募集资金 - 向特定对象发行可转债募集资金总额不超85亿元[3] - 募集资金拟投入15个项目，总投资452.36亿元[3] - 募集资金不足部分公司将自筹解决，董事会可调整项目资金投入[5] 项目业绩 - 公司总销售收入为395,578万元，总投资为367,857万元，净利润为18,188万元，项目销售净利率为4.60%[24] - 公司总销售收入为185,341万元，总投资为158,609万元，净利润为17,774万元，项目销售净利率为9.59%[145] 项目数据 - 上海保利海上瑧悦项目总投资72.10亿元，预计销售额92.89亿元，销售净利率13.63%[6][12] - 北京保利颐璟和煦项目总投资36.79亿元，预计销售额39.56亿元，销售净利率4.60%[15][22] - 佛山保利琅悦项目总投资预计495,913万元，预计销售额588,662万元，净利润51,494万元，销售净利率8.75%[25][32] - 长春保利和煦项目总投资预计197,899万元，预计销售额234,359万元，净利润22,372万元，销售净利率9.55%[35][42] - 某项目总投资预计为748,611万元，预计销售额852,400万元，净利润67,892万元，销售净利率7.96%[51][53] - 天津保利西棠和煦二期项目总投资预计为223,941万元，预计销售额249,183万元，净利润20,508万元，销售净利率8.23%[56][63] - 某项目总投资预计218,051万元，预计销售额262,198万元，净利润27,315万元，销售净利率10.42%[71][73][75] - 莆田保利瑧悦项目总投资预计258,692万元，预计销售额303,612万元，净利润30,955万元，销售净利率10.20%[76][82][84][86] - 某项目预计实现销售额192,271万元，净利润6,721万元，销售净利率为3.50%[94][95] - 上海保利西郊和煦项目总投资244,147万元，预计销售额283,941万元，净利润26,518万元，销售净利率为9.34%[98][104] - 太原保利璞悦项目总投资188,346万元，预计销售额223,807万元，净利润18,224万元，销售净利率为8.14%[107][114] - 某项目总投资预计为224,553万元，预计销售额258,825万元，净利润24,568万元，销售净利率9.49%[122][124][126] - 佛山保利广佛湾堂悦项目总投资预计175,466万元，预计销售额198,754万元，净利润12,527万元，销售净利率6.30%[127][131][133][135] - 大连保利东港天珺项目总投资预计158,609万元，预计销售额185,341万元，净利润17,774万元，销售净利率9.59%[136][141][143] - 广州保利琅悦项目预计实现净利润10,420万元，销售净利率为8.11%[153] 项目规划 - 上海保利海上瑧悦项目规划用地57,239平方米，总建面210,017平方米[6] - 北京保利颐璟和煦项目规划用地64,793平方米，总建面147,780平方米[15] - 佛山保利琅悦项目规划用地面积75,062平方米，总建筑面积312,849平方米[25] - 长春保利和煦项目规划用地面积91,414平方米，总建筑面积241,082平方米[35] - 北京保利天汇项目规划用地面积43,244平方米，总建筑面积149,664平方米[45] - 天津保利西棠和煦二期项目规划用地面积105,899平方米，总建筑面积189,053平方米，容积率1.25[56][57] - 合肥保利海上瑧悦项目规划用地面积50,588平方米，总建筑面积145,322平方米，容积率2.17[66][67] - 莆田保利瑧悦项目规划用地面积58,453平方米，总建筑面积232,515平方米，容积率3.06[76][78] - 成都保利西堂和煦项目规划用地面积42,705平方米，总建筑面积125,007平方米，容积率2.00[87][88][89] - 上海保利西郊和煦项目规划用地面积40,262平方米，总建筑面积99,207平方米，容积率1.50[98][99] - 太原保利璞悦项目规划用地面积53,074平方米，总建筑面积244,058平方米，容积率4.20[107][108] - 广州保利云境项目规划用地面积26,147平方米，总建筑面积113,565平方米，容积率3.00[118][119] - 佛山保利广佛湾堂悦项目规划用地面积30,610平方米，总建筑面积105,306平方米[127][128] - 大连保利东港天珺项目规划用地面积25,459平方米，总建筑面积76,160平方米[136][138] - 广州保利琅悦项目规划用地面积为22,021平方米，总建筑面积为79,982平方米，容积率为2.50[147] 项目周期 - 上海保利海上瑧悦预计开发周期为2023年7月至2027年6月[6] - 北京保利颐璟和煦预计开发周期为2024年3月至2027年12月[15] - 佛山保利琅悦项目开发周期为2023年8月至2027年7月[25] - 长春保利和煦项目开发周期为2024年3月至2027年10月[35] - 北京保利天汇项目开发周期为2023年9月至2027年6月[45] - 天津保利西棠和煦二期项目预计开发周期为2024年4月至2029年3月[56] - 合肥保利海上瑧悦项目预计开发周期为2024年5月至2026年10月[66] - 佛山保利广佛湾堂悦项目预计开发周期为2023年8月至2027年6月[127] - 大连保利东港天珺项目预计开发周期为2023年10月至2028年9月[136] - 广州保利琅悦项目预计开发周期为2024年1月至2027年9月[146] 项目交付 - 上海保利海上瑧悦计划2026年6月开始交付[8] - 北京保利颐璟和煦计划2026年9月开始交付[17] - 佛山保利琅悦项目2025年10月开始交付[31] - 长春保利和煦项目2026年7月开始交付[41] - 上海保利西郊和煦项目计划于2026年8月开始交付[100] - 太原保利璞悦项目计划于2026年6月开始交付[109] - 广州保利云境项目计划于2026年8月开始交付[120] - 佛山保利广佛湾堂悦项目计划2025年6月开始交付[129] - 大连保利东港天珺项目计划2026年6月开始交付[139] - 广州保利琅悦项目预计2026年7月开始交付，部分已取得预售许可证[148] 未来展望 - 发行可转债募集资金用于15个房地产开发项目，有助于提升公司市场竞争力[156] - 发行完成后公司资产总额与负债总额将同时增加，转股后净资产增加，资产负债率下降[157] - 本次发行短期内可能摊薄即期回报，中长期有助于提升盈利能力和市场占有率[158]

