报告公司投资评级 - 报告对公司的投资评级为“买入”，当前价格 5.69 元，合理价值 6.88 元 [3] 报告的核心观点 - 华发 24 年销售优异，可结算资源充沛，待转结利润率可期，保障了未来收入确认、利润修复的能力。预计公司 25 - 26 年归母净利润 11.8、13.2 亿元，同比 +24%、12%，以 25 年归母净利润对应 16xPE 估值给予合理价值 6.88 元/股，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 业绩持续承压，分红比例维持 - 2024 年华发股份营业总收入 599.9 亿元（同比 -16.8%），营业利润 19.8 亿元（同比 -65.9%），归母净利润 9.5 亿元（同比 -48.2%），扣非归母净利润 6.6 亿元（同比 -24.5%），全年计划分红 2.9 亿元，分红率维持 21 - 22 年基准水平 [13] - 2024 年华发结算收入 557 亿元（同比 -18.5%），结算面积同比 -16.8%，均价同比 -2.1%，全口径竣工 488 万方，同比 -5.2%，表内结算下降因竣工规模下行和并表比例下降 [16] - 截止报告期末，公司预收楼款 874 亿元，同比降 13.4%，较 23 年基本持平，约覆盖 1.6 年结算收入，对未来业绩有支撑作用 [20] - 24 年公司整体及地产毛利率 14.3%，较 23 年回落 3.8pct、3.7pct，扣税毛利率 10.6%，下降 3.7pct，扣税毛利润 63.5 亿元，同比 -38.6%，20 - 21 年低利润项目结转致利润率下行，22 - 24 年拿地项目利润率改善，后续结算将带动毛利率回升 [25] - 24 年公司销管费用率 5.4%，较 23 年降 0.1pct，财务费用率 0.9%，较 23 年升 0.5pct，扣除三费后毛利 25.9 亿元，降幅 57.7%，资产及信用减值 19.7 亿元，较 23 年增 3.2 亿元，公允价值变动收益 3.5 亿元，同比 -64.3%，最终营业利润同比 -65.9%，扣除所得税后净利润同比 -59.5% [28][32] - 2024 年公司运营类资产表现良好，租金收入 7.9 亿，较 23 年增 15%，较 22 年增 128%，年末可租赁面积 99.8 万方，同比 +10.3%，单位租金收入 787 元/平，同比 +4.6% [32] 重点聚焦核心市场，销售首进行业前十 - 2024 年华发股份销售金额 1054 亿元（同比 -16.3%），同期 Top30 房企销售金额同比 -29.3%，销售排名较 23 年提升四位至第十，首次进入 Top10 房企行列 [33] - 24 年销售面积 370 万方（同比 -7.5%），销售均价 28529 元/平（同比 -9.6%），华南区域销售 571 亿元，同比 +13.8%，占比 54%，华东及北方区域销售金额分别下降 33.3%、66.3%，占比回落至 44%、2%，25 年前 2 月，销售排名进一步提升至第 7 位 [34] - 2024 年华发缩减投资规模，获取 6 宗项目，总建面 34 万方，总地价 94 亿元，金额口径拿地力度 9%，拿地楼面价 27954 元/平，同比 +27.9%，仅于上海、广州、西安、成都 4 城拿地，获取项目总货值 153 亿元，毛利率约 27.0% [41] 负债规模维持稳定，融资成本持续优化 - 截至 2024 年末，华发有息负债总额 1416 亿元，同比 -2%，短期有息负债占比降至 16%，综合融资成本降至 5.22%，同比 -26bp，新增债务融资成本下降，使用多种手段补充流动资金，23 年定向增发，24 年消费类基础 Pre - Reits 落地，持续推进定向发行可转债，24 年末三道红线评级维持绿档 [42] 盈利预测和投资建议 - 华发股份 24 年销售表现优，聚焦核心市场，可结算资源充沛，待转结项目利润率高，保障未来收入确认和利润修复能力 [49] - 预计公司 25 - 26 年地产结算金额占前一年预收账款比例回升至 65%，实现结算收入 573 亿元、612 亿元，同比增长 3%、7%，其他业务收入稳步增长 10%，对应收入 47 亿元、52 亿元，合计主营业务收入 620 亿元、663 亿元，同比分别增长 3%、7% [49] - 24 - 25 年公司净利率回升至 3.2%、3.4%，少数股东损益回升至 40%、42%，实现归母净利润 11.8 亿元、13.2 亿元，同比增长 24%、12% [49] - 以 25 年归母净利润对应 16xPE 估值，给予合理价值 6.88 元/股，维持“买入”评级 [49]

