报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，且维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年全年房地产销售面积同比下滑8.7%，销售额同比下滑12.6%，市场整体承压，但2025年12月单月销售面积和金额环比分别大幅提高39.88%和44.09% [3][5] - 2025年12月单月新开工和竣工面积的同比降幅较上月收窄，其中竣工面积环比大幅提高354.92%，主要因年末为竣工高峰期 [3][18] - 2025年全年房企到位资金同比下降13.4%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等各渠道资金降幅均持续扩大 [3][22] - 2026年1月《求是》杂志发表文章提出改善和稳定房地产市场预期，报告认为后续有望推动市场平稳健康发展，且头部房企凭借运营和资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][5][38] 一、销售：销售面积全年个位数下滑 - **全国市场**：2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%；全年销售均价9,527元/平方米，同比下降4.27% [3][5] - **单月数据**：2025年12月单月销售面积9,399万平方米，环比提高39.88%，同比下降15.60%；单月销售金额8,807亿元，环比提高44.09%，同比下降23.60%；单月销售均价9,370元/平方米，环比提高3.01%，同比下降9.48% [3][5] - **区域市场**：2025年全年，除东北地区外，东部、中部、西部地区销售面积同比降幅均较2024年收窄，其中东部地区销售面积同比下降11.30%，中部地区下降5.9%，西部地区下降6.3%，东北地区下降10.9% [9] 二、投资：开工竣工单月降幅较上月收窄 - **投资端**：2025年全年房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.20%；12月单月开发投资4,197亿元，环比下降16.53%，同比下降35.79% [3][13] - **开工端**：2025年新开工面积58,770万平方米，同比下降20.40%；12月单月新开工面积5,313万平方米，环比提高20.89%，同比下降19.38% [3][16] - **竣工端**：2025年全年竣工面积60,348万平方米，同比下降18.10%；12月单月竣工面积20,894万平方米，环比大幅提高354.92%，同比下降18.29% [3][18] 三、资金：到位资金降幅持续扩大 - **整体情况**：2025年全年房企到位资金93,117亿元，同比下降13.40% [3][22] - **分项资金**：其中，国内贷款14,094亿元，同比下降7.3%；自筹资金33,149亿元，同比下降12.20%；定金及预付款28,089亿元，同比下降16.20%；个人按揭贷款12,852亿元，同比下降17.80%，所有分项资金累计降幅均扩大 [3][22] 四、投资建议 - **行业估值**：2025年四季度以来，地产配置价值逐渐提升，行业整体处于缩表周期，PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [3][39] - **建议关注方向**：建议关注优质开发商（绿城中国、华润置地、中国海外发展）、优质物管（绿城服务）、优质商业（恒隆地产）、代建龙头（绿城管理控股）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家） [3][39]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，且维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业销售面积和销售额同比下滑，但单月环比数据有所改善，开竣工单月同比降幅收窄 [3] - 行业整体仍处于筑底阶段，投资信心尚未完全修复，投资、开工等同比降幅较大 [3] - 2026年1月《求是》杂志发表文章提出改善和稳定房地产市场预期，后续有望推动市场平稳健康发展 [3][5] - 头部房企凭借优秀的运营管理能力和资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][38] 根据相关目录分别进行总结 一、 销售：销售面积全年个位数下滑 - **全国市场**：2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7% [3][5]；全年销售额83937亿元，同比下降12.60% [3][5]；全年销售均价9527元/平方米，同比下降4.27% [3][5] - **单月数据**：2025年12月单月销售面积9399万平方米，环比提高39.88%，同比下降15.60% [3][5]；单月销售金额8807亿元，环比提高44.09%，同比下降23.60% [3][5]；单月销售均价9370元/平方米，环比提高3.01%，同比下降9.48% [3][5] - **区域市场**：2025年全年，除东北区域外，东部、中部、西部地区的销售面积同比降幅均较2024年全年收窄 [9] - 东部地区销售面积39145万平方米，同比下降11.30%，销售额50210亿元，同比下降14.4% [9] - 中部地区销售面积23435万平方米，同比下降5.9%，销售额15684亿元，同比下降9.8% [9] - 西部地区销售面积22327万平方米，同比下降6.3%，销售额15811亿元，同比下降9.6% [9] - 东北地区销售面积3194万平方米，同比下降10.9%，销售额2232亿元，同比下降11.2% [9] 二、 投资：开工竣工单月降幅较上月收窄 - **投资端**：2025年全年房地产开发投资82788亿元，同比下降17.20% [3][13]；12月单月开发投资4197亿元，环比下降16.53%，同比下降35.79% [3][13] - **开工端**：2025年新开工面积58770万平方米，同比下降20.40% [3][16]；12月单月新开工面积5313万平方米，环比提高20.89%，同比下降19.38% [3][16] - **竣工端**：2025年全年竣工面积60348万平方米，同比下降18.10% [3][18]；12月单月竣工面积20894万平方米，环比大幅提高354.92%，同比下降18.29% [3][18] 三、 资金：到位资金降幅持续扩大 - 2025年全年房企到位资金93117亿元，同比下降13.40% [3][22] - 分项资金均同比下降且降幅扩大： - 国内贷款14094亿元，同比下降7.3% [3][22] - 自筹资金33149亿元，同比下降12.20% [3][22] - 定金及预付款28089亿元，同比下降16.20% [3][22] - 个人按揭贷款12852亿元，同比下降17.80% [3][22] 四、 投资建议 - **行业估值**：2025年四季度以来，地产的配置价值逐渐提升，行业整体PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [3][39] - **建议关注**：报告建议关注五类公司 [3][39] 1. 优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展 2. 优质物管公司：绿城服务 3. 优质商业公司：恒隆地产 4. 代建龙头：绿城管理控股 5. 中介龙头：贝壳-W、我爱我家 - **部分公司盈利预测**：报告列出了部分开发上市公司的EPS和PE预测（股价截至2025年12月31日）[38] - 招商蛇口：2025年预测EPS 0.47元，预测PE 18.38倍 - 保利发展：2025年预测EPS 0.18元，预测PE 33.89倍 - 滨江集团：2025年预测EPS 0.91元，预测PE 11.04倍 - 新城控股：2025年预测EPS 0.45元，预测PE 31.00倍 - 龙湖集团：2025年预测EPS 0.28元，预测PE 27.21倍

核心观点 - 政策利好持续，各部委协同发力，市场关注度提升，短期市场反馈值得期待 [5] - 二手房基本面走强，认购量创近期新高，市场交易情绪获政策支撑，但需关注持续性 [5] - 新房市场仍较低迷，但二手房挂牌量下降、价格走稳，后续价格企稳的持续性值得期待 [5] 政策动态 - **中央政策密集出台**：1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底 [5][14]。1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.25%；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确年内还有进一步降准降息空间 [5][15][21] - **高层舆论引导加强**：《求是》杂志在年初连续刊登多篇与地产相关文章，包括主席讲话、编辑部文章及住建部部长文章，各方对地产的关注度在提升 [5][17] - **地方政策跟进**：本周地方政策动作较少，银川市优化公积金贷款政策，湖南省提出推进专项债收购存量商品房用作保障房等 [22][24] 市场成交表现 - **新房网签仍处低位**：2026年第3周，监测的50城商品房成交面积265.50万方，环比上升9.9%，但周同比下降29.7% [23][26]。1月前15天，50城新房成交面积同比下降31.9% [23][29]。分线城市看，一线城市1月前15天成交同比下降40.9%，降幅最大 [25][34] - **二手房网签降幅收窄**：2026年第3周，监测的11城二手房成交面积174.89万方，环比大幅上升24.8%，周同比下降9.7%，降幅较上周收窄16.6个百分点 [35][42]。1月前15天，11城二手房成交面积同比下降18.6%，降幅较上个月收窄3.5个百分点 [35][39] - **二手房认购表现强劲**：2026年第3周，监测的79城二手房成交套数环比上升16.7%，同比大幅上升40.3% [50][52]。