上海年中土拍概况 - 上海第五批次土地出让推出六幅地块 总建筑面积70万方 起价1925亿元 [1] - 五幅地块成功出让 总出让面积2717万平方米 规划总建面6385万平方米 总金额19157亿元 [1] - 14家企业参拍 包括6家央企 7家国企 1家民企 杨浦东外滩和闵行颛桥地块热度最高 [1] 宝山"巨无霸"地块分析 - 宝山区组合地块总出让面积近10万平方米 总起始价81亿元 为本轮土拍体量最大地块 [2] - 90-01地块规划建设250米写字楼 容积率72 商业100%自持 办公40%自持 [2] - 五幅住宅用地总面积超83万平方米 容积率25-26 限高60-80米 中小户型占比40% 配建3620平方米保障房 [2] - 中建东孚以8195亿元竞得 楼面价25488元/平方米 溢价率117% [3] 杨浦内环地王成交 - 杨浦区C090101单元01C5-02地块楼面价达95530元/平方米 创区域单价纪录 [6] - 保利发展经95轮竞价以35亿元拿下 溢价率3079% [6] - 地块邻近12号线和18号线换乘站 周边配套成熟 包括重点学校和三甲医院 [6] 房企竞拍表现 - 保利发展同时以314亿元摘得闵行颛桥地块 楼面价约388万元/平方米 溢价率1295% [7] - 大华继3月92659元/平方米拿下大宁地王后 又以3053亿元底价获取大虹桥徐泾地块 [8] - 建发摘得金山区金山新城地块 大华获取青浦徐泾地块 [1][7] 区域市场动态 - 宝山南大板块周边项目中环置地中心去化率超90% 均价67404元/平方米 中环金茂府去化率超95% 均价65940元/平方米 [4] - 宝山W12-1301单元99-01地块由中建七局&中建港航以101亿元摘得 楼面价33000元/平方米 [4] - 区域住宅用地供应节奏放缓 遵循"产业先行 生活配套跟进"逻辑 [5]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

地块成交信息 - 颛桥镇MHC10601单元01-22A-10地块为住宅用地 出让面积4 05公顷 容积率2 起始价278026万元 最终成交价314026万元 溢价率12 95% [1][3] - 地块由上海保利城市发展有限公司竞得 经过40轮竞拍 [1] - 地块位于颛桥镇君莲社区 东至都庄路 南至01-22A-07地块 西至01-22A-07地块 北至01-22A-08地块和01-22A-09地块 [3] 区位优势 - 地块距轨交15号线双柏路站500米 快速连接徐汇 长宁等核心城区 自驾30分钟可达大虹桥商务区和市中心 [5] - 君莲社区依托轨交15号线 沪金高速 短驳班车形成"轨交+自驾+短驳"通勤网络 满足跨区工作和长三角商务出行需求 [5] - 社区毗邻漕河泾颛桥科技绿洲 大零号湾科创中心等产业高地 聚焦人工智能 生物医药等新兴产业 提供5公里就业半径 [10] 配套设施 - 3公里内有颛桥万达广场 君莲约好广场 鑫佳休闲生活广场等商业设施 [7] - 周边配建君莲幼儿园至高中全龄段教育资源 包括星河湾双语学校 西南工程学院等 [7] - 医疗养老设施包括君莲社区卫生服务中心 君莲养老院 休闲设施有君莲剪纸文化公园 田园公园等 [7] - 15分钟生活圈内设有颛桥社区事务服务中心君莲分中心 颛桥文化体育中心等政务文娱设施 [9] 区域规划 - 颛桥镇作为闵行区地区中心 规划打造先进制造新高地和宜居美居新城区 [1] - 君莲社区以15分钟生活圈理念建设 规划滨河绿廊与口袋公园 形成现代化人居标杆 [5][7] - 社区周边规划智慧健康产业园与创意设计总部 实现"下楼上班 上楼回家"的生活模式 [10]