报告公司投资评级 - 报告对公司维持“买入”评级 [1][5] 报告的核心观点 - 华发股份2024年年报显示营收业绩短期承压，但待结算资源充沛，销售规模稳居千亿阵营；作为成长性地方国企，大股东实力雄厚，流动性好，融资成本下降；虽行业销售低迷，仍维持“买入”评级 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 股价表现 - 今年至今、1个月、3个月、12个月绝对涨幅分别为0.2%、3.4%、 - 8.9%、 - 18.4%，相对恒生指数涨幅分别为 - 4.8%、1.3%、 - 10.9%、 - 30.6% [2] 公司基本情况 - 发行股数2752.15百万（2025年为2117.16百万），流通股2117.15百万，总市值在15714.79 - 22209.02港币百万之间，3个月日均交易额在226.20 - 272.98港币百万之间，珠海华发集团有限公司持股比例24.2% - 26.34% [3] 业绩情况 - 2024年营业总收入599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%；拟每10股派发现金股息1.04元，分红率30% [4] - 业绩承压原因：结转规模减少，结算利润率下滑（毛利率14.3%，同比降3.8个百分点），计提资产和信用减值准备增加（约19.7亿元，同比增3.2亿元），三费率小幅增加（6.1%，同比升0.4个百分点） [4] - 2024年投资收益9.7亿元，同比增加243.9%，少数股东损益占比降至32.3% [4] - 截至2024年末，预收楼款874亿元，同比降13.4%，预收楼款/营收达1.46X，较2023年末提升0.06X [4] 投资建议与盈利预测 - 预计2025 - 2027年营业收入分别为559 / 544 / 519亿元，同比增速 - 7% / - 3% / - 5%；归母净利润分别为7.7 / 6.9 / 6.4亿元，同比增速 - 19% / - 11% / - 6%；对应EPS分别为0.28 / 0.25 / 0.23元；当前股价对应PE分别为20.4X / 22.9X / 24.4X [5] 债务与融资情况 - 截至2024年末，有息负债1254亿元，同比下降2.6%，一年内到期有息负债占比18.8%，同比降0.8个百分点 [7] - 2024年末剔除预收款后资产负债率63.1%，同比降0.1个百分点，净负债率73.8%，同比升11.2个百分点，现金短债比1.41X，同比降0.42X，“三道红线”稳居绿档 [7] - 2024年末平均融资成本5.22%，同比降0.26个百分点；建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits 21.25亿元成功落地，拟发行55亿定向可转债并获上交所受理 [7] 现金流情况 - 截至2024年末，货币资金332亿元，同比下降28.3% [7] - 2024年经营性现金流净流入159亿元，同比下降68.5%，因销售回款减少（销售商品、提供劳务收到现金500亿元，同比降41.0%）和土地及建安支出增加 [7] - 2024年筹资性现金流净流出54亿元（2023年净流入114亿元），因融资净流入减少 [7] 房地产开发业务情况 - 销售：2024年销售金额1054亿元，同比下降16.3%，排名升至10位；销售面积370万平，同比下降7.4%；销售均价2.85万元/平，同比下降9.7%；权益销售金额692亿元，权益比例65.6%，同比降3.6个百分点；2025年1 - 2月销售金额172亿元，同比增长58.6%，销售面积61万平，同比增长65.8%，销售均价2.82万元/平，同比下降4.3% [7] - 拿地：2024年聚焦一线、强二线城市，获取6个优质项目，拿地金额95亿元，同比下降76.8%，拿地强度9.0%，同比降23.4个百分点；截至2024年末，土地储备377万平，同比降13.2%，在建面积836万平，同比降29.7% [7] - 新开工与竣工：2024年新开工面积95万平，同比下降53.8%，竣工面积488万平，同比下降5.2% [7] 多元业务情况 - 商业运营：2024年租金收入7.85亿元，同比增长15.4%，新开业2家商业中心，年末在营集中商业11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积260万平 [7] - 物业服务：2024年物业收入16.75亿元，同比增长18.9%，华发物业进驻40余个城市，服务项目超400个 [7] - 上下游产业链业务：营销公司“联代”占比领先，优生活公司获相关奖项，设计公司助力产品体系升级，华实中建获多项荣誉，代理公司推广“以旧换新” [7]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [3][6][16] 报告的核心观点 - 2024年公司业绩下滑，主要因结转规模下降、毛利率下滑和资产信用减值，但销售保持千亿规模，待结算资源充沛，投资精准审慎，财务安全融资稳定，在房地产系列“企稳止跌”政策支持下，未来业绩有望回升 [3][13][14][15][16] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 2025年3月15日公司发布2024年年报，全年实现营业收入599.92亿元，同比-16.84%；实现归母净利润9.51亿元，同比-48.24%；拟每10股派发现金红利1.04元（含税），现金分红占归母净利润比例为30.04% [12] 业绩承压原因 - 营收主要由房地产开发业务贡献，2024年竣工面积488.33万方，同比-5.17%，导致结转营收下降 [13] - 归母净利润降幅大于营收降幅，一是房地产行业景气度低，2024年毛利率为14.32%，同比下降3.82个百分点；二是2024年计提资产和信用减值19.66亿元，同比多计提3.23亿元；三是2024年公允价值变动损益3.54亿元，同比减少6.38亿元 [13] 销售情况 - 2024年实现全口径销售1054亿元，连续5年稳居千亿阵营，同比-16%（克而瑞百强房企同比-30%），排名行业第10（2023年排名第14） [14] - 华东大区成销售基石区域，2024年华东、华南、珠海、北方四个大区销售贡献占比分别为43.79%、30.42%、23.69%和2.10% [14] - 坚持狠抓回款，2024年实现回款金额499.78亿元，截至2024年末，预收楼款达873.55亿元，待结算资源充沛 [14] 投资与财务情况 - 聚焦重点城市，量入为出，精准投拓，2024年在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6个优质项目 [15] - 2024年“三道红线”稳居绿档，剔除预收账款的资产负债率为62.37%，持续优化；债务结构合理，长期有息负债占总负债比例84%；综合融资成本5.22%，同比下降26BP [15] 投资建议 - 下调公司盈利预测，预计2025/2026年归母净利润分别为9.91/11.01亿元，新增2027年预测为13.73亿元，2025 - 2027年同比增速分别为4.17%/11.09%/24.68%，EPS分别为0.36/0.40/0.50元 [16] - 现价对应2025 - 2027年PE为16.1/14.5/11.6倍，在房地产系列“企稳止跌”政策支持下，未来业绩有望回升，维持“增持”评级 [16] 财务数据和估值 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|72145|59992|63850|64629|66984| |增长率（%）|21.89%|-16.84%|6.43%|1.22%|3.64%| |EBITDA（百万元）|6660|2955|3565|3863|4451| |归母净利润（百万元）|1838|951|991|1101|1373| |增长率（%）|-28.71%|-48.24%|4.17%|11.09%|24.68%| |EPS（元/股）|0.67|0.35|0.36|0.40|0.50| |市盈率（P/E）|8.7|16.8|16.1|14.5|11.6| |市净率（P/B）|0.7|0.8|0.8|0.8|0.7| |EV/EBITDA|29.3|67.7|52.4|47.6|42.5| [17]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[5] 报告的核心观点 - 短期来看公司可售土储充裕，待市场需求触底改善，充沛土储保障后期销售；长期来看行业供给格局优化，公司有望立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长；公司积极回购股份用作员工持股计划或股权激励，有效将股东利益与管理层利益紧密结合，截至2025年2月末累计回购372万股（占总股本0.135%）[1][8] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司营收599.9亿（-16.8%）；归母净利润9.5亿（-48.2%），扣非后归母净利6.6亿（-24.5%）；综合毛利率14.3%（-3.8pct），分红率30.0%，股息率1.8% [3] 事件评论 - 毛利率与公允价值收益下降、减值提升拖累归母业绩表现，2024年公司营收599.9亿（-16.8%）；归母净利润9.5亿（-48.2%），业绩表现明显弱于营收，主因综合毛利率同比下降3.8pct至14.3%，期间费用率同比增长0.4pct至6.3%，公允价值变动损益同比下降64.3%至3.5亿，资产及信用减值19.7亿；即使投资净收益同比增长244%至9.7亿元，也难抵相关因素对归母业绩的拖累；截至2024年底，公司预收账款873.6亿，预收款/开发业务收入=1.57X，预收款充裕保障后期结算收入，毛利率下行与减值压力逐步释放，对后期业绩展望维持稳健展望 [8] - 连续5年销售规模稳居千亿，土储充裕保障后期销售，2024年公司销售额1054.4亿（-16.3%），行业排名进一步提升至第10名，连续5年稳居千亿阵营，销售面积370万方（-7.5%），销售均价2.9万元/方（-9.6%）；华东大区销售额占比44%，保持压舱石地位；华南大区占比30%，增势明显；珠海大区占比24%，稳居珠海龙头地位；北方区域占比2%；拿地方面，公司2024年补货力度放缓，投资进一步聚焦，在高能级城市累计斩获6宗项目，拿地金额94亿元（-85.9%），拿地计容建面497万方（-93.2%），楼板价2.8万元/方（+107.8%），金额与面积维度的拿地强度分别为8.9%、9.1%；2024年新开工量94.6万方（-53.8%），竣工面积488.3万方（-5.2%），未竣工土储1212万方（-25.3%），待售土储充裕，保障后期销售 [8] - 有息负债规模下降，融资成本下行，截至2024年底，公司有息负债1416亿元（-1.7%），有息负债平稳下行，其中长期负债占比84%，债务结构稳健；三道红线稳居绿档，融资成本5.22%（-0.26pct），剔除预收的资产负债率62.37%；在2023年完成定向增发融资基础上，公司积极开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展，保障公司健康现金流 [8] - 投资建议为短期公司可售土储充裕，待市场需求触底改善，充沛土储保障后期销售；长期行业供给格局优化，公司有望立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长；公司积极回购股份用作员工持股计划或股权激励，有效将股东利益与管理层利益紧密结合，截至2025年2月末累计回购372万股（占总股本0.135%）；预测2025 - 2027年公司归母净利润9.0/9.2/9.5亿元，业绩增速-5%、2%、3%，对应PE为17.7/17.4/16.9X，给予“买入”评级 [8] 财务报表及预测指标 - 报告给出了2024A、2025E、2026E、2027E的利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标等数据，如2024A营业总收入59992百万元，2025E预计为61271百万元等 [11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司2024年业绩下滑，但销售领先行业，待结转资源托底未来业绩；销售持续跑赢行业，2024拿地收缩但在手资源充足；保持财务稳健、流动性充裕，拟发行定向可转债 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年全年营收599.9亿元，同比-16.8%；归母净利润9.5亿元，同比-48.2%；扣非归母净利润6.6亿元，同比-24.5% [1] - 业绩下滑因房地产市场下行、结转结构影响营收规模，毛利率下滑3.8pct至14.3%，计提资产和信用减值损失合计19.67亿元 [1] - 预计2025年或仍有一定减值压力，但从2025年开始，结转结构中核心城市较高利润率和IRR的项目占比将提升，对整体利润有托底作用 [1] 销售与拿地情况 - 2024年全年合约销售金额1054.4亿元，同比-16.3%，排名克而瑞百强房企第10位，销售跌幅小于百强房企30.3%和TOP10房企24.4% [2] - 2025年1 - 2月全口径销售金额172亿元，同比+58.6%，排名提升至第7位，跑赢行业 [2] - 2024年拿地规模和力度下滑，在上海、广州等城市获取6幅土地，拿地总地价94亿元，权益地价32亿元 [2] - 截至2024年底，总土地储备（待开发+在建）面积为1212万方，考虑政策发力，未来核心城市企稳筑底时公司将适时加力拿地 [2] 财务情况 - 2024年融资成本继续下降，期末加权平均融资成本为5.22%，有望进一步压降 [3] - 期末有息负债规模1416亿元，同比-1.7%，短期有息负债占比16.0%，同比-0.76pct，债务结构优化 [3] - 截至期末，剔预资产负债率63.1%，净负债率86.7%，现金短债比1.47倍 [3] - 拟发行定向可转债，总额不超过55亿元，1月21日申请获上交所受理，若发行成功将增强流动性、改善财务结构、降低资产负债率 [3] - 2024年10月发布回购股份预案，至2025年2月末累计回购金额1993万元 [3] 投资建议 - 维持“买入”评级，原因是公司有国资背景、大股东支持力度高、流动性无忧，近年高利润率地块将进入结转周期，但行业下行或仍有减值压力 [4] - 调整盈利预测，预计2025/2026/2027年营收分别为613.3/631.7/650.2亿元；归母净利润为9.8/11.8/12.5亿元；对应的EPS为0.36/0.43/0.46元/股；对应PE为16.1/13.4/12.5倍 [4] 财务指标 |财务指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|72,145|59,992|61,334|63,165|65,016| |增长率yoy（%）|19.4|-16.8|2.2|3.0|2.9| |归母净利润（百万元）|1,838|951|978|1,177|1,253| |增长率yoy（%）|-29.6|-48.2|2.8|20.4|6.5| |EPS最新摊薄（元/股）|0.67|0.35|0.36|0.43|0.46| |净资产收益率（%）|2.6|1.1|1.3|1.8|1.9| |P/E（倍）|8.6|16.5|16.1|13.4|12.5| |P/B（倍）|0.7|0.8|0.8|0.8|0.7| [5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 公司 2024 年业绩下滑，营收和归母净利润同比分别下降 16.8%和 48.2%，主要受房地产市场下行、结转结构和毛利率下滑以及减值损失影响；2025 年开始核心城市高利润率项目占比提升有托底作用，但行业未企稳仍有减值压力 [1] - 销售持续跑赢行业，2024 年拿地收缩但在手资源充足，未来核心城市企稳时公司将适时加力拿地 [2] - 公司财务稳健、流动性充裕，融资成本下降，债务结构优化，拟发行定向可转债增强流动性和改善财务结构 [3] - 基于公司国资背景、未来业绩有托底及行业下行仍有减值压力等因素，调整盈利预测并维持“买入”评级 [4] 各部分总结 业绩情况 - 2024 年全年实现营业收入 599.9 亿元，同比下降 16.8%；归母净利润 9.5 亿元，同比下降 48.2%；扣非归母净利润 6.6 亿元，同比下降 24.5% [1] - 业绩下滑原因包括营收规模下滑、毛利率下滑 3.8pct 至 14.3%、计提减值损失 19.67 亿元 [1] 销售与拿地情况 - 2024 年全年合约销售金额 1054.4 亿元，同比下降 16.3%，排名克而瑞百强房企第 10 位，跌幅小于百强房企 30.3%和 TOP10 房企 24.4% [2] - 2025 年 1 - 2 月全口径销售金额 172 亿元，同比增长 58.6%，排名提升至第 7 位 [2] - 2024 年拿地规模和力度下滑，获取 6 幅土地，拿地总地价 94 亿元，权益地价 32 亿元 [2] - 截至 2024 年底，总土地储备面积 1212 万方 [2] 财务情况 - 2024 年融资成本下降，期末加权平均融资成本 5.22%，有息负债规模 1416 亿元，同比下降 1.7%，短期有息负债占比 16.0%，同比下降 0.76pct [3] - 期末剔预资产负债率 63.1%，净负债率 86.7%，现金短债比 1.47 倍 [3] - 拟发行定向可转债，总额不超过 55 亿元，已获上交所受理 [3] - 2024 年 10 月发布回购股份预案，至 2025 年 2 月末累计回购金额 1993 万元 [3] 投资建议与盈利预测 - 维持“买入”评级 [4] - 预计 2025/2026/2027 年营收分别为 613.3/631.7/650.2 亿元；归母净利润为 9.8/11.8/12.5 亿元；对应的 EPS 为 0.36/0.43/0.46 元/股；对应 PE 为 16.1/13.4/12.5 倍 [4] 财务指标 |财务指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|72,145|59,992|61,334|63,165|65,016| |增长率 yoy（%）|19.4|-16.8|2.2|3.0|2.9| |归母净利润（百万元）|1,838|951|978|1,177|1,253| |增长率 yoy（%）|-29.6|-48.2|2.8|20.4|6.5| |EPS 最新摊薄（元/股）|0.67|0.35|0.36|0.43|0.46| |净资产收益率（%）|2.6|1.1|1.3|1.8|1.9| |P/E（倍）|8.6|16.5|16.1|13.4|12.5| |P/B（倍）|0.7|0.8|0.8|0.8|0.7| [5]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[8] 报告的核心观点 - 短期来看公司可售土储充裕，待市场需求触底改善，充沛土储保障后期销售；长期来看行业供给格局优化，公司有望立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长；公司积极回购股份用作员工持股计划或股权激励，有效将股东利益与管理层利益紧密结合，截至2025年2月末累计回购372万股（占总股本0.135%）[2][8][10] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司营收599.9亿（-16.8%）；归母净利润9.5亿（-48.2%），扣非后归母净利6.6亿（-24.5%）；综合毛利率14.3%（-3.8pct），分红率30.0%，股息率1.8% [6] 事件评论 - 毛利率与公允价值收益下降、减值提升拖累归母业绩表现，2024年公司营收599.9亿（-16.8%）；归母净利润9.5亿（-48.2%），业绩表现明显弱于营收，主因综合毛利率同比下降3.8pct至14.3%，期间费用率同比增长0.4pct至6.3%，公允价值变动损益同比下降64.3%至3.5亿，资产及信用减值19.7亿；即使投资净收益同比增长244%至9.7亿元，也仍难抵毛利率与公允价值收益下滑、减值提升等因素对归母业绩的拖累；截至2024年底，公司预收账款873.6亿，预收款/开发业务收入=1.57X，预收款充裕保障后期结算收入，毛利率下行与减值压力逐步释放，对后期业绩展望维持稳健展望 [10] - 连续5年销售规模稳居千亿，土储充裕保障后期销售，2024年公司销售额1054.4亿（-16.3%），行业排名进一步提升至第10名，连续5年稳居千亿阵营，销售面积370万方（-7.5%），销售均价2.9万元/方（-9.6%）；华东大区销售额占比44%（去年55%），保持压舱石地位；华南大区占比30%（去年25%），增势明显；珠海大区占比24%（去年15%），稳居珠海龙头地位；北方区域占比2%（去年5%）；拿地方面，公司2024年补货力度放缓，投资进一步聚焦，在上海、广州、成都、西安等高能级城市累计斩获6宗项目，拿地金额94亿元（-85.9%），拿地计容建面497万方（-93.2%），楼板价2.8万元/方（+107.8%），楼板价提升主因布局城市能级较高；金额与面积维度的拿地强度分别为8.9%、9.1%，行业销售不振公司审慎投资；2024年新开工量94.6万方（-53.8%），竣工面积488.3万方（-5.2%），未竣工土储1212万方（-25.3%），待售土储充裕，保障后期销售 [10] - 有息负债规模下降，融资成本下行，截至2024年底，公司有息负债1416亿元（-1.7%），有息负债平稳下行，其中长期负债占比84%，债务结构稳健；三道红线稳居绿档，融资成本5.22%（-0.26pct），剔除预收的资产负债率62.37%；在2023年完成定向增发融资基础上，公司积极开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展，保障公司健康现金流 [10] - 投资建议为短期来看公司可售土储充裕，待市场需求触底改善，充沛土储保障后期销售；长期来看行业供给格局优化，公司有望立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长；公司积极回购股份用作员工持股计划或股权激励，有效将股东利益与管理层利益紧密结合，截至2025年2月末累计回购372万股（占总股本0.135%）；预测2025 - 2027年公司归母净利润9.0/9.2/9.5亿元，业绩增速-5%、2%、3%，对应PE为17.7/17.4/16.9X，给予“买入”评级 [10] 财务报表及预测指标 - 报告给出了2024A、2025E、2026E、2027E的利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标等数据，如2024A营业总收入59992百万元，2025E预计为61271百万元等 [13]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 考虑到房地产市场下行影响公司销售和结转规模，调整2025 - 2026年归母净利润预测为10.3/11.4亿元（原预测为21.1/22.4亿元），预计2027年归母净利润为13.2亿元，对应EPS为0.37/0.41/0.48元，对应PE为15.5X/14.0X/12.1X，中长期公司具备国资股东优势，销售业绩稳步增长，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年年度报告，2024年营收599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2% [7] 业绩情况 - 2024年受项目交付结转规模影响，公司营业收入同比下降16.8%；归母净利润下滑幅度远超营业收入，原因包括房地产开发销售业务毛利率同比下降3.7pct至14.3%、财务费用同比增加87.0%至5.1亿元、信用减值损失及资产减值损失分别同比增长163.7%、15.4%至1.3亿元、18.4亿元 [7] 销售情况 - 2024年公司实现全口径销售额1054.4亿元，同比下降16.3%，连续5年稳居千亿阵营，位列克而瑞全口径销售金额榜第10位，同比提升4位；华东大区销售461.7亿元，销售占比43.8%；华南大区销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售249.8亿元，销售占比23.7%，稳居珠海龙头地位 [7] 投资策略 - 2024年公司采取量入为出的投资策略，聚焦一线和强二线城市获取优质土地，通过公开竞拍、股权合作等方式共获取位于上海、广州、成都、西安等核心城市的6宗土储；2024年公司拿地金额94.7亿元，投资强度9.0%，较2023年下降23.4pct，新增项目货值197.6亿元 [7] 融资与回购 - 2021 - 2024年公司短期有息债务规模占比持续低位，2024年为16.0%，同比下降0.8pct，平均融资成本同比下降26bp至5.2%；2024年10月公司计划在未来12月内，以不超过9.83元/股的价格，回购3亿元 - 6亿元总额的公司股份用于员工持股计划或股权激励，截至2025年1月27日，公司以集中竞价交易方式累计回购公司股份372万股 [7] 盈利预测 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业总收入（百万元）|72145|59992|62806|66951|72910| |同比（%）|19.35|(16.84)|4.69|6.60|8.90| |归母净利润（百万元）|1837.84|951.30|1029.58|1136.80|1315.22| |同比（%）|(29.58)|(48.24)|8.23|10.41|15.69| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.67|0.35|0.37|0.41|0.48| |P/E（现价&最新摊薄）|8.69|16.78|15.50|14.04|12.14| [1] 财务预测 