1月前15天，79城二手房成交套数同比上升23.2%，其中一线、二线、三四线分别同比上升10%、19%和39% [5][51]。本周认购量创2025年6月以来的新高 [5] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第3周，重点10城住宅推盘面积54.6万方，环比+53.5%，但同比-2.8%，推盘仍处低位 [87][89]。1月前15天推盘面积同比-53.1% [92]。同期，10城住宅售批比（MA8）为93%，同比-34个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为53%，同比-12个百分点 [96][98] - **新房库存**：2026年第3周，重点10城住宅库存面积4812万方，环比-0.1%，去化周期15.7个月，环比-0.1个月 [96][101] - **二手房挂牌与来访**：重点12城二手房挂牌套数持续下降，从9月中旬高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8% [5][104]。监测的70城二手房日均来访5.5万组，环比上升17.8%，同比上升42.7% [104][109]。来访转化率为4.9%，相对稳定 [104][112] - **二手房价格**：本周33城二手房成交均价为10215元/平米，周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，同比2025年同期-17.5%，年初以来价格表现较为稳定 [113][115] 土地市场 - **整体市场低迷**：2026年第3周，300城宅地出让金116.3亿元，环比-25.2%，同比-48.7% [118][120]。1月前15天出让金272.3亿元，同比-54.3% [118][124]。单周土地去化率为60%，环比-18个百分点，同比-24个百分点 [118][125] - **结构性机会显现**：三四线城市局部出现高溢价成交案例，表明地方性结构性机会依然存在 [5][121]。例如赣州地块以45.68%的高溢价成交，商丘地块以9.79%的溢价成交 [121] 板块行情与估值 - **A股地产板块表现较弱**：2026年第3周，SW房地产指数下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在30个申万行业中排名第29位（97%分位） [5][129]。16家主流房企周跌幅为1.9%，表现优于转型及其他地产公司（-3.6%） [5][129] - **港股地产持续走强**：13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8个百分点，其中新世界发展因私有化传闻单周涨幅达26.6% [5] - **板块估值处于低位**：截至2026年1月16日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数 [133][136] - **物业板块回调**：本周物业板块股价环比下降3.6%，跑输主要指数，龙头物企普遍回调 [142] C-REITs市场 - **指数小幅下跌**：2026年第3周，C-REITs综合收益指数下跌0.35% [5] - **运营数据普遍下降**：上周有11单REITs公布2025年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降 [5]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，但目前仍在途中 [3][47] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][47] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将在未来格局中更加受益 [3][47] - 城市分化观点依然奏效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [3][47] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是观察落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [3][47] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [3][47] 政策回顾与解读 - 三部门延续居民换购住房个人所得税退税政策，实施期为2026年1月1日至2027年12月31日 [1][10] - 商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1][11] - 下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，各类再贷款一年期利率从1.5%下调至1.25% [1][11] - 