2025年度，公司利润指标同比下降，主要原因如下：1、报告期内，受行业和市场波动影响，公司房地 产项目结转毛利率同比下降；2、公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69 亿元，预计减少2025年度归属于母公司所有者的净利润约42亿元。如不考虑上述因素，公司2025年度实 现归属于母公司所有者的净利润约52亿元，其中第四季度实现归属于母公司所有者的净利润约33亿元。 格隆汇1月19日丨保利发展(600048.SH)公布，公司预计2025年度实现归属于母公司所有者的净利润10.26 亿元，同比减少79.49%；预计2025年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润6.28亿 元，同比减少85.25%。 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2026-007 转债代码：110817 转债简称：保利定转 关于证券事务代表变更的公告 电话：020-89898833 邮箱：stock@polycn.com 办公地址：广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场 53 层 邮政编码：510308 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司证券事务代表黄承琰女士，因工作调动辞任。 后续将由旷煜先生继续担任证券事务代表，协助董事会秘书开展工作。 联系方式： 二○二六年一月十九日 ...

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 预计2025年度归属于母公司所有者的净利润为102,561.84万元，同比减少397,556.49万元，下降79.49%[4][6] - 预计2025年度扣除非经常性损益的净利润为62,801.91万元，同比减少362,863.95万元，下降85.25%[4][6] - 2025年度营业总收入为30,826,148.79万元，同比微降1.09%[7] - 2025年度营业利润为953,415.75万元，同比下降37.03%[7] - 2025年度利润总额为972,435.46万元，同比下降37.59%[7] - 2025年度基本每股收益为0.09元，同比下降79.47%[7] - 2025年度加权平均净资产收益率为0.52%，同比下降2.01个百分点[7] 财务数据关键指标变化：资产减值影响 - 公司拟计提资产减值及信用减值损失合计约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元[8] - 如不考虑减值影响，公司2025年度归母净利润约为52亿元，其中第四季度约为33亿元[8]

保利发展1月19日发布2025年度业绩快报，经初步测算，保利发展控股集团股份有限公司预计2025年度 实现归属于母公司所有者的净利润102,561.84万元，与上年同期相比，将减少397,556.49万元，同比减少 79.49%；预计2025年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润62,801.91万元，与上年 同期相比，将减少362,863.95万元，同比减少85.25%。 ...

保利发展公告称，2025年营业总收入3082.61亿元，同比降1.09%；归属于上市公司股东的净利润10.26 亿元，同比降79.49%；扣非净利润6.28亿元，同比降85.25%。利润下降主因是房地产项目结转毛利率同 比下降，且拟计提资产及信用减值损失约69亿元，预计减少归母净利润约42亿元。截至2025年末，公司 持有回购股份1.05亿股。上述数据为初步核算，具体以年报为准。 ...

2025年度，公司利润指标同比下降，主要原因如下：1、报告期内，受行业和市场波动影响，公司房地 产项目结转毛利率同比下降；2、公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69 亿元，预计减少2025年度归属于母公司所有者的净利润约42亿元。如不考虑上述因素，公司2025年度实 现归属于母公司所有者的净利润约52亿元，其中第四季度实现归属于母公司所有者的净利润约33亿元。 格隆汇1月19日丨保利发展(600048.SH)公布，公司预计2025年度实现归属于母公司所有者的净利润10.26 亿元，同比减少79.49%；预计2025年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润6.28亿 元，同比减少85.25%。 ...