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |流动资产（百万元）|349034|340335|341004|345236| |非流动资产（百万元）|71261|82242|93118|103872| |资产总计（百万元）|420295|422577|434121|449108| |流动负债（百万元）|175002|177636|187785|200265| |非流动负债（百万元）|120305|118505|118005|118205| |负债合计（百万元）|295307|296141|305790|318470| |归属母公司股东权益（百万元）|19744|20751|21888|23203| |少数股东权益（百万元）|105244|105685|106443|107435| |所有者权益合计（百万元）|124988|126437|128331|130639| |负债和股东权益（百万元）|420295|422577|434121|449108| |营业总收入（百万元）|59992|62806|66951|72910| |营业成本(含金融类)（百万元）|51404|52754|55866|60112| |税金及附加（百万元）|2241|2391|2548|2775| |销售费用（百万元）|1813|1884|2009|2260| |管理费用（百万元）|1358|1256|1406|1677| |研发费用（百万元）|79|77|82|89| |财务费用（百万元）|512|1663|1555|1492| |加:其他收益（百万元）|36|85|91|0| |投资净收益（百万元）|968|329|352|0| |公允价值变动（百万元）|354|0|0|0| |减值损失（百万元）|(1967)|(1000)|(1000)|(1000)| |资产处置收益（百万元）|4|0|0|0| |营业利润（百万元）|1980|2195|2928|3504| |营业外净收支（百万元）|(18)|0|0|0| |利润总额（百万元）|1962|2195|2928|3504| |减:所得税（百万元）|557|724|1034|1197| |净利润（百万元）|1405|1471|1895|2307| |减:少数股东损益（百万元）|453|441|758|992| |归属母公司净利润（百万元）|951|1030|1137|1315| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.35|0.37|0.41|0.48| |EBIT（百万元）|1452|3858|4483|4996| |EBITDA（百万元）|1934|4387|5108|5741| |毛利率(%)|14.32|16.01|16.56|17.55| |归母净利率(%)|1.59|1.64|1.70|1.80| |收入增长率(%)|(16.84)|4.69|6.60|8.90| |归母净利润增长率(%)|(48.24)|8.23|10.41|15.69| |经营活动现金流（百万元）|15900|19041|16740|17819| |投资活动现金流（百万元）|(23382)|(11181)|(11148)|(11500)| |筹资活动现金流（百万元）|(5419)|(4813)|(3261)|(2257)| |现金净增加额（百万元）|(12904)|3043|2331|4063| |折旧和摊销（百万元）|482|529|625|745| |资本开支（百万元）|(10306)|(1010)|(1500)|(2000)| |营运资本变动（百万元）|13348|13877|11112|11310| |每股净资产(元)|7.17|7.54|7.95|8.43| |最新发行在外股份（百万股）|2752|2752|2752|2752| |ROIC(%)|0.41|1.03|1.16|1.30| |ROE - 摊薄(%)|4.82|4.96|5.19|5.67| |资产负债率(%)|70.26|70.08|70.44|70.91| |P/E（现价&最新股本摊薄）|16.78|15.50|14.04|12.14| |P/B（现价）|0.81|0.77|0.73|0.69| [8]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 报告的核心观点 - 考虑到房地产市场下行影响公司销售和结转规模，调整2025 - 2026年归母净利润预测为10.3/11.4亿元（原预测为21.1/22.4亿元），预计2027年归母净利润为13.2亿元，对应EPS为0.37/0.41/0.48元，对应PE为15.5X/14.0X/12.1X，中长期公司具备国资股东优势，销售业绩稳步增长，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年年度报告，2024年营收599.9亿元，同比下降16.8%；归母净利润9.5亿元，同比下降48.2% [7] 业绩情况 - 2024年受项目交付结转规模影响，公司营业收入同比下降16.8%；归母净利润下滑幅度远超营业收入，原因包括房地产开发销售业务毛利率同比下降3.7pct至14.3%、财务费用同比增加87.0%至5.1亿元、信用减值损失及资产减值损失分别同比增长163.7%、15.4%至1.3亿元、18.4亿元 [7] 销售情况 - 2024年公司实现全口径销售额1054.4亿元，同比下降16.3%，连续5年稳居千亿阵营，位列克而瑞全口径销售金额榜第10位，同比提升4位；华东大区销售461.7亿元，销售占比43.8%；华南大区销售320.8亿元，销售指标增势明显；珠海大区全年完成销售249.8亿元，销售占比23.7%，稳居珠海龙头地位 [7] 