近期税收政策持续支持房地产，包括换购个税退税、个人销售住房增值税率从5%下调至3%等，旨在降低交易成本，促进二手房换手，支持刚需和改善性需求 [1][10][11] - 报告认为，当前的税收支持政策属于“小政策”，换购退税也是老政策续期，需耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台 [1][11] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-3.5%，跑输沪深300指数2.95个百分点，在31个申万一级行业中排名第30名 [2][12] - 本周房地产板块上涨个股共30支，下跌82支 [12] - 全市场涨幅前五个股为亚太实业（+11.4%）、阳光股份（+10.2%）、大名城（+8.8%）、银亿股份（+8.4%）、大港股份（+6.7%） [12][18] - 全市场跌幅前五个股为华夏幸福（-29.8%）、绵石投资（-16.7%）、中国武夷（-15.8%）、万方发展（-14.5%）、*ST匹凸（-14.4%） [12][18] - 重点跟踪的40家A/H房企中，本周上涨17支，涨幅前五为佳兆业（+19.0%）、雅居乐集团（+8.9%）、正荣地产（+6.9%）、融信中国（+5.9%）、世茂集团（+5.7%） [12][21] - 重点房企跌幅前五为华夏幸福（-29.8%）、荣盛发展（-13.9%）、禹洲集团（-11.2%）、世联行（-9.4%）、建发国际集团（-8.3%） [12][22] 新房与二手房成交数据 - **新房市场（30城样本）**：本周成交面积119.1万平方米，环比提升2.4%，但同比下降38.1% [2][23] - 一线城市：成交38.2万方，环比+8.5%，同比-40.1% [2][23] - 二线城市：成交56.1万方，环比+1.1%，同比-29.0% [2][23] - 三线城市：成交24.8万方，环比-3.3%，同比-49.9% [2][23] - **年初累计（2周）新房成交（30城样本）**：共计235.5万方，同比大幅下降55.9% [2] - 一线城市：73.5万方，同比-50.2% [2] - 二线城市：111.6万方，同比-57.0% [2] - 三线城市：50.4万方，同比-60.3% [2] - 具体城市：北京（-45.5%）、上海（-37.0%）、广州（-56.8%）、深圳（-70.3%） [25] - **二手房市场（15城样本）**：本周成交面积合计205.8万方，环比增长3.8%，同比下降7.6% [2][31] - 一线城市：成交89.9万方，环比+16.1% [2][31] - 二线城市：成交81.3万方，环比-5.9% [2][31] - 三线城市：成交34.6万方，环比+0.7% [2][31] - **年初累计（2周）二手房成交（15城样本）**：共计404.0万方，同比下降4.3% [31] - 一线城市：167.2万方，同比-17.4% [31] - 二线城市：167.8万方，同比-1.6% [31] - 三线城市：69.0万方，同比+40.6% [31] 房企信用债市场 - **发行与偿还**：本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计121.10亿元，环比增加54.8亿元；总偿还量148.11亿元，环比增加84.87亿元；净融资额为-27.01亿元，环比减少30.07亿元 [3][40] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比72.3% [40] - 债券类型以私募债为主，占比69.0% [40] - 债券期限以3-5年期为主，占比60.8% [40] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“26大悦01”4年期公司债利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升了61个基点 [42][43] 投资建议与配置方向 - 报告建议2026年围绕政策贝塔进行配置，具体方向包括 [3][47]： - **地产开发**：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [3][47] - **地方国企/城投/化债**：城建发展、城投控股 [3][47] - **中介**：贝壳-W [3][47] - **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [3][47]