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，且维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年全年房地产销售面积同比下滑8.7%，销售额同比下滑12.6%，市场整体承压，但2025年12月单月销售面积和金额环比分别大幅提高39.88%和44.09% [3][5] - 2025年12月单月新开工和竣工面积的同比降幅较上月收窄，其中竣工面积环比大幅提高354.92%，主要因年末为竣工高峰期 [3][18] - 2025年全年房企到位资金同比下降13.4%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等各渠道资金降幅均持续扩大 [3][22] - 2026年1月《求是》杂志发表文章提出改善和稳定房地产市场预期，报告认为后续有望推动市场平稳健康发展，且头部房企凭借运营和资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][5][38] 一、销售：销售面积全年个位数下滑 - **全国市场**：2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%；全年销售均价9,527元/平方米，同比下降4.27% [3][5] - **单月数据**：2025年12月单月销售面积9,399万平方米，环比提高39.88%，同比下降15.60%；单月销售金额8,807亿元，环比提高44.09%，同比下降23.60%；单月销售均价9,370元/平方米，环比提高3.01%，同比下降9.48% [3][5] - **区域市场**：2025年全年，除东北地区外，东部、中部、西部地区销售面积同比降幅均较2024年收窄，其中东部地区销售面积同比下降11.30%，中部地区下降5.9%，西部地区下降6.3%，东北地区下降10.9% [9] 二、投资：开工竣工单月降幅较上月收窄 - **投资端**：2025年全年房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.20%；12月单月开发投资4,197亿元，环比下降16.53%，同比下降35.79% [3][13] - **开工端**：2025年新开工面积58,770万平方米，同比下降20.40%；12月单月新开工面积5,313万平方米，环比提高20.89%，同比下降19.38% [3][16] - **竣工端**：2025年全年竣工面积60,348万平方米，同比下降18.10%；12月单月竣工面积20,894万平方米，环比大幅提高354.92%，同比下降18.29% [3][18] 三、资金：到位资金降幅持续扩大 - **整体情况**：2025年全年房企到位资金93,117亿元，同比下降13.40% [3][22] - **分项资金**：其中，国内贷款14,094亿元，同比下降7.3%；自筹资金33,149亿元，同比下降12.20%；定金及预付款28,089亿元，同比下降16.20%；个人按揭贷款12,852亿元，同比下降17.80%，所有分项资金累计降幅均扩大 [3][22] 四、投资建议 - **行业估值**：2025年四季度以来，地产配置价值逐渐提升，行业整体处于缩表周期，PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [3][39] - **建议关注方向**：建议关注优质开发商（绿城中国、华润置地、中国海外发展）、优质物管（绿城服务）、优质商业（恒隆地产）、代建龙头（绿城管理控股）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家） [3][39]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，且维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业销售面积和销售额同比下滑，但单月环比数据有所改善，开竣工单月同比降幅收窄 [3] - 行业整体仍处于筑底阶段，投资信心尚未完全修复，投资、开工等同比降幅较大 [3] - 2026年1月《求是》杂志发表文章提出改善和稳定房地产市场预期，后续有望推动市场平稳健康发展 [3][5] - 头部房企凭借优秀的运营管理能力和资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][38] 根据相关目录分别进行总结 一、 销售：销售面积全年个位数下滑 - **全国市场**：2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7% [3][5]；全年销售额83937亿元，同比下降12.60% [3][5]；全年销售均价9527元/平方米，同比下降4.27% [3][5] - **单月数据**：2025年12月单月销售面积9399万平方米，环比提高39.88%，同比下降15.60% [3][5]；单月销售金额8807亿元，环比提高44.09%，同比下降23.60% [3][5]；单月销售均价9370元/平方米，环比提高3.01%，同比下降9.48% [3][5] - **区域市场**：2025年全年，除东北区域外，东部、中部、西部地区的销售面积同比降幅均较2024年全年收窄 [9] - 东部地区销售面积39145万平方米，同比下降11.30%，销售额50210亿元，同比下降14.4% [9] - 中部地区销售面积23435万平方米，同比下降5.9%，销售额15684亿元，同比下降9.8% [9] - 西部地区销售面积22327万平方米，同比下降6.3%，销售额15811亿元，同比下降9.6% [9] - 东北地区销售面积3194万平方米，同比下降10.9%，销售额2232亿元，同比下降11.2% [9] 二、 投资：开工竣工单月降幅较上月收窄 - **投资端**：2025年全年房地产开发投资82788亿元，同比下降17.20% [3][13]；12月单月开发投资4197亿元，环比下降16.53%，同比下降35.79% [3][13] - **开工端**：2025年新开工面积58770万平方米，同比下降20.40% [3][16]；12月单月新开工面积5313万平方米，环比提高20.89%，同比下降19.38% [3][16] - **竣工端**：2025年全年竣工面积60348万平方米，同比下降18.10% [3][18]；12月单月竣工面积20894万平方米，环比大幅提高354.92%，同比下降18.29% [3][18] 三、 资金：到位资金降幅持续扩大 - 2025年全年房企到位资金93117亿元，同比下降13.40% [3][22] - 分项资金均同比下降且降幅扩大： - 国内贷款14094亿元，同比下降7.3% [3][22] - 自筹资金33149亿元，同比下降12.20% [3][22] - 定金及预付款28089亿元，同比下降16.20% [3][22] - 个人按揭贷款12852亿元，同比下降17.80% [3][22] 四、 投资建议 - **行业估值**：2025年四季度以来，地产的配置价值逐渐提升，行业整体PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [3][39] - **建议关注**：报告建议关注五类公司 [3][39] 1. 