中期票据发行 - 公司可申请注册发行不超30亿元中期票据，注册额度2年内有效[1] - 2026年3月19日发行第一期，3月23日资金全额到账[1] - 期限3年，起息日2026年3月23日，兑付日2029年3月23日[1] - 计划和实际发行总额均为5.5亿元，发行价格100元/百元面值[1] - 发行利率为2.06%[2] 承销商信息 - 簿记管理人、主承销商为南京银行，联席主承销商为宁波银行[2]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级（如“强于大市”、“中性”等）[1][6][39] 报告的核心观点 * 行业呈现阶段性企稳迹象，一二手住宅成交环比显著回升，但同比仍为负增长[1][6][16][19] * 宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企[6][39] * 投资建议关注四个方向：开发、商业、物企及中介领域的优质公司[6][39] 行情回顾 * 本周（3.16-3.20）申万房地产板块下跌4.2%，跑输沪深300指数2个百分点（沪深300下跌2.2%）[6][11] * 板块周交易额为914.1亿元，环比下降2.7%[6][11] * 个股方面，京投发展、市北高新、世联行等涨幅显著；西藏城投、中天服务、合肥城建等跌幅显著[6][11] 基础数据 * **新房成交**：截至3月20日，3月43城新房累计成交面积同比-10.7%，环比2月+57.5%，全年累计同比-16.2%[6][16] * 一线城市：3月成交同比-9.3%，环比+39.4%[6][16] * 二线城市：3月成交同比-16.6%，环比+57.1%[6][16] * 三四线城市：3月成交同比+5.3%，环比+84.7%[6][16] * **二手房成交**：截至3月20日，3月14城二手房累计成交面积同比-17.6%，环比2月同期+61%，全年累计同比-8.7%[6][19] * **库存与去化**：截至3月19日，17个重点城市商品房库存面积18619.4万平方米，环比微降0.1%，去化周期为180.5周[6][22] * 一线城市：库存面积8055.6万平方米，环比-0.5%，去化周期139.7周[22] * 二线城市：库存面积7583.5万平方米，环比+0.3%，去化周期250.8周[22] * 三四线城市：库存面积2980.4万平方米，环比持平，去化周期195.4周[22] * **土地市场**：上周（3.9-3.15），100大中城市供应土地1870.8万平方米，同比-11%；成交土地1961.8万平方米，同比-26.3%；土地成交金额231.1亿元，同比-22.8%[6][26] * 土地成交楼面价为1178元/平方米，溢价率为2.4%[6][26] * 分线城市溢价率：一线城市2.3%、二线城市4.8%、三四线城市0.8%[26] 行业及公司动态 * **行业政策**：近期多地出台房地产支持政策，如上海召开住房城乡建设管理工作会议部署全年任务，南京发布六条政策措施涵盖以旧换新补贴、人才房票等[6][33] * **公司动态**： * 南京高科成功发行2.0亿元超短期融资券，利率1.70%[6][35] * 电子城发行2.2亿元中期票据，利率2.04%[35] * 云南城投重大资产重组进展顺利，已收回约52.02亿元款项[36] * 京投发展筹划重大资产出售，拟向控股股东转让地产业务相关资产[37] * 华侨城A公告2026年1-2月累计合同销售金额9.8亿元[37] * 华联控股推进产业转型，正在海外收购盐湖矿项目[38] 投资建议与关注公司 * 报告建议关注四类公司[6][39]： 1. **开发**：华润置地（1109.HK，评级：买入）、龙湖集团（0960.HK，评级：持有）[39][40] 2. **商业**：中国国贸（600007.SH，评级：持有）、新城控股（601155.SH，评级：买入）、华润万象生活（1209.HK，评级：买入）[39][40] 3. **物企**：保利物业（6049.HK，评级：买入）、中海物业（2669.HK，评级：买入）、万物云（2602.HK，评级：买入）、新大正（002968.SZ，评级：买入）[39][40] 4. **中介**：贝壳-W（2423.HK，评级：买入）[39][40]

融资券发行 - 获批注册发行不超20亿元超短期融资券，额度2年内有效[1] - 2026年3月18日发行第一期，19日资金全额到账[1] - 计划和实际发行总额均为2.0亿元[1] - 期限240日，起息日3月19日，兑付日11月14日[1] - 发行价格100元/百元面值，利率1.70%[1][2] 承销商信息 - 簿记管理人、主承销商为南京银行[2] - 联席主承销商为杭州银行[2]

基金基本情况 - 南京高科股份有限公司于2022年3月10日通过董事会决议，投资设立南京高科新浚创信股权投资合伙企业（有限合伙）[1] - 新浚创信基金认缴出资总额为人民币100,000万元（10亿元），其中公司作为有限合伙人认缴出资85,000万元，出资比例为85%[1] - 基金普通合伙人为南京新浚创星管理咨询合伙企业（有限合伙），认缴出资100万元，出资比例0.1%[1] - 其他有限合伙人包括丽水万地和浙江嘉立，各认缴出资5,000万元（各占5%），以及南京新浚创智管理咨询有限公司认缴出资4,900万元（占4.9%）[1] - 基金于2022年8月完成工商注册，成立后累计对外投资4.50亿元，涉及9个项目[1] 基金减资情况 - 2024年11月，有限合伙人丽水万地和浙江嘉立因自身原因决定退伙，其合计1亿元份额由南京高科新浚投资管理有限公司先行承接[2] - 经全体合伙人一致决议，新浚创信基金以定向减资方式，将总认缴规模从10亿元缩减至9亿元[2] - 减资后，普通合伙人及公司的认缴出资金额保持不变[2] - 高科新浚的认缴出资金额由承接的1亿元减少至3,300万元，新浚创智的认缴出资金额由4,900万元减少至1,600万元[2] 基金减资的影响 - 此次定向减资对基金整体运作不产生重大影响[3] - 此次定向减资不会对公司产生重大影响[3] - 公司将持续督促基金管理人精选优质项目并加强投后管理，以促进基金收益提升[3]