公司组织架构调整概览 - 保利发展在2026年初启动组织架构调整，涉及总部架构与干部人事两大核心层面[2] - 总部设立十大职能部门，包括董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、财务金融中心、不动产运营中心等[2] - 最显著的调整是将“运营管理中心”和“产品管理中心”合并为“不动产运营中心”，以服务于向“不动产生态平台”的战略转型[5] 战略转型与核心转向 - 此次调整标志着保利发展出现三大战略转向：从传统供给导向转变为客户导向、从强管控到敏捷作战模式、资源进一步向一线倾斜[6] - 转向一：通过合并成立不动产运营中心，强调开发运营并重，挖掘资产“使用价值+金融价值”，并将产品价值追求置于战略核心，转向客户价值驱动[9][10][11] - 转向二：打破以专业分工为核心的部门壁垒，在新成立的不动产运营中心内设置多专业协同作战的事业部，转向一体化敏捷作战模式[13] - 转向三：在区域公司设置综合性管理职能部门，将管理资源和经营决策权进一步下沉至一线项目团队，并专项培养“项目总”以构建敏捷的一线战斗力体系[14][15] 历史调整脉络与常态化管理 - 组织架构调整已成为保利发展岁末年初的常态化管理动作，以灵活适配市场变化[6] - 2021年底，公司将运营管理中心调整为地产管理中心，并新增产业管理中心，形成“9个中心+4个办公室”架构[7] - 2024年底，公司再次调整总部架构，设立11大职能部门，运营中心取代地产管理中心并并入其他中心[7] - 2026年的最新调整是五年内的第三次变阵，体现了公司主动应变的特色[6][7] 人事调动与人才战略 - 人事调动围绕晋升、换防、轮动三个方向展开[16] - 内部晋升方面，多位业绩突出的副总经理被提拔，例如原江西公司副总经理王伟2025年带领团队实现51亿销售额，原华南实业副总经理文灵参与管理的佛山市场2025年销售额达127.4亿元[24] - 区域换防方面，涉及多位董事长和高级管理人员的跨区域调任，例如原川渝公司董事长徐鲁调任湾区公司董事长[19] - 干部轮动方面，包括总部管理人员下沉一线和区域人员调回总部，旨在建立“纵向贯通、横向复合”的人才流动机制[22][27] - 人事逻辑强调“业绩导向”是人才提拔核心标尺，“敏捷单元”是区域换防核心需求，“交叉轮动”是人才培育核心目的[24][26][27] 市场背景与公司业绩 - 地产行业已进入“一城一策”的深度分化与精细化竞争阶段[15] - 2025年1-12月，保利发展实现签约面积1235.34万平方米，签约金额2530.30亿元，销售规模位居行业首位[27] - 行业调整步入深水区，企业的“安全边界”被重新定义，精细化运营的效率与韧性成为新时代的护城河[27] - 公司的组织调整是基于行业趋势与企业战略的常态化、动态化适配，旨在将“组织的韧性”打造为穿越周期、引领发展的底座[28][29]

公司动态与信息披露 - 保利发展于1月15日在投资者互动平台回应投资者提问 [1] - 公司表示若有相关计划将严格按监管规定履行信息披露义务 [1] - 公司建议投资者关注其官方公告以获取权威信息 [1]

业绩数据 - 2024年度营业收入311.67亿元，同比下降10.14%；2025年1 - 9月为173.72亿元，同比下降4.95%[14] - 2024年度净利润5.00亿元，同比下降58.56%；2025年1 - 9月为1.93亿元，同比下降75.31%[14] - 报告期各期末负债合计分别为1149.20亿元、1099.89亿元、992.58亿元和943.22亿元[17] - 报告期各期末资产负债率分别为78.11%、76.55%、74.34%和73.27%，呈下降趋势[17] - 报告期各期主营业务毛利率分别为21.79%、15.78%、13.71%和13.35%，呈下降趋势[21] - 报告期各期经营活动现金流量净额分别为742,237.71万元、1,393,000.75万元、625,731.06万元和697,747.12万元[22] 股权结构 - 国务院国资委通过中国保利集团有限公司持有公司40.72%股权[37] - 截至2025年9月30日，保利南方集团有限公司持股比例37.69%，持股数量4,511,874,673股[38] - 2025年12月3日，无偿划转股份过户登记办理完毕，保利集团直接持有公司股份4,874,942,462股，占比40.72%[39] 业务情况 - 公司主营业务为房地产开发与销售，构建多元产业体系，收入主要为房地产销售收入[46] - 公司以“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，构建“一个新的保利发展、三大主业支撑”业务格局[75] 财务投资 - 截至2025年9月30日，公司财务性投资账面金额为20724.50万元，占归属于母公司净资产的比例为0.10%[95] 可转债发行 - 本次可转债拟发行数量不超过5000.00万张，发行总额不超过500,000.00万元，期限六年[108][109][111] - 初始转股价格不低于认购邀请书发出前二十个交易日公司股票交易均价等[120] - 发行对象为不超过35名符合规定条件的特定对象[133] - 募集资金拟用于上海、杭州、广州和佛山等城市的9个房地产开发项目[102] 项目数据 - 杭州保利天奕项目总投资65.7758亿元，预计销售额68.2521亿元[169] - 石家庄保利裕华天珺项目总投资预计为240,601万元，预计销售额267,908万元，净利润13,153万元，销售净利率4.91%[179][187] - 广州保利辰园湖境项目总投资预计为325,211万元，预计销售额349,550万元，净利润17,144万元，销售净利率4.90%[190][198]

