报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"评级 [5] 报告核心观点 - 2024上半年公司实现营业收入1392亿元,同比增长1.7%;实现归母净利润74亿元,同比下降39.3% [9] - 公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降5.2pct至16.0%,以及受结算权益比例下降11.7pct至69.4% [9] - 2024上半年公司实现销售面积954万平方米,同比下降31.0%;实现销售金额1733亿元,同比下降26.8%,继续稳居行业第一,市占率持续提升至3.68% [13] - 公司在核心38城销售贡献提升2pct至89%,其中32个城市市占率排名前五,11个城市市占率排名第一 [13] - 公司共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元,总地价126亿元,其中新增货值住宅业态占比达96% [13] - 截至2024上半年末,公司总土储7140万平方米,较年初下降8%,核心38城面积储备占比约7成,已开工未售的存量住宅面积较年初下降16% [13] - 公司债务结构持续优化,一年内到期有息负债占比19.82%,较年初下降0.99个pct;三年以上到期的有息负债占比33.12%,较年初提升1.52pct [18] - 上半年公司累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6%,公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上,并表口径已售待回笼资金1033亿元,整体现金流合理充裕 [18] - 我们下调此前的盈利预测,预计公司24-25年归母净利润分别为111/123亿元,对应EPS分别为0.92/1.02元,对应最新股价PE分别为8.7/7.8X [19] 财务预测与估值 - 公司2022-2026年营业收入分别为2811.08亿元、3468.94亿元、3524.44亿元、3612.55亿元、3659.51亿元 [21] - 公司2022-2026年归母净利润分别为183.47亿元、120.67亿元、110.60亿元、122.63亿元、145.25亿元 [21] - 公司2022-2026年每股收益分别为1.53元、1.01元、0.92元、1.02元、1.21元 [21] - 公司2022-2026年ROE分别为9.35%、6.08%、5%、6%、7% [21] - 公司2022-2026年资产负债率分别为87%、86%、88%、88%、87% [21]

报告评级 - 公司投资评级为"推荐"[2] 报告核心观点 业绩承压 - 2024年上半年公司实现营业收入约1392亿元,同比增长1.66%,归母净利润约74亿元,同比下降39.29%[3] - 主要原因是市场下行及价格承压影响下,项目结转毛利率下降,2024年上半年公司毛利率16%,较2023年同期下滑5个百分点[4] - 下半年或仍有资产减值压力[4] 拿地放缓 - 2024年上半年公司实现签约面积954.25万方,同比下降31.01%,实现签约金额1733.36亿元,同比下降26.81%[5] - 1-6月公司获取12宗宅地,计容建面约116万方,总地价126亿元,权益地价109亿元,投资强度约7.3%[5] 融资优势 - 公司积极把握低利率融资窗口,新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%[6] - 2024年上半年累计实现回笼金额1466亿元,回笼率84.6%,期末公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上[6] 投资建议 - 融资优势保障公司不断聚焦核心城市,改善土储质量,奠定未来利润率和ROE回升的基础[7] - 但短期内公司存量土储可能存在减值压力[7] - 预计2024-2026年公司EPS分别为1.02、1.08、1.24元,基于剩余收益模型测算公司价值,得出2024年目标价13元,对应2024年12.5倍PE,维持"推荐"评级[7]

报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [8] 报告的核心观点 收入微增归母净利润下滑 - 公司2024年上半年实现收入1392.49亿元,同比增长1.66%,归母净利润74.19亿元,同比下降39.29% [2][3] - 收入微增主要由于房地产项目竣工结转略有增加所致 [3] - 归母净利润下降的原因包括:1)毛利率下降5.24个百分点;2)权益占比下滑11.76个百分点 [3] 销售量减价升 - 2024年上半年公司实现销售面积954.25万方,同比下降31.01%;销售金额1733.36亿元,同比下降26.81% [4] - 销售均价为18165元/平米,同比增长6.09% [4] - 公司在38个核心城市的市占率达到7.1%,在11个城市销售排名第一 [4] 合理控制投资节奏 - 2024年上半年新增12个项目,计容建面116万方,总地价126亿元,拿地均价10862元/平米,地售比为0.60 [5] - 公司高权益比例拿地,权益拿地金额占权益销售金额的8.20%,合理控制投资节奏 [5] - 公司在手土储7140万方,其中核心38城面积储备占比约70% [5] 经营业务稳定增长 - 保利物业实现营收78.71亿元,同比增长10.2%,在管面积7.57亿方 [6] - 公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末增加16个至151个,在管面积新增70万方至505万方 [6] 财务管控稳健 - 截至2024年上半年末,公司扣除预收款的资产负债率为65.67%,现金短债比1.22,维持较高的流动性 [18] - 一年内到期有息负债占比19.82%、三年以上到期有息负债占比33.12%,融资成本仅为2.93% [18] - 公司拟发行95亿元可转债,用于项目建设及补充流动资金 [7] 财务预测 - 预测公司2024-2026年归母净利润分别为111.74亿元、117.31亿元、125.03亿元,对应EPS为0.93元/股、0.98元/股、1.04元/股 [19] - 对应PE为8.76X、8.35X、7.83X [19]