优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展 2. 优质物管公司：绿城服务 3. 优质商业公司：恒隆地产 4. 代建龙头：绿城管理控股 5. 中介龙头：贝壳-W、我爱我家 - **部分公司盈利预测**：报告列出了部分开发上市公司的EPS和PE预测（股价截至2025年12月31日）[38] - 招商蛇口：2025年预测EPS 0.47元，预测PE 18.38倍 - 保利发展：2025年预测EPS 0.18元，预测PE 33.89倍 - 滨江集团：2025年预测EPS 0.91元，预测PE 11.04倍 - 新城控股：2025年预测EPS 0.45元，预测PE 31.00倍 - 龙湖集团：2025年预测EPS 0.28元，预测PE 27.21倍

核心观点 - 政策利好持续，各部委协同发力，市场关注度提升，短期市场反馈值得期待 [5] - 二手房基本面走强，认购量创近期新高，市场交易情绪获政策支撑，但需关注持续性 [5] - 新房市场仍较低迷，但二手房挂牌量下降、价格走稳，后续价格企稳的持续性值得期待 [5] 政策动态 - **中央政策密集出台**：1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底 [5][14]。1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.25%；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确年内还有进一步降准降息空间 [5][15][21] - **高层舆论引导加强**：《求是》杂志在年初连续刊登多篇与地产相关文章，包括主席讲话、编辑部文章及住建部部长文章，各方对地产的关注度在提升 [5][17] - **地方政策跟进**：本周地方政策动作较少，银川市优化公积金贷款政策，湖南省提出推进专项债收购存量商品房用作保障房等 [22][24] 市场成交表现 - **新房网签仍处低位**：2026年第3周，监测的50城商品房成交面积265.50万方，环比上升9.9%，但周同比下降29.7% [23][26]。1月前15天，50城新房成交面积同比下降31.9% [23][29]。分线城市看，一线城市1月前15天成交同比下降40.9%，降幅最大 [25][34] - **二手房网签降幅收窄**：2026年第3周，监测的11城二手房成交面积174.89万方，环比大幅上升24.8%，周同比下降9.7%，降幅较上周收窄16.6个百分点 [35][42]。1月前15天，11城二手房成交面积同比下降18.6%，降幅较上个月收窄3.5个百分点 [35][39] - **二手房认购表现强劲**：2026年第3周，监测的79城二手房成交套数环比上升16.7%，同比大幅上升40.3% [50][52]。1月前15天，79城二手房成交套数同比上升23.2%，其中一线、二线、三四线分别同比上升10%、19%和39% [5][51]。本周认购量创2025年6月以来的新高 [5] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第3周，重点10城住宅推盘面积54.6万方，环比+53.5%，但同比-2.8%，推盘仍处低位 [87][89]。1月前15天推盘面积同比-53.1% [92]。同期，10城住宅售批比（MA8）为93%，同比-34个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为53%，同比-12个百分点 [96][98] - **新房库存**：2026年第3周，重点10城住宅库存面积4812万方，环比-0.1%，去化周期15.7个月，环比-0.1个月 [96][101] - **二手房挂牌与来访**：重点12城二手房挂牌套数持续下降，从9月中旬高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8% [5][104]。监测的70城二手房日均来访5.5万组，环比上升17.8%，同比上升42.7% [104][109]。来访转化率为4.9%，相对稳定 [104][112] - **二手房价格**：本周33城二手房成交均价为10215元/平米，周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，同比2025年同期-17.5%，年初以来价格表现较为稳定 [113][115] 土地市场 - **整体市场低迷**：2026年第3周，300城宅地出让金116.3亿元，环比-25.2%，同比-48.7% [118][120]。1月前15天出让金272.3亿元，同比-54.3% [118][124]。单周土地去化率为60%，环比-18个百分点，同比-24个百分点 [118][125] - **结构性机会显现**：三四线城市局部出现高溢价成交案例，表明地方性结构性机会依然存在 [5][121]。例如赣州地块以45.68%的高溢价成交，商丘地块以9.79%的溢价成交 [121] 板块行情与估值 - **A股地产板块表现较弱**：2026年第3周，SW房地产指数下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在30个申万行业中排名第29位（97%分位） [5][129]。