报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [3][4] 报告的核心观点 - 2025年政策有望推动市场成交量价修复，公司虽2024年业绩承压但估值已反映悲观预期，作为龙头房企具备优势且市占率有提升空间，预测2024 - 2026年归母净利润分别为50/54/63亿元，维持“买入”评级 [3] 各部分总结 销售情况 - 2月签约面积78.29万平方米同比减少17.39%，签约金额159.95亿元同比增加2.38%；1 - 2月签约面积155.49万平方米同比减少27.19%，签约金额340.11亿元同比减少5.39% [1] - 2月销售均价20430元/平同比增长23.9%，1 - 2月销售均价21873元/平同比增长30% [1] - 1 - 2月全口径销售金额、面积分别位居行业第一、第二，权益销售金额和面积均排名第一，销售规模领先 [1] - 1 - 2月在TOP100房企中全口径销售金额和面积市占率分别为7.6%、6.1%，同比分别+0.05pct、-1pct [1] 投资情况 - 2月新增项目6个，计容建面61.39万平同比+23.1%，拿地金额122.24亿元同比+226%，权益地价77.5亿元同比+129%，拿地楼面均价约1.99万元/平同比+165% [2] - 1 - 2月共获取9个项目，计容建面89万平同比+79%，拿地金额约161亿元同比+330%，权益地价约110亿元同比+226%，权益比例68.5% [2] - 拿地聚焦核心城市，3幅位于一线城市，5幅位于二线城市，1幅位于三线城市 [2] - 1 - 2月拿地金额强度为47.4%（去年同期10.4%），拿地面积强度为57.3%（去年同期23.4%），拿地节奏加快 [2] 财务预测 |项目|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.73|21.00|19.48|16.62| |PB|0.53|0.53|0.52|0.51| |EV/EBITDA|10.02|14.98|14.73|13.47|[8]

报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 公司计划通过多项措施提升估值，提高股东回报并增强股东信心，销售规模保持行业领先，拿地布局聚焦核心城市，长期来看公司作为头部优质房企有较大市占率提升空间，短期业绩虽承压但当前估值反映悲观预期，成交量价边际改善及估值提升计划为估值修复提供支撑 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 估值提升计划 - 因2024年股票连续12个月收盘价低于每股净资产触发制定估值提升计划要求，计划包括稳经营提质效、多元融资、资本运作联合、分红、回购增持、信息披露、投资者关系管理、激励计划、并购重组等9项举措 [1][2] 销售与拿地情况 - 2024年商品房销售金额3230亿元，销售规模稳居行业第一，今年1 - 2月全口径销售金额340亿元也位居行业首位；2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市 [3] 投资建议 - 考虑资产减值压力和低结转毛利率，将公司2024 - 2026年归母净利润预测调整为50/54/63亿元，EPS调整为0.42/0.45/0.53元，当前股价对应PE分别为20.6x/19.1x/16.3x，维持“买入”评级 [4] 财务预测 |指标|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.55|20.57|19.09|16.28| |PB|0.52|0.52|0.51|0.50| |EV/EBITDA|9.95|14.88|14.63|13.38|[10]

报告公司投资评级 - 维持公司“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 公司计划通过多项措施提升估值，提高股东回报并增强股东信心，销售规模保持行业领先，拿地布局聚焦核心城市，长期来看公司作为头部优质房企有较大市占率提升空间，短期业绩承压但当前估值反映悲观预期，成交量价改善及估值提升计划为估值修复提供支撑 [1][3][4] 根据相关目录分别进行总结 估值提升计划 - 因2024年股票连续12个月收盘价低于每股净资产触发制定估值提升计划要求，计划包含9项举措，如稳经营提质效、开展多元融资、坚持分红、开展回购增持、加强信息披露等 [1][2] 销售与拿地情况 - 2024年公司商品房销售金额3230亿元，销售规模稳居行业第一，今年1 - 2月全口径销售金额340亿元也位居行业首位；2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市 [3] 投资建议 - 考虑资产减值压力和低结转毛利率，将公司2024 - 2026年归母净利润预测调整为50/54/63亿元，EPS调整为0.42/0.45/0.53元，当前股价对应PE分别为20.6x/19.1x/16.3x，维持“买入”评级 [4] 财务预测 |项目|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|346,894|312,808|280,586|285,584| |同比|23.4%|-9.8%|-10.3%|1.8%| |归母净利润（百万元）|12,067|5,016|5,406|6,337| |同比|-34.1%|-58.4%|7.8%|17.2%| |毛利率|16.0%|14.0%|14.5%|14.7%| |ROE|6.1%|2.5%|2.7%|3.1%| |每股收益（元）|1.01|0.42|0.45|0.53| |PE|8.55|20.57|19.09|16.28| |P/B|0.52|0.52|0.51|0.50| |EV/EBITDA|9.95|14.88|14.63|13.38|[10] 财务报表及指标 - 涵盖资产负债表、利润表、现金流量表等多方面指标，如流动资产、货币资金、营业收入、营业成本等在2023 - 2026E各年度的情况及变化，还包括成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率 [12]