报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [10] 报告的核心观点 - 公司作为老牌央企,具有强执行力文化,过去三十载中实现长期稳健的成长 [10] - 公司销售逆势增长、融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升 [10] - 预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度和盈利能力将进一步提升,优质房企有望获更大发展空间 [10] 公司经营情况总结 财务数据 - 2024H1营收同比+1.6%,业绩同比-39.3%,符合预期 [7] - 2024H1销售金额同比-26.8%,销售面积同比-31.0%,但仍稳居行业第一 [8] - 2024H1公司实现综合毛利率16.0%,同比下降5.2个百分点;净利率7.7%,同比下降3.3个百分点 [7] - 公司投资收益同比增长65.3%,少数股东损益同比增长15.2% [7] 融资情况 - 公司积极把握低利率融资窗口,新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93% [9] - 公司有息负债总额3,735亿元,综合成本降低至3.31%,较年初下降25BP [9] - 公司拟发行95亿元定向可转债,具备5年半的转股时间、转股价早期确定、保险资金偏好等三大优势,进一步增强资金实力 [9] 土地储备 - 2024H1公司拓展项目12个,均位于38个核心城市,拿地金额126亿元,同比下降82% [8] - 截至2024H1末,公司土储计容建面7140万平,较年初下降8%;核心38城面积储备占比约7成 [8] - 已开工未售的存量住宅面积较年初下降16% [8]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [4] 报告的核心观点 营收和利润情况 - 2024年上半年公司实现营收1392.49亿元,同比上升1.66%,主要系房地产竣工交楼结转规模增加 [1] - 2024年上半年公司毛利率为16.0%,与2023年全年水平保持一致 [1] - 2024年上半年公司扣非归母净利72.30亿元,同比下降38.35%,主要系销售费用和财务费用增加,以及结算权益比下降的影响 [1] 销售情况 - 2024年上半年公司实现销售金额1733.36亿元,同比减少26.81%,销售金额稳居行业第一 [1] - 2024年上半年公司销售权益比77%,较去年提升9个百分点,权益销售金额约1330亿元,较去年同期下降17% [1] - 2024年上半年公司38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%,38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89% [1] 融资和现金流情况 - 2024年上半年公司新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%,综合成本降低至3.31% [1] - 2024年上半年公司回笼金额1466亿元,销售回笼率84.6% [1] - 截至2024年上半年,公司现金余额1464亿元,占总资产10%以上,现金流合理充裕 [1] 土地储备和拓展情况 - 公司共拓展项目12个,均位于38个核心城市,总计容面积116万平方米,权益地价109亿元 [1] - 截至2024年上半年,公司土地储备计容建面7140万平方米,较年初下降8%,核心38城面积储备占比约7成 [1] - 公司正积极响应存量土地盘活政策,在多个城市开展存量土地的调规、置换工作 [1] 财务预测 - 预测2024-2026年营收分别达3501.18亿元/3579.38亿元/3745.64亿元,同比增长0.9%/2.2%/4.6% [4] - 预测2024-2026年PE倍数为9/7/6 [4] 风险提示 - 公司土地拓展不及预期 [1] - 市场回暖速度不及预期 [1]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [4] 报告的核心观点 销售稳居行业第一，市占率进一步提升 - 公司2024上半年实现签约金额1733亿元，同比-26.8%，稳居行业第一 [4] - 公司市占率较2023年底提升0.06pct至3.7%，其中核心38市占率提升至7.1%，销售贡献达到89% [4] 调整投资节奏，优化资源结构 - 报告期内公司拓展项目12个，所有项目均位于核心38城 [4] - 公司持续加大力度去库存，截止2024H1末土储计容建面较年初下降8%，且结构进一步优化，核心38城土储面积约占7成 [4] 收入平稳增长，加强成本管控 - 报告期内公司实现营收1392亿元，同比微增1.6% [4] - 由于结算权益比下降，仅实现归母净利润74亿元，同比-39.3% [4] - 公司持续加强费用管控，报告期内除地价外的直投成本较计划降低0.7%，管理费用率同比下降0.15pct [4] 资产负债结构稳健，融资成本进一步降低 - 截止2024H1末，公司扣预收资产负债率、净负债率、现金短债比分别为65.7%、66.2%、1.2，资产负债结构稳健 [4] - 公司积极把握低利率融资窗口，新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.9%，截至6月底，公司综合成本降低至3.3% [4] 根据目录分别总结 财务数据 - 2024-2026年公司预计实现营业收入3395/3435/3443亿元，归母净利润121/127/134亿元 [4] - 对应PE分别为8.08/7.70/7.33倍 [4] 投资建议 - 维持"增持"评级 [4] 风险提示 - 销售不及预期 [4] - 行业政策超预期收紧 [4] - 行业信用风险加剧 [4]