16家主流房企周跌幅为1.9%，表现优于转型及其他地产公司（-3.6%） [5][129] - **港股地产持续走强**：13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8个百分点，其中新世界发展因私有化传闻单周涨幅达26.6% [5] - **板块估值处于低位**：截至2026年1月16日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数 [133][136] - **物业板块回调**：本周物业板块股价环比下降3.6%，跑输主要指数，龙头物企普遍回调 [142] C-REITs市场 - **指数小幅下跌**：2026年第3周，C-REITs综合收益指数下跌0.35% [5] - **运营数据普遍下降**：上周有11单REITs公布2025年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降 [5]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，但目前仍在途中 [3][47] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][47] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [3][47] - 城市分化观点依然奏效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [3][47] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是观察落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [3][47] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [3][47] 政策回顾与解读 - 三部门延续居民换购住房个人所得税退税政策，实施期为2026年1月1日至2027年12月31日 [1][10] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1][11] - 下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [1][11] - 近期税收政策持续支持房地产，包括换购个税退税、个人销售住房增值税率从5%下调至3%等，旨在降低交易成本，促进二手房换手，支持刚需和改善性需求 [1][10][11] - 报告认为，当前的税收支持政策属于“小政策”，换购退税也是老政策续期，需耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台 [1][11] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-3.5%，跑输沪深300指数2.95个百分点，在31个申万一级行业中排名第30名 [2][12] - 本周房地产板块上涨个股共30支，下跌82支 [12] - 全市场涨幅前五个股为亚太实业（+11.4%）、阳光股份（+10.2%）、大名城（+8.8%）、银亿股份（+8.4%）、大港股份（+6.7%） [12][18] - 全市场跌幅前五个股为华夏幸福（-29.8%）、绵石投资（-16.7%）、中国武夷（-15.8%）、万方发展（-14.5%）、*ST匹凸（-14.4%） [12][18] - 重点跟踪的40家A/H房企中，本周上涨17支，涨幅前五为佳兆业（+19.0%）、雅居乐集团（+8.9%）、正荣地产（+6.9%）、融信中国（+5.9%）、世茂集团（+5.7%） [12][21] - 重点房企跌幅前五为华夏幸福（-29.8%）、荣盛发展（-13.9%）、禹洲集团（-11.2%）、世联行（-9.4%）、建发国际集团（-8.3%） [12][22] 新房与二手房成交数据 - **新房市场（30城样本）**：本周成交面积119.1万平方米，环比提升2.4%，但同比下降38.1% [2][23] - 一线城市：成交38.2万方，环比+8.5%，同比-40.1% [2][23] - 二线城市：成交56.1万方，环比+1.1%，同比-29.0% [2][23] - 三线城市：成交24.8万方，环比-3.3%，同比-49.9% [2][23] - **年初累计（2周）新房成交（30城样本）**：共计235.5万方，同比大幅下降55.9% [2] - 一线城市：73.5万方，同比-50.2% [2] - 二线城市：111.6万方，同比-57.0% [2] - 三线城市：50.4万方，同比-60.3% [2] - 具体城市：北京（-45.5%）、上海（-37.0%）、广州（-56.8%）、深圳（-70.3%） [25] - **二手房市场（15城样本）**：本周成交面积合计205.8万方，环比增长3.8%，同比下降7.6% [2][31] - 一线城市：成交89.9万方，环比+16.1% [2][31] - 二线城市：成交81.3万方，环比-5.9% [2][31] - 三线城市：成交34.6万方，环比+0.7% [2][31] - **年初累计（2周）二手房成交（15城样本）**：共计404.0万方，同比下降4.3% [31] - 一线城市：167.2万方，同比-17.4% [31] - 二线城市：167.8万方，同比-1.6% [31] - 三线城市：69.0万方，同比+40.6% [31] 房企信用债市场 - **发行与偿还**：本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计121.10亿元，环比增加54.8亿元；总偿还量148.11亿元，环比增加84.87亿元；净融资额为-27.01亿元，环比减少30.07亿元 [3][40] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比72.3% [40] - 债券类型以私募债为主，占比69.0% [40] - 债券期限以3-5年期为主，占比60.8% [40] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“26大悦01”4年期公司债利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升了61个基点 [42][43] 投资建议与配置方向 - 报告建议2026年围绕政策贝塔进行配置，具体方向包括 [3][47]： - **地产开发**：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [3][47] - **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [3][47] - **中介**：贝壳-W [3][47] - **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [3][47]