关于本报告 本报告是华发股份发布的第 2 份 ESG 报告暨第 17 份社会责任 报告，秉持完整性、实质性、平衡性和可比性的基本原则，披 露公司在环境、社会和治理领域作出的努力，旨在加强与利益 相关方的沟通和联系，回应关切与期望。 时间范围 本报告为年度报告，时间跨度为 2024 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，为增强报告可比性及前瞻性，部分内容往前后年 度适度延伸。 参考标准 《联合国 2030 可持续发展目标》（SDGs） 财政部《企业可持续披露准则——基本准则（征求意见稿）》 中国社会科学院《中国企业可持续发展报告指南（CASS-ESG 6.0）之房地产业》 重大变化说明 2024 年 5 月 28 日，公司披露了《珠海华发实业股份有限公司 关于对华发物业服务集团有限公司进行私有化的公告》（编号： 2024-035），公司境外全资子公司铧金投资有限公司拟以协议安 排的方式对香港联合交易所有限公司上市公司华发物业服务集团 有限公司进行私有化。 2024 年 9 月 28 日，公司披露了《珠海华发实业股份有限公司 关于对华发物业服务集团有限公司私有化完成的公告》（编号： 2024-0 ...

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 公司为珠海国资领先房企，股东方实力雄厚，多维支持公司发展，自身审慎投资区域聚焦，积极去化财务稳健，但因盈利能力下降、减值计提超出预期，下调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测 [4] 报告各部分总结 财务数据 - 2024年营业收入599.9亿元，同比下降16.8%，归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%，拟每10股派发现金红利1.04元（含税） [2] - 预计2025 - 2027年营业收入分别为620.32亿元、570.7亿元、507.92亿元，净利润分别为9.92亿元、11.89亿元、13.31亿元 [3] - 2024年末预收楼款873.6亿元，合同负债812.7亿元 [4] 销售与投拓 - 2024年销售额1054亿元，同比下降16.3%，连续5年保持千亿销售规模，华东、华南、珠海、北方区域销售占比分别为43.8%、30.4%、23.7%、2.1%，回款金额499.8亿元 [4] - 2024年在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6个优质项目 [4] 债务情况 - “三道红线”持续绿档，2024年剔除预收账款的资产负债率62.4%，长期有息负债占全部有息负债比重为84%，综合融资成本同比下降26个BP至5.22% [4] 投资建议 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测至0.36元（原为0.75元）、0.43元（原为0.79元），新增2027年EPS预测为0.48元，当前股价对应PE分别为16.1倍、13.4倍、12倍，维持“推荐”评级 [4] 资产负债表 - 2024 - 2027年流动资产分别为3490.34亿元、3320.7亿元、3068.93亿元、2672.96亿元，非流动资产分别为712.61亿元、669.65亿元、626.38亿元、583.98亿元 [7] - 2024 - 2027年流动负债分别为1750.02亿元、1836.19亿元、1815.84亿元、1620.73亿元，非流动负债分别为1203.05亿元、890.14亿元、598.5亿元、336.26亿元 [7] 利润表 - 2024 - 2027年营业收入分别为599.92亿元、620.32亿元、570.7亿元、507.92亿元，营业成本分别为514.04亿元、530.37亿元、482.24亿元、426.65亿元 [7] - 2024 - 2027年归属母公司净利润分别为9.51亿元、9.92亿元、11.89亿元、13.31亿元 [7] 主要财务比率 - 2024 - 2027年营业收入增长率分别为 - 16.8%、3.4%、 - 8.0%、 - 11.0%，营业利润增长率分别为 - 65.9%、23.6%、20.1%、12.1% [8] - 2024 - 2027年毛利率分别为14.3%、14.5%、15.5%、16.0%，净利率分别为1.6%、1.6%、2.1%、2.6% [8] - 2024 - 2027年资产负债率分别为70.3%、68.3%、65.3%、60.1%，净负债比率分别为58.5%、34.8%、24.0%、5.2% [8] 现金流量表 - 2024 - 2027年经营活动现金流分别为157.29亿元、300.02亿元、144.25亿元、251.42亿元，投资活动现金流分别为 - 233.82亿元、 - 1.93亿元、 - 1.93亿元、 - 1.93亿元 [9] - 2024 - 2027年筹资活动现金流分别为 - 54.19亿元、 - 319.98亿元、 - 167.13亿元、 - 280.88亿元，现金净增加额分别为 - 130.74亿元、 - 21.9亿元、 - 24.81亿元、 - 31.39亿元 [9]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年公司营收和归母净利润同比下降，主要因毛利率下降、公允价值变动损益减少、资产及信用减值损失增加；年末待结算资源相对充足 [4] - 2024年公司销售额连续5年保持千亿规模，回款499.8亿元；投拓聚焦核心城市获6个项目；“三道红线”持续绿档，负债指标优化，综合融资成本下降 [4] - 下调公司2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测；公司为珠海国资领先房企，股东实力雄厚，自身审慎投资、区域聚焦、积极去化、财务稳健，维持“推荐”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为599.9亿元、620.32亿元、570.7亿元、507.92亿元，同比变化为 - 16.8%、3.4%、 - 8.0%、 - 11.0% [3][6] - 2024 - 2027年预计净利润分别为9.51亿元、9.92亿元、11.89亿元、13.31亿元，同比变化为 - 48.2%、4.3%、19.9%、11.9% [3][6] - 2024 - 2027年预计毛利率分别为14.3%、14.5%、15.5%、16.0%；净利率分别为1.6%、1.6%、2.1%、2.6% [3] - 2024 - 2027年预计ROE分别为4.8%、4.8%、5.6%、6.0%；EPS分别为0.35元、0.36元、0.43元、0.48元 [3] - 2024 - 2027年预计P/E分别为16.8倍、16.1倍、13.4倍、12.0倍；P/B分别为0.8倍、0.8倍、0.7倍、0.7倍 [3] 资产负债表 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为3490.34亿元、3320.7亿元、3068.93亿元、2672.96亿元 [6] - 2024 - 2027年预计非流动资产分别为712.61亿元、669.65亿元、626.38亿元、583.98亿元 [6] - 2024 - 2027年预计流动负债分别为1750.02亿元、1836.19亿元、1815.84亿元、1620.73亿元 [6] - 2024 - 2027年预计非流动负债分别为1203.05亿元、890.14亿元、598.5亿元、336.26亿元 [6] 利润表 - 2024 - 2027年预计营业成本分别为514.04亿元、530.37亿元、482.24亿元、426.65亿元 [6] - 2024 - 2027年预计营业利润分别为19.8亿元、24.47亿元、29.39亿元、32.94亿元 [6] - 2024 - 2027年预计利润总额分别为19.62亿元、24.74亿元、29.66亿元、33.21亿元 [6] - 2024 - 2027年预计净利润分别为14.05亿元、16.97亿元、20.35亿元、22.78亿元 [6] 主要财务比率 - 成长能力方面，2024 - 2027年营业收入同比分别为 - 16.8%、3.4%、 - 8.0%、 - 11.0%；营业利润同比分别为 - 65.9%、23.6%、20.1%、12.1%；归母净利润同比分别为 - 48.2%、4.3%、19.9%、11.9% [7] - 获利能力方面，2024 - 2027年毛利率分别为14.3%、14.5%、15.5%、16.0%；净利率分别为1.6%、1.6%、2.1%、2.6%；ROE分别为4.8%、4.8%、5.6%、6.0%；ROIC分别为0.7%、0.9%、1.2%、1.4% [7] - 偿债能力方面，2024 - 2027年资产负债率分别为70.3%、68.3%、65.3%、60.1%；净负债比率分别为58.5%、34.8%、24.0%、5.2%；流动比率分别为2.0、1.8、1.7、1.6；速动比率均为0.2 [7] - 营运能力方面，2024 - 2027年总资产周转率分别为0.1、0.2、0.2、0.2；应收账款周转率分别为38.8、51.5、51.5、51.5；应付账款周转率分别为1.77、1.52、1.52、1.52 [7] - 每股指标方面，2024 - 2027年每股收益分别为0.35元、0.36元、0.43元、0.48元；每股经营现金流分别为5.72元、10.90元、5.24元、9.14元；每股净资产分别为7.17元、7.43元、7.74元、8.09元 [7] - 估值比率方面，2024 - 2027年P/E分别为16.8倍、16.1倍、13.4倍、12.0倍；P/B分别为0.8倍、0.8倍、0.7倍、0.7倍；EV/EBITDA分别为80、24、21、17 [7] 现金流量表 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为157.29亿元、300.02亿元、144.25亿元、251.42亿元 [8] - 2024 - 2027年预计投资活动现金流分别为 - 233.82亿元、 - 1.93亿元、 - 1.93亿元、 - 1.93亿元 [8] - 2024 - 2027年预计筹资活动现金流分别为 - 54.19亿元、 - 319.98亿元、 - 167.13亿元、 - 280.88亿元 [8] - 2024 - 2027年预计现金净增加额分别为 - 130.74亿元、 - 21.9亿元、 - 24.81亿元、 - 31.39亿元 [8]