投资评级 - 保利发展的投资评级为“买入”（维持）[2] 核心观点 - 保利发展2024年上半年收入增长，但毛利率下滑拖累业绩，二季度销售回暖，土储结构优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，预计2024-2026年归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.4、6.9、6.5倍[3] 财务表现 - 2024年上半年实现营收1392亿元，同比增长1.6%，归母净利润74亿元，同比下降39.3%，经营性净现金流-171亿元，同比下降243亿元，结算毛利率16.0%[3] - 预计2024-2026年营业收入分别为3831.64、4038.76、4166.98亿元，归母净利润分别为131.95、142.45、151.63亿元，毛利率分别为16.2%、16.8%、17.3%[4] 销售与土储 - 2024年上半年签约金额1733.36亿元，同比下降26.8%，签约面积954.25万方，同比下降31.0%，销售权益比提升至77%，市占率提升至3.68%，38城市占率提升至7.1%[3] - 二季度推货1254亿元，环比增长181%，销售金额1104亿元，环比增长75%，上半年拿地12宗，总土地款125.5亿元，拿地金额权益比71.9%，土储建面7140万方，核心38城占比约7成[3] 融资与负债 - 2024年上半年新增负债938亿元，新增融资平均成本降至2.93%，有息负债3725亿元，综合成本降至3.31%，拟发行95亿可转债用于房地产开发项目及补充流动资金[3] - 截至上半年末，扣除预收款的资产负债率为65.67%，净负债率为66.18%，现金短债比为1.22[3]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"推荐" (维持) [1] 核心观点 - 保利发展资源结构不断优化 融资优势持续凸显 [1] - 公司结转毛利率和权益比例下降导致利润承压 2024年上半年归母净利润同比下降39.3% [3] - 销售份额稳中有升 项目拓展优中选优 2024年上半年签约金额1733亿元 同比下降26.8% [3] - 融资优势持续凸显 2024年上半年新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93% [3] - 现金流合理充裕 三条红线维持绿档 2024年上半年末现金余额1464亿元 占总资产10%以上 [5] 财务表现 - 2024年上半年实现营业收入1392.5亿元 同比增长1.7% [3] - 2024年上半年归母净利润74.2亿元 同比下降39.3% [3] - 2024年上半年毛利率同比下降5.2个百分点至16% [3] - 2024年上半年少数股东损益占比同比提升11.8个百分点至30.6% [3] - 预计2024-2026年EPS分别为1.12元 1.23元 1.35元 [5] 销售与项目 - 2024年上半年签约金额1733亿元 同比下降26.8% 签约面积954万平米 同比下降31% [3] - 销售权益比77% 较上年提升9个百分点 [3] - 销售市占率较2023年提升0.06个百分点至3.68% [3] - 38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1% [3] - 2024年上半年共拓展项目12个 总计容面积116万平米 权益地价109亿元 [3] 融资与负债 - 2024年上半年末有息负债总额3735亿元 综合成本3.31% 较年初下降25BP [3] - 2024年上半年末一年内到期有息负债占比19.8% 较年初下降0.99个百分点 [3] - 直接融资比重提升1.5个百分点至17.8% [3] - 已获批注册100亿元公司债券 推出95亿元可转换公司债券方案 [3] 土地储备 - 2024年上半年土地储备计容建面7140万平米 较年初下降8% [3] - 核心38城面积储备占比约7成 [3] - 已开工未售存量住宅面积较年初下降16% [3]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 保利发展当期业绩下滑，但未来受益于行业供给侧出清，市占率或持续提升，2025年后业绩有望企稳 [1] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2024年8月19日保利发展发布2024半年度报告，上半年实现营业收入1392.5亿元，同比+1.7%；归母净利润74.2亿元，同比-39.3%；单二季度实现营业收入895.0亿元，同比-7.8%；归母净利润52.0亿元，同比-45.3% [1] 点评 - 毛利率和结算权益比下降致归母净利润承压下滑，营收因房地产项目竣工交付结转带动小幅增长，1H24交付7.3万套；归母净利润下滑因市场下行及价格承压使1H24项目结转毛利率16.02%，同比降5.24pct，且期内结转项目权益比例下降 [1] - 