会议决策 - 2024年8月16日召开相关会议，9月5日召开临时股东大会，审议通过向特定对象发行可转债预案等议案[2] - 2024年12月30日召开会议，调整发行对象，中国保利集团不再认购可转债[3] - 2025年3月28日召开会议，调整募集资金总额，不再用于补充流动资金[4] 数据调整 - 可转债拟发行数量由不超过9500.00万张调整为不超过8500.00万张[4] - 可转债发行总额由不超过950000.00万元调整为不超过850000.00万元[4] - 修订前募集资金拟投入项目总投资4623597万元，拟投入950000万元[5] - 修订后募集资金拟投入项目总投资4523597万元，拟投入850000万元[7] 资金安排 - 募集资金净额少于项目总投资部分，公司将以其他方式解决[5][7] - 募集资金到位前，公司将自筹资金先行投入，到位后置换[5][7] 发行条件 - 本次发行可转债需经中国证监会同意注册后方可实施[8]

融资计划 - 公司拟向不超35名特定对象发行可转债，募资不超850,000.00万元[6][19][38][40][45][48] - 可转债每张面值100元，按面值发行，票面利率竞价确定[26][27] - 初始转股价格不低于认购邀请书发出前二十个交易日公司股票交易均价和前一交易日均价等[28][57] 资金用途 - 募集资金拟用于15个房地产开发项目，总投资4523597万元[6][11][19][41] 政策背景 - 2022年下半年以来，中央及地方出台多轮房地产行业支持政策[7] 财务数据 - 2021 - 2023年度归属于母公司所有者净利润分别为2738783.66万元、1832016.19万元、1206715.68万元，三年平均可分配利润1925838.51万元[37][38][45] - 2021年末 - 2024年6月末合并口径资产负债率分别为78.36%、78.11%、76.55%、75.31%[46] - 2021年末 - 2024年6月末扣除预收款项后其他负债占资产总额比例分别为45.98%、47.55%、47.92%、46.87%[46] - 2021 - 2023年度和2024年1 - 6月经营活动产生的现金流量净额分别为1055121.72万元、742237.71万元、1393000.75万元、 - 1714801.06万元[47] 发行安排 - 发行采用向特定对象发行方式，经上交所审核、证监会同意注册后择机发行[35] - 转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[53] - 转股后所转股票自发行结束之日起十八个月内不得转让[55] 风险与措施 - 发行完成后债券持有人转股或使公司总股本和净资产增加，即期回报有被摊薄风险[64] - 公司拟采取加强经营管理等措施防范即期回报被摊薄风险[65]