公司信息 - 公司证券代码为600048，简称为保利发展[1] - 转债代码为110817，简称为保利定转[1] 业务进展 - 2026年1月15日收到上交所受理向特定对象发行可转债申请通知[2] - 本次发行可转债尚需上交所审核和证监会同意注册[2]

发行情况 - 2025年拟向不超过35名特定对象发行不超过5000万张可转换公司债券，募集资金不超50亿元[19] - 本次发行尚需经上交所审核通过，并经中国证监会同意注册[23] - 本次可转债所转换股票自发行结束之日起十八个月内不得转让，六个月后方可转股[36] - 本次可转债转股价格不低于认购邀请书发出前二十个交易日公司股票交易均价和前一个交易日均价，且不得向下修正[36] 财务数据 - 按发行规模上限50亿元测算，预计公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于债券一年的利息[30] - 最近三年平均可分配利润足以支付本次发行可转换公司债券一年的利息[32] - 截至2025年9月30日，公司持有的财务性投资金额占最近一期合并报表归属于母公司净资产的比例未超30.00%[37] - 本次发行完成后，公司累计债券余额未超最近一期末净资产的50%[33][37] - 最近三年期末现金及现金等价物年均余额为1515.19亿元[37] - 2022 - 2024年度公司主营业务收入占营业收入的比例分别为99.67%、99.57%、99.56%[50] - 2025年向特定对象发行可转换公司债券85,000,000张，募集资金总额8,500,000,000元，首年票面利率2.20%[85] - 截至2025年9月30日，前次募集资金累计使用2,883,933,456.31元，存储专户余额374,081,241.17元[86] - 截至2025年9月30日，用于临时补充流动资金的前次募集资金余额为5,221,271,754.95元[87] 股权结构 - 截至2025年9月30日，公司总股本为11970443418股[43] - 截至2025年9月30日，保利南方集团持股比例37.69%，持股总数4511874673股；中国保利集团持股比例3.03%，持股总数363067789股[43][44] - 华美国际投资集团有限公司质押股份数量为62820000股[43] - 截至2025年9月30日，持有公司5%以上股份的主要股东未质押股份[45] - 截至2025年9月30日，保利集团直接持股4874942462股，占总股本40.72%，为控股股东和实际控制人[46] 公司运营 - 截至2025年9月30日，公司重要子公司共计40家[50] - 公司报告期内与关联方存在多种关联交易，均按规定履行决策和披露义务，交易公允合法[55][57][58] - 截至法律意见出具日，公司与保利集团及其控制的其他企业不存在实质性同业竞争[60] - 截至2025年9月30日，公司及其控股子公司主要资产包括土地使用权、房屋所有权等，获取方式合法有效[61] - 截至2025年9月30日，公司已发行未到期的中期票据和公司债券（含可转换公司债券）未发生还本付息违约及延迟支付本息情况[63][64] - 截至2025年9月30日，公司正在履行的重大国有土地使用权出让合同、重大借款合同合法有效，履行不存在法律障碍[65][66] - 报告期内公司对外担保履行了必要审议程序，合法合规[67] - 截至2025年9月30日，除关联交易外，公司与关联方无其他重大债权债务关系，也无对股东和关联方的担保情况[69] - 报告期内，公司未发生重大购买或出售资产情况，现时也无重大资产置换、剥离、收购或出售计划[70] - 公司具有健全组织机构，自2022年1月1日起相关会议程序和决策合法有效[73] - 公司现有3名独立董事，占董事总数1/3以上，任职资格和职权范围符合规定[76] - 公司及其境内控股子公司执行税种、税率符合要求，享受的税收优惠和财政补贴合法合规[77][78][80] 合规情况 - 发行人报告期内不存在因违反环保法规被处重大行政处罚的情形[82] - 发行人不存在因违反产品质量和技术监督标准受到重大行政处罚的情形[82] - 截至法律意见出具日，发行人不存在重大诉讼、仲裁案件[89] - 发行人近三年及一期无重大违法违规受罚情形，无未了结重大行政处罚案件[90] - 发行人最近五年未被证券监管部门和交易所采取监管措施或处罚[91] - 控股股东、实际控制人、董事及高级管理人员无对公司持续经营有重大影响的未了结案件[92][93][94]

