公司财务与担保状况 - 公司及控股子公司对外担保余额达1200.64亿元 占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的60.76% [1] - 上市公司对控股子公司担保余额为1157.08亿元 占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的58.56% [1] 业务收入结构 - 2025年1至6月房地产收入占比89.98% 为公司核心业务板块 [1] - 其他业务收入占比9.77% 其他业务收入占比0.25% [1] 市场表现 - 公司当前股价为8.3元 总市值为994亿元 [1]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产行业进入筑底阶段，无风险利率下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策节奏对基本预期影响有限[2][3] - 1-7月全国新房销售降幅扩大，但部分城市优质新盘热销，改善型需求释放与二手房挤压效应并存，市场整体企稳需时间[2][4] - 新开工面积降幅收窄，因新供应地块性价比提升及第四代住宅推广增强开发商盈利前景[5] - 后续政策具备较大发力空间，包括限购优化、公积金支持、城市更新及货币宽松等[4][5] 具体数据表现 - 1-7月全国商品房销售额同比-6.5%，销售面积同比-4.0%[4] - 7月单月销售额5325亿元，同比-14.1%（降幅较6月扩大2.6个百分点）[4] - 7月单月销售面积5709万方，同比-8.4%（降幅较6月扩大1.9个百分点）[4] - 一/二/三线城市新建商品住宅价格同比分别下降1.1%/2.8%/4.2%，但降幅均收窄[4] - 上海新房价格同比上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄[5] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [5] 核心观点 - 京沪接连放松限购政策打破行业政策悲观预期 预示后续进一步放松可能 [1][5] - 上海政策力度略大于北京 鉴于上海楼市哑铃型结构 预计该政策利于修复置换链 [5] - 广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量仍将继续磨底 [5] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [5] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 [5] 政策内容对比 - 户籍或非户籍符合购买条件的家庭 外环外购买住房不限套数 此前上限2-3套 [6] - 户籍成年单身按户籍家庭执行限购政策 外环内可购买住房2套 此前上限1套 [6] - 商贷利率不再区分首套和二套住房 二套商贷利率下降 此前首套LPR-45bp 二套LPR-5bp 并取消了利率下限 此前下限3.05% [6] - 公积金贷款额度提升 支持公积金"又提又贷" 最高公积金贷款额度上升至216万元 此前最高192万元 [6] - 非户籍家庭购买二套住房缴纳房产税时给予人均60平的免税面积扣除 此前无扣除 [6] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [5] - 低估值修复房企：新城控股 越秀地产 龙湖集团 招商蛇口 中海外发展 保利发展 华发股份 [5] - 二手房中介：贝壳-W [5] - 物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [5] 估值数据 - 保利发展2025年预测PE 19.4倍 归母净利润51.3亿元 [7] - 招商蛇口2025年预测PE 20.2倍 归母净利润42.3亿元 [7] - 滨江集团2025年预测PE 11.8倍 归母净利润28.1亿元 [7] - 华润置地2025年预测PE 9.2倍 归母净利润156.7亿元 [7] - 物业管理板块2025年平均预测PE 14.7倍 归母净利润18.3亿元 [8]

业绩表现 - 公司2025年1-6月实现营业收入约1168.57亿元 同比下降16.08% [1] - 公司同期归母净利润为27.11亿元 同比下降63.47% [1] - 经营活动产生的现金流量净额为160.17亿元 [1]

财务表现 - 2025上半年实现营业总收入1168.57亿元，同比下降16.08% [1] - 归属母公司股东净利润27.11亿元，同比下降63.47% [1] - 基本每股收益为0.23元 [1]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开 意义及影响深远 预示中国城市发展新阶段的到来 未来房地产行业发展将以推进城市更新为重要抓手 以加快构建房地产发展新模式作为核心任务[1][7][10] - 房地产发展从增量扩张到存量提质转变 中国城镇化接近加速阶段尾端（2024年城镇化率达67%） 人口结构变化及市场供需收缩推动行业转型[1][12][14][16][20][24] - 城市更新将是下半场发展的核心抓手 既是应对城市发展阶段转变和房地产行业转型的必然选择 也是推动经济增长及高质量发展的战略路径[1][25][30] - 新模式下房企出清将加速 行业从高盈利模式回归 后续将更考验房企的综合实力及竞争力 加速行业出清并带来竞争格局持续优化[1][32][33][38] 行业发展阶段转变 - 中国城镇化率2024年达67% 进入快速发展区间后期 国际经验表明城镇化率30%至70%为快速发展区间 目前处于这一区间后期[14] - 人口结构呈现负增长及老龄化趋势 2024年全国人口14.08亿人 比上年末减少173万人 人口自然增长率为-0.99‰ 65岁及以上人口占比达14.67% 15-64岁人口占比69.33% 较十年前下降2.67个百分点[16][19] - 市场供需高位持续下降 2021年商品房销售面积达峰值17.9亿平米 2024年下降至11.17亿平米 房地产开发投资2021年达峰值14.7万亿元 2024年下降至10万亿元 较2021年下降32%[20][21] 城市更新推进情况 - 政策层面持续加码城市更新 2021年首次写入政府工作报告 2024年中央经济工作会议将大力实施城市更新列为扩内需与防风险关键措施 2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手[25][26] - 财政资金大力支持 2024年首批15个城市获补助 2025年第二批20个城市获补助总额超过200亿元[28] - 2024年城市更新实施项目超过6万个 完成投资约2.9万亿元 涵盖城镇老旧小区改造、完整社区建设及历史文化保护等领域[29] 行业盈利与分化趋势 - 上市房企整体净利润2024年为-1647.9亿元 亏损较2023年扩大1486.55亿元 归属母公司股东净利润-1590.13亿元 亏损较2023年扩大1282.11亿元[32] - 行业销售毛利率2024年末为14.6% 销售净利润率为-8.31% 整体ROE为-10.5% 均跌至历史底部[33] - 房地产市场将逐步走向商品房+保障房双轨制发展 城市及区域间分化持续加深 一线及强二线城市需求有支撑 低能级城市面临供需失衡压力[37][38] 投资建议 - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 包括保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、城建发展（600266）等[39] - 具备综合竞争实力的房企将能进一步提升市场占有率 实现胜者为王[39]