可转债发行 - 可转债发行方案已获董事会、股东大会、国资监管单位批准及上交所审核通过，尚需中国证监会同意注册[8][77] - 发行对象不超过35名，以现金方式并以相同价格与相同利率认购[9] - 每张面值100元，按面值发行，发行总额不超过850,000万元，发行数量不超过8,500万张[11][32][33][34] - 期限为发行之日起六年，转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[35][43] - 初始转股价格有相关规定，存续期间不设置转股价格修正条款[44][45][48] - 期满后五个交易日内赎回全部未转股可转债，转股期内满足条件公司有权赎回[50][51] - 未转股余额不足3000万元时公司有权赎回，持有人特定条件下可回售[53][56] - 转股后所转股票自发行结束之日起18个月内不得转让[61] - 发行决议有效期为股东大会审议通过之日起12个月内[13][73] 募集资金 - 募集资金总额不超过850,000万元，拟投入15个房地产开发项目，项目总投资4,523,597万元[11][12][62][63][78] - 上海保利海上瑧悦拟投入100,000万元，北京保利颐璟和煦拟投入90,000万元等[11] - 公司将制定募集资金使用管理制度，资金存放于专项账户[64] 公司股权 - 公司注册资本为1,197,044.3418万元，截至预案公告日总股本为11,970,443,418股[19][76] - 保利南方集团持股4,511,874,673股，占比37.69%，保利集团合计持股40.72%，本次发行不会导致控制权变化[76] 项目情况 - 上海保利海上瑧悦总投资720,968万元，预计销售额928,899万元，净利润126,596万元，销售净利率13.63%[81][89] - 北京保利颐璟和煦总投资367,857万元，预计销售额395,578万元，净利润18,188万元，销售净利率4.60%[92][97][99][101] - 佛山保利琅悦总投资495,913万元，预计销售额588,662万元，净利润51,494万元，销售净利率8.75%[102][108][110][112] - 长春保利和煦总投资197,899万元，预计销售额234,359万元，净利润22,372万元，销售净利率9.55%[113][114][119][121][123] - 北京保利天汇总投资748,611万元，预计销售额852,400万元，净利润67,892万元，销售净利率7.96%[124][130][132][134] - 天津保利西棠和煦二期总投资223,941万元，预计销售额249,183万元，净利润20,508万元，销售净利率8.23%[135][141][143][145][146] - 合肥保利海上瑧悦总投资218,051万元，预计销售额262,198万元，净利润27,315万元，销售净利率10.42%[147][152][154] - 莆田项目总投资258,692万元，预计销售额303,612万元，净利润30,955万元，销售净利率10.20%[157][162][164] - 成都项目总投资184,684万元，预计销售额192,271万元，净利润6,721万元，销售净利率3.50%[167][168][175] - 上海保利西郊和煦总投资244,147万元，预计销售额283,941万元，净利润26,518万元，销售净利率9.34%[178][179][184][186] - 太原保利璞悦总投资188,346万元，预计销售额223,807万元，净利润18,224万元，销售净利率8.14%[187][194][196] - 广州保利云境总投资224,553万元，预计销售额258,825万元[199]

会议信息 - 保利发展2025年第二次临时股东大会于3月31日14:30召开[1][5] - 会议地点在广州市海珠区保利发展广场会议室[6] 参会资格 - 截至3月25日收市时登记在册股东有权参会及表决[6] 会议议程 - 审议选举公司董事的议案[8] - 拟选举潘志华任第七届董事会非独立董事[10]