财务数据 - 公司注册资本为1,197,044.3418万元人民币[5] - 2025年9月30日资产总额为128,739,274.93万元[6] - 2025年1 - 9月营业收入为17,372,167.87万元[8] - 2025年1 - 9月营业利润为969,817.43万元[9] - 2025年1 - 9月净利润为651,540.30万元[9] - 2025年1 - 9月经营活动产生的现金流量净额为697,747.12万元[11] - 2025年1 - 9月非经常性损益合计为26,088.33万元[13] - 2025年1 - 9月流动比率为1.67倍，速动比率为0.55倍，资产负债率（母公司报表）为84.32%，资产负债率（合并报表）为73.27%[15] - 2025年1 - 9月应收账款周转率为27.08次，存货周转率为0.19次[15] - 2025年1 - 9月每股净资产为16.11元，每股经营活动现金流量为0.58元，每股现金流量为 - 1.03元[15] - 2025年1 - 9月扣除非经常性损益前基本和稀释每股收益均为0.16元，扣除非经常性损益后均为0.15元[15] - 2025年1 - 9月扣除非经常性损益前全面摊薄和加权平均净资产收益率均为0.98%，扣除非经常性损益后均为0.88%[15] - 2025年1 - 9月主营业务收入为17330891.87万元，房地产销售收入占比90.34%[17] - 2024年度营业收入为311.67亿元，同比下降10.14%；2025年1 - 9月为173.72亿元，同比下降4.95%[36] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润为5.00亿元，同比下降58.56%；2025年1 - 9月为1.93亿元，同比下降75.31%[36] - 报告期各期末负债合计分别为1149.20亿元、1099.89亿元、992.58亿元和943.22亿元；合并口径资产负债率分别为78.11%、76.55%、74.34%和73.27%[40] - 报告期各期末存货账面价值分别为877.89亿元、869.51亿元、798.56亿元和746.21亿元，占资产总额比例分别为59.67%、60.51%、59.81%和57.96%[41] - 报告期各期末存货跌价准备余额分别为2133.22万元、5041.59万元、7926.32万元和6667.31万元[41] - 报告期各期末长期股权投资账面价值分别为106.25亿元、104.30亿元、101.29亿元和103.47亿元，占资产总额比例分别为7.22%、7.26%、7.59%和8.04%[41] - 报告期各期末其他应收款（不含应收利息和应收股利）账面价值分别为157.41亿元、150.38亿元、143.11亿元和141.73亿元，占资产总额比例分别为10.70%、10.47%、10.72%和11.01%[41] - 报告期各期主营业务毛利率分别为21.79%、15.78%、13.71%和13.35%，呈下降趋势[46] - 报告期各期投资净收益分别为42.010084亿元、22.118880亿元、17.903349亿元和 -1.4727亿元，呈下降趋势[48] - 报告期各期经营活动产生的现金流量净额分别为74.223771亿元、139.300075亿元、62.573106亿元和69.774712亿元[49] 风险提示 - 公司面临房地产行业政策、信贷政策、土地政策、税收政策、需求端政策变化的风险[18][20][21][22][23] - 公司存在未有效应对宏观经济、行业周期性波动的风险[24] - 房地产项目开发面临土地、产品原材料价格波动、开发生产、销售等阶段风险[26][27][28][33] - 公司管理上面临合作开发项目往来款项无法收回的风险，财务上有资产负债率较高和资产减值风险[39][40][41] 项目情况 - 截至2025年9月30日，公司存在部分尚未了结的金额较大诉讼[37] - 截至2025年9月30日，所有权受限资产账面价值合计2037.348481亿元，占期末资产总额的15.83%[44] - 截至2025年9月30日，合并报表范围内拟建和在建项目共计426个[45] - 截至2025年9月30日，合并口径累计按揭担保余额为761.035002亿元[50] 可转债发行 - 本次发行可转换公司债券数量为5000.00万张，面值100元/张，按票面金额平价发行，募集资金总额50亿元[57] - 本次可转债债券期限为6年[58] - 本次可转债发行对象为不超过35名（含35名）符合规定条件的特定对象[58] 股权结构 - 截至2025年9月30日，公司持有保利发展4138056股，持股比例0.0346%[62] - 截至2025年9月30日，公司持有保利物业37100股，持股比例0.0067%[62] - 截至2025年9月30日，公司持有中国海诚569091股，持股比例0.1222%[62] - 截至2025年9月30日，公司持有保利联合236486股，持股比例0.0489%[62] - 截至2025年6月30日，中央汇金直接持有中金公司约40.11%的股权[63] - 截至2025年6月30日，中央汇金子公司共持有中金公司约0.06%的股权[63] - 截至2025年9月30日，中央汇金间接持有发行人1.47%的股份[64] 会议事项 - 2025年12月12日，发行人召开2025年第11次临时董事会审议相关议案[69] - 2025年12月23日，保利集团同意公司本次向特定对象发行可转债方案[70] - 2025年12月29日，发行人召开2025年第六次临时股东会审议相关议案[71] 保荐相关 - 保荐机构将在发行与挂牌转让完成后当年剩余时间及以后1个完整会计年度内对发行人进行持续督导[73] - 保荐机构认为发行人本次发行符合相关法规要求，同意推荐证券在上交所挂牌转让[78]