上海第五批次集中供地概况 - 上海第五批次集中供地共出让6宗涉宅地块 总起价192 5亿元[1] - 地块分布在浦东新区 杨浦区 闵行区 宝山区 青浦区和金山区[1] - 5宗地块于6月19日落槌 金山区地块将于6月20日揭晓结果[1] 已成交地块详情 - 保利发展以31 4亿元竞得闵行颛桥宅地 溢价率12 95% 成交楼板价38875元/平方米[1] - 大华集团以底价30 5亿元竞得青浦徐泾地块 楼板价26843元/平方米[1] - 中建八局以81 95亿元竞得宝山南大路地铁站东北侧6幅地块 溢价率1 16% 楼板价25487元/平方米[1] 闵行颛桥地块分析 - 地块临近地铁15号线双柏路站 步行距离700米 容积率2 0[2] - 周边有上海星河湾等高端住宅项目 配套完善[2] - 地块临河而建 有望开发低密度产品[2] 青浦徐泾地块分析 - 地块邻近地铁17号线徐泾北城站 出让面积4 94万平方米 容积率2 3 限高80米[2] - 徐泾板块曾创下年销售近万套新房记录 目前仅有少量尾盘在售[2] - 板块已一年多无新住宅地块供应 市场蓄积购买力[2] 宝山组合地块详情 - 地块包含5个住宅地块和1个商办地块 总建面约32 2万平方米[3] - 住宅部分建面约21万平方米 需配建保障房并限制中小户型比例[3] - 商办地块建面约11 2万平方米 将打造250米超高地标 要求100%自持商业和40%自持办公[3]

华润置地融资 - 公司获得58.5亿元离岸人民币三年期定期贷款融资，资金稳定性和流动性显著增强 [1] - 融资将用于推进项目开发、优化业务布局，提升市场竞争力和抗风险能力 [1] - 该交易为房地产行业融资环境改善提供积极示范 [1] 荣万家资产收购 - 公司拟以10.7亿元收购关联方荣盛发展的清偿物业（含12689个停车位、5479套储藏间及112套住宅商业单位），抵销12.62亿元应收款项 [2] - 交易大幅降低坏账风险，改善资产质量和财务稳健性 [2] - 可能推动行业采用类似模式解决关联方债务问题 [2] 浦房集团股权划转 - 公司无偿划转浦迪投资68.7547%股权（对应账面净资产44.54亿元）至浦发集团 [3] - 交易使业务更聚焦房地产核心领域，释放资源用于深耕主业 [3] - 促进区域内国有资产整合，创造土地开发和投融资协同机会 [3] 三亚土地市场 - 三亚海棠湾出让3宗宅地总面积533.68亩，总成交金额41.97亿元 [4] - 保利以13.23亿元竞得HT09-13-03地块（103.91亩），楼面价11934元/平方米，住宅占比98% [4] - 土拍提振区域市场热度，强化保利在三亚的项目布局优势 [4] 信达地产债券发行 - 公司获证监会批准发行30亿元公司债，有效期24个月 [5] - 募集资金将缓解偿债压力，支持日常运营和项目推进 [5] - 发行增强市场信心，为行业融资提供参考案例 [5]

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-061 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 关于超短期融资券获准注册的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）近日收到中国银行 间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受公司超短期融资券注 册，注册额度自《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。主要内容如下： | 品种 | 《接受注册通知书》 | 注册额度 | 联席主承销商 | | --- | --- | --- | --- | | | 编号 | （亿元） | | | 超短期 | 中市协注〔2025〕 | 50 | 上海浦东发展银行股份有限公司、 | | 融资券 | SCP149号 | | 中国光大银行股份有限公司 | 公司将根据市场情况及有关规定要求，在注册有效期内择机发行上述债务 融资工具，并及时履行信息披露义务。 董事会 二〇二五年六月十九日 ...

保利发展（600048）公告，公司近日收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意 接受公司超短期融资券注册，注册额度为50亿元，自通知书落款之日起2年内有效。公司将根据市场情 况及有关规定要求，在注册有效期内择机发行上述债务融资工具，并及时履行信息披露义务。 ...

市场整体表现 - 沪指6月18日微涨0 04% 申万行业中有9个上涨 电子和通信行业涨幅居前 分别为1 50%和1 39% 美容护理和房地产行业跌幅居前 分别为1 73%和1 35% [2] - 两市主力资金全天净流出177 87亿元 5个行业主力资金净流入 电子行业净流入规模最大 达43 46亿元 银行行业净流入13 14亿元 [2] - 26个行业主力资金净流出 医药生物行业净流出37 29亿元居首 计算机行业净流出30 30亿元 非银金融、基础化工、有色金属等行业净流出较多 [2] 房地产行业表现 - 房地产行业今日下跌1 35% 主力资金净流出5 00亿元 行业102只个股中仅8只上涨 1只涨停 91只下跌 1只跌停 [3] - 房地产行业38只个股资金净流入 7只净流入超千万元 海南高速净流入3682 50万元居首 张江高科、合肥城建分别净流入1403 51万元和1200 79万元 [3][4][5] - 房地产行业19只个股资金净流出超千万元 保利发展净流出1 50亿元最多 万科A、万通发展分别净流出6669 70万元和4273 52万元 [3][6] 房地产个股资金流向 - 资金净流入个股中 栖霞建设涨3 92% 换手率9 44% 净流入1152 26万元 西藏城投涨0 89% 净流入1113 31万元 [4] - 资金净流出个股中 新黄浦跌9 75% 换手率8 02% 净流出2634 01万元 *ST中地跌4 90% 净流出2791 02万元 [6] - ST广物、市北高新、城投控股等个股虽资金净流入 但股价分别下跌2 39%、2 27%、2 29% [4][5]