股东大会信息 - 2025年第二次临时股东大会于3月31日14点30分召开[2] - 会议地点在广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场[2] - 网络投票起止时间为2025年3月31日[2] 股权与登记信息 - 股权登记日为2025年3月25日[9] - 会议登记时间为2025年3月26日特定时段[10] - 登记地点为保利发展广场董事会办公室[10] 其他信息 - 会议审议选举公司董事的议案[5] - 投票方式为现场与网络投票结合[4] - 联系人电话020 - 89898833，邮箱stock@polycn.com[12]

会议决策 - 2025年3月14日召开第七届董事会第八次会议[2] - 会议通过改选董事会审计委员会委员等多项议案[2][3][5] 人事变动 - 提名潘志华为公司总经理及非独立董事候选人[11] - 潘志华现任公司副总经理等职[9] 后续安排 - 会议通过召开2025年第二次临时股东大会议案[5]

会议信息 - 保利发展2025年第一次临时股东大会于3月13日召开[4] - 会议采用现场与网络投票结合，现场会议于3月13日14点30分在广州召开[8] 参会情况 - 出席会议股东和代理人共2932人，代表股份6050704304股，占比50.9945%[10] 议案表决 - 《关于选举公司董事的议案》同意6035927927股，占比99.7557%[16] - 《关于注册发行50亿元超短期融资券的议案》同意6039973703股，占比99.8226%[18] 决议效力 - 本次会议议案获得有效表决权通过，决议合法有效[19][20]

会议基本信息 - 2025年3月13日在广州召开股东大会[3] - 由董事於骁冬主持，现场与网络投票结合表决[4] - 北京德恒律师事务所田原、孙萌见证[7] 参会情况 - 2932名股东和代理人出席会议[2] - 出席股东持表决权股份6050704304股，占比50.9945%[2] - 7名董事4人出席，3名监事1人出席，董秘出席[4][6] 议案表决 - 选举董事议案A股同意票6035927927，比例99.7557%[5] - 注册发行50亿超短融议案A股同意票6039973703，比例99.8226%[5] - 5%以下股东对选举董事议案同意票1522937557，比例99.0390%[5]

报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [3][4] 报告的核心观点 - 2025年政府重申“止跌回稳”目标，限制性政策有望放松，存量房和闲置土地收储加快，利于市场供需结构优化和成交量价修复 [3] - 因公司结转规模和毛利率下降，叠加计提减值准备影响，2024年业绩显著承压，当前估值已反映悲观预期 [3] - 公司作为龙头房企在融资、拿地及土储布局方面优势显著，行业集中度提升趋势下市占率仍有提升空间 [3] 销售情况 - 2月签约面积78.29万平方米，同比减少17.39%；签约金额159.95亿元，同比增加2.38% [1] - 1 - 2月签约面积155.49万平方米，同比减少27.19%；签约金额340.11亿元，同比减少5.39% [1] - 2月销售均价20430元/平，同比增长23.9%；1 - 2月销售均价21873元/平，同比增长30% [1] - 1 - 2月全口径销售金额、面积分别位居行业第一、第二，权益销售金额和面积均排名第一 [1] - 1 - 2月在TOP100房企中全口径销售金额和面积市占率分别为7.6%、6.1%，同比分别+0.05pct、-1pct [1] 投资情况 - 2月新增项目6个，计容建面61.39万平，同比+23.1%；拿地金额122.24亿元，同比+226%；权益地价77.5亿元，同比+129%；拿地楼面均价约1.99万元/平，同比+165% [2] - 1 - 2月共获取9个项目，计容建面89万平，同比+79%；拿地金额约161亿元，同比+330%；权益地价约110亿元，同比+226%；权益比例为68.5% [2] - 今年获取地块中3幅位于一线城市，5幅位于二线城市，1幅位于三线城市 [2] - 1 - 2月拿地金额强度为47.4%，去年同期为10.4%；拿地面积强度为57.3%，去年同期为23.4%，拿地节奏加快 [2] 财务预测 |项目|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.73|21.00|19.48|16.62| |P/B|0.53|0.53|0.52|0.51| |EV/EBITDA|10.02|14.98|14.73|13.47|[8]