核心财务表现 - 上半年签约金额1451.71亿元 稳居行业首位 [1] - 利润总额99亿元 归母净利润27.11亿元 [1] - 经营活动现金净流入160亿元 同比由负转正 [1] - 货币资金余额1386亿元 占总资产比例超10% [1] 债务结构优化 - 资产负债率73.53% 较年初下降0.82个百分点 [1] - 扣除预收款资产负债率63.3% 同比下降0.82个百分点 [1] - 净负债率59.64% 同比下降1.4个百分点 [1] 土地储备情况 - 待开发项目计容面积5855万平方米 [1] - 新增项目26个 新增项目总地价509亿元 [1]

财务表现 - 营业总收入1169亿元 其中房地产销售结转收入1051亿元 [1] - 毛利率14.6% 略高于2024年全年水平 [1] - 实现利润总额99亿元 归母净利润27.11亿元 [1] 销售情况 - 实现签约金额1451.71亿元 签约面积713.54万平方米 [1] - 签约均价提升至2.03万元/平方米 [1] - 完成住宅交付6.3万套 [1] 资金回笼 - 实现销售回笼1448亿元 综合回笼率100% 同比提高15个百分点 [1] - 当期销售回笼率65.3% 同比提升9个百分点 [1] 土地拓展 - 新增项目26个 位于北京上海杭州等核心城市 [1] - 项目总地价509亿元 总计容面积228万平方米 [1] - 环比2024年下半年地价下降8.6% 面积增长7.0% [1] - 拓展金额权益比87% 稳定在近年较高水平 [1] - 8个项目首开销售签约超40亿元 8个项目挂钩存量土地置换或资金回收 [1]

业绩说明会安排 - 公司计划于2025年9月2日14:00 - 15:00召开2025年半年度网上业绩说明会[2][4] - 投资者可在2025年8月26日至9月1日16:00前提问[2][6] - 业绩说明会以网络互动形式在上证路演中心进行[3][4] 其他信息 - 参加人员为公司管理层[5] - 联系部门为董事会办公室，电话020 - 89898833，邮箱stock@polycn.com[7] - 会后投资者可通过上证路演中心查看会议情况及内容[7]

募集资金情况 - 2025年公司发行可转换公司债券8500万张，募集资金总额85亿元，净额84.7875亿元[1] - 公司用16.4078206513亿元募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金[9] - 2025年5月28日，公司同意使用募集资金1,640,782,065.13元置换预先投入项目的自筹资金[18] 资金使用与归还 - 2025年上半年累计使用募集资金20.11624068亿元投入募投项目[3] - 2025年5月17日至6月30日使用3.7084200287亿元募集资金投入募投项目[9] - 公司已归还临时补流募集资金4.8553718189亿元[3] - 截至2025年6月30日，公司已归还临时补流募集资金485,537,181.89元，未归还余额为6,352,430,752.98元[18] 资金专户余额 - 截至2025年6月30日，募集资金存储专户余额为1.1485457176亿元[3] - 截至2025年6月30日，中国民生银行广州白云支行专户余额47104.17元[6] - 截至2025年6月30日，中国光大银行广州分行专户余额47104.17元[6] - 截至2025年6月30日，交通银行上海分行营业部专户余额8406112.61元[6] - 截至2025年6月30日，中国农业银行北京德茂支行专户余额7737336.84元[6] 项目效益与投资 - 各项目本年度实现效益合计为 -15,979.80万元，截至期末累计实现效益合计为 -56,013.62万元[18] - 承诺投资项目合计募集资金承诺投资总额为850,000万元，调整后投资总额为847,875万元[18] 其他安排 - 2025年5月28日，公司同意以不超过6,837,967,934.87元闲置募集资金临时补充流动资金[18] - 各项目预定可使用状态日期集中在2026 - 2029年[17][18]