地块拍卖成交结果 - 保利发展与青岛青铁智能科技联合竞得市北新都心果品地块 总建面6 56万㎡ 成交价7 2亿元 楼面价11000元/㎡ [1][2] - 济南中海地产竞得黄岛九顶山北地块 占地面积5 13万㎡ 建面9 22万㎡ 成交价7 37亿元 楼面价7999元/㎡ [1][3] 市北新都心地块详情 - 地块位于市北区黑龙江南路以西 容积率2 4 建筑密度≤20% 绿地率≥35% 起拍价与成交价均为11000元/㎡ [2] - 区位优势显著 紧邻地铁3号线 片区新房供应稀缺 仅远洋繁花里已售罄 和达棠玥和境未上市 福州北路地块待拍 [3] - 保利与青铁为第二次合作 此前联合开发保利青铁和著理想地 保利在市北已开发保利天汇等4个项目 青铁此前开发青铁安澜地 [3] 黄岛九顶山地块详情 - 地块位于黄岛区江山南路东 容积率1 8 建筑密度25% 绿化率30% 起拍价与成交价均为7999元/㎡ [3] - 周边教育资源丰富 现有新盘包括瑞源名嘉荷府和中海半山雲境 此次为中海地产补仓行为 [4] 土地储备专项债券动态 - 青岛市获批发行2025年首批土地储备专项债券 规模8 87亿元 涉及李沧区和胶州市3个项目 为5年来首次重启 [5] - 债券资金将用于收回闲置土地 改善供求关系 政策制定过程中出台《工作指引》规范申报流程 提升效率 [5] - 债券发行可缓解财政压力 解决企业开发资金困境 各部门将加强监管确保资金效益 促进市场平稳 [5]

楼市政策利好 - 央行5月20日降息10个BP，5月初已官宣降准、降息、降公积金利率等组合拳[1] - 广州作为一线城市对政策敏感度高，"五一"期间一手住宅楼盘到访量同比增30%，认购量同比增73%[1] - 4月广州二手住宅价格环比止跌结束23个月下跌趋势，5月上半月一手住宅网签量同比翻番[30] 豪宅市场表现 - 2025年1-4月广州千万级豪宅成交510套月均127套，均价6.9万元/㎡[29] - 保利"天"字系项目表现突出：珠江天悦网签10亿元居荔湾区榜首，天曜两天成交210套揽金33亿元，天奕网签20亿元登顶广州5月套数第一[3][7] - 豪宅市场呈现产品多元化趋势，更注重设计、智能化、绿色健康等品质提升[30] 保利战略布局 - 2024年拿地金额居广州TOP1，稳坐成交套数、面积、金额和市占率"四冠王"[5] - "天"字系项目占据"琶金珠"黄金三角核心地段，与广州产业发展方向重叠[9][29] - 产品设计独特：天曜为广州首座老钱风豪宅，天奕采用2.5容积率全南全板T2布局，珠江天悦实现户户望江[9][26] 产品力打造 - 天曜采用克罗地亚贝金米黄石材打造56米宽华盖顶门楼，天奕使用巴西奢石镜湖春晓石材打造2500㎡下沉会所[15][20] - 珠江天悦单方造价达普通住宅5倍，采用雪山银狐等奢石；都荟天珺参考新加坡花园设计抬高30米[23][26] - 推出"端菜服务计划"和"保总热线"，建立高管直接响应机制提升服务体验[31] 行业趋势判断 - 政策推动下楼市进入重构价格体系阶段，核心区豪宅因稀缺资源获得支撑[29] - 房企从"物理空间供应商"向"生活方式运营商"转型，服务力闭环成竞争关键[34] - "好房子"概念推动产品升级，保利通过全维度服务重塑豪宅"超配"感[32]