土拍总体情况 - 上海2025年第九批次土拍推出9宗宅地，起始总价约169亿元 [1] - 上午场成交8宗地块，总成交金额约156亿元 [1] - 下午场将竞拍青浦徐泾大虹桥地块，起始楼板价为3万元/平方米 [1] 参拍主体与地块特征 - 参拍主体以深耕型房企、本地国企及民企为主 [1] - 地块普遍要求配建5%公租房或养老设施，容积率多控制在2.5或以下 [1] - 土拍延续“稳预期”思路，外环外供地数量超过半数 [1] 重点地块成交详情 - 中海底价竞得杨浦东滩地块 [1] - 大华和金茂分别摘得宝山高境地块和庙行地块 [1] - 浦东川沙地块经过82轮竞价，由上海佳运置业全资子公司以24.7541亿元竞得，溢价率达15.76%，住宅楼面价约2.99万元/平方米 [1]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

项目合作与开发模式 - 项目A区发布新案名“雲山境”并举行焕新仪式 [1] - 兴业银行、华发建管与富力集团形成三方合作 共同推进陈田旧改项目开发建设 [1] - 合作模式为“本土开发经验+国企品质管控+银行资金监管”的全方位保障体系 [1] - 兴业银行作为资金方深度参与 建立严格资金监管机制确保资金专项用于项目建设 [1] - 富力集团凭借31年本土经验 曾打造杨箕、猎德等旧改范本 为项目提供开发保障 [1] - 华发建管依托华发股份国企实力 发挥品质管控优势 全面负责项目代建代管及营销管理 在全国打造超200个精品项目 [1] 项目定位与区位优势 - 项目作为连接白云新城与广州设计之都的城市纽带 地处白云新城中轴核 [2] - 毗邻总投资440亿元的广州白云站超级铁路枢纽 享受双地铁环绕及千亿级城市配套 [2] - 项目“邻山而居” 享白云山主峰摩星岭60米私域资源 中高层可推窗见云山林海 [2] - 项目总建筑面积约200万平方米 规划涵盖7所优质学校、超50万平方米商业综合体等多元配套 [2] 项目进展与产品信息 - 项目各项配套进入兑现期 九年一贯制学校小学部已开学 中学部与A区幼儿园已封顶接近完工 [2] - 中央会所恒温泳池正式运营 中央公园动土施工 商业综合体陆续封顶 复建区住宅已交付入住 [2] - 雲山境A区5栋住宅采用东南15°错落排布以最大化山景视野 A1、A2栋已现楼发售 [2] - 主推建面约120-190平方米一线山景大平层 社区园林及露天泳池已同步开放 实现“即买即入住” [2]

项目合作与开发模式 - 项目由富力集团、华发建管与兴业银行三方合作开发，形成本土开发经验、国企品质管控与银行资金监管的保障体系[1] - 兴业银行作为资金方深度参与，建立严格资金监管机制确保资金专项用于项目建设[3] - 富力集团拥有31年广州旧改经验，曾打造杨箕、猎德等旧改范本[3] - 华发建管依托华发股份国企实力，在全国打造超200个精品项目，负责项目代建代管及营销管理[3] 项目定位与区位优势 - 陈田旧改项目作为连接白云新城与广州设计之都的城市纽带，地处白云新城中轴核[3] - 项目毗邻总投资440亿元的大湾区超级铁路枢纽广州白云站，享双地铁环绕及千亿级城市配套[3] - 项目享白云山主峰摩星岭60米私域资源，中高层可推窗见云山林海[3] 项目规模与配套设施 - 项目总建筑面积约200万㎡，规划涵盖7所优质学校、超50万㎡商业综合体、中央会所及运动公园等多元配套[5] - 九年一贯制学校小学部已开学，中学部与A区幼儿园已封顶接近完工，中央会所恒温泳池正式运营，商业综合体陆续封顶[5] - 复建区住宅已交付入住，中央公园已动土施工[5] 产品设计与销售现状 - 雲山境A区5栋住宅采用东南15°错落排布以最大化山景视野，A1、A2栋已现楼发售[5] - 主推建面约120-190㎡一线山景大平层，社区园林及露天泳池已同步开放，实现即买即入住[5] - 泛功能会所即将启动使用，涵盖亲子阅读区、运动健身与贵宾接待等功能[5]