销售规模稳居行业第一，核心城市市占率稳中有升，1H24签约销售金额1733亿元，同比-26.8%（百强房企平均-41.8%），全国市占率3.68%，较2023年全年提升0.06pct；38个核心城市销售贡献同比提升2pct至89%，市占率提升0.3pct至7.1%；1H24在广州、上海、北京和佛山等城市销售金额超百亿 [1] - 投资聚焦核心城市，持续优化资源结构，1H24拓展项目12个，总地价126亿元，同比-61.1%，权益地价109亿元，同比-61.5%，拿地权益比86%，新拓项目均位于38个核心城市；加大去库存力度，截至1H24，土储建面7140万方，较年初下降8%，已开工未售的存量住宅建面较年初下降16% [1] - 财务结构安全稳健，融资优势凸显，1H24年三道红线水平稳居绿档，扣除预收款的资产负债率为65.7%、净负债率为66.2%、现金短债比为1.22；短期有息负债占比降至19.82%，较年初下降0.99pct；融资成本持续下降至3.31%，较年初下降25bp [1] 投资建议 - 维持公司盈利预测不变，2024/2025/2026年归母净利润分别为90.9、98.1和105.8亿元，同比增速分别为-24.6%、7.9%和7.8%；公司股票现价对应PE估值为10.8/10.0/9.3倍 [1] 公司基本情况 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|281,108|346,894|352,040|367,439|389,330| |营业收入增长率|-1.37%|23.40%|1.48%|4.37%|5.96%| |归母净利润 (百万元)|18,347|12,067|9,095|9,809|10,576| |归母净利润增长率|-33.01%|-34.23%|-24.63%|7.85%|7.82%| |摊薄每股收益 (元)|1.533|1.008|0.760|0.819|0.884| |每股经营性现金流净额|0.62|1.16|1.22|2.17|-0.47| |ROE(归属母公司)(摊薄 )|9.35%|6.08%|4.46%|4.67%|4.89%| |P/E|9.87|9.82|10.77|9.98|9.26| |P/B|0.92|0.60|0.48|0.47|0.45| [3] 市场中相关报告评级比率分析 |日期|一周内|一月内|二月内|三月内|六月内| |----|----|----|----|----|----| |买入|3|12|27|43|131| |增持|0|0|3|4|3| |中性|0|0|0|1|3| |减持|0|0|0|0|0| |评分|1.00|1.00|1.10|1.13|1.07| [7]

报告公司投资评级 - 投资评级为增持，目标价格为12.19元，当前价格为8.18元 [1] 报告的核心观点 - 业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.6%，实现归母净利润74亿元，同比减少39.3%。维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企，给与行业龙头0.71X PB, 维持目标价12.19元 [6] - 利润率依然处在下滑通道，未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升利润率将企稳。2024年上半年，受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司毛利率从2023年同期21.3%下滑5.2个pct至16.0%，与2023年全年水平保持一致；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.6个pct至5.3% [6] - 控制投资节奏，持续加大力度去库存。上半年公司土地储备计容建面7140万方，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作 [6] - 行业需要更多长期限、权益性的长期资本和耐心资本支持，公司拟发行可转债不超过95亿元。本次可转债发行对象为包括保利集团在内的不超过35名符合证监会及上交所规定条件的特定对象。其中，保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10亿元。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度 [6] 根据相关目录分别进行总结 交易数据 [3] - 52周内股价区间为7.90-14.75元 - 总市值为97,918百万元 - 总股本/流通A股为11,970/11,970百万股 - 流通B股/H股为0/0百万股 资产负债表摘要 [4] - 股东权益为200,030百万元 - 每股净资产为16.71元 - 市净率为0.5 - 净负债率为69.75% 升幅 [5] - 1个月、3个月、12个月的绝对升幅分别为-7%、-23%、-39% - 1个月、3个月、12个月的相对指数升幅分别为-4%、-15%、-32% 财务摘要 [7] - 2024年预计营业收入为323,551百万元，同比减少6.7% - 2024年预计净利润（归母）为11,330百万元，同比减少6.1% - 2024年预计每股净收益为0.95元 - 2024年预计净资产收益率为5.5% - 2024年预计市盈率为8.64 财务预测表 [9] - 2024年预计货币资金为172,985百万元 - 2024年预计存货为838,952百万元 - 2024年预计流动资产合计为1,249,263百万元 - 2024年预计总资产为1,416,203百万元 - 2024年预计总负债为1,067,016百万元 - 2024年预计股东权益合计为349,187百万元