基金基本情况 - 南京高科股份有限公司于2022年投资设立了南京高科新浚创信股权投资合伙企业（有限合伙）[2] - 新浚创信基金的认缴出资总额为人民币10亿元，其中公司作为有限合伙人认缴出资8.5亿元，出资比例为85%[2] - 基金于2022年8月完成工商注册，成立后累计对外投资4.50亿元，累计投资9个项目[2] 基金减资情况 - 2024年11月，因有限合伙人丽水万地和浙江嘉立退伙，其合计1亿元份额由南京高科新浚投资管理有限公司先行承接[3] - 经全体合伙人一致决议，基金以定向减资方式将总认缴规模从10亿元缩减至9亿元[3] - 减资后，公司认缴出资金额保持8.5亿元不变，高科新浚认缴出资额由1亿元减至3300万元，新浚创智认缴出资额由4900万元减至1600万元[3] 基金减资的影响 - 此次定向减资对基金整体运作不产生重大影响，亦不会对公司产生重大影响[3] - 公司将持续督促基金管理人精选优质项目，加强投后管理，以促进基金收益提升[3]

基金出资 - 新浚创信基金认缴总额10亿，公司认缴8.5亿，占比85%[2] 投资情况 - 基金成立后累计对外投资4.5亿，投9个项目[2] 份额变动 - 2024年11月高科新浚承接1亿份额[3] 减资情况 - 基金总认缴规模从10亿缩至9亿[4] - 减资后公司认缴8.5亿，占比94.44%[4] 后续策略 - 公司督促基金管理人精选项目，加强投后管理[4]

文章核心观点 - 南京高科旗下基金因合伙人退出而调整结构 公司通过关联方先行承接退伙份额 并最终通过定向减资方式缩减基金总规模 同时调整了部分合伙人的认缴出资额[1] 基金合伙人变动与承接 - 2024年11月 丽水万地、浙江嘉立因自身原因决定从新浚创信基金退伙[1] - 退伙的全部1亿元份额由南京高科旗下的南京高科新浚投资管理有限公司先行承接[1] 基金运营状况与决策背景 - 截至目前 基金运转良好且整体投资已经过半[1] - 经综合考虑和权衡比较 认为此时再引入新投资人不利于基金整体利益的平衡和分配[1] 基金结构调整方案 - 近日 经全体合伙人一致决议同意 新浚创信基金以定向减资方式缩减规模[1] - 基金总认缴规模从10亿元缩减至9亿元[1] - 普通合伙人及南京高科的认缴出资金额在此次调整中保持不变[1] - 高科新浚的认缴出资金额由1亿元减少至3300万元[1] - 新浚创智的认缴出资金额由4900万元减少至1600万元[1]

基金份额变动与结构调整 - 2024年11月，丽水万地、浙江嘉立因自身原因决定从新浚创信基金退伙，其拟退伙的全部1亿元份额由南京高科旗下的高科新浚先行承接 [1] - 近日，经全体合伙人一致决议，新浚创信基金以定向减资方式将总认缴规模从10亿元缩减至9亿元 [1] - 在减资后，普通合伙人及南京高科的认缴出资金额保持不变，而高科新浚的认缴出资金额由1亿元减少至3,300万元，新浚创智的认缴出资金额由4,900万元减少至1,600万元 [1] 基金运营状况与决策背景 - 截至公告发布时，基金运转良好且整体投资已经过半 [1] - 公司经综合考虑和权衡比较，认为此时再引入新投资人不利于基金整体利益的平衡和分配，因此选择通过定向减资方式调整规模 [1]

公司2025年第三季度财务表现 - 公司营业总收入为24.00亿元，同比增长58.11% [1] - 归母净利润为24.38亿元，同比增长32.64% [1] - 毛利率提升至24.02%，加权净资产收益率为12.73% [1] - 业绩增长主要受益于股权投资业务进展顺利以及地产业务的稳健经营 [1] 公司股票近期市场表现 - 近7天股价区间震荡，收盘价从8.92元微跌至8.77元，区间跌幅0.57%，振幅3.17% [2] - 技术指标显示短期调整态势，布林带压力位约9.15元，支撑位约8.65元 [2] - 2月13日主力资金净流出397万元，换手率为0.90% [2] 机构观点与市场关注度 - 机构对公司维持中性观点，综合目标价为11.76元，较最新价有30.23%的上涨空间 [3] - 机构预测2025年净利润同比增长47.40%，但2026年可能面临调整压力 [3] - 近期机构调研频率较低，基金持股比例为0.39%，市场关注度一般 [3] 近期相关行业事件 - 2026年2月9日，南京紫金山创投大会发布百亿级母基金，重点支持南京"1026"先进制造业集群和科创企业 [4] - 该事件可能间接利好公司的股权投资业务 [4]

公司核心业务定位 - 股权投资业务是公司核心主业 [2] 公司业务运作策略 - 公司坚持市场化、专业化运作 [2] - 公司聚焦新产品、新技术、新材料等新质生产力赛道进行投资 [2] 公司投资组合案例 - 公司投资了亚格盛、中科银河芯、领跑微、卡贝尼等一批优质企业 [2]