公司项目交付与市场表现 - 华发股份联合华润置地、鼎信长城打造的新川印项目于10月31日集中交付，较原计划提前近5个月 [1] - 新川印项目从2023年9月亮相到交付用时约1年，示范区开放当日吸引超千人到访，每次开盘均引发市场热捧 [5] - 同为公司项目的超百亩改善大盘锦江上院，从2023年3月首次取证至最后批次取证持续热销，用时仅1年，并于今年10月底提前完成品质交付 [5] 公司发展战略与市场定位 - 公司自2019年进入成都市场，6年来秉持“聚焦核心地段，专筑高端改善”的发展战略，在锦江区、高新区、天府新区等高价值区域精耕细作 [3] - 公司在成都开发的项目成交均价超3.5万/平方米，套均价超680万元，确立了在高端改善市场的精准定位和强大影响力 [3] - 公司通过锦江首府、锦江璞园、锦江大院、锦江上院、新川印、阅天府、锦宸院等项目，逐步构建起清晰的高端产品序列 [3] 产品力与品牌建设 - 阅天府项目首创“全景舱+双端厅”设计，引领成都新一轮豪宅竞速 [5] - 公司通过6年深耕，在成都成功树立起高端改善品牌形象，从单项目开发到多盘联动全面开花 [5] - 2025年公司在成都进入“集中兑现期”，阅天府项目2号地、6号地也将在年底交付，进一步巩固市场信誉和品牌形象 [16] 项目品质与工艺细节 - 新川印项目在交付前夕对部分苗木进行优化调整，追求长期的生态融合与景观效果 [9] - 小区围墙选用大尺寸岩板铺贴，在交付标准之上进行升级，以提升社区颜值并确保经久耐用 [11] - 室内精装工艺细节处理到位，从开关面板安装到橱柜收边均经过精心打磨 [12] 客户关系与社区运营 - 新川印项目从今年4月开始定期举办工地开放日，邀请业主走进施工现场，将“交付验收”转变为贯穿开发全过程的“品质共建” [14] - 项目团队已规划未来社群活动蓝图，包括亲子手工课堂、长者健康讲座、邻里读书会、社区运动赛事等，以连接邻里关系 [16] - 公司强调房屋交付不是服务终点，而是美好生活的开始，未来将以“品质开发+持续运营”的双轮驱动模式在成都发展 [16] 公司背景与经营韧性 - 华发股份是华发集团旗下房地产板块核心平台，华发集团1980年组建，与珠海经济特区同龄 [3] - 在近年来房地产市场深度调整的背景下，公司展现出强劲的发展韧性 [3] - 由华发股份和锦江统建共同打造的锦宸院项目的二期锦宸院·上玺与三期锦宸院·观著已面市，为成都高端改善市场注入新活力 [16]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

股价与交易表现 - 12月19日盘中，公司股价上涨2.09%，报4.39元/股，成交额5297.74万元，换手率0.44%，总市值120.82亿元 [1] - 当日资金流向显示主力资金净流入478.90万元，其中特大单净买入260.49万元，大单净买入218.41万元 [1] - 公司股价今年以来累计下跌22.11%，近5日、20日、60日分别下跌0.45%、7.58%和20.47% [1] 公司基本情况 - 公司全称为珠海华发实业股份有限公司，成立于1992年8月18日，于2004年2月25日上市，主营业务为房地产开发与经营 [1] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发90.32%，其他7.23%，物业服务2.45% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括长期破净、破净股、低价、证金汇金、国资改革等 [1] 股东与股权结构 - 截至9月30日，公司股东户数为5.06万户，较上期减少9.02%，人均流通股54426股，较上期增加9.91% [2] - 截至9月30日，香港中央结算有限公司为新进第八大流通股东，持股3617.00万股；南方中证500ETF为第九大流通股东，持股3207.45万股，较上期减少74.87万股；南方中证房地产ETF发起联接A已退出十大流通股东之列 [3] 财务业绩 - 2025年1-9月，公司实现营业收入517.50亿元，同比增长63.98% [2] - 2025年1-9月，公司归母净利润为1.02亿元，同比大幅减少92.31% [2] 分红历史 - 公司自A股上市后累计派发现金红利81.48亿元 [3] - 近三年，公司累计派发现金红利21.42亿元 [3]

公司资本运作 - 公司决定对全资子公司华闵颛宏进行减资，减资额为人民币240,000万元，减资后其注册资本由300,000万元变为60,000万元 [1] - 减资原因是该子公司名下房地产开发业务已基本完结，此举旨在提高公司资金整体使用效率 [1] - 减资完成后，公司仍持有华闵颛宏100%股权，其全资子公司地位不变 [1]

公司融资与资金使用 - 公司于2023年10月通过向特定对象发行股票进行融资，募集资金用于郑州华发峰景花园项目、南京燕子矶G82项目、绍兴金融活力城项目的开发建设及补充流动资金 [1] - 公司变更部分募集资金投向，将郑州华发峰景花园项目预计未来不会使用的募集资金3.4585亿元、南京燕子矶G82项目预计未来不会使用的募集资金4.8051亿元及募集资金专户产生的利息约0.1136亿元，合计约8.3772亿元，变更用于绍兴金融活力城项目 [1] - 此次变更仅为资金在不同募投项目间的重新分配，不涉及募投项目本身的变更 [1]

减资信息 - 公司对全资子公司华闵颛宏减资240,000万元[2][3] - 减资后华闵颛宏注册资本为60,000万元[3] - 减资事项2025年12月15日经第十届董事局第六十二次会议审议通过[4] 财务数据 - 2024年末华闵颛宏净资产316,686.29万元，净利润13,151.09万元[6] - 2025年9月末华闵颛宏净资产315,206.63万元，净利润 -1,479.66万元[7] 影响说明 - 减资不影响经营，能提高资金整体使用效率[8] - 减资不改变股权结构和合并报表范围，不影响当期损益[9]