社群运营成果与效益 - 华友荟社群体系在一年内发展超过300个兴趣社群，发掘超过360位社群主理人，惠及超过12万社群成员，累计举办超1800场活动，覆盖超过8万家业主及商业伙伴 [1] - 社群活动有效促进业务转化，以珠海大区为例，导流提升222%，成交提升51% [1] - 社群运营实现低成本高效获客，2025年上半年社群活动到访单人成本仅为155元，仅为媒体投放成本的3.3% [2] 运营模式与架构 - 公司采用"总部统筹-大区/城市公司落地-用户自治"的三级架构进行社群管理，总部设立跨部门运营小组制定规则与对接资源 [4] - 对已交付项目和在建项目实行分团队管理，已交付项目由物业和客关团队负责，在售项目由营销团队负责，运维团队负责活动本土化融合 [4] - 通过主理人机制构建"自治生态"，对主理人采取"赋予权益+收益分成"的激励模式，并遵循"谁主张、谁负责、谁受益、谁付费"原则实现可持续运营 [5] 社群内容体系与特色 - 以"荟成长、荟运动、荟乐活、荟健康"四大乐趣IP矩阵为核心，系统性覆盖全年龄段用户需求 [9][10] - 2025年战略扩容新增篮球、足球、萌宠、潮流新科技、非遗艺术、公益环保六大兴趣社群 [10] - 活动内容与本地文化基因深度融合，涵盖剪纸画、花灯制作等非遗课程，并打造咏春社群等具地方特色的社群 [4][11] - 整合在售项目案场、已交付项目会所等存量空间资源作为社群活动场地，实现存量资产优化 [11][12] 资源整合与长期发展 - 共享全国超50万业主资源，精准触达高净值家庭，主理人可优先参与品牌联合推广并获得活动收益分成 [6] - 与华发集团内部板块如华发公益基金会、华发音乐等协同创新，提供独家内容 [11] - 公司层面设立专项费用并建立系统化的社群运营KPI考核体系，确保社群生态的长期可持续发展 [12]

股价与资金流向 - 11月20日盘中股价上涨2.10%至4.87元/股，成交1.27亿元，换手率0.97%，总市值134.03亿元 [1] - 当日主力资金净流出599.81万元，特大单净买入219.08万元，大单净卖出818.89万元 [1] - 公司今年以来股价下跌13.59%，近5日、20日、60日分别下跌3.18%、5.44%、2.21% [1] 公司基本概况 - 公司主营业务为房地产开发与经营，房地产开发收入占比90.32% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括横琴新区、广东国资等 [1] 股东与股本结构 - 截至9月30日股东户数为5.06万户，较上期减少9.02%，人均流通股增至54426股，增幅9.91% [2] - 香港中央结算有限公司新进为第八大流通股东，持股3617.00万股 [3] - 南方中证500ETF持股3207.45万股，较上期减少74.87万股，南方中证房地产ETF退出十大流通股东 [3] 财务业绩表现 - 2025年1-9月实现营业收入517.50亿元，同比增长63.98% [2] - 2025年1-9月归母净利润为1.02亿元，同比大幅减少92.31% [2] 分红与股东回报 - A股上市后累计派现81.48亿元，近三年累计派现21.42亿元 [3]

