 总租金收入28.8亿元（同比-1.14%）[1] 租金收入分业态 - 写字楼租金收入14.8亿元（同比-3.3%）[1] - 商场租金收入12.2亿元（同比+1.0%）[1] - 公寓租金收入1.9亿元（同比+2.2%）[1] 出租率与租金水平 - 写字楼平均租金639元/平方米/月（同比+0.2%），出租率93.1%（同比-2.8个百分点）[2] - 商场平均租金1309元/平方米/月（同比+2.3%），出租率96.5%（同比-1.7个百分点）[2] - 公寓平均租金367元/平方米/月（同比-1.0%），出租率88.9%（同比+3.0个百分点）[2] 财务与分红 - 分红率88%，每10股派11元，合计派发11.08亿元，股息率4.8%[2] - 借款总额10.9亿元（同比-31.1%）[2] - 资产负债率21.6%（同比-3.0个百分点）[2] - 平均融资成本3.55%，EBITDA全部债务比1.96，利息保障倍数32.7（同比提升）[2] 未来展望 - 预计2025-2027年营收分别为40.0、40.6、41.2亿元[3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为13.0、13.3、13.5亿元[3] - 对应PE分别为17.9x、17.5x、17.1x[3]

报告公司投资评级 - 维持“持有”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年中国国贸业绩表现平稳，维持高分红比例；物业租金和出租率总体稳定，抗周期韧性强；成本管控有效，财务情况优化；预计未来三年归母净利润复合增长率为2.3%，考虑公司资产位置优越具备稀缺性，经营稳健，维持“持有”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 基础数据 - 总股本10.07亿股，流通A股10.07亿股，52周内股价区间为20.79 - 27.59元，总市值234.19亿元，总资产123.24亿元，每股净资产9.58元 [5] 业绩表现 - 2024年实现收入39.1亿元，同比下降1.1%；归母净利润12.6亿元，同比增长0.3%；拟向全体股东每10股派发现金红利11元（含税），占归属于上市公司股东净利润的比例88% [6] 分业务情况 - 物业租赁及管理板块2024年实现收入33.9亿元，同比增长0.04%，毛利率66.0%；其中写字楼下降3.2%至15.1亿，商城增长0.9%至12.9亿，公寓增长2.0%至18.7亿 [6] - 酒店经营板块2024年实现收入5.3亿元，同比下降7.6% [6] 租金与出租率 - 写字楼平均租金同比增长0.2%至639元/平方米/月，出租率下降2.8pp至93.1% [6] - 商城平均租金增长2.3%至1309元/平方米/月，出租率下降1.7pp至96.5% [6] - 公寓平均租金下降1.0%至367元/平方米/月，出租率提高3.0pp至88.9% [6] 成本与财务 - 费用率不断优化，销售、管理及财务费用率总计从6.3%降至5.8%，毛利率和净利率分别从58.0%和31.9%提升至58.1%和32.3% [6] - 2024年经营性净现金流净额同比小幅下降6.4%至18.0亿元，借款总额同比下降31.1%至10.9亿元，资产负债率呈下降趋势，年末资产负债率下降3pp至21.6%，EBITDA全部债务比提升至1.96，利息保障倍数由24.6持续增至32.7 [6] - 2018 - 2023年公司平均融资成本降至3.55% [6] 盈利预测假设 - 预计2025 - 2027年公司物业租赁及管理收入增速分别为4%/3%/2% [7] - 预计2025 - 2027年公司酒店经营增速分别为3%/2%/2% [7] 分业务收入成本预测 |业务|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |物业租赁及管理收入（百万元）|3386.26|3521.7|3627.4|3699.9| |物业租赁及管理增速|0.0%|4.0%|3.0%|2.0%| |物业租赁及管理毛利率|66.0%|66.0%|66.0%|66.0%| |酒店经营收入（百万元）|525.80|541.6|552.4|563.5| |酒店经营增速|-7.6%|3.0%|2.0%|2.0%| |酒店经营毛利率|7.3%|7.3%|7.3%|7.3%| |合计收入（百万元）|3912.1|4063.3|4179.8|4263.4| |合计增速|-1.1%|3.9%|2.9%|2.0%| |合计毛利率|58.1%|58.2%|58.2%|58.2%| [8] 财务预测与估值相关指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|3912.07|4063.28|4179.76|4263.36| |营业收入增长率|-1.05%|3.87%|2.87%|2.00%| |归属母公司净利润（百万元）|1262.39|1295.61|1325.94|1352.82| |归属母公司净利润增长率|0.25%|2.63%|2.34%|2.03%| |每股收益EPS（元）|1.25|1.29|1.32|1.34| |净资产收益率ROE|13.08%|12.72%|12.35%|11.98%| |PE|18.6|18.1|17.7|17.3| |PB|2.43|2.30|2.18|2.07| [2][10]