纪要涉及的公司 保利发展 纪要提到的核心观点和论据 - **销售情况**：1 - 2 月累计认购金额 365 亿元，同比增长 40%，签约金额 340 亿元，同比下降 5%；2 月签约金额 160 亿元，同比增长 2.4%，认购金额 192 亿元，同比增长 66%，环比增长 11%；销售权益比 78% - 79%，为近六年新高；38 个核心城市认购占比 90%，一二线城市销售占比约 80%；2022 年后拓展增量项目 2 月销售占比 65%，全年 68%；上海、广州、浙江、三亚、成都等地项目表现亮眼；2 月推货 140 亿，周均总来访数 3.1 万组，盘均来访 64 组，同比增长 88%，转化率提升 3 个百分点至 8%，整体去化率 40%，一线城市 45%，上海、北京 47% - 48%，三亚和石家庄分别达 63%和 68% [2][4] - **拓展情况**：1 - 2 月新增 9 个项目，总面积 89 万平方米，总金额 161 亿，是去年同期的三倍；2 月拓展 6 个项目，总面积 61 万平方米，总金额 122 亿；北京朝阳区两个地块总价 88 亿 [2][5] - **融资状况**：截至 2 月底，新增融资负债成本降至 2.88%，新增融资负债 240 亿，总融资负债综合成本降至 3.06%，全有机负债总额约 3500 多亿，按揭和回笼情况稳定，回笼率维持较高水平 [2][5][7] - **土地拓展策略及利润率预期**：坚持一定拓展规模，区域布局集中在核心城市；立项标准为税前成本利润率测算数据，严格控制成本预算和不可预见费用；2024 年新拓展项目当年贡献签约额近 200 亿，实现销售净利率超过 9% [9] - **去化率情况**：新推去化率为 40%，上个月为 43% - 44%左右；存货去化率今年约为 9%左右，去年约为 10%；近期以续销为主，价格平稳，有营销手段调整 [10] - **市场形势及预期**：近期二手房市场企稳，一手房热度维持，1 - 2 月同比改善，政策力度比去年 5 月强；公司保持抢时间、抢窗口、抢市场策略 [11] - **存量资产处理**：增量部分滚动开发，已开工部分推向市场，严重偏离市场的转租赁住房，未开工部分推动退订或换地；动态考虑资产价值，优化资产质量，减少减值压力 [12] - **价格折扣和渠道费用**：增量项目先低开高走，存量项目不过度打折；将渠道费用纳入考核，提升自身营销能力 [13][14] - **专项债政策影响**：仅有一两个项目享受到专项债额度，处于沟通和审批阶段，已完成的 200 万平方米左右部分未使用专项债，落地需时间和方案 [15] - **销售回款率及新货占比**：无精确推货节奏，市场接受度高会迅速推货；1 月新货占比更高，2 月为 65%，1 - 2 月累计约 68%，比去年提高八个百分点 [16] - **净利润率预期**：预计 2025 年净利润率可能下降，但希望接近 9%，签约利润率有望企稳或改善 [17] - **市场成交结构**：2025 年 1 - 2 月核心 38 城一二线城市占比接近 80%，市场偏向改善型产品 [17] - **客户情况**：新客户占比提高，成交周期从去年三季度约 30 天缩短至最近一两个月 20 天左右 [17] - **新房市场热度**：新房市场来访量和成交量不及去年 10 月，二手房价格同比增长较大 [18] - **存量项目折扣**：去年四季度以来未明显收紧折扣，坚持去库存但控制亏损 [19] - **物业管理权及合作策略**：尽量确保并表或操盘项目物业管理权，减少合作占比，提高权益比，选择合适伙伴合作 [19][20] - **可转债发行**：已通过交易所审核并提交注册，因地产风险评估需流程时间，未收到明确时间预期，公司做发行前准备 [21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2022 年“和光熙进”和“西岳朝阳”项目开盘半年内售罄，为公司在北京朝阳区拿地提供信心 [6] - 2023 年开始进行退地和换地工作，依靠与各地政府良好合作关系 [15] - 去年小阳春期间，公司在五一迅速推货取得良好销售业绩 [16]