诉讼基本情况 - 案件已由广东省珠海市中级人民法院受理，案号为（2025）粤04民初609号 [2][4] - 原告为公司合并报表范围内子公司珠海华卓房产开发有限公司，被告为吉林天茂置业集团有限公司 [4] - 案件案由为损害公司利益责任纠纷，诉讼类型为股东代表诉讼 [4][5] 案件背景与诉讼请求 - 案件源于双方各持股50%合作开发华茂天城国际半岛花园项目，根据协议股东可按持股比例调用项目公司盈余资金，并在公司要求时归还 [5] - 被告吉林天茂累计应返还项目公司的资金为6.27亿元，且未按项目公司多次发函要求返还 [5][6] - 诉讼核心请求为判令被告向项目公司返还占用资金6.27亿元及资金占用损失，损失按一年期LPR自起诉日起计算 [6] - 其他诉讼请求包括判令被告赔偿原告律师费损失93万元，并承担案件诉讼费、保全费等 [7] 公司其他诉讼情况 - 除本次诉讼外，公司无其他应披露未披露的重大诉讼、仲裁事项 [7] - 公司及控股子公司近十二个月内其他存续诉讼案件总金额为17.42亿元，占公司2024年末经审计净资产的8.82% [7] - 其他诉讼案件主要为商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等，未达到重大诉讼披露标准 [7]

诉讼基本情况 - 原告为华发股份合并报表范围内子公司珠海华卓房产开发有限公司，被告为吉林天茂置业集团有限公司，第三人为项目公司珠海华茂天城置业发展有限公司及目标公司珠海华茂金成置业发展有限公司 [2] - 案件由广东省珠海市中级人民法院受理，案号为(2025)粤04民初609号，案由为损害公司利益责任纠纷 [2] - 珠海华卓于2025年11月11日提起诉讼，并于11月18日收到法院受理案件通知书 [2] 案件背景与诉讼请求 - 诉讼源于双方股东按50%:50%股权比例共同出资设立目标公司，目标公司100%持股项目公司，负责开发"华茂天城国际半岛花园项目" [3] - 根据合作协议，双方股东可按持股比例调用项目公司盈余资金，但需在项目公司提出归还请求时按时返还 [3] - 吉林天茂未按项目公司多次发函要求返还资金，累计应返还金额达6.27亿元 [3] - 诉讼请求包括判令吉林天茂向项目公司返还占用资金6.27亿元及资金占用损失，赔偿律师费损失93万元，并承担本案相关诉讼费用 [3] 诉讼金额与公司其他诉讼 - 本次诉讼涉案总金额为6.2793亿元，包含本金及律师费等 [1] - 截至2025年11月18日，公司及控股子公司连续十二个月内其他存续诉讼案件总金额为17.42亿元，占公司2024年末经审计净资产的8.82% [4] - 其他诉讼主要涉及商品房买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等类型 [4] 案件进展及影响 - 截至公告披露日，该案件已被法院受理但尚未开庭审理 [1][4] - 公司表示暂时无法判断该诉讼对本期或期后利润的具体影响 [1][4]

诉讼情况 - 2025年11月11日珠海华卓起诉吉林天茂，11月18日获受理[3] - 涉案金额6.2793亿元[4] - 诉讼请求返还6.27亿元及损失、赔偿93万元律师费[5] 其他诉讼 - 截至11月18日非本次涉案总金额17.423664亿元，占2024年末净资产8.82%[7] - 未达重大诉讼披露标准，对利润影响不确定[2][7]

诉讼事件概述 - 公司子公司珠海华卓房产开发有限公司作为原告提起损害公司利益责任纠纷诉讼 [1] - 诉讼涉案金额为6.28亿元人民币 [1] - 案件已向广东省珠海市中级人民法院提起诉讼，目前尚未开庭审理 [1] 诉讼背景与事由 - 诉讼源于原告珠海华卓与被告吉林天茂置业集团有限公司签订的合作协议，双方共同设立目标公司 [1] - 被告吉林天茂未按约定返还资金，累计应返还资金为6.27亿元人民币 [1] - 原告提起诉讼的核心诉求是要求被告返还资金及赔偿相关损失 [1] 对公司财务的潜在影响 - 案件对公司本期或期后利润的影响暂时无法判断 [1]