报告公司投资评级 - 投资评级下调为增持，目标价为 6.26 元 [7] 报告的核心观点 - 公司 24 年营收和归母净利润同比下滑，主要因结转规模低于预期和资产减值高于预期，下调至“增持”评级 [1] - 考虑待结转资源、结转利润率和存货质量，下调营收和毛利率，上调资产减值损失，预计 25 - 26 年 EPS 下调，引入 27 年 EPS 为 0.52 元，将估值方式从 PE 切换至 PB [5] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 24 年实现营收 599.9 亿元，同比 -17%；归母净利润 9.5 亿元，同比 -48%，低于预期 [1] - 受销售下行影响，24 年开发业务结算金额同比 -18%至 557 亿元，拖累营收增速 [2] - 归母净利润同比下滑更大，一是开发业务毛利率同比 -3.7pct 至 14.3%，二是计提 18.4 亿元资产减值，同比多计提 2.5 亿元 [2] - 截至 24 年末，合同负债为 813 亿元，相较 24 年营收覆盖率为 136%，未来 1 - 2 年营收体量或面临收缩压力 [2] 销售与拿地 - 24 年全口径销售金额同比 -16%至 1054 亿元，略跑赢全国增速（-17%）；并表口径销售回款同比 -41%至 500 亿元，过半销售由股权合作和集团托管项目贡献 [3] - 24 年进入去库存阶段，全年拿地总价 95 亿元，拿地强度 9%，集中在核心城市，权益比例回升至 53% [3] - 预计 25 年以去库存和调结构为主，利用收房收地政策，拿地聚焦核心城市核心地段 [3] 融资情况 - 24 年“三道红线”保持绿档，平均融资成本同比 -26bp 至 5.22%，境内债融资 66.9 亿元，利率低至 2.55% - 3.80% [4] - 正在推进不超过 55 亿元的定向可转债发行工作，有望充实权益资本 [4] 盈利预测与估值 - 预计 25 - 26 年 EPS 为 0.30/0.42 元（前值 0.58/0.59 元，对应下调 48%/29%），引入 27 年 EPS 为 0.52 元 [5][18] - 下调营收和毛利率，上调资产减值损失，将估值方式从 PE 切换至 PB [5] - 可比公司平均 25PB 为 0.7 倍，认为公司合理 25PB 为 0.85 倍，对应目标价 6.26 元（前值 7.83 元） [5] 经营预测指标 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入 (人民币百万)|72,145|59,992|56,840|51,392|51,909| |+/-%|21.89|(16.84)|(5.25)|(9.58)|1.01| |归属母公司净利润 (人民币百万)|1,838|951.30|829.02|1,160|1,432| |+/-%|(28.71)|(48.24)|(12.85)|39.90|23.46| |EPS (人民币，最新摊薄)|0.67|0.35|0.30|0.42|0.52| |ROE (%)|2.63|1.12|1.10|1.51|1.84| |PE (倍)|8.69|16.78|19.25|13.76|11.15| |PB (倍)|0.72|0.81|0.79|0.75|0.72| |EV EBITDA (倍)|33.63|76.99|65.90|53.14|46.42|[6]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 业绩大幅下降，销售排名提升，融资保持畅通，维持“买入”评级。考虑到行业下行，公司毛利率及减值仍具备压力，下调公司25 - 26年归母净利润预测为9.8、11.8亿元（原预测19.5、21.4亿元）、新增27年预测为14.3亿元，现价对应25/26PE为16.3/13.6X，当前申万房地产板块PE - ttm为21.7倍，可比公司保利发展25PE为20.2倍，公司估值仍然具备一定优势 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年营业总收入分别为721.45亿、599.92亿、616.72亿、666.74亿、750.21亿元，同比增长率分别为19.4%、 - 16.8%、2.8%、8.1%、12.5% [6] - 2023 - 2027年归母净利润分别为18.38亿、9.51亿、9.8亿、11.77亿、14.26亿元，同比增长率分别为 - 29.6%、 - 48.2%、3.1%、20.0%、21.2% [6] - 2023 - 2027年每股收益分别为0.79、0.35、0.36、0.43、0.52元/股，毛利率分别为18.1%、14.3%、14.3%、14.3%、14.4%，ROE分别为8.3%、4.8%、4.8%、5.5%、6.3%，市盈率分别为9、17、16、14、11 [6] 房地产 - 结算下降、利润率回落，减值提升，导致业绩大幅下滑、低于预期。