投资策略 - 2024年公司采取量入为出的投资策略，聚焦一线和强二线城市获取优质土地，通过公开竞拍、股权合作等方式共获取位于上海、广州、成都、西安等核心城市的6宗土储；2024年公司拿地金额94.7亿元，投资强度9.0%，较2023年下降23.4pct，新增项目货值197.6亿元 [7] 融资与回购 - 2021 - 2024年公司短期有息债务规模占比持续低位，2024年为16.0%，同比下降0.8pct，平均融资成本同比下降26bp至5.2%；公司2024年10月发布公告，计划在未来12月内，以不超过9.83元/股的价格，回购3亿元 - 6亿元总额的公司股份用于员工持股计划或股权激励，截至2025年1月27日，公司以集中竞价交易方式累计回购公司股份372万股 [7] 财务预测 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|59,992|62,806|66,951|72,910| |同比（%）| - 16.84|4.69|6.60|8.90| |归母净利润（百万元）|951.30|1,029.58|1,136.80|1,315.22| |同比（%）| - 48.24|8.23|10.41|15.69| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.35|0.37|0.41|0.48| |P/E（现价&最新摊薄）|16.78|15.50|14.04|12.14| [1][8]

报告公司投资评级 - 维持买入评级，目标价 9.94 元不变 [4] 报告的核心观点 - 2024 年报告研究的具体公司实现营业收入 599.9 亿元，同比下降 16.8%；归母净利润 9.5 亿元，同比下降 48.2%，业绩降幅大于营收降幅主要因结算利润率下行和资产减值损失增加 [1][2][3] - 公司销售稳居第一梯队，2024 年销售金额 1054 亿元，位居行业第 10，2025 年 1 - 2 月排名提升至行业第 7 [1][3] - 华发集团、珠海市推进的存量房、闲置土地收储工作，有望加快公司库存去化节奏 [1] - 公司三道红线保持绿档，融资成本进一步下降，积极拓宽包括可转债在内的融资渠道 [1] 各部分总结 事件 - 公司发布 2024 年年报，全年实现营业收入 599.9 亿元，同比下降 16.8%；实现归母净利润 9.5 亿元，同比下降 48.2% [2] 简评 - 结算利润率下行与减值致使业绩承压，2024 年营业收入下降因地产结算规模下降，业绩降幅大于营收降幅是结算利润率下行和资产减值损失增加所致，全年综合毛利率 14.3%，较上年下降 3.8 个百分点，全年资产减值损失 18.4 亿元，较上年增长 15.4% [3] - 销售稳居第一梯队，拿地进一步聚焦，2024 年销售金额 1054 亿元，同比下降 16.3%，位居行业第 10；2025 年 1 - 2 月销售金额 172 亿元，同比大幅增长 58.6%，排名提升至行业第 7；2024 年降低拿地力度、区域进一步聚焦，在核心城市获取 6 个项目，拿地总金额 94.7 亿元，拿地强度为 9.0%，较上年下降 23 个百分点 [3] 收储与融资 - 收储有望加速公司库存去化，大股东华发集团拟收储不超过 120 亿元存量商品房及配套车位，珠海市大力开展土地收储工作，公司存量房源与闲置土储有望受益 [4] - 融资成本进一步下行，积极拓宽融资渠道，公司保持三道红线“绿档”，2024 年年末综合融资成本为 5.22%，较 2023 年年末下降 0.26 个百分点，正推进总额不超过 55 亿元的可转债发行 [4] 盈利预测与评级 - 下调盈利预测，维持买入评级不变，预测 2025 - 2027 年公司 EPS 分别为 0.36/0.38/0.40 元（原预测 2025 - 2026 年为 0.75/0.77 元） [4] 主要数据 - 股票价格绝对/相对市场表现：1 个月为 3.20/0.59，3 个月为 -12.65/-13.47，12 个月为 -15.82/-28.16 [5] - 12 月最高/最低价为 8.07/5.19 元 [5] - 总股本为 275,215.21 万股，流通 A 股为 257,124.06 万股 [5] - 总市值为 159.62 亿元，流通市值为 149.13 亿元 [5] - 近 3 月日均成交量为 4025.44 万 [5] - 主要股东珠海华发集团有限公司持股 26.34% [5] 重要财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|72,144.91|59,992.37|64,715.85|68,825.76|73,010.68| |YoY(%)|21.89|-16.84|7.87|6.35|6.08| |净利润(百万元)|1,837.84|951.30|989.93|1,042.77|1,104.54| |YoY(%)|-28.71|-48.24|4.06|5.34|5.92| |EPS(摊薄/元)|0.67|0.35|0.36|0.38|0.40| |P/E(倍)|8.69|16.78|16.12|15.31|14.45| |P/B(倍)|0.72|0.81|0.78|0.75|0.73|[11]