业绩总结 - 2025年2月签约面积78.29万平方米，同比减17.39%[1] - 2025年2月签约金额159.95亿元，同比增2.38%[1] - 2025年1 - 2月签约面积155.49万平方米，同比减27.19%[1] - 2025年1 - 2月签约金额340.11亿元，同比减5.39%[1]

市场扩张 - 公司新增6个房地产项目[1] - 6个项目合计用地219,959平方米，规划容积613,932平方米，需付价款775,018万元[2]

会议信息 - 现场会议2025年3月13日14:30召开，网络投票9:15 - 15:00[5] - 截至2025年3月7日收市登记在册股东有权参会表决[6] - 会议地点在广州市海珠区阅江中路832号会议室[6] 人事安排 - 拟选举童云翔为第七届董事会非独立董事候选人[10] 融资计划 - 2022年11月获准注册50亿短融券，已滚动发行六期并结清[13] - 拟申请新注册50亿超短融券并择机发行[13] - 提请股东大会批准申请注册及授权经营层处理相关事宜[14]

会议信息 - 现场会议2025年3月13日14:30召开，网络投票9:15 - 15:00[6] - 截至2025年3月7日收市股东有权参会表决[7] - 会议地点为广州海珠区阅江中路832号会议室[7] - 董事长刘平主持会议[9] 审议议案 - 选举公司董事，拟选童云翔为非独立董事[9][11] - 注册发行50亿元超短期融资券[9] 融资情况 - 2022年11月获准注册50亿短融，已滚动发行六期结清[14] - 拟申请新注册50亿超短融并择机发行[14] - 授权经营层处理注册及发行事宜[14]

融资情况 - 公司获准注册50亿元中期票据，额度2年有效[1] - 成功发行20亿2025年度第一期中期票据[1] 票据信息 - 期限5年，2025年2月26日起息，2030年2月26日兑付[1] - 发行利率2.60%，价格100元/百元[1] 承销情况 - 簿记管理人及主承销为中国工商银行[1] - 联席主承销包括中国建设银行、中国农业银行等[1]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展 [8] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 行业为房地产，网址是www.polycn.com，大股东是保利南方集团有限公司，持股37.69%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会 [1] - 总股本119.7亿股，流通A股119.7亿股，总市值998亿元，流通A股市值998亿元，每股净资产16.34元，资产负债率74.9% [1] 财务数据 - 2022 - 2026年预计，营业收入分别为2810.17亿元、3468.28亿元、3127.35亿元、2673.88亿元、2219.32亿元，同比增速分别为 - 1.4%、23.4%、 - 9.8%、 - 14.5%、 - 17.0% [7] - 净利润分别为183.47亿元、120.67亿元、50.16亿元、54.55亿元、65.06亿元，同比增速分别为 - 33.0%、 - 34.2%、 - 58.4%、8.7%、19.3% [7] - 毛利率分别为22.0%、16.0%、14.0%、14.3%、15.2%，净利率分别为6.5%、3.5%、1.6%、2.0%、2.9% [7] - ROE分别为9.3%、6.1%、2.5%、2.7%、3.1%，EPS分别为1.53元、1.01元、0.42元、0.46元、0.54元 [7] - P/E分别为5.4倍、8.3倍、19.9倍、18.3倍、15.3倍，P/B均为0.5倍 [7] 估值提升计划 - 公司股票连续12个月内收盘价低于每股归母净资产，董事会制定估值提升计划，包括稳经营提质效、开展多元融资、坚持分红、适时回购增持、开展中长期激励计划 [8] - 明确根据经营确定分红规划，至少每3年制定回报规划，2025年拟中期分红，当前规划2023 - 2025年现金分红占归母净利润不少于40% [8] 销售与拿地情况 - 2024年商品房销售金额3230亿元，销售规模居行业第一 [8] - 2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，74%、20%的项目分布在一、二线城市 [8] 投资建议 - 维持原有盈利预测，预计2024 - 2026年EPS分别为0.42元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为19.9倍、18.3倍、15.3倍 [8]