募集资金情况 - 公司向特定对象发行6.35亿股，每股8.07元，募资总额51.2445亿元，净额50.4237281801亿元[1] - 2025年10月15日，7亿元闲置募资临时补流，期限不超12个月[3] - 截至2025年12月12日，募资余额9.4851805714亿元，专户余额2.4851805714亿元，补流7亿元[4] 项目投入情况 - 郑州华发峰景花园、南京燕子矶G82、绍兴金融活力城项目投入进度60.81%、48.84%、100%，补流100%[6] - 截至2025年12月12日，三项目分别已投入5.472934亿元、5.579202亿元、15亿元，补流已投入15亿元[12][13] 项目后续计划 - 郑州和南京项目后续预计投入685.495077万元和1.03942亿元，预计结余8.2636219619亿元[14] - 公司拟将8.3772110637亿元调整至绍兴金融活力城项目[15] 审议情况 - 2025年12月15日，审计和董事局会议通过部分募投项目募资变更议案，待股东会审议[18] - 审计认为变更符合实际，保荐认为履行程序、符合规定[19][20]

募集资金情况 - 公司向特定对象发行6.35亿股，每股8.07元，募资51.2445亿元，净额50.4237281801亿元[1] - 2025年10月15日，公司用7亿闲置募资临时补流，期限不超12个月[3] - 截至2025年12月12日，募资余额9.4851805714亿元，专户余额2.4851805714亿元，暂补流7亿元[4] 项目投资进度 - 郑州华发峰景花园项目投资35.6485亿元，募资投入进度60.81%[6] - 南京燕子矶G82项目投资48.563095亿元，募资投入进度48.84%[6] - 绍兴金融活力城项目投资190.9367亿元，募资投入进度100%[6] 项目资金调整 - 拟变更部分募投项目募资，变更后拟投入50.5373072819亿元[7] - 拟将8.3772110637亿元调整至绍兴金融活力城项目使用[15] - 绍兴金融活力城项目变更后拟投入23.3772110637亿元[17] 审议情况 - 2025年12月15日，审计和董事局会议通过募资变更议案，待股东会审议[18] - 审计委员会同意变更并提交董事局审议[19] - 保荐机构对募资变更无异议[20]

董事会构成 - 董事会由九名董事组成，含三名独立董事，设董事长一名，副董事长一至三名[4] 投资与担保规定 - 主营业务投资不超最近一次经审计净资产总额50%且不超资产总额30%[8] - 非主营业务投资不超净资产总额30%[8] - 单笔对外担保不超最近一期经审计净资产总额10%，累计不超50%且不超总资产30%[8] 会议相关 - 董事会每年至少召开两次会议，提前十日书面通知[13] - 五种情形董事长应10日内召集临时董事会会议[15] - 临时董事会会议提前五天书面通知，紧急可口头[15] - 董事会会议过半数董事出席方可举行，决议经全体董事过半数通过[18] - 表决方式为记名投票，可现场或非现场召开[18] - 关联董事不得表决，无关联董事过半数同意通过，不足三人提交股东会[19] 其他 - 董事会会议记录保存期限为10年[21] - 本规则由董事会制定，经股东会决议通过执行及修改[23]

股东会审议事项 - 审议公司一年内购买、出售重大资产超公司最近一期经审计总资产30%的事项[4] - 公司在一年内购买、出售重大资产或提供担保超总资产30%需特别决议通过[30] 股东会召集规则 - 独立董事提议需全体过半数同意，董事会10日内反馈，同意后5日内发通知[7] - 审计委员会提议，董事会10日内反馈，同意后5日内发通知，否则可自行召集[7] - 单独或合计持股10%以上股东可请求召集，董事会10日内反馈，同意后5日内发通知[8] - 审计委员会或股东自行召集，召集股东持股比例决议公告前不得低于10%[10] 股东会通知规则 - 年度股东会20日前、临时股东会15日前公告通知股东[10] - 发出通知后延期或取消，需在原定日前至少2日公告说明原因[12] - 因场地变更地点，需在会前至少2日公告说明原因[19] 股东会其他规则 - 股权登记日与会议日期间隔不多于7个工作日且不得变更[12] - 单独或合计持股1%以上股东可提前10天提临时提案，召集人2日内发补充通知[16] - 除累积投票制选董事外，每位候选人单项提案[16] - 年度股东会每年一次，应在上一会计年度结束后6个月内举行[18] - 单独或合计持股10%以上股东请求，公司2个月内召开临时股东会[18] - 网络或其他方式投票开始时间不早于现场会前一日下午3:00且不迟于当日上午9:30，结束不早于现场会结束当日下午3:00[20] 股东会决议规则 - 普通决议需出席股东所持表决权过半数通过[29] - 特别决议需出席股东所持表决权三分之二以上通过[29] - 股东会通过派现、送股或转增股本提案，公司2个月内实施[30] - 股东60日内可请求法院撤销程序、表决或内容违法违规的决议[31] - 公司回购普通股决议需出席股东所持表决权三分之二以上通过[32] 其他 - 公司董事会、独立董事和持股1%以上有表决权股份股东可公开征集投票权[25] - 股东会会议记录保存不少于10年[35] - 规则由董事会拟定，经股东会决议通过后执行[37] - 规则修改由董事会拟定草案，经股东会批准后生效[37] - 规则解释权属于公司董事会[37]