2024年公司实现营业收入599.92亿元，同比 - 16.8%；归母净利润9.51亿元，同比 - 48.2%；基本每股收益0.35元/股，同比 - 55.7%。2024年综合毛利率、净利率分别为14.3%、1.6%，同比分别 - 3.8pct、 - 1.0pct；期间费率6.3%，同比 + 0.4pct。投资收益9.68亿元，同比 + 243.9%；公允价值变动损益3.54亿元，同比 - 64.3%；计提资产和信用减值损失19.67亿元，同比 + 19.7%，导致净利润减少16.25亿元、归母净利润减少12.44亿元；少数股东损益4.53亿元，同比 - 72.1%。24年新开工94.6万平，竣工面积488.3万平，同比分别为 - 54%、 - 5%。至2024年末，预收楼款达874亿元，同比 - 13%。分红方面，每股派发现金红利0.104元，分红比例30% [7] - 2024年销售1054亿、同比 - 16%，排名升至第10、土储布局核心一二线城市。2024年实现销售金额1054亿元，同比 - 16.3%；华东、珠海、华南、北方区域销售额分别占比44%、24%、30%、2%；年内实现回款金额500亿元，同比 - 41%。2024年全年销售额全国排行第10名，较23年末继续提升4名。2024年末待开发土储377万平，在建836万平，坚持4 + 1全国性战略布局，主要布局在核心一二线城市 [7] - 三条红线稳居绿档，融资通畅、融资成本继续下降。至2024年末，货币资金332.1亿元，同比 - 28.3%；剔预后资产负债率为62%，净负债率74%，现金短债比1.4倍，稳居三道红线绿档。2024年综合融资成本5.22%，较2023年末下降26BPs。融资渠道通畅，建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits21.25亿元成功落地；同时开展发行定向可转债工作 [7] 公司点评财务摘要 - 展示了2023A - 2027E营业总收入、营业成本、税金及附加等多项财务指标的具体数据 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 业绩大幅下降，销售排名提升，融资保持畅通，维持“买入”评级。考虑行业下行，公司毛利率及减值仍有压力，下调公司25 - 26年归母净利润预测为9.8、11.8亿元（原预测19.5、21.4亿元）、新增27年预测为14.3亿元，现价对应25/26PE为16.3/13.6X，当前申万房地产板块PE - ttm为21.7倍，可比公司保利发展25PE为20.2倍，公司估值有一定优势 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年营业总收入分别为721.45亿、599.92亿、616.72亿、666.74亿、750.21亿元，同比增长率分别为19.4%、 - 16.8%、2.8%、8.1%、12.5% [6] - 2023 - 2027年归母净利润分别为18.38亿、9.51亿、9.8亿、11.77亿、14.26亿元，同比增长率分别为 - 29.6%、 - 48.2%、3.1%、20.0%、21.2% [6] - 2023 - 2027年每股收益分别为0.79、0.35、0.36、0.43、0.52元/股，毛利率分别为18.1%、14.3%、14.3%、14.3%、14.4%，ROE分别为8.3%、4.8%、4.8%、5.5%、6.3%，市盈率分别为9、17、16、14、11 [6] 房地产 - 结算下降、利润率回落，减值提升，致业绩大幅下滑、低于预期。2024年公司营业收入599.92亿元，同比 - 16.8%；营业利润19.80亿元，同比 - 65.9%；归母净利润9.51亿元，同比 - 48.2%；扣非后归母净利润6.61亿元，同比 - 24.5%；基本每股收益0.35元/股，同比 - 55.7%。2024年综合毛利率、净利率分别为14.3%、1.6%，同比分别 - 3.8pct、 - 1.0pct；期间费率6.3%，同比 + 0.4pct。投资收益9.68亿元，同比 + 243.9%；公允价值变动损益3.54亿元，同比 - 64.3%；计提资产和信用减值损失19.67亿元，同比 + 19.7%，致净利润减少16.25亿元、归母净利润减少12.44亿元；少数股东损益4.53亿元，同比 - 72.1%。24年新开工94.6万平，竣工面积488.3万平，同比分别为 - 54%、 - 5%。至2024年末，预收楼款达874亿元，同比 - 13%。分红方面，每股派发现金红利0.104元，分红比例30% [7] - 2024年销售1054亿、同比 - 16%，排名升至第10、土储布局核心一二线城市。2024年销售金额1054亿元，同比 - 16.3%；华东、珠海、华南、北方区域销售额分别占比44%、24%、30%、2%；年内回款金额500亿元，同比 - 41%。2024年全年销售额全国排行第10名，较23年末提升4名。2024年末待开发土储377万平，在建836万平，坚持4 + 1全国性战略布局，主要布局在核心一二线城市 [7] - 三条红线稳居绿档，融资通畅、融资成本继续下降。至2024年末，货币资金332.1亿元，同比 - 28.3%；剔预后资产负债率为62%，净负债率74%，现金短债比1.4倍，稳居三道红线绿档。2024年综合融资成本5.22%，较2023年末下降26BPs。建信华金 - 华发股份消费类基础设施Pre - reits 21.25亿元成功落地；同时开展发行定向可转债工作 [7] 公司点评财务摘要 - 展示了2023A - 2027E营业总收入、营业成本、税金及附加等多项财务指标的具体数据 [8]

文章核心观点 2024年国内房地产行业深度调整持续承压 公司凭借前瞻性战略布局、产品力升级和控股股东支持逆势实现多项突破 保持稳健高质量发展态势 [1] 销售排名与项目储备 - 2024年中国房地产市场前抑后扬 前三季度深度调整 四季度筑底企稳 [2] - 2024年华发股份全口径销售金额1054.4亿元 跻身行业TOP10 同比提升4位 连续5年稳居千亿阵营 2025年1 - 2月销售额172.2亿元 跻身全国房企销售榜TOP7 [2] - 公司在珠海市场占有率突破45% 上海华发时代之城首批房源开盘去化率95% 获2024年上海外环外销售三项桂冠 [2] - 2024年公司在核心城市获取6个优质项目 截至年末待开发土地计容建筑面积376.83万平方米 在建面积835.63万平方米 [2] 产品升级 - 2024年公司率先发布 “科技 + 好房子产品体系技术标准” 以 “四化” 为支撑 建设 “科技 + ” 好房子 [3] - 2024年7月公司牵头编制《科技 + 好房子产品体系白皮书》 联合启动编制《智能家居技术应用标准》 [3] 融资与财务 - 公司注重资金配置和使用 优化债务结构 降低融资成本 确保资金链稳定安全 [4] - 2024年长期有息负债额占有息负债总额比例超八成 积极布局多元化融资渠道 融资成本逐年下降 [4] - 公司信用评级保持行业最高的AAA级 [4]

国金证券股份有限公司 经中国证券监督管理委员会《关于同意珠海华发实业股份有限公司向特定对 象发行股票注册的批复》（证监许可﹝2023﹞2084 号）予以同意注册，并经上海 证券交易所同意，珠海华发实业股份有限公司（以下简称"华发股份"、"发行人" 或"公司"）向特定对象发行普通股（A 股）股票 63,500.00 万股，每股发行价人 民币 8.07 元，募集资金总额为人民币 5,124,450,000.00 元，扣除与发行有关的费 用（不含增值税）人民币 82,077,181.99 元后，实际募集资金净额为人民币 5,042,372,818.01 元。截止 2023 年 10 月 24 日，公司上述发行募集的资金已全部 到位，业经大华会计师事务所（特殊普通合伙）以"大华验字[2023]000618 号" 验资报告验证确认。本次发行的股票于 2023 年 10 月 31 日在上海证券交易所上 市。 国金证券股份有限公司（以下简称"国金证券"或"保荐机构"）作为公司 2022 年向特定对象发行股票的保荐机构，负责华发股份向特定对象发行股票后 的持续督导工作，持续督导期至 2024 年 12 月 31 日止。截至目 ...

珠海华发实业股份有限公司 内部控制审计报告 众环审字(2025)0500369号 目 起始页码 1 内部控制审计报告 您可使用手机"扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（bttp://ac.mgf.gov.cn）"进行查 "。 "扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（bttp://ac.mof.gov.cn） 进行查验 ： " 内部控制审计报告 众环申字(2025)0500369 号 珠海华发实业股份有限公司全体股东: 按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求,我们审计了珠 海华发实业股份有限公司(以下简称"华发股份")2024年12月31目的财务报告内部控制 的有效性。 一、华发股份对内部控制的责任 按照《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》 的规定,建立健全和有效实施内部控制,并评价其有效性是华发股份董事局的责任。 二、注册会计师的责任 内部控制具有固有局限性,存在不能防止和发现错报的可能性。此外,由于情况的变化 可能导致内部控制变得不恰当,或对控制政策和程序遵循的程度降低,根据内部控制审计结 果推测未来内部控制的有效性具有一定风险。 ...